LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois B 11-16. 306 et Z 11-17. 155 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 février 2011), que, par acte du 7 juin 1990, M. X... a contracté un emprunt notarié auprès de l'UCB en vue de l'édification, sur un terrain lui appartenant, d'un immeuble destiné à la location ; qu'à la suite de défauts de paiement, l'UCB a délivré à M. X..., le 15 avril 1992, un commandement aux fins de saisie immobilière ; que la créance ayant été cédée à la société Ardifi (la société) le 22 décembre 2007, celle-ci, après avoir été subrogée dans les poursuites, a assigné M. X... et la SCI Les Jardins d'Eden (la SCI) en nullité d'un bail commercial et d'un avenant, conclus entre ces derniers le 28 février 1992 ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° Z 11-17. 155, tel que reproduit en annexe :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de déclarer recevable et fondée l'action en nullité et de prononcer en conséquence l'annulation du bail et de son avenant du 28 février 1992 conclus entre lui et la SCI ;
Mais attendu que le moyen, en sa première branche, s'attaque au pouvoir souverain dont disposent les juges du fond pour apprécier le caractère préjudiciable du bail pour le créancier poursuivant ;
Et attendu qu'il ne résulte ni de l'arrêt ni des conclusions de M. X... qu'il avait soutenu devant les juges du fond que le juge ne pouvait apprécier le caractère préjudiciable du bail en se fondant sur le protocole d'accord signé le même jour, entre les mêmes parties et portant sur le bien donné à bail ;
Attendu, enfin, que la cour d'appel n'a pas dit que le protocole d'accord prévoyait le remboursement par le bailleur de l'intégralité de la somme de 3, 3 millions de francs (503 081 euros) ;
D'où il suit que le moyen, qui est nouveau, mélangé de fait et de droit, et comme tel, irrecevable en sa deuxième branche, ne peut être accueilli pour le surplus ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° B 11-16. 306, pris en sa première branche :
Attendu que la SCI fait le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen, qu'aux termes des articles 684 ancien du code de procédure civile et 1328 du code civil, le bail formé par le débiteur qui n'a pas acquis date certaine avant le commandement peut être annulé à la demande de l'adjudicataire ou du créancier ; que cette faculté est cependant refusée à l'adjudicataire qui acquiert le bien connaissance prise de l'existence du bail ; qu'il en va de même du créancier qui contracte cette qualité en connaissance de l'existence du bail ; qu'en écartant cette règle dès lors qu'elle ne concernerait que l'adjudicataire et non le créancier saisissant, la cour d'appel a violé ensemble les articles 684 ancien du code de procédure civile et 1328 du code civil ;
Mais attendu que c'est par une exacte application de l'article 684 de l'ancien code de procédure civile, applicable au litige, que la cour d'appel a jugé que le bail, dépourvu de date certaine et conclu avant la signification du commandement, devait être annulé à la demande du créancier poursuivant, cessionnaire de la créance, nonobstant la connaissance qu'il pouvait avoir eue de l'existence de bail antérieurement à la cession ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu que la seconde branche du moyen n'est pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne M. X... et la SCI Les Jardins d'Eden aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer la somme de 2 500 euros à la société Ardifi et la SCI Les Jardins d'Eden à payer à cette même société la somme de 2 500 euros, rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mai deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi n° B 11-16. 306 par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils pour la SCI Les Jardins d'Eden.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré recevable et bien fondée la demande de la société Ardifi en annulation du bail du 28 février 1992 entre M. X... et la SCI Les jardins d'Eden et de son avenant du même jour intitulé « protocole d'accord » et prononcé, en conséquence, l'annulation du bail et de l'avenant, et d'avoir condamné aux frais irrépétibles et aux dépens ;
