LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 10 mai 2010), que, par acte sous seing privé du 24 juin 2006, la société civile immobilière Marie de l'Esplanade (la SCI) a promis, par l'intermédiaire de la société Suzy, agence immobilière, de vendre à M. X... un appartement d'environ 86 m ² pour le prix de 200 000 euros, cet acte devant être réitéré avant le 15 septembre 2006 ; que le certificat de mesurage établi trois jours plus tard faisant état d'une superficie de 77, 63 m ², et une pièce incluse dans la vente étant une partie commune, M. X... a informé la SCI de sa volonté de réitérer la vente moyennant une diminution du prix de vente de 29 120 euros pour tenir compte de la réduction de la superficie à 73, 48 m ², puis l'a assignée pour faire prononcer la vente judiciaire à son profit pour le prix de 170 880 euros et obtenir la condamnation de la SCI à lui verser des dommages-intérêts ; que la SCI a appelé la société Suzy, rédactrice de la promesse de vente, en garantie des conséquences de l'action de M. X... et pour obtenir sa condamnation au paiement de la différence de prix et de dommages-intérêts ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident :
Vu l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ; que si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ;
Attendu que, pour débouter M. X... de sa demande de diminution du prix, l'arrêt retient que la mention " environ 86 m ² " signifie que cette superficie était destinée à être précisée puisque l'appartement vendu était antérieurement à usage de bureaux, que M. X... devait demander l'annulation de la vente ou ne pas la réitérer s'il estimait que cette rectification de la surface constituait une modification substantielle, que la vente n'ayant pas été faite avec indication de la contenance à tant la mesure, M. X... avait acquis un appartement et non une surface et que la vente était parfaite, l'accord des parties s'étant fait sur une superficie d " environ 86 m ² et pour le prix de 200 000 euros ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que la superficie réelle de l'appartement, après son mesurage effectué trois jours après la promesse de vente, était de 77, 63 m ², et qu'une surface de 4, 15 m ² correspondant à une partie commune avait été incluse par erreur dans la surface du lot vendu, ce qui ramenait la surface de ce lot à 73, 48 m ², la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé ;
Et sur le troisième moyen du pourvoi principal :
Vu l'article 1147 du code civil ;
Attendu que, pour condamner la SCI à prendre à sa charge les frais de modification du règlement de copropriété faisant apparaître la superficie réelle du lot ainsi que ceux de mise aux normes de l'installation de distribution d'eaux, l'arrêt retient que M. X... justifie que le branchement d'eau dessert tout l'immeuble et que les factures lui sont adressées depuis le 11 décembre 2008 ;
Qu'en statuant ainsi, sans relever de faute à l'encontre de la SCI, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens du pourvoi principal :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il confirme le jugement qui a prononcé la vente judiciaire au profit de M. X..., l'arrêt rendu le 10 mai 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens du pourvoi principal ;
Condamne la SCI Marie de l'Esplanade aux dépens du pourvoi incident ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre janvier deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour la SCI Marie de l'Esplanade.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que le jugement valait vente pour le prix principal de 200. 000 euros mais débouté la SCI MARIE DE L'ESPLANADE de sa demande de condamnation de monsieur X... au paiement du complément de prix.
AUX MOTIFS QU'alors que la vente litigieuse n'a pas été faite avec indication de la contenance à tant la mesure et que M. X... a acquis un appartement et non une surface, l'accord des parties permettant de constater le caractère parfait de la vente s'est fait sur la base d'une superficie « d'environ 86 m2 » pour le prix de 200. 000 euros ; que dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la vente judiciaire de l'immeuble au profit de M. X..., mais infirmé en ce qu'il a dit que cette vente aurait lieu moyennant le prix de 170. 880 euros ; que dans la mesure où la Cour ne dispose d'aucune information sur les sommes qui ont été versées par M. X..., il n'y a pas lieu de condamner ce dernier à payer à la SCI MARIE DE L'ESPLANADE le « complément de prix sollicité ».
