LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 septembre 2010) que, le 17 mai 1995, la société Dow Agrosciences, anciennement dénommée Dow Elanco (la société Dow) a pris à bail commercial un bâtiment (le bâtiment n° 3) appartenant à la société Pentados, à laquelle elle a versé un dépôt de garantie ; que le 9 juin 1995, la société Dow a pris à bail commercial, dans le même ensemble immobilier, deux autres bâtiments à usage de bureaux (les bâtiments n° 1 et 2), appartenant à la SCI Core Sophia (la SCI), à laquelle elle a versé un dépôt de garantie ; que par jugement du 28 avril 1999, la société Pentados a été mise en liquidation judiciaire ; que par acte du 2 octobre 2000, le liquidateur de cette dernière a cédé le bâtiment n° 3 à la SCI, laquelle a déclaré faire son affaire du dépôt de garantie versé par la société Dow en vertu du bail du 17 mai 1995 ; que la société Dow, ayant donné congé, a assigné la SCI en restitution des deux dépôts de garantie versés en exécution des baux commerciaux des 17 mai et 9 juin 1995, cette dernière alléguant, à titre reconventionnel, une créance de loyers, charges et remise en état des lieux ;
Attendu que la société Dow fait grief à l'arrêt de l'avoir condamnée à payer à la SCI une certaine somme pour solde de tous comptes, alors, selon le moyen, que le dépôt de garantie transmis par un acte de cession à un second bailleur n'est jamais entré dans le patrimoine du premier bailleur, de sorte que le preneur n'a aucune déclaration de créance à faire à la procédure collective du premier bailleur et que le second bailleur doit le restituer au preneur ; qu'en ajoutant que le contrat de bail ayant donné naissance à la créance de restitution de l'un des dépôts de garantie avait été conclu antérieurement à l'ouverture de la procédure collective du bailleur pour en déduire que la société Dow devait donc procéder à la déclaration de cette créance antérieure à l'ouverture de la procédure qui, à défaut, s'était éteinte, quand le dépôt de garantie avait été transmis avec la vente de l'immeuble loué à la SCI , ce qui impliquait que la société Dow n'avait aucune déclaration de créance à faire à la procédure collective de la société Pentados, la cour d'appel a violé l'article L. 621-43 du code de commerce dans sa rédaction antérieure à la loi du 26 juillet 2005 de sauvegarde des entreprises ;
Mais attendu que l'arrêt constate que, si l'acte de cession du 2 octobre 2000 stipule que la SCI fera son affaire personnelle du dépôt de garantie versé par la société Dow, subrogeant la SCI dans les obligations de la société Pentados, c'est à la condition que la créance de restitution de ce dépôt ne soit pas éteinte ; que l'arrêt relève encore que la société Dow n'a pas déclaré sa créance de restitution du dépôt de garantie au passif de la société Pentados et que la créance de restitution d'un dépôt de garantie pèse sur le bailleur dès la conclusion du contrat même si elle n'est due qu'à la fin de celui-ci ; que l'arrêt relève également que ce dépôt a été versé à la société Pentados et non à un quelconque tiers dépositaire ; que l'arrêt relève enfin que le bail ayant donné naissance à cette créance de restitution a été conclu antérieurement à l'ouverture de la procédure collective de la société Pentados et que cette créance antérieure s'étant éteinte, l'obligation de restitution à laquelle s'était engagée la SCI s'est trouvée sans objet au moment de la réclamation de la société Dow ; que de ces constatations et énonciations, la cour d'appel a pu déduire que l'obligation de restitution à laquelle s'était engagée la SCI s'est trouvée sans objet au moment de la réclamation de la locataire ; que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu que les trois premières branches du moyen ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Dow Agrosciences aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à la SCI Core Sophia la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du dix janvier deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils pour la société Dow Agrosciences.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la Société DOW AGROSCIENCES à payer à la SCI CORE SOPHIA la somme de 9.772,03 € pour solde de tous comptes ;
