LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé ;
Attendu qu'ayant, par un motif non critiqué, retenu, par une appréciation souveraine de la commune intention des parties, que l'obligation de la société Icade promotion logement de fournir une caution bancaire, prévue par la promesse de vente et sanctionnée en cas d'inexécution par la nullité de cet acte, était, non une condition suspensive, mais un élément essentiel de l'accord qui a été repris par l'avenant prorogeant cette promesse, et constaté que cette société n'avait pas fourni de caution bancaire dans le délai prévu par cet avenant, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées et que ses constatations rendaient inopérantes, en a déduit la caducité de la promesse, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Les Troubadours aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Les Troubadours à verser à la société Icade promotion logement la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Les Troubadours ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept février deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils pour de la société Les Troubadours.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société Les Troubadours de ses demandes tendant, d'une part, à voir déclarer parfaite la vente de l'immeuble visé par le compromis de vente du 20 avril 2007, d'autre part, au paiement de diverses sommes en exécution de la clause pénale et à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE la société Icade soutient que les engagements résultant de l'avant-contrat intitulé « Compromis de vente » en date du 20 avril 2007 et de son avenant du 19 mai 2008, sont caducs ; que le premier stipule que les parties conviennent de fixer le montant du dépôt de garantie à la somme de 100.000 euros, sous forme d'un engagement de caution d'un établissement financier devant s'engager à verser au vendeur, au cas de défaillance de l'acquéreur, le montant sus-indiqué, ou du versement par l'acquéreur d'une somme correspondant à ce montant ; que le dépôt doit avoir lieu dans le délai de quarante-cinq jours de l'acte ; que si cette somme ou la caution bancaire n'a pu être remise au notaire, dans ce délai, le compromis est considéré comme nul et non avenu sans indemnité de part ni d'autre ; que l'avenant, intitulé « Prorogation » stipule que le délai de signature de l'acte authentique est prorogé au 15 novembre 2008 et prévoit que, corrélativement à la prorogation des délais, la société Icade, acquéreur, fournira dans le délai d'un mois, la prorogation de l'engagement de caution bancaire de la Caisse d'épargne et de prévoyance du Languedoc-Roussillon valant jusqu'au 31 décembre 2008 ; qu'il ajoute que le reste de la convention est inchangé ; qu'il en résulte que dans l'hypothèse où la prorogation de l'engagement de caution de la Caisse d'Epargne n'a pas eu lieu avant le 20 juin 2008, terme du délai d'un mois suivant la signature de la prorogation en date du 19 mai 2008, le compromis doit être considéré comme nul et non avenu sans indemnité de part ni d'autre ; qu'aucune formalité, telle qu'une mise en demeure, n'est imposée pour que la caducité prenne effet ; que l'engagement de fournir une caution n'est pas prorogé jusqu'au 31 décembre 2008, mais d'un mois seulement, l'engagement de la banque devant quant à lui être valable jusqu'au 31 décembre 2008 ; que ni la forme, ni le fond de l'acte et de son avenant ne justifient d'interpréter ces termes parfaitement clairs et précis, notamment en les assimilant à une condition suspensive avec ses effets ; que, d'une part, les dispositions relatives à la caution bancaire font l'objet d'un paragraphe spécifique, nettement distinct du paragraphe « Conditions suspensives » et rien ne justifie de retenir que cette disposition n'est pas autonome ; que dans l'acte de prorogation, il est d'ailleurs précisé que les conditions suspensives sont à ce jour réalisées, mais le paragraphe relatif à la caution bancaire est repris ; que, d'autre part, cette obligation de délivrance d'une caution bancaire est un élément essentiel de l'accord ; que les parties avaient perçu que la Caisse d'Epargne ne la prolongerait pas forcément puisqu'elles ont expressément prévu que la société Icade bénéficiait à nouveau de la même faculté que celle accordée par le compromis, dans les mêmes conditions que ce compromis inchangé quant aux conséquences résultant de l'absence de fournitures d'une prorogation de l'engagement de caution ; que la délivrance d'un tel engagement est un élément nécessaire à la validité de la vente, la caducité étant la sanction de cet élément nécessaire et postérieur à la signature du compromis ; qu'aucun justificatif de la réalisation de quelques formalités que ce soit, postérieurs au mois de juin 2008 et antérieures à la nouvelle date prévue pour la signature de l'acte notarié, n'a eu lieu qui pourrait laisser envisager que la société Icade a renoncé à se prévaloir de la caducité ;
ALORS, 1°), QUE seule la partie en faveur de laquelle un engagement contractuel a été pris peut se prévaloir de la défaillance de son cocontractant ; qu'il ressort du compromis de vente du 20 avril 2007 que l'obligation faite à l'acquéreur de fournir une caution bancaire de 100.000 euros avait pour unique objet de garantir le versement de la clause pénale au vendeur ; qu'en considérant qu'à défaut d'avoir obtenu, dans le délai imparti, la prorogation de la caution bancaire, l'acquéreur pouvait se prévaloir de la caducité de la vente, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette obligation à la charge de l'acquéreur n'avait pas été contractée dans le seul intérêt du vendeur, de sorte que seul ce dernier pouvait se prévaloir de la défaillance de son cocontractant pour faire constater la caducité de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
ALORS, 2°), QUE la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en s'abstenant de rechercher si l'acquéreur n'avait pas, à défaut d'avoir accompli en ce sens quelque démarche que ce soit, empêché la prorogation de la caution bancaire qu'elle avait initialement obtenue, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du code civil ;
ALORS, 3°), QUE la vente est parfaite entre les parties dès qu'on est convenu de la chose et du prix et que sont survenus les événements auxquels les parties ont subordonné leur consentement ; qu'il ressort des constatations de l'arrêt attaqué qu'à la suite du compromis de vente du 20 avril 2007, qui réalisait un accord des parties sur la chose et sur le prix, l'acquéreur a rempli son obligation de fournir une caution bancaire de 100.000 euros à titre de dépôt de garantie, que les parties avaient érigée en un élément constitutif de leur consentement ; qu'en considérant que l'absence de prorogation de l'engagement de caution bancaire avait eu pour conséquence de rendre la vente caduque, sans rechercher si, en l'état d'un accord sur la chose et sur le prix déjà intervenu, l'accomplissement par l'acquéreur de son obligation de fournir une caution bancaire n'avait pas eu pour effet de conférer à la vente un caractère parfait, que le défaut de prorogation de la caution bancaire, qui ne pouvait avoir d'effet que sur la validité de l'avenant du 19 mai 2008 qui prévoyait cette prorogation, n'avait pas remis en cause, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1583 du code civil.
