LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1116 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 26 octobre 2010), que, le 1er octobre 2005, les époux X... ont conclu avec les époux Y... une promesse de vente portant sur la villa de ceux-ci, avec le concours de Mmes Z... et A..., agents commerciaux de l'agence immobilière Axe immobilier chargée de la vente ; que les époux X..., ayant appris l'implantation future d'une décharge à proximité de l'immeuble, ont refusé de réitérer la vente ; que les époux Y... les ont assignés ainsi que la société Axe immobilier en paiement de la clause pénale et de dommages-intérêts ; que Mmes Z... et A... les ont assignés en paiement de dommages-intérêts ; qu'à titre reconventionnel, les époux X... ont demandé l'annulation de la promesse de vente pour vice du consentement et la condamnation solidaire des époux X..., de l'agence Axe immobilier et de Mmes Z... et A... au paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que pour prononcer l'annulation de la promesse de vente de la villa des époux Signovert, l'arrêt retient que ceux-ci s'étaient abstenus d'informer les acquéreurs du projet d'implantation d'une décharge à proximité et s'étaient rendus coupables d'une réticence dolosive ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater le caractère intentionnel de cette réticence, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il dit que la société Axe immobilier et Mmes Z... et A... avaient commis une faute engageant leur responsabilité délictuelle à l'égard des époux X..., et les condamne in solidum à verser aux époux X... des sommes à titre de dommages-intérêts, d'honoraires d'avocat et de frais non compris dans les dépens, et à supporter les dépens, l'arrêt rendu le 26 octobre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize mars deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour les époux Y....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré nul pour dol le compromis de vente conclu le 1er octobre 2005 entre Monsieur et Madame X... d'une part, et Monsieur et Madame Y... d'autre part, d'AVOIR écarté la demande de condamnation des époux X... à leur payer la somme de 40.000 euros formée par les époux Y... et d'AVOIR condamné Monsieur et Madame Y... à leur verser la somme de 20.000 euros de dommages et intérêts, in solidum avec la société AXE IMMOBILIER et Mesdames Z... et A... ;
AUX MOTIFS QU'il résulte des explications données par les "gardiens de la Gardiole" que la décharge est à moins de 1,29 kilomètre de Fabrègues, que la nature des déchets à traiter est floue, qu'un impact existe sur l'air et l'eau en raison des poussières dues aux engins de terrassement, concassage des gravats, odeurs nauséabondes, qu'il existe un risque de pollution accidentelle de la nappe phréatique, que l'augmentation du flux des camions, de la nuisance visuelle, la dévalorisation du patrimoine immobilier s'évincent du flux total annuel de déchets portant sur 208.000 tonnes, ce qui suppose un trafic minimum de 140 camions par jour, que la surface du site est de 30 hectares, la hauteur prévue est de 15 mètres et la durée d'exploitation de 15 ans ; qu'il importe peu qu'il ne se soit agi que d'un projet, le risque de le voir se réaliser suffisant à constituer un vice ; qu'aux termes du communiqué de presse de la préfecture de l'Hérault en date du 1.2.2008, l'arrêté autorisant la société SITA SUD à exploiter sur la commune de Fabrègues des installations de tri, traitement, valorisation et stockage de déchets non dangereux (qui doivent être enfouis sur une partie du site), fut signé le 28.11.2008, et la capacité d'accueil de ce centre de traitement de déchets sera de 165 000 tonnes par an, dont 130 000 tonnes pour le stockage de déchets ultimes ; qu'il en résulte que le risque invoqué par les époux X... était parfaitement caractérisé à la date du compromis ; que les nombreuses discussions afférentes à ce projet, dont font preuve les extraits de presse, la demande du Conseil de la Communauté d'Agglomération de Montpellier de suspendre la procédure en vue de qualifier le projet SITA-SUD de projet d'intérêt général, les conclusions de la commission d'enquête publique indiquant page 94 que les risques d'accidents (incendie, inondations) et de nuisances (odeurs, envols, bruit, impact sur la faune et la flore) pouvant décoller de l'exploitation du centre sont réels, encore