LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu que le procès verbal de délibération du conseil d'administration constituait une offre d'achat du terrain, émise le 16 avril 2009 par la société d'habitations à loyer modéré Mon Logis (société HLM), que la déclaration d'aliéner, rédigée et signée par le notaire, ne constituait pas un commencement de preuve par écrit d'une promesse synallagmatique de vente et d'achat, et qu'aucun élément ne démontrait la volonté de la société civile immobilière des Bords de Seine (la SCI) d'accepter l'offre, antérieurement à la sommation délivrée le 13 août 2009, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit que l'offre n'ayant pas été acceptée dans un délai raisonnable et la rencontre des volontés n'étant pas effective, la vente ne pouvait être régularisée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu que l'accord sur le prix, dont se prévalait la SCI, résultait d'arguments développés dans les conclusions de la société HLM qui ne pouvaient être considérés comme une offre de contracter, et que la demande subsidiaire de régularisation de la vente, reposant sur des moyens de fond soulevés après la requête en assignation à jour fixe, la cour d'appel a pu déclarer la demande de régulation de la vente irrecevable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI des Bords de Seine aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI des Bords de Seine à payer à la société HLM Mon Logis la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI des Bords de Seine ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre janvier deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils pour la SCI des Bords de Seine
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI des Bords de Seine de sa demande principale tendant à régulariser la vente de l'emprise foncière, cadastrée section AL n° 248, sise 132 avenue du Maréchal Leclerc à Sainte-Savine, pour un prix de 675. 000 € TTC à la SA HLM Mon Logis ;
AUX MOTIFS QUE par des motifs pertinents qu'elle adopte, après avoir exactement constaté d'une part que le procès-verbal de délibération du conseil d'administration de la SA d'HLM Mon Logis du 15 avril 2009 devait s'analyser comme une offre d'achat du terrain litigieux émise le 16 avril 2009, date de sa transmission au notaire chargé de rédiger un projet d'acte et d'autre part que la seule preuve de l'acceptation de cette offre par la SCI Des Bords de Seine résultait de la sommation interpellative délivrée à la requête de celle-ci à l'émettrice de l'offre d'achat du 13 août 2009 les premiers juges ont décidé que l'acceptation ayant eu lieu au delà d'un délai raisonnable la rencontre des volontés n'était pas effective et que cette acceptation n'emportait pas formation du contrat de vente ; qu'il suffira de rajouter qu'en effet cette acceptation aurait pu être manifestée dès que la SCI Des Bords de Seine avait eu connaissance de la décision de la ville de Sainte-Savine de ne pas exercer son droit de préemption selon courrier du 17 juin 2009 ; que la déclaration d'intention d'aliéner du 11 juin 2009 qui avait été signée par le notaire susdit et non par le gérant de la SCI Des Bords de Seine ne pouvait constituer un commencement de preuve par écrit de la conclusion d'une promesse synallagmatique ; que le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Des Bords de Seine de sa demande principale en régularisation forcée de la vente du terrain litigieux ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE en l'espèce, l'article 16 des statuts de la SA d'HLM Mon Logis stipule que dans les rapports avec les tiers, la société est engagée même par les actes du conseil d'administration qui ne relèvent pas de l'objet social ; que le procès-verbal de la délibération du conseil d'administration en date du 15 avril 2009 en ce qu'il concerne une opération immobilière réalisée avec la participation d'un tiers, constitue un acte unilatéral qui engage la SA d'HLM Mon Logis le fait que le directeur général puisse procéder seul à une acquisition étant dès lors indifférent ; que l'article 1101 du Code civil dispose que le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent