LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 23 novembre 2010), que Mme X... qui a acquis la parcelle E 456, par acte notarié du 28 mai 1996, a assigné ses voisins, les consorts B...- K..., propriétaires de la parcelle E 454, les époux Y..., propriétaires de la parcelle E 459, M. Z..., propriétaire de la parcelle E 452, en revendication de la propriété de plusieurs parties des parcelles contiguës à son fonds, en bornage, en négation de servitudes de passage et en rectification de l'acte notarié du 28 mai 1996 ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident :
Vu les articles 691, 1341 et 1347 du code civil ;
Attendu que pour dire que la parcelle E 452 appartenant à M. Z... ne bénéficie pas d'un droit de passage sur la parcelle cadastrée E 456 de Mme X..., l'arrêt retient que si le fonds de M. Z... bénéficie par titre d'une servitude de passage sur le fonds E 459 appartenant aux époux Y..., en revanche, M. Z... dont le fonds n'est pas en état d'enclave, sa propriété constituée de plusieurs parcelles ayant un accès sur la voie publique par la rue Georges Clemenceau, ne saurait exciper de ce seul titre pour revendiquer une servitude de passage sur le fonds E 456 donnant accès à la voie publique rue des cerisiers, dès lors que la seule mention figurant dans le dernier acte relatif à ce fonds fait état d'une servitude de passage à qui de droit, mention trop générale et trop vague pour permettre la revendication par un tiers de cette servitude à son profit ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le titre du fonds servant comportant cette mention ne pouvait constituer un commencement de preuve par écrit et être complété par des éléments extérieurs établissant la preuve de l'existence de la servitude, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des textes susvisés ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les premier, deuxième et troisième moyens du pourvoi principal qui ne seraient pas de nature à permettre son admission ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que la parcelle E 452 appartenant à M. Z... ne bénéficie pas d'un droit de passage sur la parcelle cadastrée E 456 de Mme X..., l'arrêt rendu le 23 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;
Condamne Mme X... aux dépens des pourvois ;
Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne Mme X... à payer la somme de 2 000 euros à la SCP Monod-Colin, la somme de 138 euros à Mme Marguerite B..., la somme de 138 euros à Mme Fernande B... à M. Z... et aux époux Y..., ensemble, la somme de 2 500 euros à M. A... la somme de 800 euros ; rejette la demande de Mme X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un janvier deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Madame X... de sa demande en revendication de propriété et d'avoir, y ajoutant, dit que la pose des bornes matérialisant la limite des fonds contigus s'effectuera selon le plan établi par l'expert I... aux points A-B-C-D-E-F fixés dans le plan dressé en annexe 2 de son rapport déposé le 14 octobre 2003,
AUX MOTIFS QUE
« (…) Madame Marie-Louise X... contestant les limites de la propriété par elle acquise, énoncées de la manière suivante à l'acte reçu par Maître A..., notaire à ETABLES SUR MER, le 28 mai 1996 : « Maison construite en pierres sous couverture d'ardoises, aspectée au Nord, comprenant (…) cour devant, au Nord, grevée de servitude de passage ; Le tout d'un seul tenant porté au cadastre révisé de la ville de SAINT QUAY PORTRIEUX, section E numéro 456, pour une superficie totale de cinquante quatre centiares, ci 0 ares 54 ca », a exercé une action en revendication de propriété concernant les fonds limitrophes ; (…) Que le même acte énonçait que le bien vendu appartenait en propre à Monsieur Georges E..., comme ayant servi à composer, entre autres biens, le deuxième lot à lui attribué aux termes d'un acte reçu par Maître F..., notaire à ETABLES SUR MER, les 22 novembre 1956 et 31 janvier 1957, dans la succession de sa mère, Madame Marie-Thérèse G... veuve E... ; (…) Que cet acte donnait la description