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§ France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 08 novembre 2011, 10-23080

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Sens de l'arrêt : Cassation partielle
Type d'affaire : Civile

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 10-23080
Numéro NOR : JURITEXT000024784634 ?
Numéro d'affaire : 10-23080
Numéro de décision : 31101322
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;cour.cassation;arret;2011-11-08;10.23080 ?

Texte :

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la SCI Yvher du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 mai 2010), que, par acte du 13 août 1976, la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat a donné à bail à construction à la Société fermière du Nouveau Port Saint-Jean-Cap-Ferrat des terrains jouxtant ceux de la concession portuaire ; que ce bail était consenti pour trente années à compter du 1er novembre 1975 pour la construction d'un complexe commercial ; que l'acte stipulait qu'au terme de la période, la commune laisserait aux occupants des locaux la possibilité de continuer d'en jouir en qualité de locataire pendant une période de vingt ans ; que par acte dressé par M. X..., notaire, en date du 5 avril 1989, la SCI Yvher a acquis le droit de jouissance de deux lots compris dans ce complexe commercial ; qu'à l'expiration du bail à construction, la SCI Yvher n'ayant pas justifié de l'occupation de ses lots, la commune l'a assignée pour voir ordonner son expulsion et fixer l'indemnité d'occupation ; que la SCI Yvher a appelé dans la cause M. X... pour le voir condamner à la garantir de toutes condamnations et à lui payer une somme à titre de dommages-intérêts ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que la SCI Yvher ne justifiait pas, à la date d'expiration du bail à construction, de l'occupation effective, par elle-même ou par un tiers de son chef, des deux lots dont elle avait acquis le droit de jouissance, la cour d'appel en a exactement déduit, sans se contredire ni dénaturer les termes du contrat de bail à construction, qu'elle ne pouvait prétendre avoir droit à un titre locatif délivré par la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat et devait libérer les lieux ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que pour rejeter les demandes de la SCI Yvher contre M. X..., notaire, l'arrêt, qui relève, par motifs propres et adoptés, que l'acte du 5 avril 1989 comportait une référence expresse à la durée de la concession portuaire, soit cinquante années à compter du 1er janvier 1972, consentie à la société du Nouveau Port de Saint-Jean-Cap-Ferrat et amodiée au profit de la société Fermière du Nouveau Port de Saint-Jean-Cap-Ferrat, cette dernière étant par ailleurs titulaire du bail à construction portant sur des terrains annexes et que le notaire a ainsi opéré une confusion entre les lots dépendant de bâtiments ayant des régimes juridiques différents, la SCI Yvher étant dite cessionnaire de droits de jouissance pour la durée de la concession et non pour celle du bail à construction, retient que la SCI Hyver ne démontre pas que cette erreur ait été déterminante lors de la conclusion du contrat, ni que, si elle avait été informée de la durée réelle des droits de jouissance qu'elle acquérait, elle n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes, et que n'est pas établi un lien de causalité entre la faute invoquée et le préjudice allégué ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, par suite de l'erreur du notaire, la SCI Yvher était restée dans l'ignorance de l'existence et des stipulations du bail à construction, n'avait été informée ni de la durée, ni de la consistance des droits qu'elle acquérait, et n'avait pas été ainsi à même de satisfaire à la condition d'occupation effective des lots à la date d'expiration du bail à construction pour pourvoir bénéficier de titres locatifs délivrés par la commune, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la SCI Yvher de sa demande dirigée contre M. X..., l'arrêt rendu le 18 mai 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société Yvher la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit novembre deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :


Moyens produits par Me Copper-Royer, avocat aux Conseils pour la SCI Yvher.

PREMIER MOYEN DE CASSATION :


Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR ordonné l'expulsion de la SCI YVHER ainsi que de tous occupants éventuels sous astreinte de 150 € par jour de retard et de l'avoir condamnée au paiement de la somme de 1500 € par mois et par cellule à compter du 1er novembre 2005 jusqu'à complète libération des lieux en parfait état d'entretien à titre d'indemnité d'occupation.
AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QU' « qu'à la lecture de l'ensemble des pièces du dossier, il apparaît que le 13 août 1976, la Commune de SAINT JEAN CAP FERRAT a consenti un bail à construction à la Sté FERMIERE DU NOUVEAU PORT DE SAINT JEAN CAP FERRAT portant sur des terrains jouxtant ceux de la concession portuaire, pour une durée de 30 ans ayant commencé à courir rétroactivement le 1er novembre 1975, étant entendu qu'à la fin de la période de 30 ans la Ville de SAINT JEAN CAP FERRAT laissera la possibilité aux occupants des locaux de continuer d'en jouir en qualité de locataire pendant 20ans, avec révisions triennales, c'est à dire jusqu'au 31 octobre 2025 au plus tard à charge de déterminer à ce moment là la valeur locative à dire d'expert judiciaire.
…qu'il est établi que par acte notarié de Maître X... le 05 avril 1989, Monsieur A... a transféré son droit de jouissance sur les lots 1 et 2 relevant de la zone du port appartenant à la commune de SAINT JEAN CAP FERRAT et construite par la Société FERIERE aux termes du bail à construction du 13 août 1976, en qualité de sous amodiataire et pendant une durée égale à celle de la concession.
… qu'il est constant qu'en septembre 2005, la Commune de SAINT JEAN CAP FERRAT a sollicité les renseignements concernant l'identité de ses ayants droits, renseignements de nature à permettre aux occupants de bénéficier de la prorogation pour 20 ans de leur droit de jouissance des locaux et informé ces derniers, dont la SCI YVHER de la fin du bail et du retour à la commune de la propriété des biens concernés.
Que cependant il n'est pas établi par les pièces du dossier, malgré les allégations de la SCI YVHER que cette dernière a justifié effectivement que les locaux étaient effectivement exploités par elle ou par un locataire à la date d'expiration du bail du de SAINT JEAN CAP FERRAT de SAINT JEAN CAP FERRAT bail construction, le bail signé avec la société TIPTOP YACHTING expirant le 26 avril 1998 sans qu'il soit justifié d'un renouvellement ni du paiement effectif des loyers au delà de cette date et ne portant que sur le lot numéro 2, cellule 2002.
Qu'en outre la Sté du NOUVEAU PORT DE SAINT JEAN CAP FERRAT a confirmé que le locataire de la cellule numéro 201 avait cessé son exploitation le 30 septembre 2005.
Qu'ainsi, il est établi qu'à la date du bail à construction la SCI YVHER n'avait consenti aucun titre locatif susceptible de permettre à son bénéficiaire de revendiquer le bénéfice d'une prorogation de son occupation des locaux. Qu'en effet, les mises en demeure adressées à cette société d'avoir à justifier la réalité de cette occupation des lieux n'ont pas permis de l'établir.
Que donc c'est à bon droit que la requérante, en application des stipulations claires et précises du bail à construction, a sollicité la propriété des locaux, obtenu la libération et la restitution de l'ensemble des locaux qui n'étaient pas occupés par des tiers, locataires extérieurs au titulaire des droits concédés par le preneur du bail à construction et sollicité les renseignements sur les lots 1 et 2.
Qu'ainsi, s'agissant de l'alvéole numéro 201, Monsieur B... ayant cessé son activité le 30 septembre 2005 comme l'établit un extrait K BIS, il ne pouvait être allégué la présence d'un occupant de nature à permettre une jouissance supplémentaire de 20 ans. Qu'en ce qui concerne la cellule numéro 2002, aucune occupation n'étant établie, il en était de même.
… qu'en effet l'acte notarié signé avec la SCI YVHER, ne peut être opposé valablement à la COMMUNE DE SAINT JEAN CAP FERRAT, les stipulations de ce contrat, auquel elle n'est pas partie, étant en totale contradiction avec celles du bail à construction opposable à la SCI YVHER selon lequel ce bail est consenti pour une durée de trente ans et non de cinquante ans à l'expiration de laquelle seuls les locataires du preneur ou de ses ayants-droits, pouvaient bénéficier d'une durée supplémentaire de vingt ans sous respect des conditions précitées, non remplies en fait.
