LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte sous seing privé signé le 8 avril 1994 en l'étude de M. X..., notaire, la SCI de Castelnau a vendu à M. Y... et Mme Z... un terrain situé sur la commune de Castelnau Médoc, sous la condition suspensive, stipulée dans l'intérêt du vendeur, de la réitération de la vente par acte authentique au plus tard le 15 juin 1994 ; que par acte reçu le 15 septembre 1999 par M. X..., ce bien a été vendu à la SCI Les Dunes dont le capital était détenu par Mme Z... et sa fille ; que reprochant au notaire d'avoir authentifié cette seconde vente alors que la première était prétendument parfaite, M. Y... l'a assigné en réparation du préjudice né de cette faute ;
Attendu que pour juger que le notaire n'a pas failli à ses obligations professionnelles et débouter M. Y... de ses demandes, l'arrêt, après avoir relevé que la vente était devenue caduque de plein droit le 15 juin 1994, à défaut de réalisation de la condition suspensive, et que la SCI de Castelnau était libre dès cette date de vendre le bien concerné à tout autre acheteur, aucun accord n'étant intervenu entre les parties sur une prorogation du délai initialement prévu, retient qu'aucune obligation professionnelle n'imposait à M. X... d'avertir le bénéficiaire d'un compromis de vente devenu caduc de la réalisation ultérieure de la vente du même bien avec des tiers ;
Qu'en se déterminant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. Y... qui faisait valoir que la SCI de Castelnau admettait que la vente du terrain à la SCI Les Dunes n'était que l'exécution de la promesse d'achat du 8 avril 1994 et soutenait que la SCI de Castelnau avait ainsi renoncé à se prévaloir de la caducité de la promesse de vente, la cour d'appel a méconnu les exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y a ait lieu de statuer sur les première et troisième branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 septembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X..., le condamne à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils pour M. Y....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté M. Y... des demandes indemnitaires qu'il avait formées contre M. X..., notaire :
AUX MOTIFS QUE la vente conclue le 8 avril 1994 par acte sous seing privé est devenue caduque de plein droit dès le 15 juin 1994 à défaut de réalisation, à cette date, de la condition suspensive de sa réitération par acte authentique à laquelle elle était soumise ; qu'il en résulte que la société de Castelneau, dans le seul intérêt de laquelle cette condition avait été stipulée, était libre, dès cette date, de vendre le bien concerné à tout autre acheteur sans avoir à mettre en demeure les précédents acheteurs de procéder à la réitération prévue puisqu'elle n'entendait pas demander la vente forcée du bien et sans être tenue par les relances qu'elle avait faites auprès de ces acheteurs, le défaut de réponse de ceux-ci permettant de constater qu'il n'y a jamais eu aucun accord entre les parties sur une prorogation du délai initialement prévu pour la réalisation de la condition suspensive ; qu'il s'ensuit que Me X... n'a pas été fautif de ne pas avoir informé M. Y... de la vente intervenue au profit de la société Les Dunes, rien dans ses obligations professionnelles ne lui imposant d'avertir le bénéficiaire d'un compromis de vente devenu caduc de la réalisation ultérieure de la vente du même bien avec des tiers ;
ALORS, 1°), QUE seule la partie dans l'intérêt de laquelle une condition suspensive a été stipulée peut se prévaloir des conséquences qui sont attachées à sa défaillance ; que si elle s'en abstient, la convention n'est pas atteinte de caducité, quel que soit le comportement adopté par l'autre partie ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la réitération de la vente par acte authentique avant le 15 juin 1994 avait été érigée en condition suspensive dans l'intérêt exclusif de la venderesse ; qu'en déduisant la caducité de la vente du défaut de réponse des acheteurs aux relances faites par la venderesse en vue d'une réitération de vente postérieurement à cette date, qui avait été stipulée à son seul profit, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1178 du code civil ;
ALORS, 2°), QUE le vendeur peut renoncer à la condition suspensive qui n'a été prévue que dans son seul intérêt ; que, dans ses conclusions d'appel (pp. 5 et 6), M. Y... faisait valoir que la venderesse avait renoncé à invoquer la caducité de la vente et qu'il ressortait de ses propres déclarations qu'elle pensait, en 1999, signer l'acte authentique avec les acquéreurs au compromis initial, au travers d'une société civile immobilière créée entre ceux-ci ; qu'en retenant néanmoins que la vente était devenue caduque le juin 1994 à défaut de réalisation de la condition suspensive de sa réitération par acte authentique, sans rechercher si la croyance légitime de la venderesse de signer l'acte authentique avec les parties au compromis initial ne révélait pas de sa part une renonciation à invoquer la défaillance d'une condition suspensive stipulée dans son seul intérêt, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1134 et 1178 du code civil ;
ALORS, 3°) et subsidiairement, QU'engage sa responsabilité le notaire qui, en connaissance de cause, authentifie une vente en fraude des droits d'un tiers ; qu'en retenant, pour considérer que Me X... n'avait commis aucune faute, que rien dans ses obligations professionnelles ne lui imposait d'avertir le bénéficiaire d'un compromis de vente devenu caduc de la réalisation ultérieure de la vente du même bien avec des tiers, sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si le notaire n'avait pas eu connaissance des manoeuvres frauduleuses de Mme Z... et, partant, s'il n'avait pas commis une faute en authentifiant, en connaissance de cause, un acte conclu en fraude des droits de M. Y..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