suivante de la maison construite au n° 7 de la rue des Cerisiers : « construite en pierres et couverte en ardoises, aspectée au Nord, comprenant (…) cour devant grevée d'une servitude de passage, le tout se tenant, cadastré section E n° 456 pour une superficie de cinquante quatre centiares (n° 933 de la même section E à l'ancien cadastre) » ; Que Marie-Thérèse G... veuve E... avait recueilli ce bien dans la succession de ses parents, les époux Jean-Marie G... et Louise-Marie H... ; Que dans un acte de notoriété en date du 31 janvier 1934 communiqué à l'expert judiciaire, Monsieur I..., est mentionnée comme faisant partie des biens dépendant de la succession G... – H..., « une (…) petite maison dont le pignon couchant est en bordure de la rue des Cerisiers, sans dépendance, n° 936, d'une contenance au sol de 0 are 60 environ » ; (…) Que l'expert judiciaire, après avoir pris connaissance de l'ancien cadastre et superposé l'ancien cadastre et l'actuel, en a conclu que « si certaines anomalies sont apparues dans les titres de propriété, notamment en ce qui concerne les indications de numéros cadastraux anciens, celle de Madame X... provient de la parcelle numéro 935 » ; (…) Que si Madame X... conteste les conclusions de l'expert, son analyse rejoint celles-ci en ce qu'elles déterminent la parcelle actuellement cadastrée section E n° 456 comme constituant auparavant en partie la parcelle E 935. Qu'en revanche, arguant d'une différence de superficie de six centiares entre la partie de la parcelle E 935 correspondant aujourd'hui avec la parcelle cadastrée E 456, et revendiquant à la fois la propriété d'un appentis adossé au nord-est au mur de sa maison d'habitation et celle d'une bande d'un mètre au sud de son immeuble, tout en renonçant à la moitié de l'emprise de la cour située au nord, elle demande de constater ces nouvelles limites qui ont pour effet de modifier l'assiette des propriétés voisines concernées ; (…) Que si les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres, encore faut-il que celui qui revendique la propriété de tout ou partie d'un bien présente des moyens de preuve permettant au juge de dégager les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées ;
« Sur l'appentis adossé au mur Est de la maison d'habitation de Madame X...
« (…) Madame X... revendique la propriété de l'appentis situé dans la parcelle E 454 pour ensuite en déduire qu'elle est propriétaire du sol correspondant ; Que cependant, ni son titre de propriété ni ceux qui figurent dans l'origine de propriété ne mentionnent dans le descriptif des biens composant son immeuble l'existence de cet appentis ou celle d'un dégagement de terrain autour de la maison, à l'exception de la cour située au nord ; Qu'au contraire, l'acte de notoriété rédigée à l'occasion de la succession G... – H... précise que la maison est dépourvue de dépendances ; Qu'en revanche, l'acte authentique en date du 16 février 2001 par lequel Madame Marguerite J... veuve B... a vendu à Madame Fernande B... épouse K... la propriété voisine cadastrée n° 454 mentionne l'existence d'une courette cimentée devant laquelle, adossé à la maison de Madame X..., existe un petit débarras sous ardoises ; Que les titres précédents sont, d'une part, celui du 10 novembre 1949 par lequel les époux Fernand J... ont fait donation à leur fille Marguerite J... épouse B... de l'immeuble dans la description duquel figure notamment une « cour devant laquelle une petite étable et water-closet » et, d'autre part, un acte du 10 juin 1921 par lequel Thérèse L..., mère de Madame Marguerite J..., avait acquis l'immeuble de Victorine T..., qui contient une description semblable ; (…) Que l'analyse des titres réciproques de Madame X... et de Madame B... montre ainsi que la revendication de Madame X... n'est non seulement pas fondée sur ses propres titres, mais au contraire est infirmée par les mentions figurant dans les titres de Madame B... ; Qu'en effet, l'appentis adossé au mur Est de la maison d'habitation de Madame X... figure, comme l'a relevé l'expert, dans les titres