LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° W 10-25.313 et n° G 10-24.657 ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° W 10-25.313, en ce qu'il est formé contre l'arrêt du 26 janvier 2010, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la société Parc d'activités de Blotzheim (PAB) avait exercé son droit de délaissement par lettre de mise en demeure du 14 décembre 2006 la cour d'appel, qui n'a pas statué par motif hypothétique, a pu retenir qu'en l'absence de mention des fermiers, locataires, titulaires de droits d'emphytéose, d'habitation ou d'usage et bénéficiaires de servitudes, il y avait lieu de présumer, comme le faisait lui-même valoir l'Etat, que cette société entendait prendre à sa charge les indemnités liées à l'éviction de ceux-ci et en a exactement déduit qu'aucune irrecevabilité de la mise en demeure ne pouvait être déduite de l'omission de cette mention ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi n° W 10-25.313, en ce qu'il est formé contre l'arrêt du 26 janvier 2010, et le moyen unique du pourvoi n° G 10-24.657, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant relevé que les parcelles de la société PAB étaient situées dans une zone AU, secteur AU g du plan local d'urbanisme correspondant à un secteur à caractère naturel ouvert à l'urbanisation dans les limites de l'extension de l'aéroport, que les conditions de leur desserte permettaient de les considérer comme bénéficiant d'une situation partiellement privilégiée, qu'elles devaient être évaluées sans tenir compte de la servitude résultant de leur situation dans un emplacement réservé et qu'elles avaient contribué à développer un potentiel économique en limite externe de la servitude aéroportuaire alors que certaines implantations telles que le Casino étaient situées en zones AU f et AU c, et souverainement considéré que les cessions des parcelles dites du "Casino" devaient être retenues comme termes de comparaison pertinents pour lesquelles une offre de 1 924 euros l'are avait été faite par la commune de Blotzheim pour la même date de référence, cette valeur ayant été validée comme valeur de marché ainsi que par un jugement du juge de l'expropriation, la cour d'appel, qui n'était tenue ni de décrire l'usage permis par le plan local d'urbanisme des terrains classés en zones AU g ou AU f, ni de préciser qui, en dehors de la juridiction de l'expropriation, aurait validé le prix d'acquisition des terrains dit du "Casino", ni de répondre à des conclusions de la société PAB que ses constatations rendaient inopérantes, et qui n'a pas statué au regard de l'usage futur potentiel des biens, a légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'aucun moyen du pourvoi n° W 10-25.313 n'est formé contre l'arrêt du 29 juin 2010 ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la chargez des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux novembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyen produit au pourvoi n° G 10-24.657 par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils, pour la société Parc d'activités de Blotzheim.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande d'expertise et fixé à 10 340 500 € le montant total de l'indemnité due à la société PAB ;
AUX MOTIFS QUE l'usage effectif des terrains au 30 juin 2005 est celui, au vu de l'ensemble des pièces du dossier et de la vue des lieux par le juge de l'expropriation, qui a constaté que les parcelles, toutes en nature de terre, « sont cultivées pour nombre d'entre elles », de terres agricoles, dont celui-ci a admis qu'elles bénéficiaient cependant d'une situation privilégiée, ce que ne conteste pas la partie expropriante et ce que retient également la Cour de céans (…) ; que les terrains de la société PAB doivent être évalués sans prise en compte de la servitude résultant de sa situation dans un emplacement réservé dont la partie expropriante admet elle-même qu'elle peut s'assimiler à une mise sous servitude impliquant la désignation d'une destination et d'un bénéficiaire, ce qui conduit à reconnaître aux parcelles en litige leur "valeur intrinsèque" évoquée dans le jugement dont appel, avec leur incontestable "potentialité d'usage", selon les termes du premier juge ; qu'il convient à cet égard de constater que si les conditions de desserte de l'ensemble des parcelles en litige sont insuffisantes pour retenir la qualification de terrains à bâtir ainsi que rappelé ci-dessus, elles ne sont pas négligeables, le juge de l'expropriation ayant admis qu'elles ont contribué à "développer un potentiel économique en limite externe de servitudes" et qu'il s'en évinçait qu'une partie de ces biens pouvaient bénéficier d'un prix à l'are supérieur à celui "conféré par ailleurs dans cette zone