envers une ou plusieurs autres à donner à faire ou à ne pas faire quelque chose ; qu'aux termes de cet article doivent être distinguées d'une part l'offre de pourparlers tendant à la négociation du contrat final l'offre unilatéral exprimant la volonté claire et certaine de s'engager et de contracter en cas d'acceptation en retour du cocontractant et enfin l'acceptation à une offre ferme et précise qui scelle la rencontre des volontés et la formation du contrat ; que les pourparlers se traduisent par l'existence de négociation avancées dont la matérialité est établie par des actes et/ ou des faits démontrant l'intention de chercher un accord dans le but ultime de contracter ; que l'offre de pourparlers tend ainsi seulement à l'ouverture de discussions en vue de la conclusion éventuelle d'un contrat dont certains éléments essentiels demeurent encore indéterminés ; que l'offre unilatérale de vente ou d'achat est un acte unilatéral par lequel une partie exprime de manière précise et ferme sa volonté de s'engager sur une chose et son prix également définis sans équivoque de sorte que l'acceptation par l'autre partie suffit à former le contrat ; que l'acceptation venant en réponse à une offre de contracter doit être ferme et précise quant à toutes les modalités de l'offre ; que si un point de désaccord subsiste elle constitue une contre-offre et le contrat n'est pas valablement formé ; qu'en l'espèce, le procès-verbal de délibération du conseil d'administration de la SA d'HLM Mon Logis indique dans un premier temps qu'une acquisition est proposée établit un prix comparatif de prix à l'aide d'une acquisition récente d'un autre terrain dont le résultat est un prix de 632. 250 € pour 639. 810 € ; qu'il est précisé également que l'achat proposé l'est au prix principal de 639. 810 € HT soit 675. 000 € TTC ; qu'enfin le procès-verbal mentionne de manière expresse que « le conseil d'administration après avoir entendu M. Serge X... directeur général et en avoir délibéré décide l'acquisition en provenance de la SCI Les Bords de Seine d'une emprise foncière avec permis de construire cadastrée section AL 248 d'une superficie de 5596 m2 sise à Sainte Savine 132 avenue du Maréchal Leclerc, M. X... directeur général reçoit tous pouvoirs pour procéder à cette acquisition au prix susmentionné signer tous actes et généralement faire le nécessaire à cette fin ; qu'il résulte de ces termes que la SA d'HLM Mon Logis exprime la volonté claire et ferme d'acheter un terrain, défini de manière précise et dont le prix est détaillé hors taxe et taxe comprise ; qu'au regard du contenu du PV de la délibération, et notamment de la mention du prix proposé et du comparatif de prix avec une autre acquisition, cet engagement pourrait s'analyser en l'acceptation d'une offre de vente émanant de la SCI Les Bords de Seine ; qu'aucun document produit aux débats n'établit que la SCI ait émis une offre de vente antérieure au prix correspondant à celui mentionné dans la délibération ; que le procèsverbal de délibération ne contient d'ailleurs pas d'indication concernant d'éventuelles négociations ; qu'il ressort au contraire du récapitulatif des échanges contractuels entre les parties relaté par la SCI le 12 août 2009 que l'engagement de pourparlers résulte de la manifestation prégnante de volonté de M. Y... directeur de la prospective de la SA d'HLM Mon Logis lequel aurait fait une proposition pour acquérir l'immeuble ; qu'en l'état de ces éléments il est établi qu'avant le vote de la délibération litigieuse, la SA Mon Logis a émis une offre de pourparlers et que la SCI n'a pas formulé d'offre unilatérale de contracter ; que la délibération en cause ne correspond ainsi pas à l'acceptation d'une offre de vente ; qu'au contraire, il apparaît que la délégation de pouvoir faite à M. Serge X... consiste notamment à procéder à cette acquisition et à signer tous actes à cette fin, ce qui traduit la volonté de la SA Mon Logis d'être contractuellement liée en cas d'acceptation ; qu'il convient par conséquence d'analyser le procès-verbal de délibération du conseil d'administration de la SA Mon Logis en date du 15 avril 