LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 30 juin 2010), que M. X... a promis de vendre un bien immobilier à M. Y... au terme d'un acte du 2 septembre 2002 prévoyant que la réitération de la vente devait intervenir au plus tard le 19 novembre 2002 et stipulant une clause de dédit ; que le 14 octobre 2002, la commune d'Entrevaux (la commune) a exercé son droit de préemption ; que, par acte du 26 mars 2003, M. X... a vendu à la commune le bien litigieux ; que, par jugement du 6 octobre 2005, devenu irrévocable, le tribunal administratif de Marseille, saisi par M. Y..., a annulé la délibération du 2 décembre 2002 décidant d'acquérir la parcelle au prix demandé et l'arrêté du 5 décembre 2002 emportant notamment intention d'acquérir par voie de préemption ; que M. Y... a assigné la commune et les ayants droit de M. X... afin de voir prononcer l'annulation de la vente et de se voir reconnaître la qualité d'acquéreur du bien litigieux ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, qui est préalable :
Vu les articles 1589 du code civil et 31 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour déclarer recevable l'action de M. Y..., l'arrêt retient que la vente était parfaite entre les parties auxquelles la faculté de dédit permettait toutefois de se repentir jusqu'à la date prévue pour la réitération de l'acte, que c'est donc à tort que le tribunal a considéré, d'une part, que la stipulation du dédit était un élément du consentement des parties en vue de la formation du contrat de vente, d'autre part, que la promesse de vente était caduque, faute de réitération de l'acte avant le 19 novembre 2002, qu'en sa qualité d'acquéreur évincé, même si le vendeur pouvait encore se dédire, M. Y... avait intérêt à agir à raison de l'exercice irrégulier du droit de préemption par la commune, et était recevable en sa demande d'annulation de la vente passée au profit de cette dernière ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les parties n'avaient pas eu l'intention de faire de la réitération par acte authentique avant le 19 novembre 2002 une condition de leur engagement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
Et sur le premier moyen du pourvoi principal :
Vu les articles 1134 et 1590 du code civil ;
Attendu que pour rejeter la demande de M. Y... tendant à l'annulation de la vente conclue entre M. X... et la commune, l'arrêt retient que le prix demandé par le vendeur a été accepté par la commune, que les parties étaient informées de la difficulté soulevée par M. Y... qui contestait la régularité de la préemption et que ce dernier était exposé au risque de repentir du vendeur, lequel s'est finalement réalisé, peu important que ce soit à l'occasion de l'exercice irrégulier du droit de préemption de la commune ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si M. X... avait manifesté sa volonté de se délier de la promesse de vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi principal :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 juin 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze novembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Spinosi, avocat aux Conseils pour M. Y..., demandeur au pourvoi principal
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de Monsieur Pierre Y... tendant à obtenir la nullité de la vente passée entre Monsieur X... et la commune d'ENTREVAUX par acte du 26 mars 2003 ;
Aux motifs que « la nullité de la vente résultant de l'annulation de la décision de préemption n'est que relative, et destinée à protéger l'intérêt patrimonial du vendeur, et au delà de l'acquéreur évincé ; or non seulement le prix demandé par Maurice X... a été accepté sans discussion par la COMMUNE, mais d'une part l'acte de vente du 26 mars 2003 énonce, en préambule à la convention : "Les parties exposent, que M X... vendeur suivant acte sous seings privés en date du 2 septembre 2002 a signé un compromis de vente au profit de M et Mme Pierre Y...... que la commune a fait connaître son intention de faire valoir son droit de préemption... que cette décision est contestée par l'acquéreur évincé ce dont M A... ès-qualité (de maire) est parfaitement informé et dont il fait son affaire personnelle sans recours contre qui que ce soit", de sorte que les intérêts