LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
Attendu que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 13 octobre 2010), rendu sur renvoi après cassation (3e civ. 4 février 2009, pourvoi n° 07-20. 982), que la société Dya Man a, par acte du 16 janvier 2004, acquis des consorts B... un immeuble à usage commercial donné à bail à la société E...; que le 9 mars 2004, elle a notifié à la locataire un congé avec offre de renouvellement ; que la société E...a assigné la propriétaire en nullité de ce congé, se prévalant de ce qu'elle avait notifié, le 20 juillet 2000, aux nus-propriétaires et aux usufruitiers de l'immeuble une demande de renouvellement du bail ;
Attendu que pour déclarer le bail renouvelé en 2000, l'arrêt retient que dans l'acte authentique de cession de l'immeuble, les vendeurs ont admis ne pas s'être opposés à la demande de renouvellement du bail et ont perçu les loyers au titre du bail renouvelé jusqu'au jour de la cession ; qu'ils ont donc bien, en tant que seuls propriétaires et bailleurs des locaux avant leur cession, levé toute contestation possible sur la régularité de la procédure de renouvellement du bail ;
Qu'en statuant ainsi, sans inviter les parties à s'expliquer sur une renonciation du bailleur à se prévaloir de l'irrégularité de la demande de renouvellement du bail, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 octobre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse, autrement composée ;
Condamne la société E...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société E...à payer à la société Dya Man la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société E...;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux novembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour la société Dya Man
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR infirmé le jugement et, statuant à nouveau, d'AVOIR dit le bail entre la SARL Philippe E...et les bailleurs renouvelé en 2000 au visa des mentions de l'acte authentique de cession de l'immeuble du 16 janvier 2004 à la SCI DYAMAN et d'AVOIR débouté cette dernière de l'ensemble de ses demandes ;
AUX MOTIFS QU'il ressort de l'acte authentique de cession de l'immeuble, sis ... à Toulouse, appartenant aux consorts Humbert et Arnaud B... et cédé le 16 janvier 2004 à la SCI DYAMAN que cette dernière, en tant qu'acquéreur, est devenue propriétaire du bien à cette date, qu'elle en a eu la jouissance à compter du même jour par la perception des loyers, le bien étant loué à des charges et conditions qu'elle déclarait parfaitement connaître, pour lesquelles elle se reconnaissait purement et simplement subrogée dans les droits et obligations du vendeur à cet égard ; que, concernant le contrat de location, il était précisé que l'acquéreur était informé que, « suivant exploit de Me A...huissier de justice à Toulouse en date du 20 juillet 2000, la SARL Philippe E...avait demandé aux propriétaires le renouvellement du bail dont s'agit sans que les propriétaires ne s'y opposent » ; que la SCI DYAMAN était également informée de l'existence de 4 procédures en cours entre les bailleurs et le preneur ; que la cour constate qu'aucune de ces 4 procédures ne portait sur la remise en cause du bail renouvelé à la suite de la demande du 20 juillet 2000 ; que par conséquent, dans l'acte authentique de cession de l'immeuble du 16 janvier 2004, les deux vendeurs, dont l'origine de propriété de l'immeuble n'est pas critiquée, ont admis ne pas s'être opposés à la demande de renouvellement du bail formée le 20 juillet 2000 et ont d'ailleurs perçu les loyers au titre du bail renouvelé jusqu'au jour de la cession ; qu'ils ont donc bien, en tant que seuls propriétaires et bailleurs des locaux avant leur cession, levé toute contestation possible sur la régularité de la procédure de renouvellement du bail depuis la demande du 20 juillet 2000 qui aurait éventuellement pu être formée par des coindivisaires à la date de celle demande et qui ne l'a pas été ; que les deux vendeurs avaient, en ce qui les concerne, bien eu connaissance de la demande de renouvellement du bail du 2 juillet 2000 et de son acceptation puisqu'Humbert (Gérard) B... avait été destinataire de l'acte extra judiciaire du 20 juillet 2000 en demande de renouvellement du bail par la SARL E...et que, le 6 septembre 2000, Arnaud B... avait écrit à la SARL Philippe E...pour l'informer de leur accord avec Gérard B..., qui était par ailleurs gérant de tutelle de Marion
C...