aéroportuaire et ce, alors que certaines implantations indiquées et observées… telles que le magasin Leclerc, voire le Casino.., le sont dans des zones AUf et AUe (en fait AUc)" ; que ce raisonnement, qui doit être approuvé, conduit à admettre comme termes de comparaison pertinents les cessions intervenues à Blotzheim, particulièrement celles des parcelles dites du "Casino" situées en zone AUc de cette commune, pour lesquelles une offre de 1.924 € l'are a été-faite par la commune de Blotzheim (pour la même date de référence au 30- 6-2005), cette valeur ayant été validée comme valeur du marché même si elle a été considéré initialement, en 2002, comme une valeur de convenance favorable à des propriétaires auprès desquels elle avait procédé en 2004 et 2005 à des acquisitions amiables ; que ce prix a en outre été validé par un jugement du 8 janvier 2007 du juge de l'expropriation du Haut-Rhin, confirmé par arrêt de la cour d'appel de céans ; que seront en revanche écartées comme non pertinentes, d'une part les cessions intervenues en zone UEb postérieure au jugement dont appel, d'autre part les cessions intervenues en zone Ueb (Haselaeker/Evi) et AUf (Graydis et Hop) relatives à des terrains situés dans des secteurs à constructibilité ouverte, sans la spécificité propre aux secteurs AUc et AUg ; qu'en définitive, le prix de l'are des terrains sera fixé à 1524 €, les prétentions de la société PAB étant rejetées pour le surplus quant au prix de ces terrains ; que par suite l'indemnisation totale de la SARL PAB sera fixée de la manière suivante :
Indemnité principale :
6. 617, 67 ares X 1. 524 €/are : 9 399 544, 30 €*
Indemnité de remploi :
20 % de 0 à 5.000 ; 1.000 €15 % de 5001 a 15,000 € = 1,500 €10 % sur 9,384.574 30 € = 938,455 43 €soit au total 940.955 43 €
L'indemnisation totale s'élevant ainsi a 10. 340. 499,73 € arrondie à 10 340 500 € (arrêt, p. 5 et 6) ;
ALORS QUE le juge qui statue sur le prix des biens délaissés par leur propriétaire doit tenir compte, comme en matière d'expropriation, de l'ensemble du préjudice subi ; que l'exposante faisait valoir, dans ses conclusions d'appel, que l'indemnisation résultant du délaissement de ses parcelles devait prendre en compte au titre de la réparation intégrale du préjudice les frais d'acquisition des terrains destinés à l'origine à la création d'une zone d'aménagement concerté et les travaux de viabilité réalisés dans ce cadre par la société PAB, qu'elle évaluait à 85 € l'are (conclusions d'appel du 5 décembre 2008, pp. 33, 44 et 45) ; qu'en jugeant que le prix des terrains devait être fixé à 1524 € et que toute prétention supplémentaire de la société PAB quant au prix des terrains devait être rejetée, sans répondre à ce chef déterminant des conclusions de la société PAB, la cour d'appel a privé sa décision de motif et ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile.Moyens produits au pourvoi n° W 10-25.313 par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la trésorerie générale du Haut-Rhin, Brigade régionale domaniale.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué D'AVOIR dit n'y avoir lieu à abattement sur le prix de l'are de terrain et fixé à 10.340.500 . le montant total de l'indemnité due à la société PAB au titre des parcelles délaissées par elle ;
AUX MOTIFS OU' en l'absence de mention, dans la mise en demeure, des fermiers, locataires, titulaires de, droits d'emphytéose, d'habitation ou d'usage et bénéficiaires de servitudes, il y avait lieu de présumer, si ces personnes existaient, que la société PAB entendait prendre en charge les indemnités liées à leur éviction, sauf à s'exposer à une action en dommages et intérêts de celles-ci, et qu'aucune irrecevabilité de la mise en demeure ne pouvait en tout cas être déduite de l'omission de cette mention (arrêt, p. 3, troisième alinéa) ;
ALORS, D'UNE PART, QUE l'absence de mention par le propriétaire délaissant, dans la mise en demeure adressée à l'administration, des fermiers, locataires et autres titulaires de droits d'emphytéose, d'habitation ou d'usage ou bénéficiaires de servitudes, entache d'irrégularité ladite mise en demeure ; qu'en retenant le contraire, la cour d'appel a violé les articles L. 123-17 et L. 230-1 du code de l'urbanisme et l'article rd. 13-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU' en retenant que la société PAB devait être présumée vouloir prendre en charge l'indemnisation des titulaires de droits concernés, la cour d'appel s'est déterminée par une motivation hypothétique et a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué D'AVOIR dit n'y avoir lieu à abattement sur le prix de l'are de terrain et fixé à 10.340.500 € le montant total de l'indemnité due à la société PAB au titre des parcelles délaissées par elle.