Qu'ainsi, il convient d'accueillir l'ensemble des demandes de la Commune de SAINT JEAN CAP FERRAT, tel que repris dans le dispositif de la présente décision » (jugement p.3 alinéas 1 à 4 des motifs et p. 4 alinéas 1 à 7).
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE « comme l'a justement rappelé le premier juge, le bail à construction consenti par la commune de Saint Jean Cap Ferrât prévoyait la possibilité pour les occupants des locaux à la date d'expiration du bail d'en jouir en qualité de locataire pendant une durée de vingt années, avec révisions triennales, jusqu'au 31 octobre 2025 au plus tard. Ces dispositions sont parfaitement claires et ne s'appliquent qu'aux occupants des locaux et non aux titulaires de droits de jouissance cédés par la société preneuse.
La SCI YVHER, titulaire d'un droit de jouissance, n'est pas occupante des locaux et ne peut prétendre à la qualité de locataire pendant une durée de vingt années à compter de l'expiration du bail à construction.
La SCI YVHER ne justifie pas plus devant la cour que devant le premier juge de l'occupation réelle et effective des cellules 201 et 202 pour lesquelles elle avait acquis son droit de jouissance.
En effet, le bail commercial consenti à la SARL TIP TOP est expiré depuis le 26 avril 1998 sans qu'il soit justifié d'un quelconque renouvellement ou d'un paiement de loyer. Pour la cellule 201, aucun document n'est produit justifiant de son occupation à la date d'expiration du bail à construction.
Dès lors c'est à bon droit que le premier juge a décidé que la SCI YVHER n'ayant consenti aucun titre locatif permettant à son bénéficiaire de revendiquer la prorogation de son occupation des locaux telle que prévue au bail à construction et que celle-ci devait libérer les lieux, les stipulations de l'acte du 5 avril 1989 contenant transfert des droits de jouissance à la SCI YVHER n'étant pas opposables à la commune de Saint Jean Cap Ferrat » (arrêt p. 5 alinéas 1 à 5).
ALORS QUE, D'UNE PART, le bail en date du 13 août 1976 énonçait qu'il était prévu pour une durée de trente ans et que « la ville de SAINT JEAN CAP FERRRAT laissera la possibilité aux occupants des locaux de continuer d'en jouir en qualité de locataire pendant une période de VINGT ANNEES (avec révisions triennales) c'est à dire jusqu'au trente et un octobre deux mil vingt cinq au plus « tard » ; que la Ville de SAINT JEAN CAP FERRAT a sollicité l'expulsion de tous occupants des lots et la condamnation de la SCI YVHER à payer une indemnité d'occupation, admettant ainsi qu'elle était occupante des locaux ; que dès lors en énonçant d'une part que la SCI YVHER, titulaire d'un droit de jouissance, n'est pas occupante des locaux et ne peut prétendre à la qualité de locataire pendant une durée de vingt années à compter de l'expiration du bail à construction », d'autre part en ordonnant son expulsion ainsi que celle de tous occupants et en la condamnant à payer une indemnité d'occupation, ce dont il résultait que la SCI YVHER était occupante des locaux, la Cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et violé l'article 455 du Code de procédure civile.
ALORS QUE, D'AUTRE PART, le bail du 13 août 1976 n'exigeait aucunement que les « occupants » aient la qualité de locataires pour continuer à jouir des locaux dont ils étaient occupants puisqu'il suffisait qu'ils soient occupants des locaux pour que leur soit conférée la qualité de locataire pendant vingt ans ; que dès lors en énonçant que c'était à bon droit que le premier juge avait décidé que la SCI YVHER n'ayant consenti aucun titre locatif permettant à son bénéficiaire de revendiquer la prorogation de son occupation des locaux telle que prévue au bail à construction, celle-ci devait libérer les lieux, la Cour d'appel a dénaturé le sens et la portée du bail du 13 août 1976 qui exigeait seulement la qualité d'occupant pour continuer de jouir des locaux en qualité de locataire pendant une période de vingt ans et a ainsi violé l'article 1134 du code civillegifrance.

