LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant exactement retenu que la clause stipulant que "Le bailleur ne conserve à sa charge que les gros travaux tels que définis par l'article 606 du code civil" laissait à la charge du bailleur les travaux liés à la vétusté des lieux, la cour d'appel, qui a relevé l'état de vétusté de la chaudière à gaz et des menuiseries extérieures, en a déduit à bon droit que la bailleresse devait être condamnée à procéder ou faire procéder aux travaux de remplacement de ceux-ci ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que l'arrêt, en dépit de la formule "déboute Mme X... de toutes ses demandes", n'a pas statué sur la demande de paiement d'un solde locatif, dès lors qu'il ne résulte pas des motifs de la décision que cette demande ait été examinée ; que l' omission de statuer , pouvant être réparée par la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile, ne donne pas ouverture à cassation ;
D'où il suit que le moyen est irrecevable ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit novembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Tiffreau, Corlay et Marlange, avocat aux Conseils pour Mme Z...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Mme X... à procéder ou à faire procéder aux travaux de remplacement de l'installation de chauffage et des menuiseries extérieures du local commercial loué par M. Y..., à payer à ce dernier la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, et de l'avoir déboutée de ses demandes,
AUX MOTIFS QU' « il résulte de l'article 1719 du Code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour laquelle elle a été louée ; que le bailleur est tenu à l'entretien de son immeuble par réparation des effets de l'usure normale et qu'en tout état de cause aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge du locataire quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ; que toute dérogation contractuelle aux dispositions légales doit être interprétée restrictivement ; que la clause contractuelle ne met pas expressément à la charge du locataire l'obligation d'entretien à laquelle le bailleur est légalement tenu, mais se réfère aux obligations légales du locataire qui sont d'effectuer les réparations locatives ou de menu entretien, et de rendre les lieux en bon état de réparations locatives, à part l'usure normale ; qu'il en résulte, comme l'ont considéré les premiers juges que la volonté commune des parties a bien été de laisser à la charge du bailleur les frais liés à la vétusté des lieux ; que la seule référence faite aux gros travaux tels que définis à l'article 606 du Code civil, ne suffit pas à dispenser le bailleur de son obligation légale d'entretien, faute de clause expresse mettant celle-ci à la charge du locataire ; que par conséquent, le remplacement de la chaudière à gaz installée en 1972, vétuste et non conforme, qu'aucune entreprise n'accepte de remettre en service pour cause d'absence de sécurité et de risque d'explosion, et dont GAZ DE France, a dès le 8 octobre 1996, refusé de prendre en charge la maintenance en raison de sa vétusté et de sa non conformité, relevant de l'obligation d'entretien, a été à juste titre mise à la charge de la bailleresse ; qu'il en est de même du remplacement des menuiseries extérieures (fenêtres, portes et volets) dont l'expertise SAITEC du 15 novembre 2007 relève que ces ouvrages, datant de 1930 sont extrêmement dégradés : battants disloqués, lames de tabliers des volets roulants cassés ou détachés, châssis vétustes ne permettant plus le clos nécessaire des lieux ; que M. Y... justifie par ailleurs avoir confié le nettoyage et l'entretien annuel de la chaudière depuis 1997 à l'entreprise JANUS de sorte que les reproches de la bailleresse à ce titre sont infondés ; que dès le 23 janvier 1998, Mme Y... informait Mme X... des dysfonctionnements de la chaudière dont le bloc de régulation GAZ était à remplacer, et de la non conformité du local d'installation de la chaudière, dépourvu des ventilations obligatoires ; que le 8 novembre 2005, une mise en demeure d'avoir à remplacer la chaudière hors service du fait du refus d'intervention de la Société JANUS, en raison des risques présentés pour la sécurité, était adressée à Mme X... ; que de même, il lui était rappelé les précédentes mises en demeure concernant le remplacement des fenêtres qui ne ferment pas ; que ces différents désordres, mettant en péril la sécurité des lieux et des occupants, ont empêché M. Y... de jouir paisiblement des lieux et entravé le bon fonctionnement de son activité professionnelle de boulangerie ; que selon l'attestation de M. A... Jean-Georges, expert comptable, le chiffre d'affaires de M. Y... est passé de 83.663 euros en 2005 à 41.506 en 2009, et cette perte de chiffre d'affaires s'explique principalement par la dégradation progressive de l'image commerciale du magasin, en particulier du mauvais état des fenêtres et de la porte, et des odeurs de fuel dégagées par les poêles à mazout installés par M. Y... pour chauffer le local, ce qui est peu compatible avec le caractère alimentaire de son activité ; que la désaffection de la clientèle pour la boulangerie est, pour partie au moins, due aux désordres non réparés par la bailleresse, que le préjudice subi sur une durée de plus de cinq ans sera plus justement évalué à la somme de 5.000 euros ; que le jugement sera infirmé en ce sens » (arrêt attaqué p.5 et 6)
ALORS QUE l'article 1720 du Code civil, qui met à la charge du bailleur toutes les réparations autres que locatives, n'est pas d'ordre public et il peut y être dérogé par des conventions particulières ; que tel était le cas en l'espèce, la Cour d'appel ayant constaté (p.5) que « le bail daté du 28 juillet 1983 qui lie les parties stipule, au titre « «entretien et réparations» que « « le preneur entretiendra les locaux et lieux loués en bon état pendant toute la durée du bail … et que le bailleur ne conserve à sa charge que les gros travaux tels que définis par l'article 606 du Code civil» ; que cette convention énumère limitativement les grosses réparations, desquelles sont exclus le remplacement d'une chaudière et les menuiseries extérieures ; qu'en condamnant néanmoins sous astreinte la bailleresse, à procéder ou à faire procéder aux travaux de remplacement de l'installation de chauffage et des menuiseries extérieures des lieux loués à M. Y... et à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance, la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1719 et suivants et 606 du Code civil
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Mme X... de ses demandes de paiement de loyer à l'encontre de M. Y...
AUX MOTIFS ADOPTES QUE « si Mme Marylise Z... produit aux débats un « rappel d'avis d'échéance » adressé par le gérant de ses appartements et sollicitant le paiement de la somme de 1.220, 75 euros en référence à un relevé de compte au 30 juin 2009, force est cependant de constater que le relevé de compte dont il s'agit n'est pas produit et que le rappel ne précise pas qu'il s'agit d'un rappel de loyers, de charges, ni à quelle période il correspond ; en outre aucune mise en demeure n'est produite » (jugement entrepris p.5 et 6)
ALORS QU'il résulte, tant de l'exposé des moyens et prétentions de l'arrêt attaqué (p. 4), que des conclusions d'appel récapitulatives de Mme X... (21 mai 2010, p. 8), que celle-ci avait démontré devant la Cour d'appel, notamment en se fondant sur la production d'une nouvelle pièce en cause d'appel à savoir la balance comptable de la Société ORPI, gestionnaire des lieux, qu'au 8 janvier 2010, les loyers impayés par M. Y... étaient de 3.218, 79 euros ; qu'en se bornant à confirmer purement et simplement le jugement entrepris sans s'expliquer sur ce point, la Cour d'appel a privé son arrêt de motifs et violé l'article 455 du Code de procédure civile.
