LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE SOCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, pris en ses deuxième, troisième, cinquième et sixième branches :
Vu les articles 1134 du code civil et L. 1224-1 du code du travail ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Mme X... était depuis le 11 mai 1979 employée en qualité de gardienne concierge dans un ensemble immobilier, propriété des consorts Y... ; que ces derniers ont signé, le 18 juillet 2006, une promesse de vente de ce bien avec la SNC Gilimo à laquelle s'est substituée la SNC Chapellimo (l'acquéreur) pour la régularisation de la vente par acte authentique du 22 novembre 2006 ; qu'à la suite du refus de l'acquéreur de reprendre le contrat de travail de l'employée, les consorts Y... ont notifié à celle-ci son licenciement, le 19 février 2007, pour motif économique ; que l'employée a saisi la juridiction prud'homale de demandes de contestation de son licenciement, de réintégration à son poste de travail sur le fondement de l'article L. 1224-1 du code du travail, de paiement de diverses sommes à caractère salarial et indemnitaire et de remise de documents sociaux, dirigées contre les vendeurs et contre l'acquéreur du bien immobilier ;
Attendu que pour faire droit aux demandes de la salariée à l'encontre de l'acquéreur, la cour d'appel a relevé que la promesse de vente signée le 18 juillet 2006 était un compromis de vente, que l'acquéreur était tenu par l'accord constaté aux termes de ce compromis, le prix ayant pour contrepartie la cession d'un ensemble immobilier dont les diverses affectations étaient précisées, qu'il avait confirmé dans l'acte de vente faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur, des différentes situations d'occupation, et qu'il ne pouvait ignorer que l'occupation d'un logement par un gardien d'immeuble est un élément d'un contrat de travail dont il avait été informé et qui lui avait été communiqué ;
Qu'en statuant ainsi alors, d'une part, que la cession d'un bien immobilier ne constitue pas, en soi, le transfert d'une entité économique autonome et alors, d'autre part, qu'il ne résulte pas des actes passés pour les besoins de la cession que l'acquéreur ait pris l'engagement de poursuivre le contrat de travail du gardien, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 février 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne les consorts Y... et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre sociale, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit février deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour la SNC Chapellimo.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
La société Chapellimo fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que les dispositions de l'article L. 1224-1 du code du travail avaient vocation à s'appliquer, constaté la poursuite du contrat de travail de Mme X... et, en conséquence, de l'AVOIR, en tant qu'employeur, condamnée à payer à cette dernière ses salaires depuis le mois de mai 2007 à hauteur de 1064, 20 € par mois écoulé, outre les congés afférents à concurrence de 10 % de ces sommes dues à ce titre, jusqu'à ce jour, ainsi que les sommes de 4. 256, 80 € au titre du 13e mois pour les années 2007, 2008, 2009 et 2010 et de 15. 000 € à titre de dommages et intérêts ; D'AVOIR ordonné à la SNC CHAPELLIMO de remettre divers documents sous astreinte et de l'avoir condamnée à payer aux consorts Y... différentes sommes, rejetant son appel en garantie à leur encontre ;
AUX MOTIFS QUE selon l'article L. 1224-1 du code du travail, lorsque survient une modification dans la situation juridique de l'employeur, notamment par succession, vente, fusions, transformation du fonds, mise en société de l'entreprise, tous les contrats de travail en cours au jour de la modification subsistent entre le nouvel employeur et le personnel de l'entreprise ; qu'en principe, la cession d'un immeuble immobilier ne constitue pas le transfert d'un ensemble organisé de personnes, d'éléments corporels et incorporels permettant l'exercice d'une activité économique et poursuivant un objectif propre ; que dans ce cadre, les dispositions de l'article précité n'ont pas à priori vocation à s'appliquer ; que toutefois, il en est autrement lorsque la cession ne portait pas seulement sur un ensemble immobilier mais emportait également reprise du service de gardiennage et d'entretien qui en relevait ; que l'acte notarié du 22 novembre 2006 portant régularisation de la vente de l'ensemble immobilier