LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la SCP Y..., Z...- Marseille et A..., la Fondation Edith B..., M. Z... et la SCI Marchioni, Petruccelli et Marchioni ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le cahier des charges indiquait, à l'article relatif à la propriété des voies d'accès, que le sol de la terrasse servant d'avenue intérieure de la copropriété restera attaché au lot n° 2 que se réserve le lotisseur, et retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation que l'ambiguïté de ses termes rendait nécessaire, que la notion " d'attachement " de la terrasse au lot n° 2 n'emportait pas transfert de propriété de celle-ci au lot n° 2 mais que le lotisseur avait entendu garder le contrôle de la terrasse dans l'hypothèse où il continuerait d'être propriétaire du lot, et, par motifs propres et adoptés, que la rédaction de l'acte de vente du 1er août 1947, rapprochée de l'examen du plan initial du lotissement permettait de constater que la vente du lot n° 2 à l'auteur de M. X... n'incluait pas la " terrasse formant avenue " la cour d'appel a pu en déduire que ce dernier devait être débouté de sa revendication de propriété sur la terrasse ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que le dispositif de l'arrêt qui déboute M. X... de l'ensemble de ses prétentions se trouvant justifié par les motifs par lesquels la cour d'appel a retenu que les demandes de l'appelant concernant l'usage de la terrasse et sa remise en état n'étaient pas documentées par des éléments précis et ne pouvaient aboutir en l'état, le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté, par motifs adoptés, que le " compromis " de vente sous seing privé du 8 avril 1994 incluait la désignation du bien comme étant une " maison d'habitation cadastrée section AX 168 pour 565 m ² environ et section AX 173 (partie commune) " et que l'acte authentique contenait manifestement une erreur puisque le statut de partie commune de la parcelle AX 173 avait disparu, et relevé, par motifs propres, que l'acte de constitution d'une servitude de passage réciproque consentie par les propriétaires des lots 3, 2 et 4 reçu les 8 et 9 novembre 1966 et 1er juin 1967 indiquait que la parcelle en litige était la propriété indivise de l'auteur de M. X..., de l'auteur de Mme C... et de la société la Fortitude, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées en les écartant et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu retenir que Mme C... n'établissait pas que la terrasse était comprise dans le bien immobilier qui lui avait été vendu et ne pouvait se prévaloir ni d'un juste titre justifiant d'un délai de prescription abrégé ni d'une possession susceptible de permettre la prescription acquisitive de la parcelle ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre janvier deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits, au pourvoi principal, par la SCP Richard, avocat aux Conseils pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande tendant à voir reconnaître son droit de propriété sur le sol de la terrasse située sur la parcelle cadastrée section AX n° 173 et que soit, en conséquence, prononcée la nullité du titre de propriété de Madame C... en ce qu'il porte sur ladite parcelle, qu'il soit fait interdiction à cette dernière d'en faire un usage privatif et qu'il soit jugé que son usage est commun aux lots n° 1 et 2 du lotissement D... