LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
Attendu que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 7 mars 2011), que la société Continent Hypermarché, aux droits de laquelle se trouve la société Carrefour, est propriétaire de biens au sein de l'ensemble immobilier du Pavé de Montigny, constitué depuis le 6 août 1974 en association syndicale libre (l'ASL) dénommée syndicat de l'ensemble immobilier du pavé de Montigny regroupant tous les propriétaires des lots qui composent cet ensemble ; que l'ASL a notamment pour objet l'entretien des éléments d'équipement commun et la répartition des dépenses de gestion et d'entretien entre les membres de l'association et leur recouvrement ; que pour permettre la restructuration du centre commercial appartenant à la société Carrefour et la construction par la société civile immobilière CJM de nouvelles surfaces de vente et de réserves, des terrains appartenant à cette dernière, contigus à ceux de l'ASL ont fait l'objet d'un échange avec d'autres terrains appartenant à la société Carrefour ; que deux conventions ont été signées entre les parties, le 9 avril 1999 et le 23 juin 2000 ; que par acte du 30 mars 2006, l'ASL a assigné la société CJM en paiement d'une certaine somme au titre de sa participation aux charges de l'association ;
Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient qu'il résulte des pièces versées aux débats par l'ASL que la parcelle cadastrée section AM n° 598, propriété de la société Carrefour et comprise dans le périmètre de l'ASL a été divisée, dans l'acte du 23 juin 2000, en trois parcelles numérotées respectivement 864, 865 et 866 ; que la société Carrefour a conservé la parcelle 864 et a cédé à la SCI CJM, dans le cadre de l'échange opéré par cet acte, les parcelles 865 et 866 ; que la pièce 6 comporte l'acte modificatif de division du 14 février 1985 en page 4 duquel sont mentionnés les lots qui ont fait l'objet de l'état descriptif de division initial du 6 août 1974 et qui sont compris dans le périmètre de l'ASL ; que la parcelle 598 figure dans cette énumération ; que la pièce 9 est la photocopie de l'acte authentique du 23 juin 2000 en pages 2 et 3 duquel sont décrites la consistance des terrains échangés par le « premier échangiste », (la société Carrefour), la division de la parcelle 598 et sa répartition, avec leur contenance, en trois nouvelles parcelles dont la plus grande reste la propriété de la société Carrefour ; qu'il est donc établi, contrairement aux allégations de la SCI CJM et en dépit du silence actuel de l'ASL, que la SCI CJM possède un bien immobilier compris dans l'ensemble géré par l'ASL ; qu'en application des statuts de l'ASL, les charges du syndicat sont dues par les propriétaires d'immeubles compris dans le périmètre de l'association ; que l'adhésion à l'ASL est automatique et obligatoire pour tout propriétaire possédant un immeuble dans ce périmètre ;
Qu'en statuant ainsi, sans inviter les parties à s'expliquer sur le droit de propriété de la société CJM sur des parcelles comprises dans le périmètre de l'ASL, qui résulterait de l'acte du 23 juin 2000, la cour d‘appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 mars 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne le syndicat de l'ensemble immobilier du Pavé de Montigny aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat de l'ensemble immobilier du Pavé de Montigny à payer la somme de 2 500 euros à la société CJM ; rejette la demande du syndicat de l'ensemble immobilier du Pavé de Montigny ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juin deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société CJM Ile-de-France.
