LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le local loué avait été mis à disposition de la société preneuse, que les stipulations du bail ne comportaient aucune garantie d'une immutabilité physique ou commerciale par le propriétaire du centre commercial qui conservait la faculté de réaliser des modification du plan de commercialisation et retenu souverainement que la société preneuse ne considérait pas l'accès à la galerie commerciale comme faisant partie de l'obligation de délivrance de son bailleur, la cour d'appel en a déduit à bon droit que l'obligation du bailleur de tout mettre en oeuvre pour assurer un environnement favorable au preneur était une simple obligation de moyen ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que le bailleur avait entrepris de nombreuses démarches auprès de preneurs potentiels et que la faible occupation des locaux commerciaux ne s'expliquait pas par le défaut de finition des travaux mais par la faisabilité de l'opération commerciale, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre la société MDB dans le détail de son argumentation, a pu en déduire que le bailleur n'avait pas manqué à son obligation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X..., ès qualités et M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X..., ès qualités et M. Y... à payer à la société Toulouse Compans la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X..., ès qualités et de M. Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze février deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour M. X..., ès qualités, et M. Y...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes de la société MDB représentée par son liquidateur et de M. Y... tendant à la condamnation de la SNC Toulouse Compans, bailleur commercial, à leur payer des dommages-intérêts, à concurrence respectivement du passif de la locataire et de la perte de valeur des actions de son dirigeant, M. Y... ;
AUX MOTIFS QUE la société MDB « reproche à la SNC TOULOUSE COMPANS deux manquements :- le défaut d'accès au local loué de l'intérieur de la galerie commerciale,- la désertion de la galerie commerciale.En raison de l'implantation des lieux loués par la SAS MDB dans une galerie commerciale dont le bailleur est entièrement propriétaire, celui-ci a des obligations plus larges que celles d'un bailleur ordinaire et en particulier il lui appartient de tout mettre en oeuvre pour assurer un environnement commercial favorable au preneur. Il s'agit cependant d'une simple obligation de moyen dont l'exécution doit s'apprécier en fonction des spécificités du cas d'espèce.La SNC TOULOUSE COMPANS a acquis en 2000 la galerie commerciale dans laquelle de très lourds travaux de restructuration ont été envisagés. La SAS MDB a signé un bail pour des locaux d'une superficie avoisinant les 900 m² le 24 octobre 2003 alors que lesdits travaux étaient en cours.Il est à relever dans le bail signé par les parties les indications suivantes :- en page 4, les travaux de la dernière phase de réaménagement du centre sont aujourd'hui en cours. Les éléments ci-dessus, notamment sur les travaux, restent approximatifs et essentiellement documentaires, ils ne concernent d'autre part que les caractéristiques générales du centre commercial et la commercialisation envisagée d'un point de vue général pour la réouverture du centre commercial.Ces prévisions ne comportent donc aucune garantie d'une immutabilité physique ou commerciale qui serait incompatible avec les variations de la conjoncture et les opportunités de la distribution, le propriétaire du centre ou ses ayants droit conservant la faculté de réaliser toutes extensions éventuelles dans et sur les parties communes du centre ou l'ensemble immobilier ou toute modification du plan de commercialisation.- en page 8, le bailleur s'engage à livrer les locaux conformément au cahier des charges pour le 1er janvier 2004.A ce bail a été annexé un plan permettant d'identifier le local MU2. La SAS MDB a produit en pièce 5 un plan daté du 24 octobre 2002, certes surligné mais illisible.Le dossier contractuel comprenait également un cahier des charges des preneurs.Ce document mentionne :- en page 1 après le sommaire, au point 1.1.2., la responsabilité du bailleur ne peut être engagée par la durée d'exécution des opérations de construction du centre commercial,- en page 1, au point 1.1.3., la livraison des locaux sera réputée intervenue à la date indiquée dans la notification… informant le preneur de la mise à disposition des locaux à l'état brut en vue de l'exécution de ses travaux et avant même la complète terminaison des parties communes,- en page 2, au point 1.1.5., l'attention du preneur est attirée sur le fait que la réalisation de ses travaux s'effectuera dans un centre commercial dont les travaux d'aménagement des parties communes sont en cours.L'objet de la transaction (du 2 décembre 2004) ne portait pas sur l'accès dans le local de l'intérieur de la galerie.Il apparaît aussi des pièces produites que le moyen tiré de l'impossibilité d'accéder au local de l'intérieur de la galerie a été invoquée pour la première fois par la SAS MDB dans le cadre d'une instance introduite devant le juge des référés au tribunal de grande instance de Toulouse en août 2006 en opposition à un commandement de payer délivré par la SNC TOULOUSE COMPANS.Aucun courrier n'a été produit par la SAS MDB portant sur ce point alors que de nombreuses correspondances ont été adressées courant 2004 par le preneur à son bailleur. Il doit en être déduit que la SAS MDB ne considérait pas cet accès comme faisant partie de l'obligation de délivrance de son bailleur, tout au moins tant que des travaux de restructuration étaient en cours par application du point 1.1.2. du cahier des charges contractuel. Au surplus, compte tenu de la situation du local à l'angle de deux rues, l'accès par l'extérieur, particulièrement visible, était de loin le mieux à même de provoquer la venue de clients, ainsi qu'il résulte de l'examen des photographies en couleurs versées aux débats.Reste à déterminer si la durée des travaux de restructuration est la cause de la désertion de la galerie commerciale que la SAS MDB impute à la SNC TOULOUSE COMPANS ;Les pièces produites (mandats exclusifs de commercialisation et comptes