1°).- ALORS QUE c'est au débiteur du prix de vente qu'il incombe de démontrer le paiement et non au créancier de démontrer qu'il n'a pas été réglé ; que le doute doit préjudicier au débiteur de la charge de la preuve ; qu'en rejetant la demande de paiement de complément du prix par le vendeur par cela seul que la preuve du non paiement n'était pas rapportée, la Cour d'appel a violé les articles 1315 § 2 et 1650 du code civil.
2°).- ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, Monsieur X... ne contestait pas ne pas avoir payé le complément du prix réclamé et ne demandait pas le rejet de la demande de son vendeur ni sur le fondement du paiement effectif déjà réalisé ni sur celui de l'incertitude sur le paiement ; qu'en rejetant néanmoins la demande de paiement du vendeur pour incertitude sur la réalité du paiement, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code civil.
3°).- ALORS QUE lorsque le juge ne se trouve pas en mesure de s'assurer que la dette d'un débiteur a été payée en tout ou en partie, il doit prononcer une condamnation « en deniers ou quittance » ; qu'en l'espèce, infirmant le jugement entrepris en ce qu'il avait dit que la vente du bien de la SCI MARIE DE L'ESPLANADE à monsieur X... aurait lieu moyennant le prix de 170. 880 euros, la Cour d'appel a dit que le jugement valait vente pour le prix principal de 200. 000 euros ; qu'ayant relevé qu'elle ne disposait d'aucune information sur les sommes ayant été versées par monsieur X..., la Cour d'appel devait donc condamner monsieur X... au paiement du complément de prix, soit la somme de euros, en deniers ou quittance ; qu'en déboutant la SCI MARIE DE L'ESPLANADE de sa demande de condamnation de monsieur X... au paiement de ce complément de prix, la Cour d'appel a violé les articles 1234 et 1650 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SCI MARIE DE L'ESPLANADE de sa demande tendant à la condamnation de monsieur X... à lui payer la somme de 34. 243, 94 euros, sauf à parfaire, représentant le montant des conséquences financières liées à l'absence de régularisation de la vente par acte authentique.
AUX MOTIFS QUE la SCI MARIE DE L'ESPLANADE fait valoir qu'en raison de l'introduction de la procédure par M. X..., l'immeuble est indisponible, alors qu'il était loué auparavant à usage de bureaux, moyennant un loyer trimestriel de 5. 373, 99 euros, ainsi qu'il en est justifié ; que, toutefois, M. X... est propriétaire de l'immeuble depuis le jugement valant vente en date du 10 octobre 2008 confirmé par le présent arrêt ; que dès lors, il n'apparaît pas que la SCI MARIE DE L'ESPLANADE aurait pu louer son bien pendant le délai d'immobilisation de l'immeuble et dans le cadre d'une vente au cours de réalisation, alors que la vente est parfaite depuis le 24 juin 2006 ; qu'aucun préjudice n'est ainsi démontré de ce chef ; que la SCI MARIE DE L'ESPLANADE ne produit par ailleurs aucune pièce de nature à démontrer qu'elle a continué à assumer en qualité de propriétaire postérieurement à l'introduction de la procédure, les charges de l'immeuble, puisqu'elle ne verse aux débats que les avis de taxe foncière et d'assurance pour l'année 2006 ;
1°) ALORS QUE le juge ne saurait procéder par voie de simple affirmation ; qu'en se bornant à énoncer qu'il n'apparaissait pas que la SCI MARIE DE L'ESPLANADE aurait pu louer son bien pendant le délai d'immobilisation de l'immeuble et dans le cadre d'une vente en cours de réalisation, tandis que la vente aurait été parfaite depuis le 24 juin 2006, la Cour d'appel a procédé par voie de simple affirmation et violé l'article 455 du Code de procédure civile.