de propriété de la famille K... – B... – J... depuis 1921 et que les propriétaires successifs de la parcelle cadastrée section E n° 454 ont maintenu ce bâtiment en état d'entretien comme l'attestent encore les travaux de toiture réalisés en 1999 ou 2000 par Madame B... à ses frais ; Qu'en outre, l'expert a relevé que les traces du cabinet d'aisance ou WC sur cour dont il est fait mention dans les actes de propriété de la famille B... en date des 10 juin 1921 et 10 novembre 1949 étaient encore présentes à côté de l'appentis ou débarras existant, un tuyau d'évacuation étant visible ; Qu'aucun des titres communiqués par Madame X... ne permet de lui attribuer la propriété de l'appentis et, par là même, la bande de terre correspondante qu'elle dénomme « espace libre » dans un plan cadastral par elle modifié et annexé dans ses conclusions, allant jusqu'à l'angle sud est de la maison ; Que, de même, elle ne peut revendiquer la partie de cour se situant dans le prolongement du mur extérieur de l'appentis situé à l'est qui aurait pour effet d'étendre sa propriété sur l'immeuble Y... qui est clairement matérialisée sur les lieux par la présence d'un bitume devant toute la façade de leur maison d'habitation ; Que la limite séparative entre les deux immeubles demeure constituée à l'est de la parcelle E 454 par le mur de la maison d'habitation X... auquel vient s'adosser à l'angle nordest l'appentis, propriété de Mesdames B... et K... ;
« Sur la limite sud de la parcelle E 456
« (…) Qu'au cours des opérations d'expertise, il a été relevé la présence dans le mur sud de la maison d'habitation de Madame X... de deux pierres en ressortant, d'une de 25 centimètres et l'autre de 28 centimètres, ainsi qu'un déport de la toiture ; Que cependant, à eux seuls, ces deux signes de construction en avancement ne permettent pas de présumer que pour autant le propriétaire de l'immeuble bâti auquel ils appartiennent serait propriétaire du sol en l'absence de titre établissant celle-ci ;
« Sur la limite nord de la parcelle E 456
« (…) Que cette limite se situe au ras du mur de la maison d'habitation de Madame M... qui ne revendique aucune extension de sa propriété alors qu'il est manifeste que Madame X... ne déclare renoncer à la moitié nord de la cour existante que pour obtenir une compensation de superficie lui permettant de demeurer dans la dimension globale qu'elle revendique, soit 0 a 60 ca, malgré les extensions auxquelles elle prétend aux limites Est et Sud de sa propriété ; Qu'en conséquence, alors que le Tribunal a seulement ordonné le bornage matérialisant la ligne séparatrice des fonds « conformément aux termes du rapport de Monsieur Maurice I... », il convient de préciser que les bornes doivent être posées conformément au plan établi par l'expert aux points A-B-C-D-E-F fixés par celui-ci dans le plan annexé en pièce 2 de son rapport » ;
ALORS D'UNE PART QUE la propriété d'un bien se prouve par tous moyens, et notamment par la production de titres antérieurs, même s'ils ne figurent pas dans l'origine de propriété mentionnée dans le titre actuel de la personne qui revendique la propriété de biens immobiliers ; Que l'exposante se prévalait dans ses conclusions n° 4 signifiées le 7 septembre 2010 (prod.) des actes antérieurs à ceux mentionnés dans l'origine de propriété de l'acte de vente reçu par Maître A... le 28 mai 1996, en reprochant à cet officier ministériel de ne pas s'être donné la peine de se livrer à toutes les recherches nécessaires sur l'origine de propriété, et à l'expert judiciaire et aux premiers juges de n'avoir pas tenu compte de ces actes antérieurs qu'elle leur avait régulièrement soumis ; Qu'en se bornant à statuer au vu des seuls actes mentionnés dans l'origine de propriété du titre actuel de l'exposante et de ceux des intimés, sans jamais s'expliquer sur les actes antérieurs à ces derniers, régulièrement versés aux débats par l'exposante au soutien de ses prétentions, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 544, 1319 et 1353 du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; Que, pour