AUX MOTIFS QU'il n'est pas contesté que la Société DOW AGROSCIENCES, titulaire de deux baux commerciaux sur trois bâtiments appartenant à la SCI CORE SOPHIA, a régulièrement mis fin aux contrats de bail le 29 septembre 2005, par un congé délivré par acte d'huissier le 29 mars 2005 ; que la SCI CORE SOPHIA fait valoir qu'à la restitution des lieux, la société locataire restait devoir la somme de 43.140,07 € au titre du premier bail et la somme de 33.301,67 € au titre du second ; que la Société DOW AGROSCIENCES ne conteste pas les créances locatives réclamées par la bailleresse dans leur montant et accepte la somme restant due après déduction d'une somme de 63.812,74 € au titre du dépôt de garantie pour le bail du 9 juin 1995, soit 9.772,03 € selon le montant rectifié en appel ; que, pour autant, elle soutient qu'une dernière compensation doit intervenir avec la totalité des dépôts de garantie pour les deux baux, qu'elle évalue à la somme de 128.693,28 € figurant dans l'assignation introductive d'instance et se décomposant comme suit : 1.544,84 € au titre du bâtiment n° 1, 74.716,35 € au titre du bâtiment n° 2 et 52.432,09 € au titre du bâtiment n° 3 ; qu'elle prétend que le tribunal a méconnu l'article 1356 du Code civil et a considéré, à tort, qu'elle acquiesçait à la totalité du décompte produit par la SCI CORE SOPHIA, alors que son acceptation de la somme due avait pour condition le rejet de l'extinction de la créance du dépôt de garantie pour le bâtiment n° 3 et après constatation de la subrogation active et passive, résultant de l'acte notarié du 2 octobre 2000, mettant à la charge de la SCI CORE SOPHIA, le montant de ce dépôt de garantie ; que le décompte proposé par la SCI CORE SOPHIA tient compte de la déduction du dépôt de garantie pour les bâtiments n° 1 et 2, de sorte qu'il est difficile de comprendre sur quel montant de dette locative porte exactement la reconnaissance de la Société DOW AGROSCIENCES ; que, par ailleurs, aux termes du bail conclu le 9 juin 1995 et concernant les bâtiments n° 1 et 2, un seul dépôt de garantie est prévu pour les deux bâtiments, soit la somme de 53.113,69 € ; que ce montant a été réactualisé par la bailleresse à la somme de 63.812,74 € conformément à l'article 18 du contrat de bail, qui stipule qu'« en cas de révision ou de variation du prix du loyer, le dépôt de garantie sera réajusté proportionnellement au nouveau loyer et dans les mêmes conditions » ; que la Société DOW AGROSCIENCES ne produit aucun justificatif attestant du montant des dépôts de garantie qu'elle réclame pour les bâtiments n° 1 et 2 ; qu'en conséquence, il convient de retenir la somme déduite par la SCI CORE SOPHIA ; que, s'agissant du dépôt de garantie pour le bâtiment n° 3 versé à la Société PENTADOS, s'il est exact que l'acte notarié du 2 octobre 2000 indique que « l'acquéreur fera son affaire personnelle du dépôt de garantie d'un montant de 323.212,50 Francs versé par la locataire », subrogeant la SCI CORE SOPHIA dans les obligations du précédent bailleur, c'est à la condition que la créance de restitution du dépôt de garantie ne soit pas éteinte ; qu'il n'est pas contesté que la Société DOW AGROSCIENCES n'a pas déclaré sa créance de restitution du dépôt de garantie aux organes de la procédure de liquidation de la Société PENTADOS dans les délais requis ; qu'elle soutient qu'elle n'avait pas à le faire dans la mesure où la Société PENTADOS n'était que le dépositaire de cette somme qui n'est pas entrée dans son patrimoine ; qu'il convient de rappeler cependant que la créance de restitution du dépôt de garantie pèse sur le bailleur dès la conclusion du contrat