situé au ... à Paris, précise en page 7, que : " l'acquéreur est propriétaire des biens vendus à compter de ce jour, il en a la jouissance à compter de ce jour également, savoir :- partie par la prise de possession réelle, lesdits biens étant libre de toute location ou occupation,- partie par la perception des loyers, lesdits biens étant loués ainsi qu'il résulte de l'état locatif demeuré joint et annexé aux présentes " ; qu'il est aussi spécifié que : " l'acquéreur sera subrogé dans tous les droits et obligations du vendeur en ce qui concerne les contrats de location dont il s'agit. L'acquéreur déclare avoir parfaite connaissance des charges et conditions des beaux régissant les locations ; il déclare à cet effet faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur, des différentes situations d'occupation... " ; que la régularisation de la vente faisait suite à la promesse de vente du 18 juillet 2006, signée entre les consorts Y... et la SNC Gilimo, aux droits de laquelle est ensuite intervenue la SNC Chapellimo ; que selon l'article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; que dans l'acte signé le 18 juillet 2006, il était stipulé : " qu'en toute hypothèse, le transfert de propriété sera reporté au jour de la constatation de la vente sous la forme authentique et du paiement du prix et des frais, même si l'échange de consentements nécessaires à la formation de la convention est antérieur à la vente " ; que l'accord sur la chose et le prix est intervenu dès le 18 juillet 2006 ; qu'aux termes de cet acte dans la rubrique " objet du contrat " il est spécifié que " le bien est actuellement affecté, partie à usage commercial, partie à usage d'habitation, partie occupée par la gardienne de l'immeuble, le surplus de l'immeuble étant libre. Le bénéficiaire déclare qu'il a parfaite connaissance des locations actuellement en cours pour avoir bien reçu avant ce jour :- l'état locatif exhaustif établi par le cabinet Meillant et Bourdeleau,- la copie des baux en cours. Le promettant fera son affaire de la résiliation du contrat de gérance avec le cabinet Meillant Bourdeleau. D'autre part, le bénéficiaire déclare avoir reçu dès avant ce jour dudit cabinet Meulant et Bourdeleau, l'ensemble des documents relatifs au contrat de travail de Mme X..., gardienne de l'immeuble ". ; qu'ainsi était-il contractuellement prévu que les vendeurs devaient faire leur affaire de la résiliation du contrat de gérance, exclusivement ; qu'il ressort également des termes du compromis que l'acquéreur avait été informé de l'occupation d'un logement par la gardienne d'immeuble et avait été sans aucune équivoque destinataire du contrat de travail de Mme X... ; qu'il en résulte que l'acquéreur, qui est tenu par l'accord constaté aux termes du compromis, le prix ayant pour contrepartie la cession d'un ensemble immobilier dont les diverses affectations étaient précisées et qui a d'ailleurs confirmé dans l'acte de vente " faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur, des différentes situations d'occupation ", ne peut ignorer que l'occupation d'un logement par un gardien d'immeuble est un élément d'un contrat de travail de gardien dont il n'est pas contesté qu'il en a d'ailleurs été le destinataire, avant même la signature du compromis ; que ce faisant, la cession de l'immeuble emportait transfert de l'activité de gardiennage et par suite impliquait l'application des dispositions de l'article L. 1224-1 du code du travail, nonobstant les mentions figurant ensuite dans l'acte notarié du 22 novembre 2006 ; que c'est donc à bon droit que Mme X... sollicite l'application des dispositions de ce texte légal et la poursuite de son contrat de travail ; (...) ; qu'il a été précédemment relevé qu'entre les parties au compromis de vente, la rencontre des consentements est intervenue sur le prix et sur la chose, les affectations des biens étant dûment précisées dans l'acte et le contrat de travail de Mme X... ayant été communiqué au bénéficiaire de la promesse de vente, avant même la signature de la promesse de vente ; 1°) ALORS QUE le juge ne peut relever d'office un moyen sans inviter au préalable les parties à présenter contradictoirement leurs observations ; qu'en l'espèce, la cour d'appel qui a d'office disqualifié la promesse unilatérale de vente signée le 18 juillet 2006 en qualifiant cet acte, de compromis, qui ensuite a d'office déclaré que l'accord sur la chose et sur le prix est intervenu lors de la signature de l'acte du 18 juillet 2006, et qui d'office a retenu l'application de l'article 1589 du code civil, sans inviter au préalable les parties à en discuter contradictoirement, a violé ensemble l'article 6 – 1 de la convention européenne des droits de l'homme et l'article 16 du code de procédure civile ;