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'appelant n'ayant pu, en dépit, des diligences par lui effectuées et dont il justifie, retrouver les adresses des héritiers de Mme D..., il convient d'examiner le fond du litige ; que M. X... conteste la propriété de Mme C... sur la parcelle AX 173 de 695 m ² et revendique la propriété du sol de la terrasse située sur ladite parcelle comme attachée au lot n° 2 du lotissement D... ; qu'il se prévaut en ce sens :- du cahier des charges du lotissement D... du 30 janvier 1937 indiquant à l'article 2 " propriété des voies d'accès " que le " sol de la terrasse servant d'avenue intérieure de la propriété restera attaché au lot n° 2 que se réserve le lotisseur " ;- de l'acte de vente du 1er août 1947 par lequel son auteur Benjamin X... a acquis le lot n° 2 et de son propre titre d'acquisition du lot n° 2 du 04 septembre 1986 ; qu'ainsi que l'a justement énoncé le jugement déféré, l'analyse de l'acte de vente du 1e r août 1997 (lire 1947) et du plan initial de création du lotissement permet d'écarter de la vente du lot n° 2 la " terrasse formant avenue " ; qu'en effet, la superficie de la parcelle vendue est de 1880 m ² et n'inclut donc pas le sol de la terrasse litigieuse figurant pour 560 m ² au plan ; que de plus, le lot n° 2 est décrit comme confrontant " du sud pour partie la terrasse formant avenue du lotissement et pour le surplus le lot n° 1 vendu à Mlle B... " ; que le titre de l'appelant du 04 septembre 1986 vise la vente d'une parcelle de terrain AX 169 pour 18 ares 5 centiares formant le lot n° 2 du lotissement D... ; que la notion " d'attachement " de la terrasse au lot n° 2 n'emporte pas transfert de propriété de ladite terrasse au lot n° 2, le lotisseur ayant entendu garder le contrôle de la terrasse dans l'hypothèse où il continuerait d'être propriétaire du lot n° 2 ; que la terrasse n'ayant pas été comprise dans la vente du lot n° 2, M. X... ne peut qu'être débouté de sa revendication de propriété sur la terrasse litigieuse ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il résulte de la lecture de l'acte de vente passé le 1er août 1947 entre Hélène E... et Benjamin X..., auquel le demandeur fait expressément référence pour prétendre être titré sur la parcelle litigieuse que la désignation du bien vendu est la suivante : " Une parcelle de terrain de forme trapézoïdale prise dans la partie Ouest de la propriété de la venderesse sise à Sanary sur mer, quartier de... Ladite parcelle de terrain forme la totalité du Lot numéro deux du plan général du lotissement de la propriété de la venderesse tel qu'il est exactement figuré audit plan sous la teinte rouge. Cette parcelle d'une surface de mille huit cent quatre vingt mètres carrés environ est portée au cadastre de ladite commune de Sanary sur mer sous la section C n° 622p et confronte dans son ensemble :- du Nord le lot numéro trois vendu à Melle F...- de l'Est pour partie le lot numéro quatre vendu à Melle G... et pour le surplus le lot numéro cinq vendu à Melles B...- de l'Ouest le Préventorium Marin des OEuvres Adoptives- (renvoi n° 2) du Sud pour partie la terrasse formant Avenue du lotissement et pour le surplus le lot n° 1 vendu à Melle B... " ; que cette rédaction précise de l'acte de vente du 1er août 1947, rapprochée à l'examen du plan initial de création du lotissement par Hélène D..., permettent de constater que la vente du lot n° 2 à Benjamin X... n'incluait pas la " terrasse formant avenue ", puisque la surface du lot vendu est bien de 1880 m ² environ, et que la terrasse litigieuse (devenue en 1963 la parcelle cadastrée Section AX 173) est située au confront du lot vendu, ce qui fixe clairement la limite de ce qui a été cédé et exclut la transmission de la propriété du sol de cette terrasse figurant sur le plan pour une surface d'environ 560 m ² ;
1°) ALORS QUE l'article 2 du cahier des charges du lotissement, relatif à la « Propriété des voies d'accès », stipulait que « le sol de la terrasse servant d'avenue intérieure de la propriété restera attaché au lot N° 2 que se réserve le lotisseur », ce dont il résultait que le lotisseur, qui s'était réservé le lot n° 2, avait décidé que cette terrasse en constituerait un accessoire, quel que soit son propriétaire ; qu'en décidant néanmoins que « la notion " d'attachement " de la terrasse au lot n° 2 n'emporte pas transfert de propriété de ladite terrasse au lot n° 2, le lotisseur ayant entendu garder le contrôle de la terrasse dans l'hypothèse où il continuerait d'être propriétaire du lot n° 2 », la Cour d'appel a dénaturé l'article 2 du cahier des charges du 30 janvier 1937 et violé l'article 1134 du Code civil ;
