LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses trois premières branches, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant justement retenu, d'une part, que ni le paiement du prix de vente ni la signature de l'acte authentique avant le 23 décembre 2008 ne constituaient des conditions suspensives alors qu'ils ne répondaient pas à la définition qu'en donne l'article 1181 du code civil, à savoir un événement futur et incertain, et qu'ils concernaient les modalités d'exécution de la vente en cas de réalisation desdites conditions et, d'autre part, qu'était inopérant le moyen tiré de l'absence de prorogation conventionnelle du délai laquelle ne concernait que la durée de la condition suspensive d'obtention du prêt et non celle de la promesse de vente et ayant constaté que, si la clause selon laquelle le bail rural consenti à M. Franck X...avait été résilié par courrier en l'étude de M.
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était erronée, le bien n'en était pas moins libre de toute occupation alors qu'un bail rural peut être résilié d'un commun accord entre les parties à tout moment et sans formalisme, que Mme X...avait montré à l'agent immobilier la lettre de résiliation du bail et que ce dernier avait constaté que l'exploitation agricole était vide de toute occupation au début de l'année 2008, que M. Franck X...avait effectué une déclaration de cessation d'activité à effet du 31 décembre 2007, qu'il avait remis à l'agent immobilier la notification des DPU pour l'année 2007 et signé le 2 août 2008 l'autorisation d'exploiter des époux Z...et que les époux X...avaient accepté d'insérer dans la promesse de vente une clause autorisant les acquéreurs à faire les foins pendant l'année 2008 et à commencer les cultures au mois d'octobre 2008, la cour d'appel en a exactement déduit que M. et Mme Z...étaient propriétaires de la ferme, ordonné l'expulsion de M. et Mme X...et condamné ces derniers au paiement de la clause pénale ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la quatrième branche du moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. et Mme X...à payer à M. et Mme Z...la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. et Mme X...;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize décembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Copper-Royer, avocat aux Conseils, pour les époux X...
Les époux X...font grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit les époux Z...propriétaires des bâtiments et terres de la ferme dite de « ...», de les AVOIR condamné sous astreinte à faire place nette sur ladite ferme en enlevant tous éléments mobiles et déchets demeurant sur place ainsi qu'à libérer les lieux, et de les AVOIR condamnés solidairement à payer à Monsieur et Madame Z...la somme de 22. 900 € au titre de la clause pénale ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE : « (…) 1°) Sur la vente
1. 1. Sur la nullité de la vente
En appel, les appelants soulèvent la nullité de la promesse synallagmatique de vente pour erreur sur le consentement et absence de signature de l'acte du 20 juin 2008 par leur fils.
Sur le premier moyen, ils n'établissent pas que l'agence immobilière des Deux Rives, qu'ils n'ont pas attraite à la cause, se serait rendue coupable de manoeuvres pour insérer dans l'acte une clause visant la résiliation du bail rural consenti à leur fils. Comme le souligne le premier juge, une telle information ne pouvait lui avoir été communiquée que par les bailleurs qui, seuls, la détenaient et qui, de plus, étaient censés lire l'acte avant de le parapher et de le signer. L'emploi du passé simple signifiait implicitement mais nécessairement que le bail avait déjà été résilié au moment de la signature de la promesse. Certes, l'acte mentionne une résiliation en l'étude de maître
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, notaire à Laval, alors que ce dernier a attesté en février 2009 qu'aucune résiliation n'était intervenue en son étude mais le premier juge a justement rappelé qu'un tel bail peut être résilié à tout moment et sans formalisme, d'un commun accord entre les parties. Les appelants prétendent avoir été tenus dans l'ignorance de ce que le bail n'avait pas été résilié alors qu'en leur qualité de bailleurs, ils ne pouvaient qu'être informés de la situation, quelle qu'elle soit, le notaire n'étant qu'un intermédiaire et non le destinataire du congé.
