LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société Kaufman et Broad développement du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les sociétés AXA France IARD, Bernard Petrau ingénierie, Sagena, Zurich insurance plc, Arion étanchéité et Generali assurances ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1642-1 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 25 mai 2010), que la société civile immobilière du 102 rue du Château à Boulogne-Billancourt (SCI) a réalisé, en qualité de maître de l'ouvrage, la construction d'appartements vendus en l'état futur d'achèvement par la société Kaufman et Broad ; que le syndicat des copropriétaires, se plaignant de désordres dans les parties communes, a, après expertise en référé, assigné en réparation la SCI et la société Kaufman et Broad qui ont appelé en garantie les locateurs d'ouvrage et leurs assureurs ;
Attendu que pour condamner la société Kaufman et Broad à payer au syndicat des copropriétaires des sommes au titre des désordres affectant la rampe de parking et de la fuite d'une canalisation dans le deuxième sous-sol, l'arrêt retient que la date d'apparition de ces désordres n'étant pas connue, et en l'absence, non contestée, de procès-verbal de livraison ou de prise de possession des parties communes entre le syndicat des copropriétaires et la société Kaufman et Broad, les délais impartis par les articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du code civil n'ont pas couru, de sorte que la demande du syndicat des copropriétaires n'est pas forclose et la responsabilité de la société Kaufman et Broad est engagée de plein droit en vertu de son obligation contractuelle de livrer un ouvrage exempt de vice de toute nature ;
Qu'en statuant ainsi, en retenant la responsabilité de plein droit de la société Kaufman et Broad en vertu d'une obligation contractuelle de livrer un ouvrage exempt de vice, sans relever les circonstances et constatations qui permettraient à la Cour de cassation d'exercer son contrôle, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Kaufman et Broad à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 46 830 euros hors taxes et 200 euros en réparation des préjudices matériels au titre de la responsabilité contractuelle, l'arrêt rendu le 25 mai 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 102 rue du Château à Boulogne-Billancourt aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 102 rue du Château à Boulogne-Billancourt à payer à la société Kaufman et Broad développement la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 102 rue du Château à Boulogne-Billancourt ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze janvier deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour la société Kaufman et Broad développement.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait condamné la société KAUFMAN à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 102 rue du Château à Boulogne la somme de 46. 830 euros HT et 200 euros en réparation des préjudices matériels au titre de sa responsabilité contractuelle dont la somme de 8. 500 euros HT au titre des désordres affectant la rampe de parking et la somme de 31. 000 euros au titre de la fuite d'une canalisation dans le 2ème sous-sol ;
AUX MOTIFS QUE l'expert a constaté ce qui suit en ce qui concerne la rampe d'accès au rez-de-chaussée au 1er sous-sol : « aspect inacceptable, usure anormale » ; qu'il a évalué le coût de la réparation à la somme de 8. 500 euros HT suivant un devis estimatif de la SARL BEINEX-LECLERE du 23 février 2005 ; que les premiers juges ont condamné la société KAUFMAN à payer cette somme au syndicat des copropriétaires sur le fondement des articles 1642-1 et 1147 du Code civil ; qu'aux termes de l'article 1642-1 du Code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents ; que l'article 1648 alinéa 2 du même Code dispose que « dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou défauts de conformités apparents » ; que les désordres affectant la rampe d'accès du rez-de-chaussée au 1er sous-sol (usure anormal) constituent un vice de construction et non pas une non-conformité qui, pour engager la responsabilité de plein droit du vendeur en l'état futur d'achèvement, en dehors de toute recherche d'une faute prouvée à son encontre, doivent être, en application des articles 1642-1 et 1648 aliéna 2 susvisés, dénoncés dans le délai d'un mois qui suit la prise de possession des parties