Sur le moyen unique :
Vu l'article 1719, 3°, du code civil ;
Attendu que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail ;
Attendu selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 mai 2010) que Mme X... a donné à bail à M. Y... un local commercial au rez-de-chaussée d'un immeuble et un appartement à usage d'habitation au premier étage ; que se plaignant de troubles de jouissance subis depuis 2003, émanant de M. Z..., locataire d'un appartement dans le même immeuble donné à bail par la même bailleresse, M. Y... a résilié son bail d'habitation et cessé son activité en septembre 2007 puis assigné la bailleresse en résiliation du bail commercial et dommages-intérêts ;
Attendu que pour rejeter ces demandes, après avoir relevé que l'essentiel des agissements de M. Z... était concentré sur l'année 2007, qu'en 2004 M. Y... n'avait eu recours aux services de police qu'à quatre reprises pour des nuisances émanant surtout de la compagne de M. Z..., qu'en 2003 et 2005 il n'y avait eu qu'une intervention des services de police et de même en 2006 pour un début d'incendie dans le local commercial de M. Y... sans que le nom de M. Z... soit mentionné, l'arrêt retient que Mme X... ne pouvait faire plus que de délivrer, comme elle l'a fait, à son locataire des courriers recommandés lui rappelant ses obligations, qu'elle lui a, le 28 mars 2007, donné congé pour le 30 septembre 2007 puis a saisi le juge des référés aux fins d'expulsion et que la bailleresse, ayant mis en oeuvre tous les moyens dont elle disposait pour assurer la jouissance paisible des lieux à M. Y..., ne peut être tenue pour responsable des agissements graves et répétés de M. Z... ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires et n'est exonéré de cette responsabilité qu'en cas de force majeure, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 mai 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils pour M. Y...
MOYEN UNIQUE DE CASSATION
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a constaté que Mme X... n'avait pas manqué à son obligation de délivrance, débouté M. Y... de l'ensemble de ses demandes, constaté la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire au 21 décembre 2008, ordonné l'expulsion de M. Y..., et condamné M. Y... à payer à Mme X... une somme au titre des loyers impayés et rejeté les autres demandes de M. Y... ;
AUX MOTIFS QU'« il est constant que Madame X..., usufruitière d'un immeuble, situé ...à la SEYNE SUR MER, a donné à bail le rez-de-chaussée à titre commercial et le premier étage, à titre d'habitation, à Monsieur Y... ; qu'elle a consenti sur le deuxième et dernier appartement, au deuxième étage, un bail d'habitation à Monsieur Z... ; que Monsieur Y... soutient que la bailleresse n'a pas respecté les obligations mises à sa charge par l'article 1719 du code civil, notamment celle de lui assurer la jouissance paisible des lieux pendant la durée de son bail ; qu'il prétend en effet, avoir été troublé dans la jouissance des lieux, au point de devoir mettre un terme à son activité commerciale, par les agissements graves et multiples de Monsieur Z... à son encontre depuis avril 2003 ; qu'informée de tous ces faits, Madame X... n'aurait réagi que tardivement, selon Monsieur Y..., et pas suffisamment pour lui permettre de jouir tranquillement des locaux loués depuis 2003 ; qu'il résulte des documents versés aux débats par l'intimé, que l'essentiel des agissements de Monsieur Z... est concentré sur l'année 2007 ; qu'en effet, dans les années précédentes, Monsieur Y... n'a eu recours aux services de police qu'à quatre reprises en 2004 pour des nuisances émanant surtout de Madame B..., compagne de Monsieur Z..., laquelle ne peut effectivement être considérée comme un tiers au regard de l'article 1725 du code civil pour Madame X..., s'agissant d'une personne installée dans les lieux par le locataire en titre ; qu'en 2003 et 2005, il ne démontre qu'une seule intervention des services de police suite à une dispute entre Madame B... et Monsieur Z... ; que la seule intervention de la police en 2006 concerne un début d'incendie dans le local commercial de Monsieur Y... sans que le nom de Monsieur Z... soit mentionné ; qu'avant 2007, les agissements malveillants et les nuisances occasionnées par le couple B.../ Z..., bien que désagréables, étaient ponctuels et ne pouvaient donner lieu de la part de la bailleresse à plus que des courriers recommandés rappelant au locataire ses obligations, ce que Madame X... a fait, comme souligné dans l'ordonnance de référé du 23 janvier 2008 ; qu'il est acquis que la bailleresse a délivré à l'encontre de Monsieur Z... le 28 mars 2007, un congé pour motifs graves et sérieux à effet du 30 septembre 2007 ; qu'en conséquence, la bailleresse est intervenue, dès le début de l'année 2007, soit bien avant la dégradation du comportement de Monsieur Z... pour lui signifier avec les moyens dont elle disposait, la fin du bail, tenant ainsi compte des doléances de Monsieur Y... ; qu'il est établi par les documents produits que le comportement de Monsieur Z... s'est aggravé après le congé délivré par Madame X..., l'intéressé allant jusqu'à menacer Monsieur Y... avec un couteau le 19 septembre 2007 ; que pour autant, Madame X... ne peut être tenue responsable des agissements graves et répétés de Monsieur Z... ni du classement sous condition fait par le Parquet de TOULON de cette dernière affaire ; que Monsieur Z... ne respectant pas le congé délivré, Madame X... a saisit le juge des référés pour obtenir son expulsion ; que le délai mis pour saisir ce magistrat s'avère suffisamment diligent au regard des règles de procédure à respecter ; qu'il est établi que la bailleresse a réclamé en vain la force publique pour l'exécution de cette décision ; qu'en conséquence, Madame X... a mis en oeuvre tous les moyens dont elle disposait pour assurer la jouissance paisible des lieux à Monsieur Y... ; que celui-ci n'a pas été dans l'impossibilité de jouir des lieux et d'en faire un usage conforme à leur destination avant le 19 septembre 2007, date à laquelle la bailleresse avait, depuis de nombreux mois, pris les dispositions légales nécessaires pour mettre fin au bail du locataire malveillant ; qu'en conséquence, c'est à tort que le Tribunal de TOULON a estimé que le bail devait être résilié en raison du manquement de Madame X... à ses obligations et octroyé des dommages-intérêts à Monsieur Y... » (arrêt, p. 4) ;
ALORS QUE, le bailleur est tenu d'assurer au preneur une jouissance paisible ; qu'à ce titre, il est responsable des manquements imputables au colocataire ; que son obligation ne cesse qu'en présence d'un événement de force majeure ; qu'en exonérant Mme X... de ses obligations, motif pris de ce qu'elle aurait fait diligence pour faire cesser le trouble, sans caractériser l'existence d'un événement de force majeure, les juges du fond ont violé les articles 1719 et 1148 du code civil.