SECOND MOYEN DE CASSATION :


Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI YVHER de ses demandes à l'encontre de Maître X..., Notaire.
AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE « la SCI YVHER sollicite que soit constatée la responsabilité professionnelle du notaire et qu'il soit condamné à la relever et garantir des condamnations prononcées contre elle.
Qu'elle fait valoir que le notaire a manqué à son devoir de « conseil car il lui appartenait de s'assurer que le cédant avait rempli son devoir de renseignement vis à vis de l'acquéreur et de contrôle des éléments juridiques, notamment en ce qui concerne la durée de la concession.
…qu'elle ajoute que la concession de droit de jouissance de lots sur le domaine public maritime qui ne fait pas l'objet de publicité foncière ne relève pas du monopole des officiers ministériels. Qu'ainsi, ils engagent leur responsabilité contractuelle à l'égard des clients. Que quoi qu'il en soit il a commis une confusion caractérisant une faute délictuelle.
Que cependant le Notaire rédacteur de l'acte n'a aucun lien contractuel avec les parties à l'acte. Qu'en l'espèce, il a agi dans le cadre de son monopole d'officier ministériel, étant investi du monopole d'authentification des actes. Qu'ainsi, son devoir d'authentification de conseil et de vérification a un fondement statutaire et non contractuel. Qu'ainsi, sa responsabilité ne peut être engagée que sur le terrain quasi délictuelle.
Que la SCI YVHER pour l'établir se contente de mentionner que Maître X... conclut qu'il a commis une confusion qu'il n'a pas été en mesure de déceler…Que cependant … cet élément est « insuffisant à caractériser une faute ayant un lien direct avec un préjudice certain de nature à engager la responsabilité du notaire, d'autant que la SCI YVHER ne peut valablement indiquer qu'elle a perdu ainsi la propriété commerciale ou un droit au bail, alors que juridiquement elle ne pouvait en bénéficier. Qu'il ne lui a été seulement transféré la jouissance précaire des biens car limitée à la durée d'occupation de l'amodiataire, SOCIETE FERMIERE.
Qu'en outre il convient d'observer que la confusion relevée par Maître X... concernant les difficultés pour identifier les locaux entre zones du port ne relevant pas de son manque de vérification d'usage mais de l'imprécision des renseignements à ce sujet, même la DDE MARITIME ne donnant que peu de précision pour déterminer ces zones. Qu'ainsi, compte tenu des circonstances, il ne peut être reproché au Notaire de n'avoir pas été plus précis dans ses recherches, la situation n'étant par elle-même ni claire ni sans équivoque.
Qu'ainsi, il convient de débouter la SCI YVHER de l'ensemble de ses demandes » (jugement p. 4 alinéas 8 à 10 et p. 5 alinéas 1 à 4).
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE l'acte du 5 avril 1989, établi par Maître X..., comporte une référence expresse à la durée de la concession portuaire, soit cinquante années à compter du 1er janvier 1972, consentie à la Société du Nouveau Port de Saint Jean Cap Ferrât et amodiée au profit de la société Fermière du Nouveau Port de Saint Cap Ferrât, elle même également titulaire du bail à construction sur les terrains appartenant à la commune de Saint Jean Cap Ferrat.
C'est ainsi que par erreur et par confusion entre les lots dépendant de bâtiments ayant des régimes juridiques différents, la durée du transfert des droits de jouissance à la SCI YVHER a été consentie pour la durée de la concession » et non celle du bail à « construction ».
Cependant, il n'est pas démontré par la SCI YVHER, qui procède par voie de simple affirmation dans ses conclusions récapitulatives, ni que cette durée ait été déterminante lors de la conclusion du contrat, ni même qu'informée de la durée réelle des droits de jouissance qu'elle acquérait, elle n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes.
Faute de tout lien de causalité entre l'erreur commise par le notaire et le préjudice invoqué, le jugement déféré sera également confirmé en ce qu'il a débouté la SCI YVHER de ses demandes dirigées contre Maître X... » (arrêt p. 5 alinéas 6 à 9).
ALORS QUE la faute du notaire engage sa responsabilité dès lors qu'en privant les parties de son devoir d'information, il ne leur a pas permis de prendre toutes dispositions pour assurer l'efficacité de l'acte ; que la Cour d'appel a constaté que Maître X... avait commis une erreur entre les lots dépendant de bâtiments ayant des régimes juridiques différents, de sorte que la durée du transfert des droits de jouissance à la SCI YVHER avait été consentie pour la « durée de la concession » et non celle du bail à construction ; que cependant pour débouter la SCI YVHER de son action en responsabilité à l'encontre du notaire, la Cour d'appel a estimé qu'il n'était pas démontré par cette dernière que cette durée ait été déterminante lors de la conclusion du contrat, ni même qu'informée de la durée réelle des droits de jouissance qu'elle acquérait, elle n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes de sorte que faute de tout lien de causalité entre l'erreur commise par le notaire et le préjudice invoqué, la SCI YVHER devait être débouté de ses demandes ; qu'en statuant ainsi quand il était constant qu'en privant la SCI YVHER de l'information qui lui aurait permis de prendre toutes dispositions lors de l'expiration du bail pour jouir en qualité de locataire des locaux litigieux jusqu'au 31 octobre 2025, la faute du notaire avait nécessairement concouru à son expulsion, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du code civillegifrance.

Références :

Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 18 mai 2010


Publications :

Proposition de citation: Cass. Civ. 3e, 08 novembre 2011, pourvoi n°10-23080

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Composition du Tribunal :

Président : M. Terrier (président)
Avocat(s) : Me Copper-Royer, SCP Boré et Salve de Bruneton

Origine de la décision

Formation : Chambre civile 3
Date de la décision : 08/11/2011
Date de l'import : 06/07/2015

Fonds documentaire ?: Legifrance

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Interview de JP Jean secrétaire général de l’AHJUCAF dans « Le Monde du droit » sur l’accès à la jurisprudence francophone.


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