communes par le syndicat des copropriétaires ; que l'action en réparation de ces désordres doit être introduite dans l'année qui suit l'expiration du délai d'un mois ; que la date d'apparition de ces désordres n'est pas connue, la seule date certaine étant celle de la délivrance de l'assignation en « référé expertise » mentionnant ce désordre (« rampe d'accès : peinture totalement à refaire ainsi que la maçonnerie de l'entourage de la porte ») à la requête du syndicat des copropriétaires, soit le 24 janvier 2003 ; que dans le rapport d'expertise de Monsieur X... il est indiqué en page 4 qu'« il n'y a pas eu de livraison matérialisée par un document des parties communes » ; qu'en l'absence, non contestée, de procès-verbal de livraison ou de prise de possession des parties communes entre le syndicat des copropriétaires et la société KAUFMAN et BROAD, les délais impartis par les articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code civil n'ont pas couru, de sorte que la demande du syndicat des copropriétaires n'est pas forclose, et la responsabilité de la société KAUFMAN et BROAD est engagée de plein droit en vertu de son obligation contractuelle de livrer un ouvrage exempt de vice de toute nature ; que le jugement déféré soit donc être confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité contractuelle de la société KAUFMAN et BROAD sur ce point ; que le syndicat des copropriétaires s'est plaint de « traces d'infiltrations aux murs situés de part et d'autre de l'air de circulation » ; que l'expert a relevé une fuite intermittente sur la sortie de la canalisation d'évacuation de la jardinière, au plafond du 2ème sous-sol, en face du robinet de puisage ; qu'il indique que cette fuite ne se produit que par très fort orage (2 fois en 3 ans) lorsque le niveau de l'eau dans la jardinière dépasse celui du cuvelage et que l'eau s'écoule dans la partie livrée à la circulation du 2ème sous-sol, ne créant aucun désagrément ; qu'il évalue le coût des travaux de réfection à la somme de 31. 000 euros HT ; qu'il n'est pas contesté que ce désordre ne relève ni de la garantie biennale de bon fonctionnement, ni de la garantie décennale ; que, comme il a été dit pour le désordre précédent, en l'absence, non contestée, de procès-verbal de livraison ou de prise de possession des parties communes entre le syndicat des copropriétaires et la société KAUFMAN et BROAD, les délais impartis par les articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code civil n'ont pas couru, de sorte que la demande du syndicat des copropriétaires n'est pas forclose, et la responsabilité de la société KAUFMAN et BROAD est engagée de plein droit en vertu de son obligation contractuelle de livrer un ouvrage exempt de vice de toute nature ; que le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu'il a retenu à cet égard la responsabilité contractuelle de la société KAUFMAN et BROAD ;
1°) ALORS QUE le vendeur d'un immeuble à construire ne répond de plein droit des désordres qui ne compromettent ni la solidité de l'ouvrage ni sa destination que s'ils sont apparents au jour de la réception des travaux ou s'ils sont apparus dans le mois qui suit la prise de possession par l'acquéreur ; qu'en affirmant que la société KAUFMAN et BROAD était responsable de plein droit des désordres affectant la rampe d'accès du parking et de la fuite en sortie d'une canalisation dans le 2ème sous-sol qui ne compromettaient ni la solidité de l'ouvrage ni sa destination, sans rechercher si, en raison de leur nature, ces vices étaient ou non apparents au jour de la réception ou dans le mois qui avait suivi la prise de possession des lieux par le syndicat des copropriétaires, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1642-1 du Code civil ;
2°) ALORS QUE lorsque les vices sont cachés lors de la réception de l'immeuble ou dans le mois qui suit la prise de possession des lieux par l'acquéreur, la responsabilité contractuelle du vendeur en l'état futur d'achèvement ne peut être engagée que s'il a commis une faute ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt que les deux désordres litigieux étaient cachés au jour de la réception intervenue le 15 février 2002 ; qu'en affirmant néanmoins que la responsabilité de la société KAUFMAN et BROAD était engagée de plein droit en vertu de son obligation contractuelle de livrer un ouvrage exempt de vice de toute nature, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.
