LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que la société Asia express n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel que le refus opposé par M. X... à la cession du droit au bail n'était pas fondé sur un motif légitime, le moyen, mélangé de fait et de droit, est nouveau, et, partant, irrecevable ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, des courriers adressés par le mandataire du propriétaire des locaux au mandataire de la société Asia express, que M. X... n'avait pas donné son consentement exprès à la cession du droit au bail, l'exploitation de la société Asia express impliquant la réalisation de travaux qui ne pouvaient être conduits sans une autorisation de la copropriété de l'immeuble, et que le paiement par l'occupant des locaux de la taxe foncière n'était pas de nature à établir un pareil consentement, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le local compris dans les parties communes de l'immeuble, occupé par la société Asia express, avait un accès direct au lot appartenant à M. X..., la cour d'appel a pu en déduire, abstraction faite d'un motif qui n'est pas le support de la décision, que ce dernier, en sa qualité de copropriétaire, justifiait d'un préjudice personnel ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y... et la société Asia express aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... et la société Asia express à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Y... et de la société Asia express ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois avril deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils pour Mme Y... et la société Asia express.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt, sur ce point confirmatif, attaqué D'AVOIR déclaré la cession de droit au bail conclue, le 26 août 2005, entre la société Asia express et la société Le Figaro inopposable à M. Patrick X..., D'AVOIR ordonné l'expulsion de la société Asia express, représentée par sa gérante, Mme Fanny Z..., épouse Y..., ainsi que de tous occupants de son chef à l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la signification de son jugement, D'AVOIR accordé pour l'exécution de son jugement le concours de la force publique s'il y a lieu, D'AVOIR condamné la société Asia express et Mme Fanny Z..., épouse Y..., à verser à M. Patrick X... une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux et D'AVOIR débouté la société Asia express et Mme Fanny Z..., épouse Y..., de leur demande tendant à la condamnation de M. Patrick X... à leur payer des dommages et intérêts pour procédure abusive ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « suivant acte sous seing privé en date du 16 février 2004, Mme Simone A... veuve X... aux droits de laquelle se trouve M. Patrick X..., a renouvelé pour une durée de 9 ans au profit de la Sarl Le Figaro exerçant une activité de coiffeur, un bail commercial portant sur le lot n° 1 de l'immeuble situé... à Caen, comprenant au rez-de-chaussée un magasin composé d'une boutique avec chauffage électrique, un wc et une réserve ainsi que le droit aux wc communs dans la cour avec l'autre magasin dépendant de l'immeuble./ Selon acte sous seing privé en date du 26 août 2005, la Sarl Le Figaro a procédé à la cession de son droit au bail au bénéfice de la Sarl Asia express moyennant le prix principal de 120 000 €./ Considérant que cette cession lui est inopposable du fait qu'elle est intervenue sans qu'il y ait donné son agrément exprès et par écrit conformément aux dispositions contractuelles du bail, M. X... a fait assigner par acte du 1er août 2006, Mme Fanny Y... et la Sarl Asia express aux fins de les entendre déclarer occupantes sans droit ni titre du local situé... et de voir ordonner leur expulsion./ Cette assignation a également été délivrée à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 71-..../ Les défenderesses se sont opposées aux demandes en soutenant notamment que M. X... avait donné son consentement à la cession du droit au bail et qu'il a accepté la nouvelle destination contractuelle des lieux./ C'est dans ces conditions que le jugement entrepris a été rendu./ En cause d'appel les appelantes reprochent au premier juge d'avoir qualifié de simples pourparlers l'accord intervenu avec M. Patrick X... et d'avoir dénaturé les termes de la correspondance de Me C... du 10 mai 2005./ Elles soutiennent que l'échange des courriers permet de se convaincre que M. X... a donné son accord à la cession du droit au