même si elle n'est due qu'à la fin de celui-ci ; qu'il est acquis que cette somme a été versée à la Société PENTADOS et non à un quelconque tiers dépositaire, de sorte qu'elle est bien entrée dans le patrimoine de la bailleresse ; que le contrat de bail ayant donné naissance à cette créance de restitution a été conclu antérieurement à l'ouverture de la procédure collective du bailleur ; que la Société DOW AGROSCIENCES devait donc procéder à la déclaration de cette créance antérieure à l'ouverture de la procédure qui, à défaut, s'est éteinte ; qu'en conséquence, l'obligation de restitution à laquelle s'était engagée la SCI CORE SOPHIA s'est trouvée sans objet au moment de la réclamation de la locataire ; qu'il convient donc de débouter la Société AGROSCIENCES de ses demandes et de confirmer, par substitution de motifs, le jugement entrepris, sauf à rectifier l'erreur matérielle sur le décompte de la bailleresse selon les écritures en appel de la SCI CORE SOPHIA (arrêt, p. 4 à 5) ;
1°) ALORS QUE celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; qu'en écartant les prétentions de la Société DOW AGROSCIENCES tendant à voir condamner la SCI CORE SOPHIA à lui restituer le montant des dépôts de garantie qu'elle avait versés lors de la conclusion de baux en tant qu'elle n'aurait produit aucun justificatif attestant du montant de ces dépôts, quand il appartenait à la SCI CORE SOPHIA de rapporter la preuve de ce qu'elle s'était libérée de son obligation de restitution des dépôts de garantie dont elle ne contestait pas l'existence, la Cour d'appel a violé l'article 1315 du Code civil ;
2°) ALORS QUE les juges ne sauraient méconnaître les termes du litige tels que fixés par les parties dans leurs écritures ; qu'au demeurant, en retenant de la sorte que la Société DOW AGROSCIENCES ne produisait aucun justificatif attestant du montant des dépôts de garantie, quand, d'une part, la Société DOW AGROSCIENCES visait dans ses écritures d'appel les deux baux mentionnant le montant des dépôts de garantie litigieux et leur actualisation, ainsi qu'un acte notarié renvoyant au second bail et mentionnant également le montant du dépôt de garantie, et, d'autre part, ces documents étaient versés aux débats, la Cour d'appel a violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'au demeurant encore, en retenant que la Société DOW AGROSCIENCES ne produisait aucun justificatif attestant du montant des dépôts de garantie, quand, d'une part, la Société DOW AGROSCIENCES visait dans ses écritures d'appel les deux baux mentionnant le montant des dépôts de garantie litigieux et leur actualisation, ainsi qu'un acte notarié renvoyant au second bail et mentionnant également le montant du dépôt de garantie, et, d'autre part, ces documents étaient versés aux débats, la Cour d'appel a violé l'article 1353 du Code civil :
4°) ALORS QUE le dépôt de garantie transmis par un acte de cession à un second bailleur n'est jamais entré dans le patrimoine du premier bailleur, de sorte que le preneur n'a aucune déclaration de créance à faire à la procédure collective du premier bailleur et que le second bailleur doit le restituer au preneur ; qu'en ajoutant que le contrat de bail ayant donné naissance à la créance de restitution de l'un des dépôts de garantie avait été conclu antérieurement à l'ouverture de la procédure collective du bailleur pour en déduire que la Société DOW AGROSCIENCES devait donc procéder à la déclaration de cette créance antérieure à l'ouverture de la procédure qui, à défaut, s'était éteinte, quand le dépôt de garantie avait été transmis avec la vente de l'immeuble loué à la SCI CORE SOPHIA, ce qui impliquait que la Société DOW AGROSCIENCES n'avait aucune déclaration de créance à faire à la procédure collective de la Société PENTADOS, la Cour d'appel a violé l'article L. 621-43 du Code de commerce dans sa rédaction antérieure à la loi du 26 juillet 2005 de sauvegarde des entreprises.
