LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte sous seing privé du 13 novembre 2007, la Ligue de l'enseignement-Fédération des oeuvres laïques (FOL) de l'Ain a confié à la société Agence Darnis immobilier (l'agent immobilier) un mandat sans exclusivité de vendre un terrain au prix de 4 000 000 euros, commission comprise, l'acte précisant qu'en cas de réalisation de l'opération avec un acheteur présenté par le mandataire, ce dernier aurait droit à une rémunération fixée à 5,50 % du prix de vente, TVA comprise, à la charge du vendeur, sauf accord ultérieur des parties ; que l'agent immobilier a présenté à la FOL de l'Ain la Société de participation et de placement (SPP), qui a formulé plusieurs offres d'achat au prix convenu ; qu'un différend étant survenu entre la SPP et la FOL de l'Ain, qui a refusé de régulariser la vente, la première a assigné la seconde aux fins de voir constater la perfection de la vente ; que l'agent immobilier, qui avait accepté de réduire sa commission à 190 000 euros, n'en a pas reçu le règlement et, après avoir obtenu l'autorisation d'inscrire une hypothèque provisoire sur le bien litigieux, a sollicité la condamnation de la SPP, et subsidiairement de la FOL de l'Ain, au paiement de sa commission et de dommages-intérêts pour préjudice financier et moral ;
Attendu que, pour débouter l'agent immobilier de ses demandes et lui ordonner de donner mainlevée de l'hypothèque provisoire par elle inscrite, l'arrêt attaqué, ayant constaté la perfection de la vente et prononcé, pour inexécution par la SPP, la résolution de la vente, retient que l'agent immobilier avait réussi à trouver un acquéreur aux conditions fixées par la venderesse et devait percevoir sa rémunération, que, cependant, le seul cocontractant de l'agence immobilière est la venderesse et qu'aucun lien contractuel n'a été passé avec la SPP ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la SPP avait accepté de régler la commission de l'agent immobilier dans ses offres d'achat formulées par courriers électroniques des 7 et 29 février 2008 et deux télécopies du 6 mars 2008 et dans deux lettres adressées par son conseil à l'agent immobilier les 14 et 19 janvier 2010, de sorte qu'elle s'était contractuellement engagée envers ce dernier, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'en application de l'article L. 411-3 du code de l'organisation judiciaire, la Cour de cassation peut mettre fin au litige du chef de la commission litigieuse ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute la société Agence Darnis immobilier de ses demandes et lui ordonne de donner mainlevée de l'hypothèque judiciaire provisoire, l'arrêt rendu le 3 février 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi du chef de la commission litigieuse et de la mainlevée de l'inscription provisoire d'hypothèque ;
Condamne la Société de participation et de placement à payer à la société Agence Darnis de l'immobilier la somme de 190 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2010 et déboute la première de sa demande tendant à la mainlevée de l'hypothèque inscrite à titre provisoire par la seconde ;
Renvoie pour le surplus la cause et les parties devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne la Société de participation et de placement aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la Société de participation et de placement à verser à la société Agence Darnis immobilier la somme de 3 500 euros et rejette sa demande ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mars deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour la société Agence Darnis immobilier
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SARL AGENCE DARNIS IMMOBILIER de ses demandes tendant à voir condamner la Société SPP à lui payer la somme de 190.000 € au titre de sa commission, outre 30.000 € de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis et d'avoir ordonné à la SARL DARNIS IMMOBILIER de procéder, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt, à la mainlevée de l'hypothèque judiciaire provisoire inscrite le 23 juin 2008 au bureau des hypothèques de DRAGUIGNAN, sous le n° 2008V4384, sur le bien immobilier susvisé ;
AUX MOTIFS QUE l'agence immobilière avait réussi à trouver un acquéreur aux conditions fixées par la venderesse ; la vente était parfaite et l'agence immobilière devait percevoir sa rémunération ; l'agence immobilière a formé une demande fondée uniquement sur les articles 1134, 1984 et 1999 du Code civil, sur un seul fondement contractuel, et non délictuel ; le seul cocontractant de l'agence immobilière est la venderesse la FOL de l'Ain ; aucun lien contractuel n'a été passé avec la Société SPP ; la non-réitération de la vente est du fait de la Société SPP, avec laquelle l'agence n'a aucun lien contractuel ; sa demande à fondement contractuel ne peut aboutir contre la Société SPP ; quant à la FOL de l'Ain, elle n'est pas fautive, en ce sens qu'elle n'est pas à l'origine de la résolution de la vente ; en conséquence, l'agence sera déboutée de ses demandes ; elle devra procéder sous astreinte à la mainlevée de l'inscription hypothécaire sur le bien immobilier ;
