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§ France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 02 novembre 2011, 10-25240

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Sens de l'arrêt : Rejet
Type d'affaire : Civile

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 10-25240
Numéro NOR : JURITEXT000024762432 ?
Numéro d'affaire : 10-25240
Numéro de décision : 31101296
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;cour.cassation;arret;2011-11-02;10.25240 ?

Texte :

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, que la cour d'appel, qui a apprécié la valeur et la portée des éléments de preuve produits aux débats, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de répondre à une allégation dépourvue d'offre de preuve et qui n'était pas saisie par les époux X... de conclusions faisant valoir que la diminution du prix de moitié établissait la connaissance du pacte de préférence par les époux Y... et leur collusion avec les vendeurs, a souverainement retenu que les époux X... n'apportaient pas la preuve de la connaissance par les époux Y..., lorsqu'ils ont contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention des bénéficiaires de s'en prévaloir ;

Attendu, d'autre part, que la cour d'appel a souverainement apprécié l'étendue du préjudice subi par les époux X... du fait de l'impossibilité d'acquérir le terrain attenant à leur propriété ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer la somme de 2 500 euros à M. et Mme Y... et la somme de 2 500 euros à M. A... ; rejette la demande de M. et Mme X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux novembre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Moyen produit par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux Conseils pour M. et Mme X....

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les époux X... de leur demande tendant à l'annulation de la vente immobilière des parcelles sises à WIWERSHEIM et cadastrées section 21 n°s 255/63 et 344/65 en date du 23 juin 2005 et à leur substitution aux acquéreurs et limité à la somme de 10.000 € la réparation de leur préjudice subi du fait de l'annulation de la vente immobilière du 23 juin 2005,

AUX MOTIFS QUE les consorts X... fondent cette demande sur la violation d'un pacte de préférence que les époux B... leur avaient consenti dans un acte authentique établi le 31 janvier 2005 par Maître A... ; que c'est en vain que les époux B... se prévalent du fait que ce droit de préférence n'était pas inclus dans le compromis de vente initial du 19 octobre 2004 et du fait qu'ils n'étaient pas présents lors de la signature de l'acte notarié ; que pour annuler la vente consentie le 23 juin 2005 par les époux B... aux épouse C..., lesquels ont déclaré command au profit des époux Y..., il est nécessaire d'établir non seulement la faute des vendeurs mais également le fait que l'acquéreur avait connaissance dès la signature du compromis de vente, soit en l'espèce le 20 mai 2005, date du compromis signé sous l'égide de l'agence Alsace immobilière régionale à REITWILLER, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ; qu'en l'absence de publication au Livre Foncier les époux Y..., qui n'ont jamais reçu communication de l'acte comportant ladite clause de préférence, sont présumés acquéreurs de bonne foi ; que les seuls témoignages de M. D... et de M. E..., qui font état d'une discussion animée en mars 2005 entre M. Y... et M. X... au sujet d'une voiture stationnée devant un portail, apparaissent peu crédibles lorsqu'ils affirment qu'à cette occasion M. Y... aurait interrogé M. X... sur son intention d'acquérir le terrain actuellement litigieux ; que d'autres témoignages produits par les époux Y... établissent au contraire qu'ils n'ont eu connaissance des prétentions des époux X... qu'en date du 25 septembre 2005 ; que dans ces conditions le tribunal ne pouvait pas prononcer l'annulation de la vente du 23 juin 2005 et substituer les époux X... aux acquéreurs ; qu'il convient de faire droit à l'appel des époux Y... sur ce point ; que les époux X... qui se voient privés de la possibilité d'acquérir le terrain attenant à leur propriété , malgré la promesse qui leur en avait été faite par les époux B..., subissent incontestablement un préjudice moral et d'agrément, dont ils sont fondés à demander réparation tant aux vendeurs pour non-respect du pacte de préférence qu'au notaire Me A... dont la négligence fautive a contribué à la réalisation de ce préjudice, dès lors que l'absence de publication au Livre Foncier de la restriction au droit de disposer découlant du pacte de préférence a permis l'acquisition du bien acquis par un tiers ; que par contre cette demande est mal fondée à l'égard des époux Y... qui sont des acquéreurs de bonne foi auxquels aucune faute ne peut être reprochée et certainement pas le fait d'avoir clôturé leur nouvelle propriété ; que le préjudice des époux X... est cependant relativement limité si l'on considère qu'au départ ils avaient accepté que les époux F... construisent une maison d'habitation sur ce terrain que ces derniers auraient pu revendre à des tiers alors qu'en l'état actuel, le terrain n'étant pas constructible, ils se retrouvent devant un espace vert, même s'ils n'en ont pas la jouissance directe ; qu'en tout cas la valeur de leur propriété personnelle n'en est pas affectée ; que leur préjudice sus-évoqué doit être fixé à un montant de 10.000 €,