AUX MOTIFS QUE la SCI LES JARDINS D'EDEN transpose à tort à l'espèce les solutions applicables en cas de connaissance du bail n'ayant pas date certaine par l'adjudicataire avant la vente alors que la jurisprudence citée, rendue au visa de l'article 1743 du code civil aux termes duquel seuls les baux conclus par acte authentique ou ayant date certaine sont opposables à l'acquéreur et écartant cette règle dans le cas ci-dessus, ne concerne que l'adjudicataire et non le créancier saisissant (à savoir la société ARDIFI subrogée aux droits de la société UCB),
1/ ALORS QU'aux termes des articles 684 ancien du code de procédure civile et 1328 du code civil, le bail formé par le débiteur qui n'a pas acquis date certaine avant le commandement peut être annulé à la demande de l'adjudicataire ou du créancier ; que cette faculté est cependant refusée à l'adjudicataire qui acquiert le bien connaissance prise de l'existence du bail ; qu'il en va de même du créancier qui contracte cette qualité en connaissance de l'existence du bail ; qu'en écartant cette règle dès lors qu'elle ne concernerait que l'adjudicataire et non le créancier saisissant, la cour d'appel a violé ensemble les articles 684 ancien du code de procédure civile et 1328 du code civil,
2/ ALORS QUE la SCI Les jardins d'Eden se fondait, pour soutenir qu'il n'y avait pas lieu de distinguer l'adjudicataire du créancier sur des arrêts rendus par la Cour de cassation au visa des articles 1743 du code civil et 684 ancien du code de procédure civile ; qu'en considérant que la jurisprudence citée n'avait été rendue qu'au visa de l'article 1743 du code civil, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de la SCI Les jardins d'Eden et violé l'article 4 du code de procédure civile.
Moyen produit au pourvoi n° Z 11-17. 155 par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils pour M. X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevable et fondée l'action en nullité engagée par la société ARDIFI et d'avoir prononcé en conséquence l'annulation du bail et de son avenant du 28 février 1992 conclus entre Monsieur X...et la SCI JARDINS D'EDEN ;
AUX MOTIFS QUE M. X... fait tout d'abord valoir, au soutien de son appel et à titre principal que l'action en nullité qu'il dit être soumise il la prescription quinquennale de l'article 1304 du code civil et dont il situe le point de départ à la date du bail et à tout le moins à celle du 4/ 9/ 2001, date du procès-verbal dressé par Me Z...mentionnant ce bail, se trouve prescrite, la SCI LES JARDINS D'EDEN concluant dans le même sens ; que, concernant ce moyen de prescription, l'action en nullité dont s'agit exercée, sur le fondement de l'article 684 ancien du code de procédure civile, en mai 2008 et donc soumise aux dispositions légales antérieures à l'entrée en vigueur de la loi du 17/ 6/ 2008 portant réforme de la prescription en matière civile écartant de son champ d'application les instances introduites avant son entrée en vigueur, ne relève pas de la prescription quinquennale de l'article 1304 du code civil qui, relatif aux nullités sanctionnant les irrégularités de forme ou de fond affectant la formation des contrats et concernant les seules relations entre les parties cocontractantes, se trouve inapplicable aux irrégularités édictées dans l'intérêt de tiers au contrat comme celle invoquée en l'espèce et tenant au défaut de date certaine du contrat avant l'adjudication ; que cette action était soumise aux dispositions de droit commun de l'article 2262 du code civil édictant une prescription trentenaire dont le point de départ se situe au jour où le bénéficiaire de l'action en nullité était en mesure de l'exercer soit, en l'espèce, au jour où le créancier a pu avoir connaissance du bail et de sa teneur, cette connaissance se rapportant à la société UCB ayant cédé sa créance de prêt incluant les sûretés y attachées la société ARDIFI et subrogé celle-ci par l'acte de cession dans tous les droits, actions (incluant le droit d'appliquer et d'obtenir l'exécution de toute disposition du contrat de prêt, tout droit de poursuite et défense judiciaire y compris dans la saisie immobilière en cours) ; que la société UCB n'ayant pu, au mieux, avoir connaissance du bail qu'en septembre 2001 par la mention portée à cet égard au constat du 4/ 9/ 2001 de Me Z...sur les déclarations de M. X..., l'action, comme susdit soumise à la prescription trentenaire, n'est pas prescrite ; que sur les autres moyens, M. X... conclut au mal fondé de la demande d'annulation du bail et du protocole d'accord faute pour la société ARDIFI (venue aux droits de la société UCB) de démontrer que ce bail ait été préjudiciable aux intérêts de l'UCB et l'absence de caractère préjudiciable étant au contraire, selon lui, démontré par le fait que celle-ci n'avait pas agi bien qu'ayant eu connaissance du bail depuis 2001 et se prévaut de la connaissance qu'aurait eu la société ARDIFI de l'existence du bail au plus tard au jour de la cession de créance du 22/ 12/ 2007, une telle connaissance faisant, selon lui, obstacle à l'action fondée sur l'article 684 du code de procédure civile ; que la SCI LES JARDINS D'EDEN conclut, pour sa part, au rejet de l'action fondée sur l'article 684 du code de procédure civile faute pour la société ARDIFI de justifier d'une prorogation judiciaire des effets du commandement aux fins de saisie ayant pris fin au 15/ 3/ 2010 et motif pris de ce que le bail aurait date certaine au sens des dispositions de l'article 1328 du code civil comme ayant été transmis à l'huissier de justice par lettre du 8/ 10/ 2001 versée aux débats et de ce que la société ARDIFI ne pourrait en tout état de cause se prévaloir de l'absence de date certaine comme ayant acquis la créance de la société UCB en toute connaissance de l'existence du bail, ajoutant que l'action en nullité de l'article 684 du code de procédure civile ne pouvait être transmise par UCB comme lui étant une action personnelle et contestant, par ailleurs, comme M. X..., que le bail ait été lésionnaire et préjudiciable aux intérêts de l'UCB ; que, concernant les moyens susvisés tirés de l'impossibilité de transmission par la société UCB à la société ARDIFI de l'action en nullité et de la connaissance par ARDIFI de l'existence du bail antérieurement à la procédure d'adjudication, que, sur le premier point, les dispositions légales régissant la saisie envisagent le cas où le créancier saisissant agit en vertu d'une transmission de créance et que la société ARDIFI a d'ailleurs, au vu de l'acte portant cession de la créance à son profit, été, par le jugement précité du 26/ 6/ 2008 de la chambre des saisies immobilière du tribunal de grande instance de PARIS, déclarée subrogée dans les droits de poursuite de la société UCB et peut ainsi, en se prévalant de sa qualité de créancier saisissant, agir en nullité du bail en vertu des dispositions de l'article 684 ancien du code de procédure civile ; que, sur le deuxième point, la SCI LES JARDINS D'EDEN transpose à tort à l'espèce les solutions applicables en cas de connaissance du bail n'ayant pas date certaine par l'adjudicataire avant la vente alors que la jurisprudence citée, rendue au visa de l'article 1743 du code civil aux termes duquel seuls les baux conclus par acte authentique ou ayant date certaine sont opposables à l'acquéreur et écartant cette règle dans k cas ci-dessus, ne concerne que l'adjudicataire et non le créancier saisissant (à savoir la société ARDIFI subrogée aux droits de la société UCB) ; que, concernant le moyen tiré de la date certaine du bail, que ledit bail dont la substance n'a pas été constatée au procès-verbal du 4/ 9/ 2001 ne peut être considéré comme ayant date certaine au regard de l'article 1328 du code civil, peu important que ce bail ait pu par la suite être communiqué à l'huissier de justice ayant dressé ce procès-verbal, cette communication postérieure ne satisfaisant pas aux exigences du texte précité dés lors qu'elle n'a pas été constaté par procès-verbal de cet huissier ; que, concernant le moyen afférent à l'absence de justificatif du jugement prorogeant les effets du commandement aux fins de saisie immobilière, le jugement du tribunal de grande instance de PARIS du 18/ 3/ 2010 cité plus haut et produit par la société ARDIFI a prorogé, sur demande de cette dernière, pour une durée de trois ans les effets du commandement valant saisie délivré par la société UCl3 à M. X... le 15/ 4/ 1992 indiqué se périmer le 26/ 3/ 2010 de sorte que la critique sur ce point n'est pas justifiée ; que, concernant l'absence alléguée de caractère préjudiciable du bail pour la société ARDIFI subrogée aux droits de UCB (dont seule la démonstration serait de nature à justifier la demande d'annulation sur le fondement