2°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE selon l'article 1589 du code civil, « la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties, sur la chose et sur le prix ». Qu'en l'espèce, pour juger que la société CHAPELLIMO était tenue de reprendre le contrat de travail de Madame X..., gardienne de l'immeuble vendu, la cour d'appel a énoncé que l'acquéreur est tenu par l'accord constaté dans le compromis de vente signé le 18 juillet 2006, qui portait accord sur la chose et le prix et énonçait qu'il faisait « son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur, des différentes situations d'occupation » et elle en a déduit que celui-ci « impliquait l'application des dispositions de l'article L 1224-1 du code du travail, nonobstant les mentions figurant ensuite dans l'acte notarié du 22 novembre 2006 », quand la promesse de vente du 18 juillet 2006 était une promesse unilatérale de vente, de sorte que l'article 1589 du code civil ne lui était pas applicable et que la cour d'appel en a ainsi violé les termes ;
3°) ALORS QU'il est interdit aux juges de dénaturer les documents de la cause ; qu'en affirmant que l'acte signé le 18 juillet 2006 était un compromis de vente, quand cet acte était une promesse unilatérale de vente (acte p. 6), la cour d'appel en a dénaturé les termes en violation de l'article 1134 du code civil ;
4°) ALORS ENCORE QUE les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en énonçant que, nonobstant les mentions de l'acte notarié du 22 novembre 2006 prévoyant que l'acquéreur était subrogé dans les droits et obligations du vendeur seulement en ce qui concernait les contrats de location et qu'il n'existait pas de contrats en cours, autres que les fournitures de fluides, la cour d'appel, qui a cependant jugé que la cession de l'immeuble emportait aussi transfert de l'activité de gardiennage à l'égard de la société Chapellimo, le cessionnaire, a violé l'article 1134 du code civil par refus d'application et l'article L 1224-1 du code du travail par fausse application ;
5°) ALORS SUBSIDIAIREMENT AUSSI QUE la cession portant sur la propriété d'un immeuble, qui ne constitue pas en lui-même une entité économique autonome, ne relève pas des dispositions de l'article L. 1224-1 du code du travail ; qu'en l'espèce, pour dire que la cession de l'immeuble emportait transfert de l'activité de gardiennage et, par suite, transfert du contrat de travail de Madame X..., la gardienne, la cour d'appel s'est fondée sur la double circonstance qu'aux termes du compromis de vente du 18 juillet 2006 la société Chapellimo avait été informée de l'occupation d'un logement par la gardienne de l'immeuble et avait été sans aucune équivoque destinataire du contrat de travail de cette dernière, circonstances non susceptibles de caractériser le transfert d'un ensemble organisé de personnes et d'éléments corporels ou incorporels permettant l'exercice d'une activité économique poursuivant un objectif propre, la cour d'appel, qui s'est ainsi déterminée par des motifs inopérants, a violé l'article L. 1224-1 du code du travail ;
6°) ALORS ENFIN QUE la cession portant sur la propriété d'un immeuble, qui ne constitue pas en lui-même une entité économique autonome, ne relève pas des dispositions de l'article L. 1224-1 du code du travail ; qu'en affirmant, après avoir pourtant constaté que l'acte notarié de vente conclu le 22 novembre 2006 entre les consorts Y... et la société Chapellimo prévoyait que l'acquéreur était subrogé dans les droits et obligations du vendeur seulement en ce qui concernait les contrats de location en cours, que la cession de l'immeuble emportait transfert de l'activité de gardiennage, nonobstant les mentions figurant dans l'acte notarié du 22 novembre 2006, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que le contrat de travail de la gardienne de l'immeuble n'avait pas été transféré par la vente de ce dernier et a ainsi violé par fausse application l'article L. 1224-1 du code du travail et par refus d'application l'article 1134 du code civil ;