pourraient-ils être évités ou maitrisés mais sous réserve d'une exploitation rigoureuse, démontrent l'existence d'incidences non négligeables de cette importante déchetterie, tant quant à la jouissance de la villa vendue qu'à sa valeur ; que l'existence de programmes immobiliers en 2008 n'exclut pas le dol ; que ceci justifiait que les époux Y... qui habitaient cette villa à Fabrègues et qui ne contestent d'ailleurs pas avoir ignoré le projet, en aient précisément informé les époux X..., sans pouvoir en quoi que ce soit présumer que des banderoles y aient suffit ; que la profession d'agent commercial de madame X... qui ne l'exerçait pas dans l'Hérault, n'exonère pas les vendeurs, ni l'agence de leur obligation de renseignement et n'exclut pas l'existence d'une réticence dolosive qui rend excusable l'erreur provoquée ; que ni l'agence AXE IMMOBILIER ni monsieur et madame Y... ne justifient avoir informé les acquéreurs de cette spécificité ; que le compromis de vente mentionne la présence de termites à l'extérieur de la villa dans un yucca et un olivier, mais ne fait pas état de ce projet de décharge ; que les appelants produisent deux attestations concordantes de messieurs B... et C..., établies les 13 et 19 décembre 2005, dont il résulte que le 30 Novembre précédent, donc après la signature du compromis, le premier informa son collègue de travail, monsieur X..., de l'existence d'un projet de décharge sur la commune de Fabrègues, non loin de la maison en cause, et constata que celui-là fut extrêmement surpris ; que ceci accrédite que les acquéreurs ne furent pas avisés du projet et que l'attestation de Madame D..., belle-mère de monsieur X..., aux termes de laquelle le projet ne fut à aucun moment évoqué, est exacte ; qu'en outre, en réponse au courrier de maître E... notaire des époux X..., avisant le 2 décembre 2005 le notaire des vendeurs, de la demande en nullité de la vente pour vice du consentement en raison du projet de création d'une importante déchetterie, les époux Y... par réponse du 5 décembre, précisèrent ne pas être contre un arrangement amiable, revenant toutefois aux acquéreurs de faire une offre ; qu'ils n'opposèrent pas, alors, avoir averti les acquéreurs, ainsi qu'ils l'eussent spontanément invoqué si cela avait été le cas ; que ce n'est que le 9 décembre qu'ils objectent avoir, de même que l'agence immobilière, informé les époux X... du projet ; que les acquéreurs qui habitaient toujours à Toulouges dans le département des Pyrénées orientales, ont lorsqu'ils vinrent visiter à deux reprises la villa située en bordure du village de Fabrègues, pu suivre divers trajets dont l'un sur lequel aucune banderole ne mentionnait le projet, ainsi que cela résulte du procès-verbal de constat du 12.12.2005 ; qu'à supposer même qu'ils aient pu s'en apercevoir, n'étant pas informés des enquêtes et publications parues dans la presse de l'Hérault, ils ne pouvaient avoir de ce seul fait conscience de la situation géographique et de l'importance du projet ; qu'en conséquence, en s'abstenant de les en informer précisément, les époux Y... qui n'ont d'ailleurs toujours pas vendu leur maison, se sont rendus coupables de réticence dolosive, le dol pouvant résulter du silence d'une partie ; que la connaissance de cet important risque de nuisances par les acheteurs les aurait dissuadés de conclure le compromis ou, au moins, d'acheter l'immeuble à ce prix ; que leur consentement a, par conséquent été vicié et la demande d'annulation du compromis pour dol est justifiée ;
ALORS QUE le manquement à une obligation précontractuelle d'information ne peut suffire à caractériser une réticence dolosive, si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement ; qu'en se bornant à relever, pour juger que les époux Y... avaient commis un dol, qu'ils s'étaient abstenus d'informer les acquéreurs de l'existence d'un projet de décharge dans les environs de l'immeuble, sans constater que ce défaut d'information, imputé aux vendeurs, était intentionnel, et sans rechercher, comme il le lui était demandé, s'ils n'avaient pas légitimement pu supposer que le professionnel de l'immobilier auquel ils avaient fait appel s'était chargé des formalités de présentation et de visite de ce bien auprès des acquéreurs, incluant le projet litigieux, la Cour d'appel n'a pas caractérisé le dol et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil.
