LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 15 février 2010), rendu sur arrêt après cassation (chambre commerciale, financière et économique, 5 décembre 2005, pourvoi n° 05-19. 075), que suivant acte sous seing privé du 28 août 2003, M. X... a donné en location-gérance à M. et Mme Y..., aux droits desquels se trouve la société l'Atlantide (la société), partie d'un fonds de commerce de restaurant bar et plats à emporter pour une durée de deux ans ; que le 16 juin 2004, la société a assigné M. X... en paiement de différentes sommes correspondant notamment au coût des travaux nécessaires à l'exploitation du fonds de commerce et au préjudice commercial ; que M. X... a demandé à titre reconventionnel l'annulation de la convention de location-gérance ; que constatant le dol par omission dont a été victime M. X..., le tribunal a annulé la convention de location-gérance, ordonné aux époux Y...et à la société de libérer les lieux, condamné la société au paiement d'une somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts et rejeté les demandes de la société ; que la société a été mise en liquidation judiciaire, Mme Z..., étant désignée liquidateur judiciaire ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer à Mme Z..., ès qualités, sur le fondement de l'article 1147 du code civil, certaines sommes en remboursement des travaux effectués par la société l'Atlantide et à titre de dommages-intérêts pour préjudice commercial, alors selon le moyen :
1°/ que sur le fondement d'un contrat nul, le juge ne peut pas allouer de dommages-intérêts contractuels à l'une des parties ; qu'en l'espèce, pour faire droit aux demandes de Mme Sylvie Z..., ès qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL Atlantide, et condamner M. X... à lui payer les sommes de 100 937, 17 euros et 18 000 euros à titre de dommages-intérêts, la cour d'appel a retenu qu'en dépit de l'annulation du contrat de location-gérance liant les parties – prononcée en raison du dol commis par M. Bruno Y...-, la SARL Atlantide qui s'étaient régulièrement substituée aux consorts Y...(ses associés et dirigeants), était recevable en ses demandes sur le fondement de l'article 1147 du code civil ; qu'en recherchant ainsi la responsabilité contractuelle de M. X..., bien que la nullité dont celui-ci avait bénéficié en raison du dol de son cocontractant eût anéanti rétroactivement le contrat de location-gérance, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1131 du code civil, ensemble, par fausse application, l'article 1147 du même code ;
2°/ que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en se fondant, en l'espèce, sur les côtes de plaidoiries n° 27, 28, 29 et 30 de Mme Sylvie Z..., ès qualités, pourtant non communiquées à M. X... et dont elle constatait elle-même qu'elles ajoutaient à l'argumentation présentée par le mandataire judiciaire dans ses conclusions d'appel, en fournissant le détail des travaux dont il sollicitait le paiement à hauteur de 104 574, 69 euros, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
Mais attendu, d'une part, que les parties à un contrat annulé devant être remises dans l'état où elles se trouvaient avant ledit contrat, une partie est en droit d'obtenir réparation du préjudice qu'elle subit du fait de l'inexécution des obligations de son cocontractant et qui n'est pas réparé par l'annulation ; que c'est dès lors à bon droit, abstraction faite de la référence erronée mais surabondante à la responsabilité contractuelle du loueur, que l'arrêt retient qu'en dépit de l'annulation du contrat de location-gérance, le loueur reste tenu de rembourser au locataire-gérant les sommes déboursées pour les travaux nécessaires à l'exploitation ainsi que de réparer le préjudice commercial causé par les dysfonctionnements et inadéquations des lieux loués ;
Attendu, d'autre part, que l'arrêt retenant, sans se référer aux pièces dont fait état la seconde branche, qu'il est justifié par la production de multiples factures que des travaux ont été effectués pour un certain montant, duquel il déduit les factures concernant des améliorations ou des réparations d'entretien imputables au locataire-gérant, la seconde branche critique un motif surabondant ;