2009 comme une offre d'achat du terrain litigieux ; qu'il résulte des dispositions de l'article 1101 du Code civil que l'offre doit être extériorisée pour être valide ; que cette extériorisation n'est soumise quant à sa forme à aucune exigence particulière et peut être expresse ou tacite ; qu'obéissant au principe du consensualisme elle peut résulter d'une manifestation quelconque de volonté ; que l'offre est ainsi expresse lorsque son auteur utilise un procédé de manière à la communiquer à autrui telles que lettres annonces ou affiches ; qu'elle est dite tacite lorsque la volonté de son auteur s'exprime par un comportement qui l'implique nécessairement dès lors que ce comportement est actif ; que l'offre est librement et valablement révocable tant qu'elle n'est pas parvenue à son destinataire ; que lorsqu'elle lui est parvenue, l'émetteur de l'offre ne peut plus librement la révoquer ; que l'offre doit par ailleurs être assortie d'un délai soit exprès soit implicite et qui est alors souverainement estimé raisonnable ou non par les juges du fond selon les circonstances ; qu'en tout état de cause, l'offre doit être maintenue pendant le délai nécessaire pour l'examiner et y répondre ; que lorsqu'un délai est stipulé l'offrant doit le respecter et ne peut révoquer l'offre sans faute avant l'expiration de ce délai ; que lorsqu'aucun délai de validité de l'offre n'est précisé, l'offrant doit attendre un délai raisonnable avant toute rétractation ; qu'en l'espèce la SA Mon Logis a adressé une lettre au notaire des deux parties le lendemain de la délibération en cause aux fins de rédaction d'un acte d'acquisition ; que ce comportement démontre la volonté d'émettre cette offre et de la transmettre au vendeur du terrain litigieux ; qu'en effet ce courrier transmet le PV de la délibération et est écrit dans le but expressément mentionné de rédiger l'acte de cession ; que bien que le notaire n'ait pas mandat exprès pour transmettre l'offre à son destinataire il découle de ce dernier la volonté de régulariser l'acte authentique et par conséquence nécessairement la volonté de faire parvenir l'offre au vendeur ; qu'en l'absence de délais expressément mentionnés, il convient d'affirmer que l'offre était valable pendant le délai nécessaire à son examen et à son acquisition au regard de la nature du contrat projeté ; qu'il résulte de l'article 1101 du Code civil que l'acceptation de l'offre doit être faite dans le délai prévu ou dans un délai raisonnable en l'absence de mention de la durée de validité de l'offre ; que l'acceptation doit également être extériorisée ; que dans le cadre de la vente d'un bien immobilier l'acceptation ne peut ainsi résulter du silence du destinataire de l'offre ; qu'en l'espèce, l'offre a été émise à compter du 16 avril 2009 ; qu'il résulte de l'étude des pièces qu'aucun élément ne démontre une volonté antérieure d'accepter l'offre ; qu'en effet la SCI se prévaut de rendez-vous et d'accords verbaux mais n'en rapporte ni l'existence, ni la teneur ; que par ailleurs le courrier adressé par Maître Z... à la SCI le 30 avril 2009, indiquant prendre bonne note de la vente à intervenir n'émane pas de celle-ci et ne peut valoir preuve de l'acceptation de l'offre d'achat ; qu'ainsi la seul preuve de l'acceptation de l'offre par la SCI résulte de la sommation interpellative délivrée à la SA Mon Logis le 13 août 2009 aux fins de régularisation de l'acte de vente en l'étude de Maître Z... ; qu'au regard de l'importance du prix de la nature du contrat et du fait que la SCI était seule destinataire de l'offre, il y a lieu de considérer que l'acceptation extériorisée le 13 août 2009 a eu lieu tardivement et en tout état de cause audelà du délai raisonnablement nécessaire pour étudier l'offre et accepter de manière explicite ; que dès lors l'acceptation ayant eu lieu au-delà du délai raisonnablement nécessaire pour étudier l'offre et l'accepter de manière explicite ; que dès lors l'acceptation ayant eu lieu au-delà du délai raisonnable la rencontre des volontés n'est pas effective et l'acceptation n'emporte pas formation du contrat ;