2°) ALORS QUE les clauses du cahier des charges d'un lotissement engageant les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, prévalent sur les stipulations contraires des actes individuels de vente ; qu'en décidant que Monsieur X... n'était pas propriétaire du sol de la " terrasse constituant avenue ", cadastrée section AX 173, motif pris que le contrat de vente du lot n° 2 du 1er août 1947 stipulait que ledit lot confrontait au sud, pour partie la terrasse formant avenue du lotissement et pour le surplus le lot n° 1 vendu à Mademoiselle B..., bien que l'article 2 du cahier des charges du 30 janvier 1937, qui stipulait que le sol de la terrasse servant d'avenue intérieure de la propriété resterait attaché au lot n° 2, ait prévalu sur les stipulations contraires du contrat de vente du 1er août 1947, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande tendant à ce qu'il soit fait interdiction à Madame C... de faire un usage privatif du sol de la terrasse située sur la parcelle cadastrée section AX n° 173 et que son usage soit commun aux lots n° 1 et 2 du lotissement D... ;
AUX MOTIFS QUE les demandes de l'appelant concernant l'usage de la terrasse, la remise en état de celle-ci ne sont pas documentées par des éléments précis et ne peuvent aboutir en l'état ; que la Cour ne peut que relever que la parcelle AX 173 servant d'accès aux lots 1, 2 et 5 doit être laissée libre de toute occupation ;
ALORS QUE tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; que la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à une absence de motifs ; qu'en déboutant Monsieur X... de l'ensemble de ses demandes, lequel sollicitait, dans ses conclusions récapitulatives d'appel, que l'usage de la terrasse, cadastrée section AX 173, soit commun aux lots n° 1 et 2 du lotissement D..., après avoir pourtant retenu, dans les motifs de sa décision, que la parcelle AX 173 servant d'accès aux lots 1, 2 et 5 devait être laissée libre de toute occupation, la Cour d'appel, qui a entaché sa décision d'une contradiction entre ses motifs et son dispositif, a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
Moyen produit, au pourvoi incident, par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour Mme C...
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame C... de sa demande tendant à voir juger que la parcelle AX n° 173 lui appartient pour un tiers en toute propriété ;
AUX MOTIFS QUE concernant la parcelle AX n° 173 d'une superficie de 695 m ², Madame C... en revendique la pleine propriété en vertu de son acte d'acquisition des 10 juin et 7 juillet 1994 portant vente à son profit, par la Fondation Edith B..., des parcelles AX 168 et AX 173, d'une attestation immobilière Y... des 23 mars, 1er, 2 et 6 juin 1989, selon laquelle la fondation B... est devenue propriétaire de la moitié indivise des parcelles AX 168 et 173, d'un acte Y... du 4 décembre 1991, délivrant l'autre moitié indivise des deux parcelles à la fondation B..., après le décès de Madeleine B... ; que la thèse de Madame C... se heurte au fait que, par acte du 28 juin 1951, Edith et Madeleine B... qui avaient fait l'acquisition du lot n° 1 pour 1217 m ² et du lot n° 5 pour 460 m ² ont vendu à Monsieur H... une partie du lot n° 1 pour 678 m ² à prendre sur la partie sud du lot n° 1, les vendeurs restant propriétaires du surplus du lot n° 1 soit une superficie de 539 m ² ; que lors de la rénovation du cadastre de Sanary en 1963, la terrasse et la voie de desserte ont été cadastrées AX n° 173, et portées au compte de Mesdemoiselles B... pour 695 m ² ; que postérieurement, l'étude Y... a reçu les 8 et 9 novembre 1966 et le 1er juin 1967, une servitude de passage réciproque consentie par les propriétaires des lots 2, 3 et 4 ; que cet acte indique que la parcelle AX n° 173 est la propriété indivise