Par ailleurs, la véracité de cette information est démontrée par le courrier du directeur de l'agence immobilière en date du 16 avril 2010 dans lequel il indique que madame X...lui avait montré la lettre de résiliation du bail et qu'il avait personnellement constaté que l'exploitation agricole était vide de toute occupation lors d'une visite, début 2008. Elle résulte également d'actes qui n'avaient de sens que si le bail rural était parallèlement résilié :
- la copie de la déclaration de cessation d'activité de Franck X...signée le 2 octobre 2007 pour le 31 décembre suivant et l'attestation de maître
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en date du 21 janvier 2008 attestant que la ferme de ...était en vente,
- la remise par Franck X...au directeur de l'agence immobilière de la notification des DPU pour l'année 2007 et la signature par lui, dans son bureau, le 2 août 2008, de l'autorisation d'exploiter des époux Z....
Enfin, les époux X...n'auraient pas accepté que soit insérée une clause autorisant les acquéreurs à faire les foins pendant l'été 2008 et à commencer les cultures au mois d'octobre si les terres avaient toujours été exploitées par leur fils en 2008.
Aucun vice du consentement des époux X...n'est donc démontré. La cour observe que ces derniers admettent que c'est le changement d'avis de leur fils qui les a conduits à refuser de signer l'acte authentique, circonstance qui n'est pas constitutive d'une erreur au moment de la signature de la promesse synallagmatique de vente six mois plus tôt, alors que le bail avait été résilié.
Sur le second moyen, il est indiqué en page 5 de l'acte que les DPU seront transférés à l'acquéreur selon les modalités que le producteur et l'acquéreur choisiront, directement ou via la réserve nationale. Il est exact que cette clause n'engageait pas Franck X...qui n'était pas partie à l'acte, un contrat ne pouvant créer d'obligation à la charge d'un tiers. Cependant, la seule sanction éventuelle était l'inopposabilité de la clause à ce dernier, et non la nullité, comme le prétendent à tort les appelants. Enfin, comme l'a relevé le premier juge, il appartenait à Franck X..., s'il estimait qu'il pouvait se prévaloir de la qualité d'exploitant preneur en place, de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux en temps utile pour que soit reconnue l'existence du bail.
Il n'existe donc aucun motif d'annuler la promesse synallagmatique de vente du 20 juin 2008.
1. 2. Sur la caducité de la promesse synallagmatique de vente Pour rejeter le moyen pris de la caducité de la promesse synallagmatique de vente et condamner les appelants à exécuter la vente, le premier juge a dit que la signature de l'acte authentique avant le 23 décembre 2008 n'était pas une condition déterminante du consentement des parties et que la promesse valait vente, conformément à l'article 1589 du code civil.
Les appelants s'appuient sur la clause suivante pour soutenir que la promesse serait caduque : « Le présent compromis ne pourra recevoir son effet que par l'exécution indivisible des conditions ciaprès : le versement à la comptabilité de maître B...du prix fixé et de la provision sur frais nécessaire pour faire face au paiement de tous les frais de l'acte notarié de vente et des honoraires de l'agence immobilière, et la signature de cet acte notarié au plus tard le 23 décembre 2008 ».
Il n'est pas fait mention de la caducité alléguée dans cette clause. Or, elle ne se présume pas.
Il y a caducité en cas de défaillance d'une condition suspensive.
En l'espèce, la promesse synallagmatique de vente du 20 juin 2008 prévoyait six conditions suspensives, énumérées en page 13 et assorties d'une clause de caducité en cas de non réalisation, avec restitution de l'indemnité d'immobilisation aux acquéreurs, sauf faute de leur part. Ni le paiement du prix de vente, ni la signature avant la date du 23 décembre 2008 n'en font partie. Ils ne répondent pas, en effet, à la définition de la condition suspensive posée par l'article 1181 du code civil, c'est à dire un événement futur et incertain. Ils concernent au contraire les modalités d'exécution de la vente en cas de réalisation des conditions suspensives. C'est pourquoi ils sont insérés dans le paragraphe intitulé « Réalisation », et non dans celui qui s'intitule « Les conditions suspensives ».