, usufruitière, pour le renouvellement du bail et qu'ils souhaitaient être assistés de Me D...pour fixer les conditions du bail renouvelé ; que la SCI DYAMAN n'est donc pas fondée à remettre en cause la régularité de la notification de la demande de renouvellement du bail en 2000 alors que les bailleurs en titre au jour de la cession, et qui ont acquis les droits de propriété des autres coindivisaires existant à l'époque de la demande de renouvellement du bail, ont admis avoir reçu la demande de renouvellement du bail et ne pas s'être opposés à cette demande ; que le bail a bien été renouvelé en 2000, et ce, sans aucune contestation depuis cette date alors qu'en vertu des dispositions de l'article L 145-10 alinéa 4 du Code de commerce, le bailleur dispose de trois mois à compter de la signification de la demande de renouvellement pour formaliser son refus et en notifier les motifs (…) ; que la demande de renouvellement du bail n'a pas fait l'objet d'opposition de la part des bailleurs tel que cela résulte des mentions de l'acte authentique de cession de l'immeuble du 16 janvier 2004 ; qu'il y a lieu de rejeter les demandes de la SCI DYA MAN notamment de validation du congé avec offre de renouvellement du 9 mars 2004 ;
1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer luimême le principe de la contradiction ; que la société E...n'a pas soutenu, devant la Cour d'appel, ni que les propriétaires auraient perçu les loyers « du bail renouvelé » ni qu'en recevant ces loyers et en mentionnant, dans l'acte de vente du 16 janvier 2004, que cette société leur avait demandé le renouvellement du bail sans qu'ils ne s'y opposent, ils avaient levé toute contestation possible sur la régularité de la procédure de renouvellement du bail depuis la demande du 20 juillet 2000, en sorte que la société DYAMAN n'aurait pas été fondée à remettre en cause la régularité de la notification de cette demande de renouvellement ; qu'en relevant ce moyen d'office, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat ; qu'en se déterminant en considération de ce que les deux vendeurs de l'immeuble auraient perçu les loyers au titre du bail renouvelé jusqu'au jour de la cession, la Cour d'appel, qui s'est fondée sur un fait qui n'était pas dans le débat, a violé l'article 7 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en déduisant du fait que les vendeurs de l'immeuble auraient perçu le loyer du bail renouvelé, n'avaient pas contesté la régularité de la signification de la demande de renouvellement dans les trois mois de cette signification et avaient mentionné, dans l'acte de vente du 16 janvier 2004, que la société E...avait demandé aux propriétaires le renouvellement du bail sans qu'ils ne s'y opposent, que ces derniers avaient levé toute contestation possible sur la régularité de la procédure de renouvellement du bail depuis la demande du 20 juillet 2000, la Cour d'appel, qui n'a relevé ainsi aucun acte manifestant sans équivoque la volonté des bailleurs de renoncer à leur droit d'invoquer la nullité de cette demande de renouvellement, a violé l'article 1134 du Code civil ;
4°) ALORS QU'en tout état de cause, la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en se bornant à affirmer que les vendeurs de l'immeuble auraient perçu le loyer du bail renouvelé jusqu'à la vente, sans rechercher si le montant de ce loyer était différent du montant du loyer perçu antérieurement, la Cour d'appel, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
5°) ALORS QU'en toute hypothèse, la confirmation d'un acte nul suppose, outre la manifestation non équivoque de l'intention de réparer le vice affectant l'acte, la preuve de la connaissance de ce vice ; qu'en statuant ainsi, sans constater que les vendeurs avaient connaissance, avant la vente, de la nullité de la demande de renouvellement, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1338 du Code civil ;
6°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge ne peut dénaturer les documents de la cause ; qu'il résulte des termes clairs et précis de la demande de renouvellement de bail du 20 juillet 2000 qu'elle avait été signifiée à M. Arnaud B..., représentant l'indivision B...-C...et non à M. Humbert Gérard B... ; qu'en affirmant qu'Humbert Gérard B... avait été destinataire de l'acte extra judiciaire du 20 juillet 2000 demande le renouvellement du bail, la Cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis, et a violé l'article 1134 du Code civil ;
7°) ALORS QU'en toute hypothèse, les actes d'administration et de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires ; qu'un mandat spécial et exprès est nécessaire pour tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis accompli par l'un d'eux seulement, ainsi que pour le renouvellement des baux ; qu'en se bornant à relever que les vendeurs avaient connaissance de la demande de renouvellement et de « son acceptation » dès lors que par lettre du 6 septembre 2000, Arnaud B... représentant l'indivision et se déclarant en accord avec Gérard B..., représentant Mlle
C...
, avait fait part à la société E...d'une intention prétendument commune de renouveler le bail, sans relever l'existence d'un mandat spécial et exprès accordé par chacun des indivisaires à cette fin, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 815-3 du Code civil, dans sa rédaction applicable en la cause ;
8°) ALORS QUE le bailleur doit, dans les trois mois de la signification de la demande de renouvellement, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement, en précisant les motifs de ce refus ; qu'il n'est pas tenu de soulever, dans ce délai, la nullité d'une demande de renouvellement qui ne lui a pas été régulièrement signifiée ; qu'en retenant que les bailleurs n'avaient pas contesté la régularité de la demande de renouvellement dans les trois mois de sa signification, pour juger que la société DYAMAN n'était pas fondée à remettre en cause cette régularité, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-10, alinéa 4, du Code de commerce, par fausse application.
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