du vendeur sont protégés, d'autre part ni les consorts B..., qui "s'en rapportent à justice sur le litige opposant la Commune d'ENTREVAUX à Mr Y...", et de ce fait s'opposent à la demande de ce dernier, ni Mr X..., qui conclut à titre principal à la confirmation de la décision déférée et au rejet des demandes de l'appelant, pour n'envisager "les conséquences d'une décision d'annulation de la vente" qu'à titre subsidiaire, ne remettent en cause la validité du consentement de leur auteur ; quant à Mr Y..., il était exposé au risque de repentir du vendeur, lequel s'est finalement réalisé, peu important que ce soit à l'occasion de l'exercice irrégulier du droit de préemption de la COMMUNE ; sa demande de nullité de la vente sera donc rejetée, ainsi que toutes celles qui en découlent » ;
Alors que, d'une part, la mise en oeuvre de la faculté de dédit suppose une manifestation unilatérale de volonté claire et sans équivoque de la partie qui veut se délier ; qu'en retenant, pour débouter Monsieur Y... de sa demande de nullité de la vente du 26 novembre 2003 conclue entre la commune d'ENTREVAUX et Monsieur X... fondée sur l'annulation de la décision de préemption, que le vendeur avait mis en oeuvre son droit de repentir, peu important que ce soit à l'occasion de l'exercice irrégulier du droit de préemption, quand l'exercice par la commune de son droit de préemption ne peut jamais s'analyser comme la mise oeuvre par le vendeur de son droit de repentir, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1590 du Code civil ;
Alors que, d'autre part, la mise en oeuvre de la faculté de dédit suppose une manifestation unilatérale de volonté claire et sans équivoque de la partie qui veut se délier de dédommager la partie délaissée si une indemnisation financière a été contractuellement stipulée ; qu'en se fondant, pour débouter Monsieur Y... de sa demande de nullité de la vente du 26 novembre 2003 conclue entre la commune d'ENTREVAUX et Monsieur X... résultant de l'annulation de la décision de préemption, sur la réalisation du risque de repentir du vendeur, sans avoir recherché ni caractérisé, comme elle y était pourtant invitée, si Monsieur X... avait manifesté une volonté claire et sans équivoque de se dédire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1590 du Code civil ;
Alors que, enfin, la mise en oeuvre de la faculté de dédit suppose une manifestation unilatérale de volonté claire et sans équivoque, de la partie qui veut se délier de dédommager la partie délaissée si une indemnisation financière a été contractuellement stipulée ; qu'en se fondant, pour débouter Monsieur Y... de sa demande de nullité de la vente du 26 novembre 2003 conclue entre la commune d'ENTREVAUX et Monsieur X... résultant de l'annulation de la décision de préemption, sur la réalisation du risque de repentir du vendeur, sans avoir recherché, comme elle y était pourtant invitée, si Monsieur X... avait restitué à l'acquéreur le double de la somme versée par ce dernier en application de la clause de dédit figurant dans la promesses synallagmatique de vente du 2 septembre 2002, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1590 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de Monsieur Pierre Y... tendant à obtenir la condamnation la commune d'ENTREVAUX au paiement d'une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice subi du fait de sa légèreté ;
Aux motifs que « Mr. Y... demande la condamnation de la COMMUNE au paiement d'une somme de 5.000 euros à titre de "dommages-intérêts pour résistance abusive et le préjudice subi du fait de (sa) légèreté" ; sans s'arrêter à l'incompétence de la juridiction de l'ordre judiciaire pour connaître de la seconde partie de cette demande, cela n'ayant pas été soulevée, il convient de rappeler que si la vente du 2 septembre 2002 était parfaite entre les parties, le vendeur pouvait encore se dédire moyennant le versement d'une somme convenue, et que ce risque s'est finalement réalisé, peu important que ce soit à l'occasion de l'exercice irrégulier du droit de préemption de la COMMUNE ; la demande est donc sans fondement » ;