Le moyen pris de ce que les époux Z...n'auraient pas sollicité par écrit l'autorisation de monsieur et madame X...pour proroger le délai jusqu'au 15 janvier 2009, comme il est mentionné dans l'acte, est dès lors inopérant. Comme l'a relevé le premier juge, le délai de signature a été respecté puisque les parties ont été convoquées en l'étude du notaire pour le 13 janvier 2009 puis, les époux X...n'ayant pas comparu, pour le 15, après délivrance d'une sommation d'huissier.
Quant à l'absence de versement des fonds en l'étude de maître B..., il est la conséquence du refus des époux X...de signer l'acte authentique, notifié aux acquéreurs par un courrier daté du 5 janvier 2009, réitéré le 15 devant le notaire. Ils ne peuvent s'en prévaloir en vertu de l'adage selon lequel nul ne peut invoquer sa propre turpitude.
L'acte du 20 juin 2008 n'était pas caduc, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a dit que les époux Z...sont propriétaires de la ferme de ..., sauf à préciser que la condamnation à libérer les lieux dans un délai de huit jours sous peine d'une astreinte, et à défaut, leur expulsion dans les trente jours ainsi que la publication du jugement à la conservation des hypothèques prendront effet à compter de la signification du présent arrêt.
2°) Sur les conséquences de la validité de la vente
2. 1. Sur la demande de condamnation au paiement du prix de vente, des frais et des intérêts Les époux Z...reconnaissent dans leurs écritures devoir payer le prix de vente et les frais de la vente et il n'y a donc pas lieu de prononcer une condamnation. Il leur sera donné acte qu'ils ont consigné leur montant depuis le 12 mars 2009 en l'étude de maître C..., notaire à Bais.
La demande des époux X...tendant au paiement des intérêts sur le prix de vente depuis le 23 décembre 2008 est dénuée de fondement, étant rappelé qu'ils sont les seuls responsables du retard dans l'exécution de la vente. Cette prétention ne peut qu'être rejetée.
2. 2. Sur la clause pénale La promesse synallagmatique de vente du 20 juin 2008 prévoit que, dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser la vente par acte authentique, la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, 10 % du prix de vente.
Les appelants en sollicitent la réduction en application de l'article 1152 du code civil en faisant valoir leur bonne foi, ayant essayé de donner satisfaction à leur fils, leur attachement à leur ferme et leur âge, respectivement 74 et 73 ans.
Le directeur de l'agence des Deux Rives écrit dans un courrier daté du 16 avril 2010 que les époux X...étaient très heureux d'avoir signé l'acte du 20 juin 2008 car ils avaient trouvé rapidement des acquéreurs et au prix qu'ils demandaient, et qu'ils avaient brusquement changé d'avis en fin d'année, après que leur fils eût perdu son emploi dans une société d'entretien des autoroutes du centre de la France.
Les vendeurs ne pouvaient pas faire supporter aux acquéreurs les aléas de la vie professionnelle de leur fils après s'être engagés à vendre leur bien. En outre, comme le font observer les intimés, les époux X...ne peuvent être considérés de bonne foi dès lors qu'ils ont dissimulé la vraie raison de leur refus et recherché divers prétextes, n'hésitant pas à travestir la réalité contre l'évidence.
Par ailleurs, les époux Z...contestent avoir pris possession des terres, comme les appelants le soutiennent sans en rapporter la preuve. De même, contrairement à ce qu'ils allèguent, ce n'était pas aux acquéreurs de s'assurer de la libération effective des terres mais aux époux X..., qui s'étaient formellement engagés à les libérer pour le 23 décembre 2008, en page 5 de l'acte, de tenir leur engagement.
En conséquence, c'est à bon droit que le premier juge a relevé que la somme de 10 % du prix de vente n'était pas excessive compte tenu des préjudices subis par les époux Z..., qui auraient dû commencer leurs cultures en octobre 2008, conformément à l'acte du 20 juin 2008, et les a condamnés à leur payer la somme de 22 900 euros à ce titre » (arrêt attaqué p. 6 à 9) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE :
« Sur la vente L'article 1134 du Code Civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
L'article 1589 du Code Civil dispose que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
En l'espèce, les époux Charles X...ont vendu aux époux Z..., une ferme agricole sise Commune ST GEORGES SUR ERVE avec extension sur la Commune d'IZE « lieu dit ...» d'une superficie totale de 29ha 35a 19ca pour un prix de 229. 000 euros, suivant compromis du 20 juin 2008.