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCI CJM ILE DE FRANCE à payer au syndicat de l'ensemble immobilier du Pavé de Montigny la somme de 288 412 € au titre de sa participation forfaitaire aux charges résultant du budget de fonctionnement et de la sécurité du contre commercial, augmentée des intérêts au taux contractuel ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'ASL, syndicat de l'ensemble immobilier du Pavé de Montigny, aux termes de ses statuts, a notamment pour objet la création de tous éléments d'équipement nouveaux mais aussi la répartition des dépenses de gestion et d'entretien entre les membres de l'association ; qu'il est prévu aux termes de l'acte d'échange d'immeubles dressé le 23 juin 2000 par Maître X..., notaire à Dreuil la Barre auquel était partie en qualité de premier échangiste, la SAS CONTINENT HYPERMARCHES et de second échangiste, la SCI CJM ILE DE FRANCE en page 19 de cet acte intitulé « conditions particulières » que « conformément au protocole d'accord du 9 avril 1999, la participation aux charges d'entretien par la Sté CJM des infrastructures (mail, parking et équipements communs…) ne débutera qu'à compter du jour de l'ouverture du mail au profit de la Sté CJM. Le délai d'ouverture est fixé au plus tard le 30 novembre 2001 » ; que la SCI CJM s'est donc engagée sur la base du protocole du 9 avril 1999 signé par elle et la Sté CONTINENT ; qu'or, ce protocole prévoit expressément au titre des dispositions du chapitre II « engagement de céder à titre d'échange » § D « charges et conditions générales » 3 « impôts et charges » que « les parties s'obligent respectivement à exécuter, savoir : …d'acquitter à compter de l'entrée en jouissance tous les impôts, contributions et autres charges de toute nature auxquels les immeubles peuvent ou pourront être « assujettis » ; que vainement, au vu de l'ensemble de ces éléments, la SCI CJM prétend ne pas être tenue au paiement des charges d'entretien relatives aux infrastructures telles que visées dans l'acte du 23 juin 2000 ; que dès lors, au vu des pièces et justificatifs produits, extraits de compte, factures et sans qu'il soit nécessaire d'ordonner la communication de pièces complémentaires ainsi que le sollicite la SCI CJM, qui ne verse aucun élément de nature à contredire utilement le montant des demandes, de condamner cette dernière à payer à l'ASL du Pavé de Montigny la somme de 288 412 €, au titre de sa participation forfaitaire aux charges résultant du budget de fonctionnement du centre commercial, et sa participation aux charges votées pour chacun des postes du budget relatifs notamment aux charges concernant la sécurité du centre commercial, compte débiteur arrêté à la participation forfaitaire annuelle de l'année 2007, ce avec intérêts au taux contractuel de 1% sur la somme de 31 619 € à compter de la sommation du 5 avril 2005 et pour le surplus avec intérêts au taux contractuel sur les sommes réclamées en principal à compter de l'assignation du 30 mars 2006 (239 181 €) et des conclusions du 9 septembre 2009, valant mise en demeure (288 412 €) pour le surplus des sommes initialement demandées ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QU'à compter du 23 juin 2000, la SCI CJM aurait dû faire partie de l'ASL puisqu'elle était dorénavant propriétaire de parcelles incluses dans le périmètre de l'ASL ; que la SCI CJM justifie qu'elle n'a jamais été convoquée aux assemblées générales de l'ASL ; que cette dernière, après avoir affirmé dans ses écritures de première instance que la SCI CJM ne faisait pas partie de son association et que partant, elle n'avait pas à être convoquée aux assemblées générales ni, par voie de conséquence, à émarger les feuilles de présence, soutient devant la cour que la SCI CJM est bien propriétaire de terrains compris dans l'ensemble immobilier qu'elle gère ; qu'il résulte des pièces versées aux débats par l'ASL, syndicat de l'ensemble immobilier du Pavé de Montigny, que la parcelle section AM n° 598 d'une contenance de 1ha 1a 30ca, propriété de la Sté CARREFOUR et comprise dans le périmètre de l'ASL a été divisée, dans l'acte du 23 juin 2000, en trois parcelles numérotées respectivement 864, 865 et 866 ; que la Sté CARREFOUR a conservé la parcelle 864 d'une contenance de 96 ares et 97 centiares et a cédé à la SCI CJM, dans le cadre de l'échange opéré par cet acte, les parcelles 865 et 866 d'une contenance respective de 4ca et 4a 29ca (pièces 6 et 9 du bordereau récapitulatif des pièces communiquées par l'ASL) ; que la pièce 6 comporte l'acte modificatif de division du 14 février 1985 en page 4 duquel sont mentionnés les lots qui ont fait l'objet de l'état descriptif de division initial du 6 août 1974 et qui sont compris dans le périmètre de l'ASL ; que la parcelle 598 figure dans cette énumération ; que la pièce 9 est la photocopie de l'acte authentique du 23 juin 2000 en pages 2 et 3 duquel sont décrites la consistance des terrains échangés par le « premier échangiste », (la Sté CARREFOUR), la division