LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 14 janvier 2011), que le 13 octobre 1998 M. X..., notaire, a reçu un acte portant échange de parcelles entre Mme Y... et Mme Z... ; que par exploit du 27 avril 2006 cette dernière, prétendant que le notaire avait omis de faire figurer dans cet acte la parcelle 339/ 18 de 11 ca, a recherché la responsabilité de celui-ci et sollicité l'annulation de la vente portant sur cette parcelle intervenue le 12 janvier 2005 entre les consorts A...-B...et Mme Y... comme réalisée en fraude de ses droits ;
Attendu que Mme Z... fait grief à l'arrêt de rejeter ces demandes, alors, selon le moyen :
1°/ qu''il résulte de l'acte d'échange, à la rubrique servitude de passage, que les parties ont convenu de constituer une servitude de passage grevant le fonds servant, anciennement cadastré section 1 n° 18 b au profit du fonds dominant, anciennement cadastré section 1 n° 17 b, 17 a et 210/ 18, l'acte précisant que " le passage s'exercera immédiatement après la porte d'entrée n° ...(porte d'entrée de la maison de Mme Z...), environ trois mètres vers la rue de Hirschau, délimité sur le terrain par deux bornes. Ce droit de passage permettra au propriétaire de la section 1 n° 17 a et 17 b d'accéder à son jardin, ainsi qu'il est colorié en rouge sur le plan ci-annexé " ; qu'en retenant que l'acte notarié d'échange du 13 octobre 1998 négocié entre les parties n'a pas omis la parcelle 339/ 18 mais l'a incluse dans l'assiette d'une servitude de passage constituée dans le même acte au profit de Mme Z... et que le notaire n'a commis aucune erreur en établissant cet acte, la cour d'appel a dénaturé l'acte d'échange et violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ que Mme Z... faisait valoir que la parcelle 339/ 18 avait été omise par le notaire, ladite parcelle devant être intégrée dans son lot, ainsi qu'il résultait, notamment, du document d'arpentage indiquant pour cette parcelle que son propriétaire actuel était Mme Alice Y..., Mme Z... étant l'acquéreur de cette parcelle ; qu'en affirmant que la référence au procès-verbal d'arpentage renvoyait seulement à la nouvelle division et désignation des parcelles et non à leur répartition entre coéchangistes quand il résultait de l'acte notarié que les parcelles avaient fait l'objet d'une division " aux termes d'un procès-verbal d'arpentage provisoire, établi par M. C..., géomètre à Riedisheim, le 7 septembre 1998 ", le renvoi en marge étant fait pour indiquer la désignation cadastrale définitive telle qu'elle ressort du procès-verbal d'arpentage, n° 2092, du 30 octobre 1998, la cour d'appel a dénaturé l'acte notarié et violé l'article 1134 du code civil ;
3°/ qu'en retenant que la répartition des droits résultant de l'acte notarié ne révèle en elle-même aucune incohérence même si elle diffère quelque peu de celle qui résulte du relevé de situation, sans justifier une telle affirmation quand l'incohérence entre les deux actes l'objet du litige, les juges du fond ont violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°/ qu'il résulte de l'acte notarié que les parcelles échangées ont été divisées aux termes d'un procès-verbal d'arpentage provisoire établi le 7 septembre 1998, qu'une servitude de vue a été constituée au profit des parcelles appartenant à Mme Z... afin de répondre " aux conditions formulées par l'administration et qui sont précisées ci après : l'assiette de cette servitude consistera en une bande de terrain parallèle aux parcelles bénéficiaires cadastrées section 1 n° 17 b, 17 a et 210/ 18. Conformément aux prescriptions auxquelles l'administration a soumis la délivrance du permis de construire sollicité par Mme Z... Ounassa, les comparants aux présentes stipulent formellement que la servitude de vue ainsi créée sur la partie de terrain a pour conséquence d'interdire sur l'immeuble de l'assiette de cette servitude toute construction quelconque en élévation par Mme Y... Alice et les époux E...Michel, propriétaires actuels ou de tous futurs propriétaires " ; qu'il résulte de l'acte notarié que les parties et le notaire avaient connaissance du permis de construire et avaient satisfait aux exigences de l'administration en vue de la délivrance de ce permis de construire ; qu'en retenant par motifs adoptés que la demande de permis de construire est un acte unilatéral ne reflétant pas la volonté commune des parties et les documents produits ne permettent pas d'établir quelle était précisément l'assiette de la construction projetée, qu'il importe à ce propos d'observer que, selon les écritures non contestées des consorts A...-B...et une attestation du 25 juillet de M. F..., la construction empiète non seulement sur la parcelle 339/ 18 mais également sur d'autres parcelles dont la demanderesse ne prétend pas qu'elle est propriétaire, quand il résultait de l'acte notarié que tant le notaire que la venderesse avaient parfaite connaissance du permis de construire, les juges du fond qui n'ont pas recherché s'il n'en ressortait pas la preuve que la parcelle 339/ 18 devait être attribuée à Mme Z..., n'ont pas légalement justifié leur décision au regard de l'article 1382 du code civil ;