2°) ALORS QU'il n'était nullement contesté par monsieur X... que la SCI MARIE DE L'ESPLANADE avait continué à assumer en qualité de propriétaire postérieurement à l'introduction de la procédure, les charges de l'immeuble ; qu'en retenant, pour débouter la SCI MARIE DE L'ESPLANADE, de sa demande de dommages et intérêts, que cette société ne produisait aucune pièce de nature à démontrer qu'elle avait continué à assumer en qualité de copropriétaire, postérieurement à l'introduction de la procédure, les charges de l'immeuble, la Cour d'appel a dénaturé les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la SCI MARIE DE L'ESPLANADE à prendre à sa charge les frais de modification du règlement de copropriété faisant apparaître la superficie réelle du lot ainsi que les frais de mise aux normes de l'installation de distribution d'eau.
AUX MOTIFS QUE M. X... demande que la SCI MARIE DE L'ESPLANADE soit condamnée à prendre à sa charge les frais de modification du règlement de copropriété faisant apparaître la superficie réelle du lot ainsi que les frais de mise aux normes de l'installation de distribution des eaux ; qu'il convient d'accueillir ces deux demandes, M. X... justifiant par les lettres émanant des EAUX DU NORD de ce qu'à l'heure actuelle, le branchement d'eau concernant l'immeuble dessert tout l'immeuble et que les factures lui sont adressées depuis le 11 décembre 2008 ;
1°) ALORS QU'il appartient à l'acquéreur qui accepte d'acheter un lot dans un immeuble en copropriété en dépit d'une erreur sur la surface de ce lot de prendre à sa charge les frais de modification du règlement de copropriété ; qu'en condamnant la SCI MARIE DE L'ESPLANADE à prendre à sa charge les frais de modification du règlement de copropriété faisant apparaître la surface réelle de l'appartement que monsieur X... avait acquis en pleine connaissance de la différence de surface existant avec celle figurant sur la promesse synallagmatique de vente, la Cour d'appel a violé l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
2°) ALORS QU'il incombe également à l'acquéreur qui, aux termes de la promesse synallagmatique de vente et après avoir visité les lieux, s'est engagé à prendre le bien vendu dans l'état où ils se trouvera le jour de la signature de l'acte authentique et n'a émis aucune réserve sur la situation desdits lieux et l'exécution d'éventuels travaux, de prendre à sa charge les frais de mise aux normes de l'installation de distribution d'eau, sauf faute du vendeur ayant consisté à dissimuler cette absence de mise au norme ; que, dans la promesse synallagmatique de vente, monsieur X..., qui avait visité l'appartement mis en vente par la SCI MARIE DE L'ESPLANADE et avait pu s'informer de la nécessité d'exécuter d'éventuels travaux de mise aux normes des installations de distribution d'eau et d'électricité, s'était engagé à prendre cet appartement en l'état où il se trouvera le jour de la signature de l'acte authentique et n'avait assorti sa signature d'aucune réserve quant à l'état des lieux et aux travaux susceptibles d'être réalisés ; qu'en condamnant la SCI MARIE DE L'ESPLANADE à prendre à sa charge les frais de mise aux normes de l'installation de distribution d'eau sans relever l'existence d'aucune faute de sa part ayant consisté à dissimuler l'absence de conformité de cette installation de distribution d'eau aux normes, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR mis hors de cause la société SUZY, rédacteur de la promesse synallagmatique de vente entre la SCI MARIE DE L'ESPLANADE, vendeur, et Monsieur X..., acquéreur.
AU MOTIFS QUE finalement, la vente a bien eu lieu pour le prix convenu dans la promesse de vente et qu'aucune condamnation n'est prononcée à l'encontre de la SCI MARIE DE L'ESPLANADE.
1°) – ALORS QUE l'agent immobilier, rédacteur de la promesse de vente, est débiteur d'une obligation de conseil à l'égard des parties à la promesse de vente ; qu'en omettant d'attirer l'attention du vendeur sur les risques liés à une imprécision dans le détermination de la surface du bien vendu, imprécision qui a conduit à retarder le paiement du prix pendant deux ans et à contraindre le vendeur à prendre en charge des frais supplémentaires non prévus à l'origine, l'agent immobilier a commis une faute, source d'un préjudice certain pour l'acquéreur ; qu'en refusant de retenir la responsabilité de l'intermédiaire, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et violé l'article 1147 du code civil.