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)La société Chapellimo fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que les dispositions de l'article L. 1224-1 du code du travail avaient vocation à s'appliquer, constaté la poursuite du contrat de travail de Mme X... et, en conséquence, de l'AVOIR en tant qu'employeur, condamnée à payer à cette dernière ses salaires depuis le mois de mai 2007 à hauteur de 1064, 20 € par mois écoulé, outre les congés afférents à concurrence de 10 % de ces sommes dues à ce titre, jusqu'à ce jour, ainsi que les sommes de 4. 256, 80 € au titre du 13e mois pour les années 2007, 2008, 2009 et 2010 et de 15. 000 € à titre de dommages et intérêts ; D'AVOIR ordonné à la SNC CHAPELLIMO de remettre divers documents sous astreinte et de l'avoir condamnée à payer aux consorts TICHET – SOLIGNAC différentes sommes, rejetant son appel en garantie à leur encontre ; AUX MOTIFS QUE Mme X... est par ailleurs fondée à réclamer le paiement des salaires mensuels qui lui sont dus et qui n'ont plus été réglés depuis le mois de mai 2007 à concurrence de la somme de 1064, 20 € par mois écoulé jusqu'à ce jour ; qu'elle est également fondée à obtenir les congés payés soit 10 % des sommes dues ainsi que les 13eme mois pour les années 2007, 2008, 2009 et 2010 correspondant à la somme globale de 4256, 80 € ;
ALORS QUE la société Chapellimo qui, par acte notarié du 17 septembre 2007, avait vendu l'immeuble à l'Office public d'aménagement et de construction de la Ville de Paris faisait valoir dans ses conclusions d'appel (p. 8-9), que les demandes en paiement formées par Mme X... à son encontre pour la période postérieure au 17 septembre 2007 devaient être rejetées dès lors qu'à cette date, elle n'était plus propriétaire de l'immeuble ; qu'en affirmant que Mme X... était fondée à réclamer à la société Chapellimo le paiement de ses salaires depuis le mois de mai 2007 à hauteur de 1064, 20 € par mois écoulé, outre les congés payés s'y rapportant, jusqu'à ce jour, ainsi que les 13eme mois pour les années 2007, 2008, 2009 et 2010 correspondant à la somme globale de 4. 256, 80 euros, la cour d'appel, qui n'a pas répondu au moyen précité, a violé ainsi l'article 455 du code de procédure civile ;
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)La société Chapellimo fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que les dispositions de l'article L. 1224-1 du code du travail avaient vocation à s'appliquer, constaté la poursuite du contrat de travail de Mme X... et, en conséquence, de l'AVOIR, en tant qu'employeur, condamnée à payer à cette dernière ses salaires depuis le mois de mai 2007 à hauteur de 1064, 20 € par mois écoulé, outre les congés afférents à concurrence de 10 % de ces sommes dues à ce titre, jusqu'à ce jour, ainsi que les sommes de 4. 256, 80 € au titre du 13e mois pour les années 2007, 2008, 2009 et 2010 et de 15. 000 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE la situation imposée à Mme X... depuis 2007 est effectivement à l'origine de préjudices matériel, financier, moral avérés et importants, étant observé qu'elle avait alors une ancienneté de plus de 27 ans, qu'elle s'est retrouvée sans emploi, sans salaire, contestée dans l'occupation de son logement, que sa conversion professionnelle était rendue difficile par son âge ; que compte tenu de l'ensemble de ces éléments, la cour est en mesure d'allouer à Mme X... une somme de 15 000 € en réparation de ses préjudices ;
1°) ALORS QUE seul l'auteur du dommage causé par sa faute peut être tenu de réparer le préjudice ; que la cour d'appel ne pouvait condamner la société Chapellimo à allouer à Mme X... la somme de 15. 000 euros en réparation de ses préjudices, en se bornant à énoncer que la situation imposée à cette dernière depuis 2007 était à l'origine de préjudices matériel, financier, moral avérés et importants, étant observé qu'elle avait alors une ancienneté de plus de 27 ans, qu'elle s'était retrouvée sans emploi, sans salaire, contestée dans l'occupation de son logement, que sa conversion professionnelle était rendue difficile par son âge, ces constatations étant inopérantes et insuffisantes à caractériser une faute imputable au cessionnaire dès lors quelle n'a pas vérifié, comme elle y était invitée, si dès lors que Mme X... avait été licenciée par les consorts Y... le 19 février 2007, et si l'immeuble ayant été revendu dès le 17 septembre 2007 par la société Chapellimo celle-ci justifiait de l'absence de lien de causalité avec les préjudices invoqués- ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