bail et qu'il a exécuté le bail dans les termes arrêtés avec Mme Z..../ Aux termes de l'article 10 du bail commercial conclu le 16 février 2004 entre M. X... et la Sarl Le Figaro il est expressément stipulé que le preneur ne pourra céder sous quelque forme que ce soit les droits au présent bail sans le consentement exprès et par écrit du bailleur si ce n'est à un successeur dans son commerce./ En l'espèce, il ressort des courriers échangés entre les mandataires des parties qu'informé par courrier du 29 avril 2005 de l'intention de la Sarl Le Figaro de céder son bail à Mme Z..., M. X... a soumis son accord à trois conditions à savoir que l'impôt foncier soit pris en charge par le cessionnaire, que le loyer soit augmenté, l'autorisation de créer une cuisine dans les lieux étant en outre subordonné à la condition suspensive de l'accord de la copropriété pour le branchement de la cheminée se trouvant sur la façade arrière de l'immeuble./ Si aux termes des courriers suivants les parties se sont accordées pour la prise en charge de l'impôt foncier par Mme Z... et sur le maintien du loyer au prix initial, le courrier du 5 juillet 2005 du cabinet Foncier Bastard, mandataire de M. X..., n'est pas constitutif d'un accord sur toutes les conditions de la cession dès lors qu'il était rappelé au cabinet Laurent le 23 juin 2005 que Mme Y... devait faire son affaire personnelle des branchements des cheminées et obtenir l'accord du syndic./ M. X... entendait donc toujours soumettre son agrément à la cession du droit au bail à l'accord de la copropriété sur le branchement sur le conduit de l'immeuble./ L'absence d'accord exprès à la cession du droit au bail est confirmée par le fait que M. X... n'a pas été retourné au cabinet Laurent les 4 exemplaires de l'agrément écrit qu'il avait soumis à sa signature, et que dès qu'il a appris la régularisation de la cession intervenue le 26 août 2005, il a rappelé par courrier de son mandataire du 7 septembre 2005 qu'il n'avait pas donné son accord soumis notamment à l'autorisation de la copropriété pour le branchement sur la cheminée de l'immeuble./ Le courrier adressé au cabinet Laurent le 28 juin 2005 par l'agence de la Prairie, syndic de la copropriété, qui se borne à constater son ignorance sur l'endroit où le conduit de cheminée débouche et qui lui demande de s'assurer de l'étanchéité de celui-ci ne peut permettre aux appelantes de soutenir que l'autorisation à laquelle M. X... subordonnait son agrément avait été donné et ce d'autant qu'elle relevait de l'assemblée générale de la copropriété qui au cours de sa réunion du 11 avril 2006 a refusé l'utilisation de ce conduit par Mme Z..../ Il ne peut en outre être utilement soutenu qu'en acceptant d'encaisser le montant des loyers sur lequel les parties s'étaient accordées, M. X... aurait donné son agrément à la cession dès lors que les quittances portent expressément la mention de ce que les sommes reçues le sont à titre d'indemnités d'occupation./ Le règlement de l'impôt foncier n'est pas de nature à remettre en cause l'absence d'agrément./ C'est dans ces conditions à juste titre que les premiers juges ont déclaré la cession du droit au bail intervenue le 26 août 2005 entre la Sarl Le Figaro et la Sarl Asia express représentée par Mme Z... inopposable à M. X... et que leur expulsion a été ordonnée » (cf. arrêt attaqué, p. 3 à 5) ;
AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU'« il résulte de l'article 1717 du code civil que, si la clause selon laquelle les preneurs ne pourront céder leurs droits au bail sans le consentement exprès et par écrit du bailleur ne constitue pas une interdiction absolue de céder le bail et ne permet pas au bailleur de refuser son consentement à la cession sans motifs légitimes, elle oblige le preneur à solliciter le consentement du bailleur avant de procéder à la cession ;/ qu'en l'espèce, aux termes de l'article X de l'acte sous seing privé du 16 février 2004, par lequel Simone A... veuve X..., représentée par la Sas Foncia Bastard, aux droits de laquelle vient Patrick X..., a renouvelé pour une durée de neuf années le bail commercial consenti à la Sarl Le Figaro le lot n° 1 d'un immeuble situé au 75, rue de Bernières à Caen, il est prévu que le preneur ne pourra céder les droits au bail sans le consentement exprès et par écrit du bailleur si ce n'est à son successeur dans son commerce et qu'un original enregistré ou une grosse de la cession de bail devra être remis au bailleur dans le mois de la cession