démontrer le caractère équivoque de la possession de Madame B... – K... et des époux Y... sur les portions d'immeuble qu'elle revendiquait, l'exposante avait régulièrement versé aux débats et visé dans ses conclusions n° 4 (ibidem) une attestation de Monsieur O... du 24 mai 2005 (sa pièce n° 25) et une contestation du rapport d'expertise judiciaire par les époux P... (sa pièce n° 27) ; Que l'exposante avait également versé aux débats et visé dans ses écritures en pièce n° 26 un rapport du Cabinet ACTE démontrant qu'il était peu probable que des toilettes aient pu être installées dans l'angle du mur Sud de l'étable et à l'Est de sa maison ; Qu'en déboutant l'exposante de son action en revendication en retenant les actes de possession accomplis par Madame B..., d'une part, et par les époux Y..., d'autre part, et enfin les constatations de l'expert judiciaire relatives à l'ancienne présence d'un WC, sans s'expliquer sur les éléments de preuve régulièrement versés aux débats par l'exposante au soutien de ses prétentions, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile, ensemble l'article 1353 du Code civil ;
ALORS ENFIN ET EN TOUTE HYPOTHESE QUE ne satisfait pas aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile le jugement qui se détermine au simple visa d'éléments de preuve non identifiés et n'ayant fait l'objet d'aucune analyse ; Qu'en énonçant qu'aucun des titres communiqués par l'exposante ne permet de lui attribuer la propriété des immeubles qu'elle revendique sans même préciser s'il s'agit de ceux mentionnés dans les origines de propriété des titres actuels – qui ont été analysés pour certains – ou d'autres qui n'ont fait l'objet d'aucune analyse, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir débouté Madame X... de sa demande de nouvelle expertise et d'avoir ordonné le bornage de son immeuble conformément au plan établi par l'expert I...,
AUX MOTIFS QUE « (…) la demande d'expertise présentée par Madame X... est inutile dès lors qu'au vu du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur I..., des pièces communiquées et moyens exposés, la Cour s'est trouvée en mesure de statuer sur l'entier litige sans avoir recours à une mesure d'instruction supplémentaire » ;
ALORS QUE l'article 160 du Code de procédure civile impose le caractère contradictoire des mesures d'instructions ordonnées par le juge ; Qu'en la présente espèce, l'exposante reprochait à l'expert judiciaire d'avoir effectué des constatations sur le terrain hors de sa présence et de s'être abstenu, d'une part, de mesurer les parcelles 457, 454, 459, et, d'autre part, de soumettre un pré-rapport aux parties avant dépôt de son rapport définitif ainsi qu'il y était tenu par la mission qui lui avait été donnée par le jugement du 10 septembre 2001 (cf. ses conclusions, prod. p. 4 p. 7, p. 9) ; Qu'en déboutant l'exposante de sa demande de nouvelle expertise sans même vérifier si l'expert I... avait bien effectué sa mission de manière contradictoire ainsi qu'il y était tenu, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 16 et 160 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir débouté sans aucun motif Madame X... de sa demande tendant à voir ordonner, en suite des précisions apportées quant aux parcelles bénéficiaires de la servitude conventionnelle de passage dont est grevée la cour de son immeuble, la rectification de l'acte notarié du 28 mai 1996 par Maître A..., son rédacteur, et la mise à jour de la convention de servitude de passage et de canalisations du 5 mai 1837 selon modèle joint conforme à la loi ;
ALORS QUE le jugement doit être motivé à peine de nullité ; Qu'en déboutant sans aucun motif l'exposante de sa demande de rectification de l'acte authentique du 28 mai 1996 pour le faire coïncider avec les chefs de dispositif de son arrêt relatifs aux parcelles bénéficiaires de la servitude conventionnelle de passage, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
Moyen produit au pourvoi incident par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour M. Z... et les époux Y....