2°) ALORS QUE dans ses conclusions (p. 8-9), la société Chapellimo qui rappelait et justifiait que par acte notarié du 17 septembre 2007, elle avait vendu l'immeuble à l'Office public d'aménagement et de construction de la Ville de Paris faisait valoir que les demandes en paiement formées par Mme X... à son encontre pour la période postérieure au 17 septembre 2007 devaient être rejetées dès lors qu'à cette date, elle n'était plus propriétaire de l'immeuble et qu'elle justifiait qu'elle avait néanmoins adopté à l'égard de la gardienne une attitude ouverte et conciliante en lui proposant le 20 décembre 2006 un contrat de nouvelle embauche et un contrat de location (conclusions, p. 9, § 7) ; qu'en affirmant, pour condamner la société Chapellimo à payer des dommages et intérêts à Mme X..., que la situation imposée à cette dernière depuis 2007 était à l'origine de préjudices matériel, financier, moral avérés et importants, la cour d'appel, qui n'a pas répondu au moyen précité, a violé ainsi l'article 455 du code de procédure civile ;
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)La société Chapellimo fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que les dispositions de l'article L. 1224-1 du code du travail avaient vocation à s'appliquer, constaté la poursuite du contrat de travail de Mme X... et, en conséquence, de l'AVOIR, en tant qu'employeur, condamnée à payer à cette dernière ses salaires depuis le mois de mai 2007 à hauteur de 1064, 20 € par mois écoulé, outre les congés afférents à concurrence de 10 % de ces sommes dues à ce titre, jusqu'à ce jour, ainsi que les sommes de 4. 256, 80 € au titre du 13e mois pour les années 2007, 2008, 2009 et 2010 et de 15. 000 € à titre de dommages et intérêts, de l'AVOIR condamné aux consorts Y... la somme de 19. 287 euros et d'AVOIR rejeté le recours en garantie formé à l'encontre de ces derniers.
AUX MOTIFS QUE sur le recours en garantie formulée par la société Chapellimo ; qu'il a été précédemment relevé qu'entre les parties au compromis de vente, la rencontre des consentements est intervenue sur le prix et sur la chose, les affectations des biens étant dûment précisées dans l'acte et le contrat de travail de Mme X... ayant été communiqué au bénéficiaire de la promesse de vente, avant même la signature de la promesse de vente ; que l'article 1134 du code civil dispose que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Que dans ces conditions le recours en garantie formulée par la société Chapellimo à l'encontre des consorts Y... ne peut pas prospérer ; que la société Chapellimo sera déboutée du chef de cette demande ; Sur le recours en garantie formée par les consorts Y... : qu'il est constant que les consorts Y... ont procédé au licenciement de Mme X... et versé outre les salaires jusqu'à la fin du préavis, alors même qu'ils ne percevaient plus les provisions pour charges incluant notamment le salaire de la gardienne, diverses indemnités. Conformément aux engagements contractuels pris, et eu égard au préjudice financier subi par eux, il sera fait droit à leur demande tendant à voir condamner la société Chapellimo à leur verser la somme de 19. 287 € ;
1°) ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen entraînera automatiquement et en application de l'article 624 du code de procédure civile l'annulation de ce chef de la décision, qui se trouve sous la dépendance nécessaire du chef de l'arrêt ayant rejeté la demande en garantie formée par la société Chapellimo ;
2°) ALORS QUE il est constant que le cessionnaire et les cédants de l'immeuble n'avaient pris aucun engagement contractuel à l'égard de Mme X... ; qu'en déclarant qu'elle condamnait conformément aux engagements contractuels pris et eu égard au préjudice subi par les consorts Y..., la société Chapellimo, le cessionnaire, à leur verser la somme de 19. 287 euros au titre de salaires, indemnités de congés payés et indemnités de licenciement dus à la gardienne, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE dès lors, qu'ayant ordonné la poursuite du contrat de travail de Mme X... en tant que gardienne de l'immeuble et, donc, admis le caractère non avenu du licenciement économique prononcé par les cédants le 17 février 2007, la cour d'appel, en faisait droit à la demande des consorts Y... de condamner la société Chapellimo à leur verser la somme de 19. 287 euros au titre de salaires, indemnités de congés payés et indemnités de licenciement dus à la gardienne, a condamné le cessionnaire à payer à la gardienne, en sus de ses salaires, les conséquences d'un licenciement qui ne lui était pas imputable et a ainsi violé les articles L 1224-1, L 1231-1, L 1232-2 et L 1232-6 du code du travail ;
