LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que M. X... ayant agi à l'encontre de la société Habitat Résidences 21 en qualité de copropriétaire pour obtenir la réparation de malfaçons affectant des parties communes et privatives et celle de troubles collectifs et personnels, mais non en qualité d'acquéreur en raison des stipulations de son contrat de vente, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que la différence de facturation concernait des éléments de parties communes et retenu que les préjudices relevés par l'expert étaient éventuels, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche tenant aux combles que ses constatations rendaient inopérante et qui a répondu aux conclusions, en a exactement déduit, sans dénaturation du rapport d'expertise qu'elle a apprécié souverainement, que la créance de M. X... serait retenue au prorata des parties communes dont il était copropriétaire ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société Habitat Résidences 21 la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mars deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé la créance de M. Michel X... à l'encontre de la SA Habitat Résidences 21 à la somme de 784,17 €seulement ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'appelant ne peut revendiquer l'impossibilité d'utiliser le grenier ou les combles, en raison de l'absence de dalle, celui-ci ou celles-ci constituant une partie commune de l'immeuble et non une partie privative attribuée à son lot ; que pour le surplus, par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge l'a débouté de sa demande en dommages-intérêts d'un montant de 15 000 € ; que le jugement doit être confirmé sur ce point (…) ; que le jugement déféré a alloué à M. Michel X... la somme de 852.37 € au titre de la surfacturation des travaux ; que celui-ci réclame la somme de 8 807,40 € à ce titre, alors que le promoteur forme appel incident et conteste devoir toute somme à ce titre ; que par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a décidé que Michel X... n'était recevable à revendiquer une indemnisation à ce titre qu'au prorata de son droit de propriété sur les parties communes, soit 134/1000ème et a rejeté la demande d'application d'un coefficient de 1,8 ; que l'expert judiciaire a évalué la différence des coûts des prestations à 4 893 € hors taxes, soit 5 852,03 € TTC ; qu'en conséquence, le jugement déféré doit être réformé sur ce point ; que la somme de 784,17 € doit être allouée à l'appelant ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE Michel X... fait valoir que la réalisation d'un plafond plâtre et d'une charpente fermette bois au lieu et place d'une dalle en béton armé et d'une charpente traditionnelle constituent une surfacturation évidente des travaux pour un coût total de 6.361 € HT qu'il convient d'affecter d'un coefficient permettant de passer du prix de revient entreprise au prix de vente client, somme dont il a demandé le paiement ; que toutefois cette différence de facturation concerne des éléments des parties commune et la surfacturation incontestable des travaux n'a pas été imputée en totalité à Michel X..., ainsi qu'au second copropriétaire du dernier étage, mais a été répartie sur l'ensemble des copropriétaires ; il ne peut dans ces conditions solliciter seul, ou même conjointement avec l'autre copropriétaire, que l'intégralité de la somme versée sans fondement au constructeur lui soit restituée ; la demande sera donc retenue uniquement au prorata des parties commune dont il est copropriétaire soit 134/1000 € ; que Michel X... justifie sa demande sur les constatations de l'expert selon lesquelles « les vices relevés sur le plafond sont de nature à aggraver l'importance et les conséquences d'un sinistre par incendie et les vices relevés sur la charpente sont de nature à provoquer des désordres ponctuels dont les conséquences ne peuvent être évaluées » ; il convient de constater que les préjudices relevés par l'expert sont purement éventuels et que tout risque sera écarté en ce qui concerne les conséquences d'un incendie après réalisation des travaux de mise en conformité ;