2°) – ALORS QUE la Cour d'appel a condamné la SCI MARIE DE L'ESPLANADE à prendre en charge la modification du règlement de copropriété et les frais de mise aux normes de l'installation d'eau ; qu'en affirmant pour rejeter la demande de condamnation à garantie de l'intermédiaire immobilier, qu'aucune condamnation n'avait été prononcée contre le vendeur, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et violé l'article 1147 du code civil. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour M. X....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que le jugement entrepris du octobre 2008 valait vente pour le prix de 200. 000 euros et d'avoir, en conséquence, débouté monsieur X..., acquéreur, de ses demandes de dommages et intérêts formées contre de la société Marie de l'Esplanade, venderesse ;
AUX MOTIFS QUE la vente des lots de copropriété est soumise aux dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; que l'immeuble tel que désigné à la promesse synallagmatique de vente possède une surface « d'environ 86 m2 » ; qu'il doit en être déduit que cette superficie était destinée à être précisée ; que l'appartement a donc fait l'objet d'un mesurage par un cabinet spécialisé trois jours après la signature de la promesse, ce qui a abouti à la constatation d'une superficie réelle de 77, 63 m2 ; que de plus, une erreur a été commise dans le mesurage puisqu'une surface de 4, 15 m2 a été incluse dans la superficie du lot vendu, correspondant à celle d'un local de poubelles qui constituait une partie commune ; que toutefois, l'accord sur la chose et sur le prix, conformément aux dispositions de l'article 1583 du Code civil, a porté sur un appartement d'une surface « d'environ 86 m2 » et non d'une surface précisément mesurée selon les prescriptions de la loi « Carrez » ; que si monsieur X... considérait que la surface réelle, telle que résultant des renseignements obtenus postérieurement à la promesse, constituait une modification substantielle des conditions de la vente, il lui appartenait de ne pas réitérer celle-ci ou d'en demander la nullité ; que néanmoins, dans sa lettre du 29 septembre 2006, il avait exprimé sa volonté de signer l'acte authentique, mais après application d'un prix réduit en proportion de la moindre mesure ; qu'ainsi, et alors que la vente litigieuse n'a pas été faite avec indication de la contenance à tant la mesure et que monsieur X... a acquis un appartement et non une surface, l'accord des parties permettant de constater le caractère parfait de la vente s'est fait sur la base d'une superficie « d'environ 86 m2 » pour le prix de 200. 000 euros ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la vente judiciaire de l'immeuble, mais infirmé en ce qu'il a dit que cette vente aurait lieu moyennant le prix de 170. 880 euros ; que monsieur X... n'étant pas fondé à solliciter une réduction de prix, il ne peut reprocher à la société Marie de l'Esplanade son attitude ayant consisté à refuser que la vente soit réitérée pour un prix inférieur à celui de la promesse synallagmatique de vente valant vente ; qu'aucune faute de la société Marie de l'Esplanade n'étant démontré à ce titre, la demande de dommages et intérêts formée par monsieur X... doit être rejetée ;
ALORS QUE tout contrat réalisant la vente d'un lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ; que si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat, l'acquéreur a droit à une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ; que la cour d'appel a relevé que la promesse du 24 juin 2006 valait vente et que la surface stipulée était de 86 m2, alors que la superficie réelle avait été mesurée à 77, 63 m2, auxquels devaient être retranchés 4, 15 m2 correspondant au local de poubelles inclus par erreur dans la mesure ; qu'il en résultait que la superficie du lot vendu (73, 48 m2) était inférieure de plus d'un vingtième à celle mentionnée par la promesse (86 m2) ; qu'en déboutant monsieur X... de sa demande en diminution du prix stipulé par la promesse, qui était de 200. 000 euros, la cour d'appel a omis de tirer les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