de l'article 684 ancien du code de procédure civile ouvrant cette faculté en cas de bail n'ayant pas acquis date certaine avant le commandement de saisie si le créancier ou l'adjudicataire le demande), qu'à la date où ce bail est dit avoir été établi, le déchéance du terme du prêt se trouvait acquise, au vu des mentions de l'acte de cession de créance, depuis le 10/ 10/ 1991 ; que ledit bail, alors que les travaux prévus au protocole ne pouvaient s'éterniser, la locataire ayant besoin d'exploiter pour faire face à ses obligations quel qu'en ait été l'importance financière, plutôt que de prévoir une franchise de loyers limitée à la durée ainsi nécessairement raisonnable desdits travaux, fixe pendant toute la durée du contrat un loyer dérisoire de 18000 francs par an pour la location d'un immeuble entier de 5 étages, le protocole prévoyant en outre le remboursement par le bailleur de ces travaux dés leur achèvement à hauteur d'une somme de 3 300 000 francs supérieure à la créance de la société UCB s'élevant alors à 2 798 499, 98 francs ce qui était manifestement de nature à obérer la situation financière de celui-ci et à rendre plus difficile le remboursement de sa dette de prêt (d'autant qu'il n'était prévu ni cautionnement ni dépôt de garantie) et était également de nature, et vu le faible montant du loyer, à amoindrir les fruits de la saisie prévisible ; qu'il ne peut être valablement prétendu que la société UCB n'ait pas reconnu le caractère préjudiciable du bail alors que l'acte de cession de créance au profit de la société ARDIFÏ, fait mention, dans son préambule, de ce que M. X... avait donné à bail l'immeuble dans des conditions éminemment lésionnaires à une SCI familiale constituée entre lui, ses enfants et son ex-épouse " ; que le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions sans qu'il y ait lieu, partant, d'examiner la demande subsidiaire fondée sur l'article 1167 du code civil ;
1°) ALORS QUE le créancier qui a engagé une procédure de saisie immobilière contre son débiteur ne peut faire annuler un bail poilant sur l'immeuble que s'il démontre, pour justifier son intérêt à agir, que ce bail est de nature à léser ses intérêts ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué que le bail conclu par Monsieur X... à la SCI LES JARDINS D'EDEN opérait un transfert de la charge financière des travaux de construction de l'immeuble loué sur la locataire ; que cette charge aurait dû incomber à Monsieur X... en sa qualité de propriétaire ; qu'en se fondant sur le fait que le protocole d'accord conclu entre Monsieur X... et la SCI LES JARDINS D'EDEN prévoyait le remboursement en fin de bail des travaux assumés par la locataire pour en déduire que cette stipulation était de nature à obérer la situation financière de Monsieur X... au détriment de son créancier, l'UCB qui serait ainsi lésé, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses constatations d'où il résultait que la prise en charge financière des travaux par Monsieur X... était seulement reportée en fin de bail, ce qui n'était assurément de nature à léser son créancier ; qu'elle a ainsi violé l'article 684 du Code de procédure civile ancien ;
2°) ALORS QUE le bail ne pouvant être annulé à la demande du créancier poursuivant que s'il lèse ses intérêts, la Cour d'appel ne pouvait pas déduire le caractère préjudiciable aux intérêts du créancier poursuivant des stipulations du protocole d'accord conclu entre Monsieur X... et la SCI LES JARDINS D'EDEN distinct du bail en cause, sans violer l'article 684 du Code civil ;
3°) ALORS QUE le protocole d'accord conclu entre Monsieur X... et la SCI LES JARDINS D'EDEN stipule que les travaux à accomplir par cette dernière devrait faire l'objet d'un devis préalablement accepté par Monsieur X... et que le remboursement des frais exposés par la locataire ne pourrait excéder la somme de 3 300 000 francs qui constituait un plafond ; qu'en affirmant néanmoins, pour motiver sa décision de retenir le caractère lésionnaire du bail, que ledit protocole prévoyait en fin de bail le remboursement par Monsieur X... de la somme de 3 300 000 francs, ce qui était de nature à obérer la situation financière de celui-ci, la Cour d'appel a dénaturé Ies termes clairs et précis du protocole d'accord litigieux en violation de l'article 1134 du Code civil.
