LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 3 mai 2010) que selon acte notarié du 2 août 1985, M. Arsène X... a donné à bail à usage commercial une maison à M. Y..., dont le fonds de commerce a été cédé à la société Sogorest, aux droits de laquelle se trouve la SCI Deby, ces deux sociétés ayant pour gérante Mme Z... ; que Mme X... épouse A..., fille d'Arsène X..., décédé, a assigné la société Deby et Mme Z... à titre personnel aux fins de condamnation in solidum à lui payer une certaine somme au titre des loyers impayés depuis 1994 ;
Attendu que pour dire irrecevable l'action de Mme X... épouse A... pour défaut de qualité, l'arrêt retient que M. Arsène X... n'a jamais été propriétaire du terrain en cause, ni en conséquence des constructions édifiées sur ce terrain ;
Qu'en statuant ainsi, par un motif inopérant dès lors que le bail de la chose d'autrui produit ses effets entre bailleur et preneur tant que celui-ci en a la jouissance paisible, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 mai 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre, autrement composée ;
Condamne la société Deby et Mme Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Deby et Mme Z... à payer à Mme A... la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux novembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils pour Mme X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré mal fondé l'appel de Madame Josette A... et d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait dit irrecevable son action pour défaut de qualité à agir ;
AUX MOTIFS QUE l'analyse des différents documents produits par les parties fait ressortir que le bail commercial produit par Madame X... stipule que : « le bien donné en location était édifié sur un terrain appartenant à divers propriétaires. Il est expressément convenu qu'en cas d'expulsion du preneur, l'indemnité de pas de porte de 80. 000 F ci-après stipulé sera restituée au bailleur » ; qu'ainsi, il est mentionné par les parties à ce contrat que le bailleur des lieux loués est tiers audit contrat : M. Arsène X... n'apparaît pas comme le propriétaire des lieux ; que l'acte de notoriété indique les huit enfants naturels de Monsieur Arsène X... comme héritiers, mais n'apporte aucune information utile au litige ; qu'aucun titre de propriété n'est versé aux débats par Mme X..., malgré la sommation de communiquer qui lui a été adressée le 27 novembre 2007 ; que l'arrêt de la Cour de Basse-Terre indique en page 2 : « Il résulte, en l'espèce, des éléments du dossier que feu Martin C... avait donné à bail à feue Marcelle D... une parcelle de terre sise à GOSIER-BOURG ; que sur cette parcelle, le locataire a édifié une construction mixte en maçonnerie et en bois ; qu'Arsène X..., venant aux droits de Mme D... occupe cette parcelle ; que les consorts C..., venant aux droits de feu Martin C... lui ont donné congé le 19 mars 1987 avec un préavis de six mois ; que M. X..., qui n'a jamais vidé les lieux, réclame avant de les quitter, le versement de l'indemnité prévue par l'article 555 du Code civil applicable au constructeur de bonne foi ; qu'à titre subsidiaire, il propose de faire l'acquisition du terrain ; que les consorts C... répliquent que leur parcelle n'est pas à vendre et critiquent la demande d'indemnisation formulée par M. X..., ce dernier, selon eux, ne pouvant être assimilé à un constructeur de bonne foi » ; et, la Cour ordonne une expertise pour évaluer : « la maison édifiée par Marcelle D... sur le terrain de M. Martin C... ». L'expert a déposé son rapport le 19 juillet 1993 ; il écrit (page 2) : « Le terrain appartient aux consorts C... depuis le partage de succession de feu Martin C... en 1970. M. Martin C... avait loué à Mme D... le terrain pour édifier une maison ; le bâtiment et les dépendances ont été édifiés par feu Mme D... dont M. X... Arsène est le légataire ; que le loyer mensuel de 100 F/ mois a continué d'être payé par M. X... Arsène jusqu'en 1991 ; Un congé en date du 19 mars 1987 a été demandé par les consorts C... à M. X... avec un préavis de six mois ; M. X... n'y a pas donné suite et a gardé le terrain ; qu'il sera rappelé les principes du droit d'accession relativement aux choses immobilières (articles 555 et suivants du Code civil) et spécialement l'article 552 : « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous » ; qu'ainsi, il apparaît que, au-delà des comptes qui devaient être faits par les consorts C... et M. X... Arsène pour l'éventuelle indemnisation de ce dernier pour les frais correspondant aux constructions entreprises sur le terrain d'autrui, M. Arsène X... n'a jamais été propriétaire du terrain en cause, ni, en conséquence, des constructions édifiées sur ce terrain ; que, compte tenu de l'ensemble de ces éléments, les demandes présentées par Mme X...
A... seront rejetées ;
ET, AUX MOTIFS ADOPTES DU JUGEMENT ENTREPRIS, QUE l'acte authentique du 2 août 1985 n'indique pas le numéro de la villa et ne fournit, à tout le moins, aucune précision quant à la localisation exacte de ce bien immobilier ; que, dès lors ce document ne prouve pas la propriété de feu Arsène X... sur le local litigieux ;
1°) ALORS QUE le bail de la chose d'autrui est valable entre les parties signataires au contrat de bail tant que le preneur n'a pas été troublé dans sa possession ; que, dès lors, l'arrêt attaqué, qui a déclaré irrecevable l'action de Madame A... en paiement des loyers en retenant que la qualité de propriétaire de feu Arsène X... et par conséquent celle de Madame Josette A..., épouse X..., sur le local litigieux, n'était pas rapportée, a statué par un motif inopérant en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE la Cour d'appel, en retenant que feu Arsène X... était tiers à ce contrat de bail, bien qu'il y figurât expressément en qualité de bailleur, ayant accompli l'obligation de délivrance de la chose louée, l'arrêt attaqué a dénaturé l'acte du 2 août 1985 en violation de l'article 1134 du Code civil ;
3°) ALORS QUE l'article 555 du Code civil n'est applicable que dans les rapports du propriétaire du sol et du possesseur des travaux ; qu'aussi bien, en faisant application de ce texte dans le cadre des relations du propriétaire des travaux quant à la construction et le locataire installé dans les lieux, l'arrêt attaqué a aussi violé l'article 555 du Code civil, ensemble l'article 552 de ce même Code ;
4°) ALORS QUE la Cour d'appel n'a pu retenir l'existence d'une indétermination de la situation du local loué en relevant les insuffisances des mentions de l'acte notarié du 2 août 1985, quand il était produit aux débats la publicité de la cession du fonds de commerce en date du 16 avril 1987 intervenue entre Monsieur François Y..., bénéficiaire de ce bail, et la société SOGOREST au sein de laquelle Madame Z... assumait les fonctions de gérante, étant par ailleurs établi que cette gérante avait poursuivi l'activité dans le cadre d'une SCI DEBY ; que, faute d'examiner cette pièce pourtant dument invoquée par les conclusions d'appel de Madame A... et produite aux débats, l'arrêt attaqué a violé les articles 711 du Code de procédure civile, ensemble 1353 du Code civil, et 455 du Code de procédure civile.