Cette promesse de vente vaut vente.
Le compromis prévoit p. 14-15 :
« Le présent compromis de vente ne pourra recevoir son effet que par l'exécution indivisible des conditions ci-après :
- versement à la comptabilité de Maître B..., Notaire à ST MARTIN DE CONNEE (53) du prix fixé et de la provision sur frais nécessaire pour faire face au paiement de tous les frais de l'acte notarié de vente, et des honoraires de l'agence « Immobilier des 2 rives ».
- et signature de cet acte notarié de vente, au plus tard le : 23-12-2008.
Pour le cas où le notaire chargé de l'acte authentique n'aurait pas, à cette date, reçu toutes les pièces nécessaires à la signature de l'acte de vente, la durée du présent compromis serait prorogée, sans pouvoir excéder le 15 janvier 2009 ».
Les époux X...soutiennent que l'acte authentique n'a pas été signé dans le délai prévu de sorte que la vente est devenue caduque.
Mais l'absence de réitération du compromis dans le délai ne rend la vente caduque que si cette réitération constitue un élément constitutif du consentement des parties.
Or tel n'est pas le cas en l'espèce puisque les parties ont stipulé page 16 du compromis du 20-06-2008 :
« Pour le cas où la réalisation par cet acte authentique ne serait pas effectuée à la date prévue, chacune des parties donne mandat à Mademoiselle E...ou Monsieur F...et lui confère tous pouvoirs nécessaires à l'effet d'effectuer le dépôt de l'original unique du compromis au rang des minutes du notaire, de reconnaître la signature de chacune des parties, établir la désignation détaillée et l'origine de propriété de l'immeuble vendu, procéder aux formalités de publicité et de purge, passer et signer tous actes, substituer et généralement faire le nécessaire.
Mademoiselle E...ou Monsieur F...déclare accepter le mandat qui vient de lui être donné. Il sera tenu d'user des pouvoirs qui viennent de lui être conférés sur la seule réquisition du vendeur ou de l'acquéreur ».
Dans ces conditions, le non respect du délai ne pourrait rendre la vente caduque.
En tout état de cause, le délai a été respecté puisque :
- les parties ont été convoquées pour signer l'acte authentique par courrier du 26-12-2008 chez le notaire pour le 13-01-2009 à 14 heures 30 et que suite au refus des époux Charles X...de se déplacer, une sommation de comparaître en l'étude de Maître B...le 15-01-2009 à 17 heures leur a été délivrée.
A cette date, les époux Charles X...ont refusé de signer l'acte authentique qui était prêt.
- il résulte de l'acte authentique du 15-01-2009 que les époux Z...disposaient des fonds nécessaires pour réaliser l'acquisition, le Notaire ayant à cet égard, annexé à son acte une attestation du Crédit Agricole. Le prix de vente ainsi que la provision sur droits de mutation et frais d'actes notariés ont été, par la suite, versés à Maître C..., Notaire à BAIS.
Dans ces conditions, Monsieur et Madame Z...sont propriétaires du bien litigieux.
Par ailleurs, le compromis du 20-06-2008 stipule que le vendeur déclare que l'immeuble faisant objet de la vente a été précédé de la délivrance d'un bail rural au profit de Monsieur Franck X..., demeurant à ST GEORGES SUR ERVE, au « lieu-dit ...», bail rural qui a fait l'objet d'une résiliation par le locataire pour cessation d'activité par courrier en l'Etude de Maître
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, Notaire à LAVAL.
Les époux Charles X...soutiennent que cette mention est inexacte, que Monsieur Franck X...n'a jamais résilié son bail et qu'en conséquence la vente ne peut être constatée comme parfaite faute de mise en oeuvre du droit de préemption de Monsieur Franck X....