à peine de nullité de ladite cession ;/ que, s'il ressort des courriers échangés entre le cabinet Laurent en qualité de représentant de Fanny Z... épouse Y..., gérante de la Sarl Asia express, et le cabinet Foncia Bastard, en sa qualité de représentant de Patrick X..., que ce dernier a été informé du projet de cession de droit au bail de la Sarl Le Figaro exerçant une activité de salon de coiffure à la Sarl Asia express exerçant une activité de traiteur et de vente à emporter, qu'il a participé à la négociation des modalités de cette cession et donné son accord au maintien d'un loyer identique et à une prise en charge par le nouveau preneur de la taxe foncière, il résulte de ces mêmes courriers constitutifs de simples pourparlers que le bailleur a subordonné son accord à la cession du droit au bail litigieuse tant à l'autorisation du branchement des évacuations de la cuisine projetée au conduit de cheminée partie commune qu'à l'autorisation par cette même copropriété de l'exercice d'une activité de traiteur de cuisine asiatique et vente à emporter au regard des dispositions du règlement de copropriété stipulant qu'aucun propriétaire ou occupant ne pourra causer de troubles de jouissance diurnes ou nocturnes par bruit, trépidation, odeur, chaleur, radiation, qu'il ne pourra rien être fait qui puisse nuire à l'ordre, la propreté, la salubrité ou la sécurité de l'immeuble, que tout conduit de cheminée utilisé devra être ramoné au moins une fois par an, les conduits existants ne pouvant être utilisés que pour l'usage prévu ;/ que ces conditions subordonnant l'agrément du bailleur à la cession de droit au bail envisagé ne sauraient être considérées comme remplies dans la mesure, d'une part, où le syndic de la copropriété s'est borné, dans une lettre adressée le 28 juin 2005 au cabinet Laurent et dont il n'est pas établi qu'elle a été transmise au bailleur, à émettre des doutes sur le fait que le conduit de cheminée débouchait dans le local concerné et lui demandait de s'en assurer ainsi que du caractère étanche dudit conduit afin d'éviter toute odeur susceptible de luire à l'ensemble des copropriétaires et où, d'autre part, le cessionnaire ne démontre pas avoir obtenu l'autorisation de la copropriété pour l'exercice de son activité de traiteur et vente à emporter de cuisine asiatique ;/ qu'il ne saurait être déduit de la simple perception de sommes égales au montant du loyer convenu de la part de la Sarl Asia express l'agrément de Patrick X... à la cession du droit au bail, dès lors qu'il n'a accepté ces versements qu'à titre d'indemnités d'occupation ;/ que l'acte de cession du droit au bail litigieuse a été conclu alors même que les documents d'agrément adressés préalablement au bailleur n'avaient pas été retournés signés par lui ;/ qu'ainsi, il convient de déclarer la cession du droit au bail conclue le 26 août 2005 entre la Sarl Le Figaro et la Sarl Asia express inopposable à Patrick X... et d'ordonner l'expulsion de la Sarl Asia express représentée par sa gérante Fanny Z... épouse Y... ainsi que de tous occupants de son chef sans droit ni titre suivant les modalités précisées au dispositif du présent jugement./ … Attendu que Fanny Z... épouse Y... et la Sarl Asia express succombant en leurs prétentions doivent être déboutées de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive » (cf., jugement entrepris, 3 et 4) ;
ALORS QUE, de première part, aucune des lettres adressées par le cabinet Foncia Bastard et par la société Nicole C..., en qualité de mandataires de M. Patrick X..., au cabinet Laurent, mandataire de la société Asia express et de Mme Fanny Z..., épouse Y..., n'a énoncé que M. Patrick X... subordonnait son consentement à la cession du droit au bail commercial, portant sur les locaux situés ..., à Caen, conclue entre la société Asia express et la société Le Figaro, à l'accord de la copropriété au branchement des évacuations de la cuisine au conduit de la cheminée se trouvant sur la façade arrière de l'immeuble ; qu'en énonçant, dès lors, pour statuer comme elle l'a fait, qu'il ressortait des courriers échangés entre les mandataires des parties que M. Patrick X... avait subordonné son accord à la cession du droit au bail litigieux à l'accord de la copropriété au branchement des évacuations de la cuisine au conduit de la cheminée se trouvant sur la façade arrière de l'immeuble, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des lettres, en date des 10 mai 2005, 23 juin 2005, 5 juillet 2005 et 7 septembre 2005, adressées par le cabinet Foncia Bastard ou par la société Nicole C... au cabinet Laurent ;