1°) ALORS QU'une offre d'achat peut être acceptée expressément ou tacitement ; que la SCI des Bords de Seine faisait valoir que la vente avait été formée par son acception, en temps utile, de la délibération du conseil d'administration de la SA HLM Mon Logis, qui s'était notamment manifestée par le fait que l'assemblée générale de la SCI s'était réunie le 29 avril 2009 avec pour seul ordre du jour la décision de vendre le bien à la SA d'HLM Mon logis, qu'elle avait sollicité l'organisation d'un rendez-vous en l'étude du notaire pour signer l'acte de vente, que le notaire en avait informé la SA HLM Mon Logis par courriel du 15 juin 2009 en précisant que ce rendez-vous avait été fixé à la demande du gérant de la SCI des Bords de Seine, qu'elle avait transmis l'ensemble des documents nécessaires à la vente et qu'elle avait mandaté le notaire pour effectuer la déclaration d'intention d'aliéner ; qu'en ne recherchant pas si ces éléments ne manifestaient pas une acceptation tacite par la SCI des Bords de Seine de l'offre d'achat de la SA HLM Mon Logis, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1109 et 1583 du Code civil ;
2°) ALORS QUE les juges du fond sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu'en ne répondant pas aux conclusions de la SCI des Bords de Seine, qui faisait valoir que le projet d'acte établi par la notaire avait été validé par les deux parties avant le rendez-vous de signature initialement fixé et qu'elles n'avaient émis aucune contestation à réception de ce projet (V. p. 14, in fine, p. 15, § 7), ce qui démontrait la rencontre de volonté des parties en temps utile, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir déclaré irrecevable la demande subsidiaire de la SCI des Bords de Seine tendant à régulariser la vente de l'emprise foncière cadastrée section AL n° 248 sise 132 avenue du Maréchal Leclerc à Sainte-Savine pour un prix de 589. 000 € HT à la SA d'HLM Mon Logis ;
AUX MOTIFS QUE les dispositions du second alinéa de l'article 788 du Code de procédure civile selon lesquelles la requête tendant à être autorisé à assigner à jour fixe doit exposer les motifs de l'urgence, contenir les conclusions du demandeur et viser les pièces justificatives interdisaient à celui-ci de présenter une demande subsidiaire ; que la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande subsidiaire de la SCI des Bords de Seine en régularisation forcée de la vente du terrain litigieux pour un prix de 589. 000 € HT ladite demande n'ayant pas été formulée dans la requête prévue par les disposition susvisées et reposant sur des moyens de fond nouveaux ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE la SA d'HLM Mon Logis a conclu expressément à l'irrecevabilité des conclusions récapitulatives formulées par la SCI Les Bords de Seine en ce qu'elles comportent de nouveaux moyens ; qu'en vertu de l'article 792 du Code de procédure civile, tout moyen de fond soulevé après la requête d'assignation à jour fixe n'est pas recevable ; que la SCI des Bords de Seine entend se prévaloir d'un accord de la SA d'HLM Mon Logis sur le prix de 589. 000 € HT au vu de la page 9 des écritures de cette dernière dans la présente procédure, alors que les arguments contenus dans des conclusions tendent à défendre une position ou à faire valoir des droits en justice et ne peuvent être considérés comme ayant valeur d'offre de contracter ; qu'en tout état de cause, la demande subsidiaire tendant à régulariser la vente pour un prix de 589. 000 € HT n'étant pas formulée lors de la requête en assignation à jour fixe et reposant sur des moyens de fond nouveaux, il y a dès lors lieu de la déclarer irrecevable ;
1°) ALORS QUE les règles de recevabilité des demandes nouvelles en appel s'appliquent même si la procédure de première instance a suivi une procédure à jour fixe ; qu'en décidant l'inverse, la cour d'appel a violé les articles 565 et 566 du code de procédure civile, par refus d'application, ensemble l'article 788 du code de procédure civile, par fausse application ;
2°) ALORS QUE des conclusions peuvent manifester une offre de contracter ou un aveu de volonté des parties ; qu'en décidant l'inverse, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