de Madame I..., auteur de Monsieur X..., de Mesdames B... et de la Sté FORTITUDE ; que Madame C... ne démontre pas plus qu'en première instance une possession susceptible de permettre la prescription acquisitive de la parcelle litigieuse, la motivation des premiers juges à cet égard étant approuvée par la cour d'appel ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il convient de rechercher si la propriété de la parcelle litigieuse peut être établie par prescription acquisitive ; que force est de constater qu'en l'espèce, aucune des parties ne rapporte la preuve de son usucapion trentenaire ; que les seuls avis d'imposition récents produits aux débats sont manifestement insuffisants à établir d'une part, qu'ils se rapportent bien à cette parcelle AX n° 173 et d'autre part, que Mesdames B... puis la fondation se soient toujours comportées en véritables possesseurs de bonne foi de cette parcelle ; que par ailleurs, la prescription abrégée de l'article 2265 du code civil ne peut à l'évidence s'appliquer dans la mesure où précisément en l'espèce, aucune des parties n'est en possession d'un juste titre ;
1) ALORS QUE conformément à l'article 2265 ancien du code civil applicable en la cause, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété, par dix ou vingt ans, selon le lieu du domicile du véritable propriétaire ; qu'en l'espèce, Madame C... a acquis la parcelle AX n° 173 par un titre translatif de propriété, de nature à lui transférer la propriété si le vendeur en était le véritable propriétaire, acte consenti par la Fondation Edith B..., vendeur ; qu'en affirmant qu'aucune des parties, et notamment Madame C... qui produisait un acte translatif de propriété de nature à transférer celleci si le vendeur était le véritable propriétaire, ne pouvait se prévaloir d'un juste titre et en conséquence, ne pouvait se prévaloir de la prescription abrégée, la cour d'appel, par motifs adoptés des premiers juges, a violé la disposition susvisée ;
2) ALORS QUE, dans ses conclusions, Madame C... a fait valoir que la parcelle AX n° 173 était la propriété de trois colotis, les soeurs B..., ses auteurs, l'auteur de Monsieur X... et la Sté FORTITUDE, la parcelle étant divisée par tiers et les soeurs B... étant propriétaires indivises d'un tiers, soit le tiers acquis par elle, intégré à la parcelle AX n° 168 par ses auteurs puis par elle-même ; qu'en retenant, sans énoncer quelque motif que ce soit à l'appui de cette affirmation, que la parcelle AX n° 173 était indivise entre, notamment, Madame C... et Monsieur X... sans répondre aux conclusions de Madame C... quant à la division antérieure de la parcelle en trois, par tiers, entre ses auteurs et les deux autres propriétaires, pour les deux autres tiers de la parcelle pour rejeter néanmoins la demande formée par Madame C..., tendant à voir constater son droit de propriété sur un tiers de la parcelle, la cour d'appel a, en statuant ainsi, méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure ;
3) ALORS QUE la possession, qui est la jouissance d'un bien que nous exerçons par nous-mêmes, permet la prescription acquisitive lorsqu'elle est continue, paisible, publique et non équivoque ; qu'en l'espèce, Madame C... a fait valoir que ses auteurs comme elle-même avaient intégré le tiers de la parcelle AX n° 173 dans la parcelle AX n° 168 lui appartenant, l'avaient entretenue et en avait joui depuis l'acquisition, ce dont il résultait qu'elle avait acquis, par prescription, ce tiers de parcelle intégré à la parcelle n° 168 pour en avoir joui, elle-même et ses auteurs, à titre de propriétaire ; qu'en se bornant à énoncer que la parcelle AX n° 173 n'avait pas été acquise par prescription, sans rechercher si la possession invoquée par Madame C... ne présentait pas les caractères légaux et n'avait pas pu, à défaut de titre, lui faire acquérir la propriété du tiers litigieux de la parcelle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2255 et 2261 du code civil.