rendus de commercialisation) démontrent les nombreux démarchages entrepris, de façon quasi-systématique auprès de preneurs potentiels, pour le compte de la SNC TOULOUSE COMPANS afin de parvenir à la signature de baux, signature qui est nécessairement le but poursuivi par cette dernière dont l'objet social n'est pas philanthropique.Certes dans l'exposé du bail signé le 24 octobre 2003, il était indiqué que la dernière tranche de travaux de réaménagement était en cours, mais il était également indiqué que cette information avait une valeur approximative. La SAS MDB n'étant pas installée dans les lieurs lors du démarrage des travaux de restructuration, leur engagement ne peut pas être à l'origine de perturbations et de nuisances expliquant une baisse du chiffre d'affaires. De plus, la question n'est pas tant la finition des travaux de restructuration que l'occupation des locaux commerciaux.Or, la faible occupation des locaux commerciaux, 6 sur 30 disponibles, ne s'explique pas par le défaut de finition car force est de constater que malgré un nombre considérable de démarches, les réponses manifestant un intérêt au seul vu de la plaquette commerciale communiquée, sans visite des lieux, ont été particulièrement limitées, ce qui remet a posteriori en question la faisabilité de l'opération sans que la SNC TOULOUSE COMPANS ait bien évidemment pu prévoir de telles difficultés. Si tel avait été le cas, elle ne se serait pas engagée dans le rachat du centre commercial. D'ailleurs, les modalités de calcul de la part variable des loyers, avec les seuils prévus au bail, caractérisent l'optimisme dont faisait preuve le bailleur sur le succès de son entreprise. Il en résulte que l'inoccupation d'un grand nombre de locaux n'est pas due à un manque de diligence de la part de la société bailleresse. Compte tenu de la faible occupation effective des locaux, l'interdiction de l'accès au public à une partie du centre apparaît comme une mesure non dissuasive à sa fréquentation mais au contraire utile pour tente de limiter la désaffection du public en le cantonnant dans des parties achalandées.La liberté du commerce et de l'industrie a valeur constitutionnelle selon la décision du Conseil Constitutionnel du 16 janvier 1982 consacrant la liberté d'entreprendre.Cette liberté a nécessairement pour corollaire la prise de risques financiers, risques que la SNC TOULOUSE COMPANS a pris.De même, en s'engageant en connaissance de cause alors même que les travaux de restructuration étaient en cours en raison d'un premier échec d'implantation de la galerie commerciale et en optant pour une grande superficie, la SAS MDB a fait des choix, notamment sur les horaires d'ouverture de l'établissement, dont elle doit aussi assumer les conséquences alors qu'elle ne démontre pas les manquements reprochés à la SNC TOULOUSE COMPANS » ; que la demande de M. Y... portait sur la perte de valeur nominale de ses parts sociales sera rejetée pour les mêmes motifs ;
ALORS, D'UNE PART, QUE l'obligation de délivrance pesant sur le bailleur est une obligation de résultat et non une obligation de moyens ; qu'en l'espèce, le bail portait sur un local situé dans un centre commercial en restructuration, devant, selon le contrat, avoir une surface de 16.000 m² et comporter divers types de surface commerciale ; que si l'obligation de trouver des locataires peut s'analyser en une obligation de moyens, l'obligation de mener à bien les opérations de structure et de travaux prévues au contrat et d'aménagement général de l'immeuble où se trouvait le local loué, et de procurer à ce dernier tous les accès prévus vers l'extérieur et vers l'intérieur du contre commercial relevait de l'obligation de délivrance et s'analysait donc en une obligation de résultat ; que quel que soit le délai prévu ou prévisible des travaux, le bailleur s'engageait à louer (pendant une durée de douze ans) un local situé dans un centre commercial en restructuration au moment de la conclusion du bail, mais dont les travaux de restructuration devaient nécessairement être menés à bien, obligation de résultat distincte de l'obligation de trouver d'autres locataires pour occuper les lieux ; qu'en affirmant que l'obligation du bailleur n'aurait été qu'une obligation de moyen, tout en reconnaissant expressément que les travaux n'ont pas été terminés, que les accès du local loué vers l'intérieur du centre commercial n'ont jamais été ouverts, aux motifs inopérants que le bailleur avait pris des risques et mal apprécié la faisabilité de l'opération,, la Cour d'appel a méconnu la portée de l'obligation de délivrance – obligation de résultat – pesant sur le bailleur et violé les articles 1147, 1382 et 1719 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'inexécution d'une obligation de résultat entraîne nécessairement la responsabilité du bailleur, peu important la pertinence de sa décision ou la pertinence des choix du locataire ; qu'en se prononçant comme elle l'a fait à la faveur de motifs inopérants tirés du caractère prétendument pertinent de l'interdiction au public de l'accès à une partie du centre commercial (et donc à l'accès au local loué par l'intérieur du magasin), de la prétendue tardiveté de la demande (qui n'encourait aucune prescription) ou de la prétendue insuffisance d'ouverture du restaurant, la Cour d'appel a encore violé les textes précités ;
ALORS, ENCORE, QUE, si l'obligation d'assurer le caractère attractif du centre commercial et de trouver des locataires est une obligation de moyens, la Cour d'appel ne pouvait considérer que le bailleur aurait rempli son obligation à cet égard sans s'expliquer sur les moyens de la locataire, faisant valoir que le fait d'avoir laissé une porte du centre commercial fermée ou à l'état de chantier en cours « véritable repoussoir pour la clientèle », de laisser l'ensemble des lieux dans un état d'impression « très négative et peu attractive » et d'avoir proposé les locaux « à des tarifs bien supérieurs au marché », de n'avoir jamais envisagé « de baisser les loyers pour rendre les locaux plus attractifs », toutes circonstances de nature à démontrer que le bailleur n'avait pas correctement exécuté ses obligations, même à ne les supposer que de moyens ; que la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des textes précités