ALORS QUE, de deuxième part et à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où il serait retenu que la cour d'appel de Caen a adopté les motifs des premiers
juges, selon lesquels M. Patrick X... avait soumis son accord à la cession du droit au bail litigieux à l'accord de la copropriété à l'exercice d'une activité de traiteur de cuisine asiatique et vente à emporter, aucune des lettres adressées par le cabinet Foncia Bastard et par la société Nicole C..., en qualité de mandataires de M. Patrick X..., au cabinet Laurent, mandataire de la société Asia express et de Mme Fanny Z..., épouse Y..., n'a énoncé que M. Patrick X... subordonnait son consentement à la cession du droit au bail commercial, portant sur les locaux situés ..., à Caen, conclue entre la société Asia express et la société Le Figaro, à l'accord de la copropriété à l'exercice d'une activité de traiteur de cuisine asiatique et vente à emporter ; qu'en énonçant, dès lors, pour statuer comme elle l'a fait, qu'il ressortait des courriers échangés entre les mandataires des parties que M. Patrick X... avait subordonné son accord à la cession du droit au bail litigieux à l'accord de la copropriété à l'exercice d'une activité de traiteur de cuisine asiatique et vente à emporter, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des lettres, en date des 10 mai 2005, 23 juin 2005, 5 juillet 2005 et 7 septembre 2005, adressées par le cabinet Foncia Bastard ou par la société Nicole C... au cabinet Laurent ;
ALORS QUE, de troisième part, lorsque la cession d'un droit à bail commercial est subordonnée au consentement du bailleur, celui-ci ne peut refuser de donner son consentement que pour un motif légitime ; qu'en déclarant, dès lors, la cession de droit au bail conclue, le 26 août 2005, entre la société Asia express et la société Le Figaro inopposable à M. Patrick X..., sans caractériser qu'il était légitime, pour M. Patrick X..., au regard, notamment, des stipulations du règlement de copropriété, de subordonner son consentement à la cession du droit au bail litigieux à l'accord de la copropriété au branchement des évacuations de la cuisine au conduit de la cheminée se trouvant sur la façade arrière de l'immeuble, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE, de quatrième part et à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où il serait retenu que la cour d'appel de Caen a adopté les motifs des premiers juges, selon lesquels M. Patrick X... avait soumis son accord à la cession du droit au bail litigieux à l'accord de la copropriété à l'exercice d'une activité de traiteur de cuisine asiatique et vente à emporter, lorsque la cession d'un droit à bail commercial est soumise au consentement du bailleur, celui-ci ne peut refuser de donner son consentement que pour un motif légitime ; qu'en déclarant, dès lors, la cession de droit au bail conclue, le 26 août 2005, entre la société Asia express et la société Le Figaro inopposable à M. Patrick X..., sans caractériser qu'il était légitime, pour M. Patrick X..., au regard, notamment, des stipulations du règlement de copropriété, de subordonner son consentement à la cession du droit au bail litigieux à l'accord de la copropriété à l'exercice d'une activité de traiteur de cuisine asiatique et vente à emporter, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1134 du code civil ;
ALORS QU'enfin et en tout état de cause, lorsque la cession d'un droit à bail commercial est subordonnée au consentement exprès et écrit du bailleur, un tel consentement peut résulter d'actes positifs manifestant de manière certaine et non équivoque l'accord du bailleur à la cession du droit à bail ; qu'en déclarant, dès lors, la cession de droit au bail conclue, le 26 août 2005, entre la société Asia express et la société Le Figaro inopposable à M. Patrick X..., sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée, si M. Patrick X... n'avait pas donné son consentement à la cession du droit au bail litigieux, en réclamant à la société Asia express, ainsi que cela résultait des avis d'échéance et quittances écrits qu'il lui avait délivrés et conformément à l'accord intervenu sur ce point entre la société Asia express et M. Patrick X..., le paiement de l'impôt foncier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR constaté que la société Asia express et Mme Fanny Z..., épouse Y..., étaient occupantes sans droit ni titre du local situé dans la cour de l'immeuble entre celui-ci et le garage et D'AVOIR ordonné leur expulsion de ce local ;