AUX MOTIFS QUE la zone dans la laquelle étaient situés les biens était une zone "AU, secteur AUg", dont le rapport de présentation précisait qu'elle correspondait à un secteur inscrit en emplacement réservé à l'extension de l'Euro-Airport, dont l'étendue et les limites étaient celles du tracé retenu par le PIG (projet d'intérêt général) de celui-ci ; que dans ce secteur, aux termes du PLU, n'étaient admises en l'absence de maisons d'habitation existantes et à l'exception d'équipements d'intérêt public, que "Ies occupations et utilisations du sol permettant le développement des infrastructures aéroportuaires, de locaux techniques ou administratifs nécessaire à la navigation aérienne ou aux services de sécurité" ; qu'il s'agissait donc d'un secteur à caractère naturel ouvert à l'urbanisation, mais dans les limites sus rappelées de l'extension de l'Euro-Airport (arrêt, p. 3, in fine, p. 4) ; que c'était bien en fonction de leur usage effectif au 30 juin 2005 que les terrains de la SARL PAB devaient être évalués, étant précisé que si, pour leur évaluation, il y avait lieu de les considérer comme ayant cessé d'être compris dans un emplacement réservé, cette circonstance était sans incidence sur la nécessaire prise en compte de leur classement pour le PLU de Blotzheim à la date de référence qui avait été retenue ; que cet usage effectif était celui, au vu de l'ensemble des pièces du dossier et de la vue des lieux par le juge de l'expropriation, qui avait constaté que les parcelles, toutes en nature de terre, "sont cultivées pour nombre d'entre elles", de terres agricoles, dont celui-ci avait admis qu'elles bénéficiaient cependant d'une situation privilégiée, ce que ne contestait pas la partie expropriante et ce que retenait également la cour de céans ; que la société PAB adoptait, comme l'intimée, la méthode par comparaison retenue par le premier juge pour évaluer le prix des terrains, même si elle discutait sa mise en oeuvre ; que le juge de l'expropriation, si l'on comprenait bien sa motivation, avait privilégié les termes des mutations intervenues pour des parcelles situées en zone NA des communes de Blotzheim, de Saint Louis et de Hésingue, considérées comme équivalentes sinon approchantes des terrains en zone AU de la SARL PAB, écartant les références soumises par celle-ci, relatives aux cessions intervenues en zone AUc en 2006 (terrains, dits du "Casino") et en zone AUf (terrains du Centre "Leclerc") pour des prix variant de 1.524 € à 2.300 € l'are, considérant qu'il s'agissait de cas très particuliers qui ne pouvaient servir de référence compte tenu de la "finalité du projet communal" en ce qui concernait les terrains dits du "Casino" et de l'absence de soumission de toutes ces parcelles aux "contraintes aéroportuaires" qui pesaient au contraire sur les parcelles de la société PAB, "emportant la non-possibilité de surclasser la valeur intrinsèque" de celles-ci ; que toutefois les terrains de la société PAB devaient être évalués sans prise en compte de la servitude résultant de sa situation dans un emplacement réservé dont la partie expropriante admettait elle-même qu'elle pouvait s'assimiler à une mise sous servitude impliquant la désignation d'une destination et d'un bénéficiaire, ce qui conduisait à reconnaître aux parcelles en litige leur "valeur intrinsèque" évoquée dans le jugement dont appel, avec leur incontestable "potentialité d'usage", selon les termes du premier juge ; qu'il convenait à cet égard de constater que si les conditions de desserte de l'ensemble des parcelles en litige étaient insuffisantes pour retenir la