LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 1er et 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et les articles 72 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société Pierre X... (la société X...) ayant établi trois factures de commissions de 10 000 euros chacune au titre de son intervention pour des ventes d'immeubles conclues par la société RDS investissements (la société RDS), marchand de biens, a assigné cette dernière en paiement de la somme de 30 000 euros ; que la cour d'appel a condamné la société RDS à lui payer la somme de 18 000 euros ;
Attendu que pour se prononcer de la sorte, l'arrêt relève que la société X... n'ayant pas agi comme agent immobilier, mais comme apporteur d'affaires, ne peut se voir opposer par son mandant, marchand de biens, les dispositions protectrices d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970 et retient que cette société, démontrant qu'elle est intervenue dans la réalisation d'au moins deux ventes dans l'intérêt de la société RDS en lui signalant des acheteurs et en effectuant des démarches en tant que mandataire de celle-ci, est fondée à lui demander une somme qu'il y a lieu de fixer à 18 000 euros au regard des prestations fournies, en l'absence de convention écrite déterminant les modalités de rémunération de cette intervention ou de production de justificatifs de la pratique antérieure des parties à ce titre ;
Qu'en statuant ainsi alors que les dispositions susvisées, si elles n'ont pas vocation à s'appliquer à une rétrocession d'honoraires consentie par un mandataire initial, n'établissent aucune distinction en fonction de la profession du mandant, ce dont il résulte qu'un apporteur d'affaires ne peut réclamer à un marchand de biens, lui-même partie à la vente d'immeuble réalisée, une commission ou une rémunération en contrepartie d'actes d'entremise effectués à l'occasion de cette opération, que s'il détient un mandat écrit délivré à cet effet dans les conditions prévues par ces textes, la cour d'appel a violé ceux-ci par refus d'application ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 mars 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;
Condamne la société Pierre X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Pierre X... à payer à la société RDS investissements la somme de 3 000 euros et rejette sa demande ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mai deux mille douze et signé par M. Charruault, président et par Mme Laumône, greffier de chambre qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils pour la société RDS investissements.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la société RDS Investissements à payer à monsieur X... la somme de 18.000 € outre intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2008 ;
AUX MOTIFS QUE contrairement à ce qu'affirme la société Pierre X..., celle-ci n'a pas pu intervenir à l'égard de la société RDS comme marchand de biens puisque les biens vendus pour lesquels la société Pierre X... réclame une rémunération sont la propriété de la société RDS ; qu'en revanche la société Pierre X... n'ayant agi, non pas comme agent immobilier, mais comme apporteur d'affaires à la société RDS, marchand de biens, ne peut voir opposer par son mandant, à sa demande de rémunération de son apport d'affaires, les dispositions protectrices d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970, ou, encore moins, les ennuis judiciaires de monsieur Pierre X..., son ancien gérant ; qu'en l'espèce, la société Pierre X... établit bien par les sommations interpellatives dirigées contre deux des trois acquéreurs de biens de la société RDS situés à Pollionnay qu'elle est intervenue dans la réalisation au moins de ces deux ventes dans l'intérêt de la société RDS en lui signalant des acheteurs et en effectuant des démarches comme mandataire du vendeur, ce que ne conteste d'ailleurs pas cette dernière qui prétend simplement que cette intervention était gratuite, ce qui n'est guère habituel entre partenaires commerciaux, sauf preuve, non rapportée en l'espèce, de la réciprocité des services et informations fournis dans le cadre d'un contrat d'affaires dont les deux parties font état certes, pour en tirer d'ailleurs des conséquences différentes mais sans en justifier par le moindre document comptable ; qu'en l'absence de convention écrite fixant les modalités de rémunération de cette intervention ou de production de justificatifs de la pratique antérieure entre les parties, et en se basant sur le montant des deux opérations réalisées et sur les prestations fournies par la société Pierre X... telles que décrites dans les sommations interpellatives, il convient de fixer la somme due à cette dernière dans le cadre de ces deux ventes à 18.000 € TTC, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 mai 2008, ni les billets à ordre non signés, ni les factures de commissions établies par la société Pierre X... elle-même ne pouvant être retenus pour fixer cette rémunération ;
ALORS QUE les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 s'appliquent à toute personne physique ou morale qui, d'une manière habituelle, effectue, même à titre accessoire, des actes d'entremise concernant l'achat ou la vente d'immeuble, et notamment à l'apporteur d'affaires ; qu'il résulte de l'article 6 de la loi précitée, qui n'établit aucune distinction en fonction de la profession du client, que la personne qui intervient à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er ne peut réclamer une commission ou rémunération que si, préalablement à toute négociation ou engagement, elle détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l'une des parties et précisant les conditions de détermination de la rémunération ou de la commission ainsi que la partie qui en aura la charge ; qu'en décidant dès lors que monsieur X... ne pouvait voir opposer par son mandant l'absence de tout mandat écrit fixant les modalités de sa rémunération puisqu'il avait agi non pas comme agent immobilier mais comme apporteur d'affaires à la société RDS, la cour d'appel a violé par refus d'application les articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1970.