5°/ que lorsque plusieurs faits sont invoqués pour établir l'existence d'une faute, les juges du fond doivent les apprécier ensemble et non séparément ; qu'en analysant chacun des faits évoqués par Mme Z... distinctement, sans porter une appréciation d'ensemble en vue de rechercher s'ils ne permettaient pas d'établir le manquement du notaire pour avoir omis une parcelle lors de la rédaction de l'acte d'échange, les juge du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu, d'une part, que Mme Z... n'ayant pas invoqué en appel la dénaturation par les premiers juges de l'acte du 13 octobre 1998, ni soutenu que le notaire était informé du projet d'agrandissement de sa maison nécessitant l'acquisition de la parcelle 339/ 18, ni critiqué la décision des premiers juges en ce qu'elle n'aurait pas porté une appréciation d'ensemble sur les fautes imputées au notaire, le moyen dans ses première, deuxième, quatrième et cinquième branches, est nouveau, mélangé de fait, partant irrecevable ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé exactement que le procès-verbal d'arpentage du 7 septembre 1998 renvoyait seulement à la nouvelle division et désignation des parcelles et non à leur répartition entre co-échangistes et que l'acte du 13 octobre 1998 n'avait pas omis la parcelle 339/ 18 mais l'avait incluse dans l'assiette d'une servitude de passage au profit du fonds de Mme Z..., la cour d'appel a, par une recherche souveraine de la commune intention des parties qui avaient poursuivi leurs négociations devant le notaire, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Z... aux dépens
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et celle de Mme Z..., condamne cette dernière à payer à Mme Y... la somme de 2 000 euros et aux consorts A...-B...la même somme ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, prononcé par le président en son audience publique du seize mai deux mille douze et signé par M. Charruault, président, et par Mme Laumône, greffier de chambre qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils pour Mme Z...
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR rejeté les demandes de l'exposante dirigées contre le notaire et déclaré irrecevables ses demandes en ce qu'elles étaient dirigées contre Madame Y... et les consorts A...-B..., de les avoir rejetées et de l'avoir condamnée à payer diverses sommes par application de l'article 700 du Code de procédure civile,
AUX MOTIFS QUE les premiers juges ont, par une motivation détaillée et pertinente, qui ne peut qu'être adoptée par la Cour, fait une exacte analyse des circonstances du litige en relevant notamment que la référence à un procès-verbal d'arpentage renvoyait seulement à la nouvelle division et désignation des parcelles et non à leur répartition entre coéchangistes, que l'acte notarié d'échange du 13 octobre 1998 négocié entre les parties n'a pas « omis » la parcelle 339/ 18 mais l'a incluse dans l'assiette d'une servitude de passage constituée dans le même acte au profit de Madame G..., veuve Z... et que le notaire, Maître X..., n'a donc commis aucune erreur en établissant cet acte ; qu'au surplus, les nombreuses mentions marginales figurant sur cet acte démontrent que les négociations se sont poursuivies devant le notaire jusqu'à la signature et que ce dernier ne peut pas se voir reprocher un défaut d'information et de conseil ; que d'autre part Madame G..., veuve Z..., ne démontre pas qu'elle disposerait d'un droit de propriété sur la parcelle 339/ 18, droit dont seraient débiteurs Madame Y..., et/ ou les consorts H..., elle est mal fondée à exercer une prétendue action paulienne par application de l'article 1167 du Code civil pour remettre en cause l'acte de cession de cette parcelle en date du 12 janvier 2005, ce qu'elle reconnaît elle-même dans ses conclusions (p. 10) d'autant qu'il n'est nullement établi que les acquéreurs auraient participé à une quelconque fraude ou en auraient eu connaissance,