1°/ ALORS QU'a nécessairement un intérêt à agir le copropriétaire qui fonde une demande d'indemnisation du préjudice causé par des malfaçons affectant des parties communes sur les stipulation du contrat de vente ; que dès lors en retenant, pour déclarer irrecevable la demande de M. X... contre son vendeur, tendant à la réparation du préjudice né de l'impossibilité d'utiliser les combles en raison de l'absence de dalle, en violation des stipulation du contrat de vente, que les combles constituaient une partie commune de l'immeuble et non une partie privative attribuée à son lot, la cour d'appel a méconnu l'article 31 du code de procédure civile ;
2°/ ALORS, en tout état de cause, QUE le fait pour un copropriétaire de ne pas être en mesure d'utiliser des parties communes en raison de l'atteinte que leur a porté un tiers constitue un préjudice propre de nature à rendre recevable son action en réparation intentée à titre individuel ; que dès lors, en se bornant à retenir, pour débouter M. X... de sa demande tendant à voir la société Habitat Résidences 21 condamnée à l'indemniser du préjudice né de l'impossibilité d'utiliser les combles en raison de l'absence de dalle, que les combles constituaient une partie commune de l'immeuble et non une partie privative attribuée à son lot, sans rechercher si cette impossibilité ne lui causait pas néanmoins un préjudice propre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°/ ALORS QUE M. X... faisait valoir, dans ses dernières conclusions d'appel (p. 9-10), qu'en raison de l'impossibilité d'installer une dalle de béton une fois la construction achevée, si la mise en conformité ordonnée par le juge de première instance était de nature à réduire les risques d'incendie, elle ne permettrait pas, en revanche, l'isolation thermique et phonique annoncée, la protection contre les risques d'inondation ou l'utilisation du grenier, ce dont il résultait l'existence d'un préjudice résiduel certain ; que dès lors, en se bornant à retenir, par motifs adoptés, qu'après la réalisation des travaux de mise en conformité tout risque serait écarté en ce qui concerne les conséquences d'un incendie et que les autres préjudices invoqués par l'expert seraient éventuels, sans répondre à ces conclusions invoquant pourtant l'existence d'un préjudice certain, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°/ ALORS QUE la réparation du préjudice doit être intégrale ; que dès lors, en calculant la réparation due à M. X... au titre de la surfacturation des matériaux relatifs aux plafond litigieux sur la base du seul prix de revient pour l'entreprise retenu par l'expert, et en refusant de faire application du coefficient de 1,8 utilisé par ce dernier pour évaluer le prix de revente au client et donc le surcoût réellement supporté par M. X..., la cour d'appel, qui n'a pas réparé l'intégralité du préjudice subi par ce dernier, a violé ensemble les articles 1149 et 1604 du code civil ;
5°/ ALORS, en toute hypothèse, QUE l'expert concluait dans son rapport en date du 22 décembre 2003 (p. 8) que la différence de valeur entre le matériel utilisé et celui annoncé s'élevait, pour l'appartement de M. X..., à la somme de 6 361 €, calculée sur la base du prix de revient pour l'entreprise ayant procédé à l'installation, ce qui aboutissait à un prix de revente pour client – et donc à un coût supplémentaire effectif pour M. X... – de 11 449,80 €, après application d'un coefficient de 1,8 ; que dès lors, en retenant, pour écarter l'application d'un tel coefficient, qu'il ne faisait l'objet d'aucune justification, la cour d'appel a dénaturé ce rapport et violé l'article 1134 du code civil ;
6°/ ALORS, enfin, QUE la réparation du préjudice doit être intégrale ; que dès lors, en retenant, après avoir énoncé que M. X... ne pouvait prétendre à une réparation qu'au prorata de ses tantièmes dans la copropriété, soit 134/1000, qu'il devait bénéficier d'une indemnité calculée par application de ce taux à la surfacturation des matériaux utilisés pour la réalisation de la partie du plafond correspondant à la superficie de son seul appartement et non à celle relative à la réalisation de l'intégralité du plafond litigieux, la cour d'appel, qui ne lui a pas accordé 134/1000 des sommes surfacturées à l'ensemble des copropriétaires, a méconnu le principe de la réparation intégrale du préjudice et ainsi violé, ensemble, les articles 1149 et 1604 du code civil.
