LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, tenu compte d'éléments de comparaison, pour certains antérieurs à la déclaration d'utilité publique et à l'ordonnance d'expropriation et constaté que la proposition d'indemnisation faite par l'expropriant était supérieure à la moyenne des indemnisations résultant des éléments de comparaison retenus constitués par des accords amiables intervenus pour des biens semblables à ceux des époux X... et tenait compte de l'état réel de l'appartement, la cour d'appel, qui n'a pas fait application de l'article L. 13-16 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, qui, confirmant le jugement déféré s'est placée à sa date pour apprécier la valeur du bien exproprié compte tenu de sa consistance à la date de l'ordonnance d'expropriation, a choisi les éléments de comparaison qui lui sont apparus les mieux appropriés et a souverainement fixé l'indemnité revenant aux époux X... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à l'Agence foncière et technique de la région parisienne la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. et Mme X....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à 134.100 € en valeur occupée toutes causes de préjudice confondues, l'indemnité due aux époux X... pour la dépossession des lots 218, 276 et 553 dépendant de l'ensemble immobilier en copropriété « La Muette » cadastré BB 13 sis ... et ... à Garges-Les-Gonesses ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les termes de comparaison proposés par M. et Mme X... et relativement auxquels il est fourni des précisions suffisantes pour qu'ils soient exploitables ne sont pas pertinents ; qu'en effet ils se rapportent à des biens situés rue de Verdun, rue des Acacias, rue des Mûriers et rue des Aubépines, soit en dehors du quartier de La Muette ; que le premier d'entre eux, contrairement à leur appartement qui est situé dans un grand ensemble, se trouve dans le vieux village de Garges-Les-Gonesses ; que les autres, quoique effectivement sis dans des constructions de même nature, sont séparés par un jardin du quartier sensible de La Muette dont la dégradation a commandé la réfection radicale et où se sont déroulés des évènements qui ont défrayé la chronique, comme en justifie le commissaire du gouvernement qui établit que la presse s'en est fait l'écho ; que le commissaire du gouvernement démontre aussi par les références auxquelles il se réfère et qui sont détaillées dans ses écritures, la différence de prix très sensible qui existe entre les prix pratiqués dans divers quartiers de la ville, en remontant jusqu'à l'année 2004 ; que pour le reste, le premier juge a apprécié avec pertinence les divers termes de comparaison proposés et que rien ne conduit à modifier les montants qu'il a accordés, lesquels correspondent à une indemnisation totale de l'ensemble des préjudices directs, matériels et certains subis ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS DU JUGEMENT QUE le transport sur les lieux a permis de constater que l'appartement des époux X... est en état d'entretien satisfaisant sauf en ce qui concerne les sanitaires et l'installation d'électricité qui présentent des signes de vétusté manifeste ; que l'immeuble où il se trouve présente également des signes importants de vétusté et de détérioration puisque les parties communes sont actuellement en déshérence après avoir subi de multiples dégradations au terme desquelles les vitres des portes ont été brisées, les boîtes à lettres fracturées, les fils électriques arrachés outre le fait que de nombreux tags ont été apposés sur les murs et que les ascenseurs sont hors service ; que les éléments de comparaison produits par l'expropriant sont à retenir en totalité puisqu'ils se rapportent à des accords amiables conclus dans le cadre de la présente opération et donc à des biens tout à fait similaires à celui appartenant aux époux X... peu important que certains de ces accords aient été conclus antérieurement à la déclaration d'utilité publique ; qu'en revanche les éléments de comparaison cités par le commissaire du gouvernement doivent être considérés avec davantage de précaution dans la mesure où le transport sur les lieux a permis de constater qu'ils se rapportaient à des immeubles dont la facture architecturale et surtout l'état d'entretien étaient supérieurs à ceux qui font actuellement l'objet de la présente expropriation ;
qu'eu égard au nombre d'accords amiables versés aux débats, il convient de tenir compte des dispositions afférentes à l'article L 13-16 du Code de l'expropriation sans pour autant les prendre pour base eu égard aux conditions posées par cet article pour ce faire ; que c'est la raison pour laquelle l'offre de l'expropriant sera déclarée satisfactoire sur la base de 1.360 € le mètre carré en valeur occupée puisque la moyenne des éléments de comparaison produits aux débats s'établit à hauteur de 1.122 € le mètre carré en valeur occupée pour les appartements de ce type ; qu'il apparaît dès lors que l'expropriant a bien répercuté dans son offre l'état d'entretien de l'appartement qui est satisfaisant ;
ALORS D'UNE PART QUE la juridiction fixe le montant des indemnités d'après la consistance tant juridique que matérielle des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; que les époux X... faisaient valoir que l'état de l'immeuble est imputable à l'expropriante qui depuis 2007, date de l'ordonnance d'expropriation, n'a quasiment plus effectué d'entretien sur les parties communes qu'elle a laissé se dégrader ce qui lui a permis de justifier les prix extrêmement faibles des offres qu'elle a formulées ; qu'en retenant à l'appui de son évaluation de l'indemnité d'expropriation, la « déshérence » des parties communes de l'immeuble à la date du jugement, sans rechercher ainsi qu'elle y était invitée, si cette dégradation des parties communes n'était pas survenue postérieurement à l'ordonnance portant transfert de propriété, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-14 du Code de l'expropriation ;
ALORS D'AUTRE PART QUE sous réserve de l'article L. 13-17, la juridiction doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prendre pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées ; qu'en considérant qu'il y avait lieu de retenir la totalité des éléments de comparaison produits par l'expropriant, dès lors qu'ils se rapportent à des accords amiables conclus dans le cadre de la présente opération, peu important que certains de ces accords aient été conclus antérieurement à la déclaration d'utilité publique, la Cour d'appel a violé l'article L 13-16 du Code de l'expropriation ;
ALORS ENFIN QUE les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en se fondant pour évaluer l'indemnité d'expropriation due aux époux X..., sur la moyenne des prix résultant d'accords amiables tous antérieurs au jugement, et sans procéder à une quelconque réévaluation de ce prix en se plaçant à la date du jugement, la Cour d'appel a violé l'article L 13-15 I du Code de l'expropriation.