D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli en aucune de ses branches ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, le condamne à payer à Mme Z..., ès qualités, la somme de 2 500 euros et rejette sa demande ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du quinze novembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils pour M. X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, réformant le jugement déféré en ce qu'il avait débouté la SARL l'ATLANTIDE de ses demandes, condamné Monsieur Claude X...à payer à Maître Sylvie Z..., ès qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL ATLANTIDE, sur le fondement de l'article 1147 du Code civil, les sommes de 100. 937, 17 € en remboursement des travaux effectués par la SARL l'ATLANTIDE et de 18. 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice commercial ;
AUX MOTIFS QUE sur les demandes de Maître Sylvie Z..., ès qualités : il convient à titre liminaire d'observer que Monsieur Bruno Y...et Madame Ana Y...ne sont plus parties à la procédure devant la Cour d'appel de BORDEAUX, d'une part, et que Monsieur Claude X...ne forme plus aucune demande de dommages et intérêts à l'encontre de la SARL l'ATLANTIDE, d'autre part, alors que l'arrêt de la Cour d'appel de POITIERS avait été cassé de ce chef ; la Cour de renvoi ne demeure donc saisie que des demandes d'indemnisation formées contre Monsieur Claude X...par le mandataire liquidateur de la SARL l'ATLANTIDE après l'annulation du contrat de location gérance sur le fondement du dol opéré par Monsieur Bruno Y...; pour autant, en dépit de l'annulation de ce contrat, la SARL l'ATLANTIDE qui s'est régulièrement substituée aux consorts Y...est recevable en ses demandes sur le fondement de l'article 1147 du Code civil ; 1) sur le remboursement des travaux : le loueur, qui demeure redevable de l'obligation de délivrance, est tenu de rembourser au locataire gérant les sommes déboursées pour les travaux ne résultant pas de désordres apparents, qui ne constituent pas des réparations d'entretien à la charge du locataire ou des embellissements choisis par celui-ci et sont nécessaires à l'exploitation ou résultent d'injonctions de l'administration sous menace de fermeture administrative et ce indépendamment de l'autorisation donnée par Monsieur Claude X...en décembre 2003 pour certains travaux ; la circonstance que Monsieur Bruno Y..., qui n'est ni associé ni gérant de la SARL l'ATLANTIDE, ait travaillé comme cuisinier salarié de Monsieur Claude X...au cours du mois précédant la conclusion du contrat de location gérance ne suffit pas à faire considérer que tous les travaux effectués résultent de désordres apparents ; il ressort des pièces du dossier :- que les locaux ont subi dès le 3 octobre 2003 un important dégât des eaux résultant d'un défaut d'entretien de la toiture imputable au loueur, que son assurance a de ce fait refusé de garantir,- que le centre local action qualité est intervenu le 25 novembre 2003 et a dressé un bilan alarmant de l'état des lieux au regard de la réglementation relative à l'hygiène des aliments directement remis aux consommateurs (arrêté ministériel du 9 mai 1995),- qu'un rapport du bureau VERITAS du 2 décembre 2003 a relevé la nécessité de 104 interventions sur les circuits électriques,- qu'un courrier des services vétérinaires de la DDASS du 9 décembre 2003 a relevé la non-conformité de l'établissement à l'arrêté ministériel du 9 mai 1995 précité,- que la compagnie des eaux de ROYAN a relevé la non conformité du raccordement du système d'évacuation des eux usées,- qu'après avis défavorable à la poursuite d'exploitation de la commission compétente, le maire de la commune de SAINT-PALAISSUR-MER a enjoint le 15 décembre 2003 à la SARL l'ATLANTIDE de réaliser dans les meilleurs délais les travaux nécessaires à la mise en conformité,- que le 23 décembre 2003 a été demandée la production des attestations de vérification électricité gaz et extincteurs et le registre de sécurité, qui faisaient défaut,- que devaient par la suite intervenir plusieurs arrêtés du maire de la commune autorisant des poursuites provisoires d'activités sous condition de réalisation de travaux,- que Monsieur Claude X...s'était engagé à faire réaliser des travaux dans le logement de fonction, de chauffage notamment, ce qu'il n'a pas fait ; au regard de ces multiples éléments qui démontrant un mauvais état et une non conformité des lieux qui n'étaient pour l'essentiel pas apparents, et faisaient obstacle à une exploitation normale des lieux, et résultaient de carences du loueur dans son obligation de gros entretien et de respect de la réglementation applicable dès avant l'entrée dans les lieux du locataire gérant, la SARL est fondée en son principe à obtenir le remboursement de ceux des travaux qu'elle a fait effectuer et qui répondent aux critères ci-dessus définis ; il est justifié par la production de multiples factures que des travaux ont été effectués à hauteur de 104. 