Il convient tout d'abord de relever que si le compromis mentionne que le bail a fait l'objet d'une résiliation par le locataire ce ne peut être que sur l'indication des vendeurs qui étaient aussi les bailleurs, étant précisé que la résiliation d'un bail par le preneur n'exige aucun formalisme particulier.
En outre, lors de la signature du compromis, Monsieur Franck X...:
- avait cessé son activité d'exploitant agricole comme le démontre les photographies versées aux débats,
- avait déclaré, le 2-10-2007, au Centre des Formalités des Entreprises, cessé son activité définitivement à la date du 31-12-2007 d'où la radiation de Monsieur X...par la MSA,
- a remis à l'agence immobilière chargée de la vente, sa notification de D. P. U. et a signé le 2-04-2008, le formulaire pour l'autorisation d'exploiter sur les terres litigieuses au profit de L'EARL " Bon Sens " géré par Monsieur Z..., indiquant lui-même sa qualité d'exploitant antérieur et qu'il était d'accord avec la reprise.
En tout état de cause, l'existence ou non d'un bail rural au profit de Monsieur Franck X...n'affecte pas la vente car une vente de terres louées est tout à fait possible et n'est pas nulle.
Si Monsieur Franck X...estime que la vente au profit des époux Z...a été faite au mépris de ses droits de preneur, il lui appartiendra de saisir le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux en application des articles L 412-10 ou L 412-12 du Code Rural.
Aucun sursis à statuer ou jugement d'incompétence ne s'impose donc en l'espèce.
Les époux Z...étant propriétaires des biens, les époux X...devront enlever les divers éléments mobiliers demeurant sur place notamment ceux énumérés p. 10 du compromis et devront libérer ou faire libérer les lieux dans les conditions prévues au dispositif.
Sur la clause pénale
L'article 1152 du Code Civil dispose que le juge peut même d'office modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Le compromis de vente du 20-06-2008 prévoit p. 15, que dans le cas où une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique, la partie qui n'est pas en défaut percevra à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 10 % du prix de vente.
Cette pénalité n'apparaît pas manifestement excessive compte tenu des préjudices subis par les époux Z...consistant dans tous les tracas liés à l'attitude des époux Charles X..., dans la procédure judiciaire, la perte de récolte puisque le compromis de vente prévoyait p. 5 que les époux Z...entreraient en jouissance avant le transfert de propriété des terres agricoles afin de leur permettre de faire leurs cultures au 1-10-2008 » (jugement p. 4 à 6) ;
ALORS, PREMIEREMENT, QU'il ressortait des propres constatations de la Cour d'Appel que la défaillance de l'une des conditions suspensives entraînait la caducité de la promesse synallagmatique de vente (arrêt attaqué p. 7, dernier §) ; qu'aux termes de la promesse litigieuse, sous le paragraphe « CONDITIONS SUSPENSIVES », il était stipulé que : « la présente vente est consentie et acceptée sous les conditions suspensives ci-après : (4) de l'obtention par l'acquéreur d'un prêt pour compléter son apport personnel et régler le prix et les frais le jour de la réitération. Ce prêt s'élèvera à la somme de 229. 932 € (…) Au cas où l'un des ces conditions suspensives ne se réaliserait pas à la date ci-après fixée au titre « REALISATION », les présentes seront considérées comme nulles et non avenues » ; qu'au prix d'une dénaturation manifeste des termes du compromis de vente, la Cour d'Appel a considéré que « Ni le paiement du prix de vente, ni la signature avant la date du 23 décembre 2008 n'en font partie (des conditions suspensives) » (arrêt attaqué p. 7, dernier §), au motif qu'« ils sont insérés dans le paragraphe intitulé « REALISATION », et non dans celui qui s'intitule « LES CONDITIONS SUSPENSIVES » (arrêt attaqué p. 7, dernier § et p. 8, § 1er) ; qu'en statuant ainsi cependant que le paragraphe « CONDITIONS SUSPENSIVES » renvoyait précisément à celui intitulé « REALISATION » dans ces termes : « Au cas où l'une des conditions suspensives ne se réaliserait pas à la date ci-après fixée au titre « REALISATION », les présentes seront considérées comme nulles et non avenues », ledit titre mentionnant la date impérative du 23 décembre 2008 pour le versement du prix et la signature de l'acte authentique de vente, la Cour d'Appel a méconnu les dispositions des articles 1134, 1175 et 1176, ensemble celles de l'article 1589 du Code civil ;