de la parcelle 598 et sa répartition, avec leur contenance, en trois nouvelles parcelles dont la plus grande reste la propriété de la Sté CARREFOUR ; qu'il est donc établi, contrairement aux allégations de la SCI CJM et en dépit du silence actuel de l'ASL, que la SCI CJM possède un bien immobilier compris dans l'ensemble géré par l'ASL ; qu'en application des statuts de l'ASL, titre IV des statuts, les charges du syndicat sont dues par les propriétaires d'immeubles compris dans le périmètre de l'association ; que ces charges font l'objet d'appels de fonds adressés par le syndic à chaque propriétaire ; que l'adhésion à l'ASL est automatique et obligatoire pour tout propriétaire possédant un immeuble dans le périmètre (article 2 1° des statuts ; « tout propriétaire, pour quelque cause que ce soit, et à quelque titre que ce soit, de l'un des lots divis de l'ensemble immobilier sera de plein droit membre de l'association » et l'article 2 2° : « l'adhésion à l'association résulte de tout acte de mutation à titre onéreux ou rémunératoire des lots de l'état descriptif de division intervenant entre les propriétaires desdits lots et tous acquéreurs ou bénéficiaires d'apports ») ; que la SCI CJM a été régulièrement assignée par la Sté FIGA, syndic renouvelé dans ses fonctions, le 12 janvier 2006, l'assignation ayant été délivrée le 30 mars 2006 ; que lors de l'assemblée générale du 21 novembre 2004, la Sté FIGA avait été habilitée par les membres de l'ASL à introduire une procédure judiciaire à l'encontre de la SCI CJM pour recouvrer le montant des sommes dues par celle-ci ; qu'il est indifférent que l'assignation ait été délivrée quinze mois après que le syndic a été habilité à poursuivre la SCI CJM et ce, d'autant plus que, comme dans le cadre des copropriétés placées sous le régime de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est dispensé de l'autorisation des membres de l'ASL pour agir en recouvrement de créance, article 17 des statuts ; que la demande en paiement de l'ASL à l'encontre de la SCI CJM est conforme dans son montant, aux prévisions de ses statuts ; que l'ASL ne démontre pas que la résistance de la SCI CJM soit abusive et injustifiée, d'autant plus qu'en première instance, elle avait elle-même estimé que la SCI CJM ne faisait pas partie de l'association ;
1) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions des parties, telles qu'exprimées dans les conclusions soumises au juge saisi ; que dans ses conclusions, l'ASL du Pavé de Montigny n'avait pas prétendu que la SCI CJM avait la qualité de membre de droit de l'ASL ; que la SCI CJM quant à elle contestait être membre de l'ASL, raison pour laquelle elle contestait être redevable de quelques charges que ce soit à son égard ; qu'en condamnant la SCI CJM au paiement de charges sur le fondement de sa qualité de membre de droit de l'ASL, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE en tout état de cause la cour d'appel a relevé que l'ASL du Pavé de Montigny avait conclu en première instance que la SCI CJM ne faisait pas partie de son association puis qu'elle gardait le « silence » en appel sur la qualité de membre de l'association ; qu'en s'abstenant de demander aux parties de s'expliquer sur la qualité de propriétaire de la SCI CJM d'un terrain situé dans le périmètre de l'ASL, sur les clauses de l'acte du 23 juin 2000 et sur la qualité de membre de droit de la SCI CJM qu'elle attachait à celle de propriétaire, la cour d'appel qui a néanmoins condamné la SCI CJM à payer les charges attachées à la qualité de membre de l'ASL a, en statuant ainsi, violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3) ALORS QUE l'acte d'échange du 23 juin 2000 énonçait, en sa page 3 § 3, que les parcelles cadastrées section AM n° 8 65 et 866, échangées par la Sté CARREFOUR à la SCI CJM, étaient exclues du lot n° 31 de l'état descriptif de division de l'ens emble immobilier du Pavé de Montigny et que les parcelles cadastrées AM n° 585, 871 et 873 cédées à la Sté CARREFOUR se trouvaient immédiatement inscrites dans le lot n° 30 pour les parcelles AM n ° 585 et 871 et dans le lot 31 pour la parcelle AM n° 873, appartenant à la Sté CARREFOUR ; qu'il résultait de cette clause que la SCI CJM n'était pas devenue propriétaire de parcelles incluses dans l'un quelconque des lots faisant partie du périmètre de l'ASL mais au contraire, de parcelles formellement exclues ; qu'en retenant que la SCI CJM était devenue propriétaire d'une parcelle incluse dans le périmètre de l'ASL, la cour d'appel a dénaturé l'acte susvisé et violé l'article 1134 du code civil ;
4) ET ALORS ENFIN QUE, en toute hypothèse, l'obligation de payer les charges de l'ASL est attachée à la qualité de membre de l'ASL ; qu'en se bornant à énoncer, pour condamner la SCI CJM à payer la somme de 288 412 € à l'ASL, que la SCI CJM « aurait dû faire partie de l'ASL », la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1165 du même code, et l'alinéa 1 de l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004.