574, 69 € sans que le mandataire liquidateur détaille celles-ci dans ses conclusions, seules les cotes de plaidoirie en mentionnant le détail en cotes 27, 28, 29 et 30 ; seules seront retenues par la Cour les factures qui relèvent des réfections correspondant aux exigences susvisées, à l'exclusion des suivantes qui concernent des améliorations ou des réparations d'entretien imputables au locataire-gérant, soit : Facture n° 36 de la SARL FM (terrasse), Facture 2001521 A...(miroiterie et porte cassée), Facture B...(dépannage fourneau gaz), Facture 643 C...(meuble bar), Facture 650 C...(réparation machine à laver) : soit sur le premier sous-total de 57. 846, 61 € une somme retenue de 55. 434, 75 € ; Facture 47 de la SARL FM (plafond de la cave, murs de la chaufferie non exigé par l'administration), Facture D...(fourniture terrasse), Facture 2004008 A...(poutres poteau sur baie), Facture E... (lave-linge), Facture ROYAN MIROITERIE (vitrage de sécurité), Facture C...(flotteur machine à glaçons), Facture OUEST OCCASION (chambre de congélation), Facture OUEST OCCASION (machine à glaçon), Facture PROMOCASH (batteur mélangeur, armoire) : soit sur le second total de 66. 366, 68 € une somme retenue de 45. 502, 42 € ; soit pour les deux sous totaux cumulés, une somme de 100. 937, 17 € ; Monsieur Claude X...sera condamné au paiement de cette somme au mandataire liquidateur, ès qualités, avec intérêts au taux légal et capitalisation (…) ; sur les dommages et intérêts pour préjudice commercial : cette demande apparaît fondée en principe, dans la mesure où les dysfonctionnements et inadéquations des lieux loués, le vicissitudes administratives multiples, les incertitudes sur la poursuite d'exploitation et les travaux qui ont dû être effectués, et financés, ont généré un préjudice commercial par l'incidence sur le chiffre d'affaires et la rentabilité du fonds de commerce pris en location gérance, et une perte de temps, d'énergie et de sérénité portant atteinte à son bon fonctionnement ; de plus, il est établi par un constat d'huissier et deux attestations que Monsieur Claude X...a manqué à son obligation contractuelle de diriger les clients de l'hôtel qu'il continuait à exploiter vers le restaurant pour les petits déjeuners et les repas, ce qui là encore a généré une perte de chiffre d'affaires ; le préjudice sera évalué par la cour à 18. 000 €, somme que Monsieur Claude X...sera condamné à verser à Maître Sylvie Z..., ès qualités ;
1) ALORS QUE sur le fondement d'un contrat nul, le juge ne peut pas allouer de dommages et intérêts contractuels à l'une des parties ; qu'en l'espèce, pour faire droit aux demandes de Maître Sylvie Z..., ès qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL ATLANTIDE, et condamner Monsieur X... à lui payer les sommes de 100. 937, 17 € et 18. 000 € à titre de dommages et intérêts, la Cour d'appel a retenu qu'en dépit de l'annulation du contrat de location-gérance liant les parties – prononcée en raison du dol commis par Monsieur Bruno Y...-, la SARL L'ATLANTIDE qui s'étaient régulièrement substituée aux consorts Y...(ses associés et dirigeants), était recevable en ses demandes sur le fondement de l'article 1147 du Code civil ; qu'en recherchant ainsi la responsabilité contractuelle de Monsieur X..., bien que la nullité dont celui-ci avait bénéficié en raison du dol de son cocontractant eût anéanti rétroactivement le contrat de location-gérance, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1131 du Code civil, ensemble, par fausse application, l'article 1147 du même Code :
2) ALORS, EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en se fondant, en l'espèce, sur les côtes de plaidoiries n° 27, 28, 29 et 30 de Maître Sylvie Z..., ès qualités, pourtant non-communiquées à Monsieur X... et dont elle constatait elle-même qu'elles ajoutaient à l'argumentation présentée par le mandataire judiciaire dans ses conclusions d'appel, en fournissant le détail des travaux dont il sollicitait le paiement à hauteur de 104. 574, 69 €, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile.