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE Madame Ounassa Z... née G...recherche la responsabilité du notaire, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, en soutenant que ce dernier a omis une parcelle dans l'acte d'échange qu'il a établi le 13 octobre 1998 entre Madame Alice Y... et la demanderesse ; qu'il est constant et au demeurant non disputé en l'espèce qu'il appartient au notaire d'assurer l'efficacité des actes qu'il rédige et de vérifier qu'ils ne comportent aucune erreur ou omission matérielle ; que lorsque l'erreur concerne l'objet même de la convention, la charge de la preuve incombe à celui qui l'invoque ; que Madame Ounassa Z..., née G..., fonde son argumentation sur quatre éléments principaux : le fait qu'avant même l'acte d'échange, elle avait déposé une demande d'agrandissement de sa maison empiétant sur la parcelle litigieuse, la correspondance échangée avec Madame Alice Y..., l'absence de toute revendication des époux I...qui ont acquis la propriété de Madame Alice Y... peu de temps après l'échange des parcelles, le procès-verbal d'arpentage établi par Monsieur C...en vue de l'échange des parcelles dont il résulte que la parcelle n° 339/ 18 issue de l'ancienne parcelle 18 b appartenant à Madame Alice Y... devait être cédée à Madame Ounassa Z... née G...; qu'il convient toutefois d'observer que la demande de permis de construire est un acte unilatéral ne reflétant pas la volonté commune des parties et les documents produits ne permettent pas d'établir quelle était précisément l'assiette de la construction projetée ; qu'il importe à ce propos d'observer que selon les écritures non contestées des consorts H...et une attestation du 25 juillet 2006 de Monsieur Marc F..., la construction réalisée par Madame Ounassa Z... née G...empiète non seulement sur la parcelle 339/ 18 mais également sur d'autres parcelles (n° 338) dont la demanderesse ne prétend pourtant pas qu'elle est propriétaire ; que la correspondance de Madame Alice Y... (lettres des 12 et 13 décembre 2005) équivoque et contradictoire ne peut être valablement invoquée par Madame Ounassa Z... née G...; que les explications confuses de la défenderesse révèlent surtout le souhait de cette dernière de tirer un trait sur « sa vie passée à Kingersheil » et de ne pas être impliquée dans le litige ; que l'attitude des époux I...n'est pas plus significatif car lorsque ces derniers ont acquis la propriété de Madame Y..., Madame Ounassa Z... née G...avait déjà entrepris l'agrandissement de sa maison ; qu'il importe également de souligner que la parcelle n° 339/ 18 ne figurait pas dans l'acte de vente conclu entre Madame Alice Y... et les époux I...en sorte que les ayants-droit de la défenderesse ne pouvaient, sans une vérification approfondie des actes, connaître l'étendue précise de leurs droits ; qu'il ressort enfin d'une lettre rédigée le 22 mai 2006 par Madame Jeanne I...que les relations de voisinage avec Madame Ounassa Z... née G...se sont précisément dégradées pour des raisons de limite de propriété ; que Madame Jeanne I...explique en effet qu'au moment de l'agrandissement de la maison, elle a signalé à ses voisins « l'absence de borne » sans pouvoir obtenir gain de cause et qu'elle a été contrainte de quitter la maison acquise de Madame Alice Y... après deux années seulement en raison des troubles de voisinage liés à l'exercice d'un « droit de passage » ; qu'enfin, même signé par les parties, un « lever de situation » établi par le géomètre qui visualise la configuration nouvelle des propriétés respectives des parties ne peut suffire à remettre en cause les clauses d'un acte d'échanges postérieurs, également signé par les parties et authentifié par un notaire, et ce, d'autant moins que contrairement à ce que soutient Madame Ounassa Z... née G..., la parcelle n° 339/ 18 n'a pas été omise dans cet acte mais incluse dans l'assiette d'un droit de passage ; la constitution de cette servitude n'est pas dépourvue de toute utilité puisqu'elle conditionne l'accès aux parcelles 337/ 17 et 342/ 18 ; enfin la référence de l'acte notarié au procès-verbal d'arpentage provisoire n'est pas significative dès lors qu'elle renvoie à la nouvelle division des parcelles non à leur répartition entre échangistes et coéchangistes ; que la répartition des droits résultant de l'acte notarié ne révèle en elle-même aucune incohérence, même si elle diffère quelque peu de celle qui résulte du « relevé de situation » et Madame Ounassa Z... née G...n'explique pas pourquoi le notaire aurait pris l'initiative de transformer un échange de propriété de parcelles en une constitution de servitudes si cette modification n'avait pas correspondu à l'accord des parties au moment où l'acte a été signé, ce qui va bien au-delà d'une simple mission matérielle ; qu'il en résulte que la preuve de l'erreur prétendument commise par le notaire n'est pas démontrée en sorte que la demande de Madame Ounassa Z... née G...doit être rejetée ; que dès lors qu'elle ne justifie pas d'un droit sur la parcelle n° 339/ 18 cédée le 12 janvier 2005 par Madame Alice Y... aux consorts A...-B..., elle n'est pas recevable, faute de justifier d'un intérêt à agir à remettre en cause la validité ou l'opposabilité de cet acte ; qu'il y a donc lieu de rejeter sa demande ;