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué :
D'AVOIR jugé que la parcelle cadastrée E 452 appartenant à Monsieur Z... ne bénéficiait pas d'un droit de passage sur la parcelle cadastrée E 456 appartenant à Madame X... ;
AUX MOTIFS QUE « la cour Nord de la parcelle E 454 lire « 456 » est affectée d'une servitude de passage de nature conventionnelle dont l'existence est mentionnée dans les titres de propriété de Madame X... qui en conteste le bénéfice aux parcelles limitrophes, à l'exception de la parcelle E 459, appartenant aux époux Y..., en raison de son état d'enclave ;
« que le titre du fonds servant contient la mention suivante : " le vendeur rappelle que la courette au nord de la maison vendue est grevée, à titre de servitude réelle et perpétuelle, d'un droit de passage au profit de qui de droit " ;
« que l'origine de cette servitude remonte selon Madame X..., qui n'est pas contredite sur ce point, à un acte portant transaction en date du 5 mai 1837 passé devant U..., notaire à Saint Quay entre Philippe Q..., son auteur et Anne-Marie R..., auteur commun des époux Y... (aujourd'hui parcelle E454) et de Madame K... née B... par lequel : " Philippe Q... reconnaît devoir par sa cour un passage à piétons, chevaux et charrettes pour la fréquentation de l'habitation d'Anne Marie R... sa voisine et s'oblige à laisser un espace suffisant pour qu'elle puisse le pratiquer commodément à l'avenir comme elle l'a fait dans le passé " ;
« que les servitudes de passage ne peuvent s'établir que par titre ; que la création ou l'existence d'une servitude au profit d'un fonds dominant ne peut trouver son fondement que dans le titre du fonds servant ;
« que si le fonds appartenant à Monsieur Yann Z..., cadastré E 452, bénéficie par titre d'une servitude de passage sur le fonds cadastré E 459 appartenant aux époux Y..., en revanche Monsieur Yann Z... dont le fonds n'est pas en état d'enclave, sa propriété constituée de plusieurs parcelles ayant un accès sur la voie publique par la rue Georges Clemenceau, ne saurait exciper de ce seul titre pour revendiquer une servitude de passage sur le fonds E 454 lire « 456 » donnant accès à la voie publique rue des cerisiers, dès lors que la seule mention figurant dans le dernier titre relatif à ce fonds fait état d'une servitude de passage à qui de droit, mention trop générale et trop vague pour permettre la revendication par un tiers de cette servitude à son profit ;
« que la servitude d'origine conventionnelle reconnue par l'auteur de Madame X..., Philippe Q... en 1837 ne peut en effet aujourd'hui subsister qu'au profit des fonds provenant de celui appartenant la bénéficiaire de la servitude alors désignée à savoir Anne Marie R... ; qu'il n'est pas contesté que ces fonds sont aujourd'hui ceux appartenant aux époux Y... (E 459) et à Mesdames K... – B... (E 454) ; que si ce dernier fonds n'est plus en état d'enclave la servitude est elle-même d'origine conventionnelle sans que Madame X... ne rapporte la preuve que l'état d'enclave était la cause déterminante de la convention de 1837 ;
« qu'en conséquence, le jugement sera infirmé partiellement en ce qu'il a débouté Madame Marie-Louise X... de sa demande tendant à voir limiter le droit de passage sur la cour Nord de son immeuble au seul profit de la parcelle E 459 ; que cette servitude est en réalité à usage de ce fonds et de celui E 454 appartenant à Mesdames K... – B... ; »
ALORS QUE si les servitudes de passage ne peuvent s'établir que par titre, il peut être suppléé par témoins ou présomptions à l'insuffisance de l'acte invoqué comme titre d'une servitude lorsqu'il existe un commencement de preuve par écrit ; que Monsieur Z... faisait valoir que dans l'hypothèse où le titre du fonds servant serait jugé trop imprécis pour établir à lui seul l'existence d'une servitude de passage à son profit, il pourrait constituer un commencement de preuve par écrit et être complété par des éléments extrinsèques de nature à établir l'existence et l'assiette de cette servitude conventionnelle ; qu'en se bornant néanmoins à affirmer, pour refuser tout droit de passage à Monsieur Z... sur la cour de Madame X..., que les servitudes de passage ne pouvaient s'établir que par titre et que le titre du fonds servant qui faisait état d'une servitude de passage « à qui de droit », était trop imprécis pour permettre la revendication par un tiers de cette servitude à son profit, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si ce titre pouvait constituer un commencement de preuve par écrit, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 691, 1341 et 1347 du Code civil.