ALORS, D'UNE PART, QUE le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, dès lors que ce tiers a eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ; qu'en se bornant à relever, pour rejeter la demande tendant à l'annulation de la vente consentie le 23 juin 2005 par les époux B... aux époux C... lesquels avaient déclaré command au profit des époux Y..., l'absence de publication au livre foncier de l'acte de vente signé par les époux B... et X... le 31 janvier 2005 conférant à ces derniers un droit de préférence pour l'acquisition du terrain ayant fait l'objet de la vente du 23 juin 2005 et que les témoignages produits n'apparaissaient pas crédibles, sans rechercher comme elle y était pourtant tenue, si la déclaration de command effectuée par les époux C... au profit des époux Y... ne démontrait pas leur collusion avec les époux B... s'agissant de voisins et amis de ces derniers depuis plus de quinze ans qui ne pouvaient ignorer dès lors l'existence du pacte de préférence et l'intention des époux X... de s'en prévaloir, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1142 du code civil,

ALORS, D'AUTRE PART, QUE les juges sont tenus d'examiner les éléments de preuve qui leur sont soumis ; qu'en écartant les offres de preuve produites par les époux X..., notamment les attestations établies par M. D... et M. E... présents en mars 2005 chez M. et Mme X... témoignant des relations difficiles entre ces derniers et M. Y..., du souhait de ce dernier d'acheter le terrain et du fait que les époux X... lui avaient fait savoir qu'ils étaient titulaires d'une clause de préférence et qu'ils entendaient en faire usage, aux seuls motifs qu'elles auraient selon la cour été peu crédibles, cependant que ces attestations précises et concordantes mises en lien avec le recours par les époux Y... à la technique de la déclaration de command corroboraient donc l'existence d'une collusion entre les époux B... et les époux Y... concernant leur connaissance du pacte de préférence et le fait qu'ils savaient très bien que les époux X... entendaient en faire usage, la cour d'appel qui n'a pas examiné les éléments de preuve qui lui étaient soumis, a violé l'article 1353 du code civil.

ALORS, EN OUTRE, QUE en cas de violation d'un pacte de préférence, la responsabilité civile délictuelle du cessionnaire, tiers audit pacte, est encourue en cas de fraude ; que s'agissant d'un fait juridique cette preuve peut être rapportée par tout moyen ; qu'en estimant que la collusion entre M. Y... et les époux B... n'était pas démontrée, cependant que l'acte de vente notarié signé par les époux X... le 31 janvier 2005 prévoyait dans la partie pacte de préférence, outre l'attribution par préférence du bien à ces derniers en cas de proposition d'achat faite par un amateur en cas d'égalité de prix et de conditions, l'obligation de faire connaître aux époux X... l'identité de l'amateur et qu'ainsi le recours par les époux Y... à la déclaration de command pour faire acheter le bien par les époux C... démontrait bien qu'ils avaient connaissance de ce pacte de préférence et qu'ils savaient que les époux X... voulaient en faire usage puisque précisément ils avaient souhaité ne pas apparaître dans l'acte contrairement à ce que prévoyait le pacte de préférence, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil,

ALORS ENCORE QUE le juge est tenu des répondre aux conclusions des parties ; qu'en omettant de répondre aux conclusions des époux X... faisant valoir que le prix qui avait été initialement fixé par les époux B... à la somme de 80.000 € dans le compris de vente signé avec les époux F... avait ensuite été réduit de moitié soit à 40.000 € au profit des époux Y..., ce qui manifestait leur collusion, les époux B... souhaitant privilégier leurs amis voisins depuis plus de quinze ans et ces derniers entretenant de mauvaises relations avec les Consorts X..., la cour d'appel a violé les articles 4 et 455 du code de procédure civile,

ALORS ENFIN QUE la réparation d'un dommage doit être intégrale sans perte ni profit ; qu'en limitant à la somme de10.000 € le préjudice subi par les époux X... aux motifs qu'en l'état actuel, le terrain n'étant plus constructible ils se retrouvent dans un espace vert même s'ils n'en ont pas la jouissance directe, cependant que les époux X... n'avaient conditionné l'achat de leur parcelle aux époux B... qu'à la condition d'être certains de maîtriser l'utilisation des parcelles restantes et de pouvoir les acquérir et qu'ainsi le fait que la parcelle acquise par les Consorts Y... ne soit pas constructible et soit un espace vert était sans incidence sur l'évaluation de ce préjudice, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.

Références :

Décision attaquée : Cour d'appel de Colmar, 25 juin 2010


Publications :

Proposition de citation: Cass. Civ. 3e, 02 novembre 2011, pourvoi n°10-25240

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Composition du Tribunal :

Président : M. Terrier (président)
Avocat(s) : SCP Ancel, Couturier-Heller et Meier-Bourdeau, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Peignot et Garreau

Origine de la décision

Formation : Chambre civile 3
Date de la décision : 02/11/2011
Date de l'import : 06/07/2015

Fonds documentaire ?: Legifrance

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