AUX MOTIFS QUE « M. X... entend en outre contester en sa qualité de copropriétaire l'appréciation des premiers juges concernant la demande présentée par le syndicat des copropriétaires aux fins d'expulsion de Mme Z... et de la Sarl Asia express du local situé entre le bâtiment et le garage./ La Sarl Asia express et Mme Z... ne peuvent lui opposer l'autorité de la chose jugée attachée au jugement déféré du fait de leur désistement d'appel dès lors que la question n'a été définitivement tranchée qu'entre le syndicat des copropriétaires et les appelants./ M. X... en sa qualité de copropriétaire est recevable en son action tendant à faire cesser l'atteinte aux parties communes s'il démontre l'existence d'un préjudice personnel./ En l'espèce, il ressort des pièces produites aux débats et notamment de photographies annexées au rapport de l'Apave que le local occupé par Mme Z... et la Sarl Asia express à l'arrière du local loué se situe sur la cour de l'immeuble entre celui-ci et le garage./ Il ne figure pas sur les plans du local donné à bail à la Sarl Le Figaro./ M. X... peut se prévaloir d'un préjudice personnel dès lors que ce local situé sur la cour a un accès direct sur le local lui appartenant constitué aux termes du règlement de copropriété d'une boutique, atelier et bureau./ Les plans produits aux débats démontrent que le local utilisé comme cuisine par la Sarl Asia express ne fait pas partie du lot Raquidel mais se trouve sur la cour, partie commune de la copropriété, ainsi que cela ressort du règlement de copropriété du 2 août 1957./ Ce local n'existait pas lors de l'établissement du règlement de copropriété./ La date de sa construction est inconnue./ S'il est attesté par le gérant de la Sarl Le Figaro qu'il en avait la jouissance, il demeure que M. X... n'en est pas propriétaire s'agissant d'une partie commune. Il n'a donc pas pu transmettre de droits sur le local qui ne lui appartient pas./ M. X... est donc fondé en sa qualité de copropriétaire à faire constater que Mme Z... et la société Asia express sont occupants sans droit ni titre de ce local./ S'agissant du conduit d'aération du local affecté à la cuisine par Mme Z... et la société Asia express, les photographies produites aux débats démontrent qu'il a été raccordé au conduit de l'immeuble qui est une partie commune sans l'obtention d'une autorisation de l'assemblée des copropriétaires./ M. X... en sa qualité de copropriétaire est également fondé à solliciter la cessation de cette atteinte aux parties communes » (cf., arrêt attaqué, p. 5 et 6) ;
ALORS QUE, d'une part, le syndicat des copropriétaires peut seul agir pour assurer la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble lorsqu'un tiers à la copropriété porte atteinte aux parties communes sans causer de préjudice propre à un copropriétaire ; qu'en se bornant à énoncer, pour retenir que M. Patrick X... était, en sa qualité de copropriétaire, recevable à demander qu'il soit constaté que la société Asia express et Mme Fanny Z..., épouse Y..., étaient occupantes sans droit ni titre du local situé dans la cour de l'immeuble entre celui-ci et le garage et qu'il soit ordonné leur expulsion de ce local, que M. Patrick X... pouvait se prévaloir d'un préjudice personnel dès lors que le local en cause, situé sur la cour, avait un accès direct sur le local lui appartenant, quand une telle circonstance était impropre à caractériser l'existence d'un préjudice propre à M. Patrick X... résultant de l'occupation par la société Asia express et par Mme Fanny Z..., épouse Y..., de ce même local, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, d'autre part, le syndicat des copropriétaires peut seul agir pour assurer la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble lorsqu'un tiers à la copropriété porte atteinte aux parties communes sans causer de préjudice propre à un copropriétaire ; qu'en retenant, dès lors, que M. Patrick X... était, en sa qualité de copropriétaire, recevable à solliciter la cessation de la prétendue atteinte aux parties communes résultant du raccordement au conduit de l'immeuble du conduit d'aération du local affecté à la cuisine par la société Asia express et par Mme Fanny Z..., épouse Y..., sans caractériser en quoi cette prétendue atteinte causait un préjudice propre à M. Patrick X..., la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965.