ALORS, DEUXIEMEMENT, QU'est exclue la prorogation tacite lorsque la convention ne prévoit qu'une prorogation conventionnelle ; qu'aux termes de la promesse litigieuse, il était prévu une prorogation dans les termes suivants : « Si les parties décidaient, pour des raisons de pure convenance personnelle, de proroger conventionnellement la durée de la présente condition suspensive, cette prorogation ne pourrait se faire que sur demande expresse de l'acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur » que pour refuser de considérer la promesse de vente comme caduque, la Cour d'Appel a affirmé que « Le moyen pris de ce que les époux Z...n'auraient pas sollicité par écrit l'autorisation de monsieur et madame X...pour proroger le délai jusqu'au 15 janvier 2009, comme il est mentionné dans l'acte, est (…) inopérant » (arrêt attaqué p. 8, § 2) ; qu'en méconnaissant ainsi purement et simplement fi de la volonté contractuelle, la Cour d'Appel a derechef violé les dispositions des articles 1134, 1175 et 1176, ensemble celles de l'article 1589 du Code civil ;
ALORS, TROISIEMEMENT, QUE ne saurait être constatée comme valant vente une promesse synallagmatique portant sur un bien indiqué de façon mensongère comme étant libre de toute occupation ; que dans la promesse litigieuse figurait la mention suivante « l'immeuble faisant l'objet de la vente a été précédé de la délivrance d'un bail rural au profit de Mr X...Franck demeurant à ST GEORGES SUR ERVE au lieudit « ...», Bail rural qui a fait l'objet d'une résiliation par le locataire pour cessation d'activité par courrier en l'Etude de Me Y... Notaire à LAVAL (Mayenne) » ; qu'il ressortait des propres constatations de la Cour d'Appel que cette mention était erronée dès lors que : « l'acte mentionne une résiliation en l'étude de maître Y..., notaire à Laval, alors que ce dernier a attesté en février 2009 qu'aucune résiliation n'était intervenue en son étude » (arrêt attaqué p. 6, § 2) ; qu'en déclarant cependant la vente parfaite, la Cour d'Appel a de nouveau méconnu les dispositions des articles 1134, 1175 et 1176, ensemble celles de l'article 1589 du Code civil ;
ALORS ENFIN ET SUBSIDIAIREMENT, QUE le juge peut, même d'office, modérer la peine qui avait été convenue si elle manifestement excessive eu égard au préjudice effectivement subi ; que les époux X...faisaient valoir dans leurs conclusions récapitulatives d'appel (p. 11, § 3 à 5) que les époux Z...n'avaient, en tout état de cause, subi aucun privation de jouissance du fait du retard apporté à la validation de la vente dès lors que « que les époux Z...ont en fait été autorisés à exploiter la ferme dès le mois de Juin 2008 en ce qui concerne les foins, et à compter d'Octobre 2008 pour ce qui concerne la saison culturale à venir (…) qu'il résulte en outre d'un constat d'huissier dressé le 24 Février 2009 que les intéressés ont effectivement pris possession des terres … » ; que la Cour d'Appel a pourtant refusé de réduire le montant de la clause pénale et a condamné les exposants à verser à ce titre la somme de 22. 900 € motifs précisément pris du prétendu défaut de prise en possession des terres par les époux Z...: « (…) c'est à bon droit que le premier juge a relevé que la somme de 10 % du prix de vente n'était pas excessive compte tenu des préjudices subis par les
époux Z..., qui auraient dû commencer leurs cultures en octobre 2008, conformément à l'acte du 20 juin 2008 » (arrêt attaqué p. 9, § 5) ; qu'en statuant ainsi sans autrement s'expliquer sur les conclusions des époux X..., la Cour d'Appel a violé les dispositions de l'article 455 du CPC.