Alors que, d'une part, la mise en oeuvre de la faculté de dédit suppose une manifestation unilatérale de volonté claire et sans équivoque de la partie qui veut se délier ; qu'en retenant, pour débouter Monsieur Y... de sa demande de condamnation de la commune d'ENTREVAUX à lui payer des dommages et intérêts, que le vendeur avait mis en oeuvre son droit de repentir, peu important que ce soit à l'occasion de l'exercice irrégulier du droit de préemption, quand l'exercice par la commune de son droit de préemption ne peut jamais s'analyser comme la mise oeuvre par le vendeur de son droit de repentir, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1590 du Code civil ;
Alors que, d'autre part, la mise en oeuvre de la faculté de dédit suppose une manifestation unilatérale de volonté claire et sans équivoque de la partie qui veut se délier de dédommager la partie délaissée si une indemnisation financière a été contractuellement stipulée ; qu'en se fondant, pour débouter Monsieur Y... de sa demande de condamnation de la commune d'ENTREVAUX à lui payer des dommages et intérêts, sur la réalisation du risque de repentir du vendeur, sans avoir recherché ni caractérisé, comme elle y était pourtant invitée, si Monsieur X... avait manifesté une volonté claire et sans équivoque de se dédire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1590 du Code civil ;
Alors que, enfin, la mise en oeuvre de la faculté de dédit suppose une manifestation unilatérale de volonté claire et sans équivoque, de la partie qui veut se délier de dédommager la partie délaissée si une indemnisation financière a été contractuellement stipulée ; qu'en se fondant, pour débouter Monsieur Y... de sa demande de condamnation de la commune d'ENTREVAUX à lui payer des dommages et intérêts, sur la réalisation du risque de repentir du vendeur, sans avoir recherché, comme elle y était pourtant invitée, si Monsieur X... avait restitué à l'acquéreur le double de la somme versée par ce dernier en application de la clause de dédit figurant dans la promesses synallagmatique de vente du 2 septembre 2002, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1590 du Code civil.
Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils pour la commune d'Entrevaux, demanderesse au pourvoi incident éventuel
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré l'action de monsieur Y... recevable ;
AUX MOTIFS QUE le « compromis » du 2 septembre 2002, dépourvu de condition suspensive, stipulait : « M. X..., propriétaire de l'immeuble, promet de le vendre à M. Y... qui accepte … Il est expressément convenu que la somme versée à titre de dédit par M. Y... sera perdue par lui s'il ne donne pas suite au présent compromis et que de la même façon, M. X..., vendeur, devra restituer le double de la somme versée à titre de dédit si la vente ne peut s'effectuer de son fait … La rédaction de l'acte de vente interviendra au plus tard le 19 novembre 2002 » ; qu'il s'en déduit que la vente était parfaite entre les parties, auxquelles la faculté de dédit permettait toutefois de se repentir jusqu'à la date butoir prévue pour la réitération de l'acte ; que c'est donc à tort que le tribunal a considéré, d'une part, que la stipulation du dédit était un élément du consentement des parties en vue de la formation du contrat de vente, d'autre part, que la « promesse de vente » était caduque, faute de réitération de l'acte avant le 19 novembre 2002 ; qu'en sa qualité d'acquéreur évincé, même si le vendeur pouvait encore se dédire, M. Y... a intérêt à agir à raison de l'exercice irrégulier du droit de préemption par la commune, et est recevable en sa demande d'annulation de la vente passée au profit de cette dernière ; que le jugement sera donc infirmé ;
ALORS QU'en se bornant à énoncer que la vente conclue entre monsieur X... et monsieur Y... était parfaite, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions de la commune d'Entrevaux du 10 mars 2009, (p.3 in fine, p.4), si les parties au compromis du 2 septembre 2002 n'avaient pas eu l'intention de faire de la réitération par acte authentique, devant intervenir au plus tard le 19 novembre 2002, un élément constitutif de leur consentement, en sorte qu'en l'absence d'une telle réitération, la promesse était devenue caduque, ce qui privait monsieur Y... de la qualité d'acquéreur évincé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1589 du code civil et 31 du code de procédure civile.