1) ALORS QUE le contrat a force obligatoire entre les parties ; qu'en l'espèce, comme le soutenait l'exposante et l'avaient relevé les premiers juges, dans ses offres d'achats transmises par courriels des 7 et 29 février 2008, puis dans ses deux dernières offres d'achats faites par télécopies du 6 mars 2008, la Société SPP avait expressément déclaré prendre à sa charge la commission de la Société AGENCE DARNIS IMMOBILIER, ce qui avait été accepté par la FOL de l'AIN qui sollicitait la réalisation de la vente au prix de 3.810.000 € net vendeur ; que cet engagement contractuel avait été confirmé et réitéré dans deux lettres adressées par la Société SPP, par son Conseil, à la Société AGENCE DARNIS IMMOBILIER, les 14 et 19 janvier 2010, lui assurant, postérieurement au jugement de première instance ayant constaté que la vente du bien immobilier litigieux était parfaite et retenu que le droit à commission de la SARL AGENCE DARNIS IMMOBILIER resterait acquis en cas de résolution de cette vente, que «compte tenu du caractère parfait de la vente, votre commission ne fait pas débat et doit être réglée. Effectivement, que SPP achète ou n'achète pas, elle est tenue de procéder au paiement de votre commission» ; que dès lors, en affirmant à tort, pour débouter l'exposante de sa demande en paiement de sa commission, qu'aucun lien contractuel n'avait été passé avec la Société SPP, la Cour d'appel a méconnu la loi des parties et ainsi violé l'article 1134 du Code civil ;
2) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU'il incombe aux juges du fond de se prononcer sur les éléments de preuve régulièrement versés au débats et soumis à leur examen ; qu'en l'espèce, en se bornant à affirmer, pour rejeter la demande en paiement de sa commission, qu'aucun lien contractuel n'avait été passé par la Société AGENCE DARNIS IMMOBILIER avec la Société SPP, sans se prononcer sur les offres d'achat de la Société SPP des 7 février 2008, 29 février 2008 et 6 mars 2008, aux termes desquelles la Société SPP s'était engagée à payer la commission de l'agence immobilière, et sur les lettres du Conseil de la Société SPP des 14 et 19 janvier 2010, confirmant, postérieurement au jugement de première instance ayant constaté que la vente du bien immobilier litigieux était parfaite, qu' «effectivement, que SPP achète ou n'achète pas, elle est tenue de procéder au paiement de votre commission», documents concordants invoqués par l'exposante dans ses conclusions d'appel (cf. p. 5.2), propres à établir l'engagement contractuel de la Société SPP de payer la commission de la Société AGENCE DARNIS IMMOBILIER, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1153 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SARL AGENCE DARNIS IMMOBILIER de ses demandes tendant à voir condamner l'association LA LIGUE DE L'ENSEIGNEMENT – FEDERATION DES OEUVRES LAÏQUES (FOL) DE L'AIN à lui payer la somme de 190.000 € au titre de sa commission, en exécution du mandat de vente, outre 30.000 € de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis et de lui avoir ordonné de procéder, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt, à la mainlevée de l'hypothèque judiciaire provisoire inscrite le 23 juin 2008 au bureau des hypothèques de DRAGUIGNAN, sous le n° 2008V4384, sur le bien immobilier susvisé;
AUX MOTIFS QUE l'agence immobilière avait réussi à trouver un acquéreur aux conditions fixées par la venderesse ; la vente était parfaite et l'agence immobilière devait percevoir sa rémunération ; l'agence immobilière a formé une demande fondée uniquement sur les articles 1134, 1984 et 1999 du Code civil, sur un seul fondement contractuel, et non délictuel ; le seul cocontractant de l'agence immobilière est la venderesse la FOL de l'Ain ; aucun lien contractuel n'a été passé avec la Société SPP ; la non-réitération de la vente est du fait de la Société SPP, avec laquelle l'agence n'a aucun lien contractuel ; sa demande à fondement contractuel ne peut aboutir contre la Société SPP ; quant à la FOL de l'Ain, elle n'est pas fautive, en ce sens qu'elle n'est pas à l'origine de la résolution de la vente ; en conséquence, l'agence sera déboutée de ses demandes ; elle devra procéder sous astreinte à la mainlevée de l'inscription hypothécaire sur le bien immobilier ;
ALORS QUE le mandat de vente conclu le 13 novembre 2007 entre la FOL de l'AIN, venderesse mandante, et la Société AGENCE DARNIS IMMOBILIER, mandataire, prévoyait qu'en cas de réalisation de l'opération avec un acheteur présenté par le mandataire, celui-ci aurait droit à une rémunération, celle-ci étant à la charge du vendeur, sauf accord ultérieur des parties lors de la signature de l'acte sous seing privé ; que l'arrêt attaqué, qui a écarté tout lien contractuel entre l'agence et l'acquéreur, a explicitement constaté que l'agence immobilière avait réussi à trouver un acquéreur aux conditions fixées par la venderesse, que la vente était parfaite et que l'agence immobilière devait percevoir sa rémunération ; que, dès lors, en déboutant l'exposante de sa demande subsidiaire en paiement de sa rémunération dirigée contre la FOL de l'AIN, venderesse qui lui avait donné mandat, au motif inopérant tiré de ce que cette dernière n'était pas fautive pour n'être pas à l'origine de la résolution de la vente, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article 1999 du même Code.