ALORS D'UNE PART QU'il résulte de l'acte d'échange, à la rubrique servitude de passage, que les parties ont convenu de constituer une servitude de passage grevant le fonds servant, anciennement cadastré section 1 n° 18 b au profit du fonds dominant, anciennement cadastré section 1 n° 17 b, 17 a et 210/ 18, l'acte précisant que « le passage s'exercera immédiatement après la porte d'entrée n° 52, rue de Hirschau (porte d'entrée de la maison de Madame Z...), environ trois mètres vers la rue de Hirschau, délimité sur le terrain par deux bornes. Ce droit de passage permettra au propriétaire de la section 1 n° 17 a et 17 b d'accéder à son jardin, ainsi qu'il est colorié en rouge sur le plan ci-annexé » ; qu'en retenant que l'acte notarié d'échange du 13 octobre 1998 négocié entre les parties n'a pas omis la parcelle 339/ 18 mais l'a incluse dans l'assiette d'une servitude de passage constituée dans le même acte au profit de l'exposante et que le notaire n'a commis aucune erreur en établissant cet acte, la Cour d'appel a dénaturé l'acte d'échange et violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE l'exposante faisait valoir que la parcelle 339/ 18 avait été omise par le notaire, ladite parcelle devant être intégrée dans son lot, ainsi qu'il résultait, notamment, du document d'arpentage indiquant pour cette parcelle que son propriétaire actuel était Madame Alice Y..., l'exposante étant l'acquéreur de cette parcelle ; qu'en affirmant que la référence au procès-verbal d'arpentage renvoyait seulement à la nouvelle division et désignation des parcelles et non à leur répartition entre coéchangistes quand il résultait de l'acte notarié que les parcelles avaient fait l'objet d'une division « aux termes d'un procès-verbal d'arpentage provisoire, établi par monsieur C..., géomètre à Riedisheim, le 7 septembre 1998 », le renvoi en marge étant fait pour indiquer la désignation cadastrale définitive telle qu'elle ressort du procès-verbal d'arpentage, n° 2092, du 30 octobre 1998, la Cour d'appel a dénaturé l'acte notarié et violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS DE TROISIEME PART QU'en retenant que la répartition des droits résultant de l'acte notarié ne révèle en elle-même aucune incohérence même si elle diffère quelque peu de celle qui résulte du relevé de situation, sans justifier une telle affirmation quand l'incohérence entre les deux actes l'objet du litige, les juges du fond ont violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS DE QUATRIEME PART QU'il résulte de l'acte notarié que les parcelles échangées ont été divisées aux termes d'un procès-verbal d'arpentage provisoire établi le 7 septembre 1998, qu'une servitude de vue a été constituée au profit des parcelles appartenant à l'exposante afin de répondre « aux conditions formulées par l'administration et qui sont précisées ci après : l'assiette de cette servitude consistera en une bande de terrain parallèle aux parcelles bénéficiaires cadastrées section 1 n° 17 b, 17 a et 210/ 18. Conformément aux prescriptions auxquelles l'administration a soumis la délivrance du permis de construire sollicité par Madame Z... OUNASSA, les comparants aux présentes stipulent formellement que la servitude de vue ainsi créée sur la partie de terrain a pour conséquence d'interdire sur l'immeuble de l'assiette de cette servitude toute construction quelconque en élévation par Madame Y... Alice et les époux E...Michel, propriétaires actuels ou de tous futurs propriétaires » ; qu'il résulte de l'acte notarié que les parties et le notaire avaient connaissance du permis de construire et avaient satisfait aux exigences de l'administration en vue de la délivrance de ce permis de construire ; qu'en retenant par motifs adoptés que la demande de permis de construire est un acte unilatéral ne reflétant pas la volonté commune des parties et les documents produits ne permettent pas d'établir quelle était précisément l'assiette de la construction projetée, qu'il importe à ce propos d'observer que, selon les écritures non contestées des consorts A.../ B...et une attestation du 25 juillet de Monsieur F..., la construction empiète non seulement sur la parcelle 339/ 18 mais également sur d'autres parcelles dont la demanderesse ne prétend pas qu'elle est propriétaire, quand il résultait de l'acte notarié que tant le notaire que la venderesse avaient parfaite connaissance du permis de construire, les juges du fond qui n'ont pas recherché s'il n'en ressortait pas la preuve que la parcelle 339/ 18 devait être attribuée à l'exposante, n'ont pas légalement justifié leur décision au regard de l'article 1382 du Code civil ;
ALORS ENFIN QUE lorsque plusieurs faits sont invoqués pour établir l'existence d'une faute, les juges du fond doivent les apprécier ensemble et non séparément ; qu'en analysant chacun des faits évoqués par l'exposante distinctement, sans porter une appréciation d'ensemble en vue de rechercher s'ils ne permettaient pas d'établir le manquement du notaire pour avoir omis une parcelle lors de la rédaction de l'acte d'échange, les juge du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