qualification de terrains à bâtir, elles n'étaient pas négligeables, le juge de l'expropriation ayant admis qu'elles avaient contribué à "développer un potentiel économique en limite externe de servitudes" et qu'il s'en évinçait qu'une partie de ces biens pouvaient bénéficier d'un prix à l'are supérieur à celui "conféré par ailleurs dans cette zone aéroportuaire et ce, alors que certaines implantations indiquées et observées... telles que le magasin Leclerc, voire le Casino... le sont dans des zones AUf et AUe (en fait AUc)" ; que ce raisonnement, qui devait être approuvé, conduisait à admettre comme termes de comparaison pertinents les cessions intervenues à Blotzheim, particulièrement celles des parcelles dites du "Casino" situées en zone AUc de cette commune, pour lesquelles une offre de 1.924 € l'are avait été faite par la commune de Blotzheim (pour la même date de référence au 30-6-2005), cette valeur ayant été validée comme valeur du marché même si elle avait été considérée initialement, en 2002, comme une valeur de convenance favorable à des propriétaires auprès desquels elle avait procédé en 2004 et 2005 à des acquisitions ; que ce prix avait en outre été validé par un jugement du 8 janvier 2007 du juge de l'expropriation du Haut-Rhin, confirmé par arrêt de la cour d'appel de céans ; que seraient en revanche écartées comme non pertinentes, d'une part la cession du 17 août 2008 (Muller-Bastady) postérieure au jugement dont appel, d'autre part les cessions intervenues en zone UEb (Haselaekerl/Evi) et AUf (Graydis et Hop) relatives à des terrains situés dans des secteurs à constructibilité ouverte, sans la spécificité propre aux secteurs AUc et AUg ; qu'en définitive, le prix de l'are des terrains en litige sera fixé à 1.524 €, les prétentions de la société PAB étant rejetées pour le surplus quant au prix de ces terrains (arrêt, pp. 4 et 5) ;
ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE l'Etat avait exposé que la comparaison établie par la société PAB entre les terrains, litigieux et des terrains classés en zones AUc, AUd, AUe ou AUf était injustifiée, les terrains concernés ne relevant que d'une zone AUg assimilable à une zone AU « stricte » ; que la cour d'appel, qui a constaté l'usage effectif pas précisé en quoi cet usage aurait été comparable à celui de parcelles accueillant un centre commercial ou un Casino --- ce qui aurait impliqué qu'elle décrive l'usage permis par le plan local d'urbanisme des terrains classés en zone AUc ou AUf, comme elle l'avait fait pour les terrains classés en zone AUg —, n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QUE la cour d'appel, qui n'a pas non plus précisé par qui, en dehors 'de la juridiction de l'expropriation statuant dans une instance distincte, aurait été validée l'acquisition par la commune de Blotzheim des terrains dits du « Casino », a derechef privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
ALORS, EN TROISIEME LIEU, QUE les servitudes et restrictions administratives ne doivent être prises en considération, dans l'évaluation des biens expropriés ou délaissés, que si elles sont de nature à affecter l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date de référence, et non leur utilisation future ; que s'agissant de terres dont elle avait constaté que l'usage effectif présent était agricole, la cour d'appel, en prenant en compte le classement ''en zone AU et la restriction au droit de construire qui en résultait, s'est néanmoins déterminée au regard de l'usage futur potentiel des biens, et a violé l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
