LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois M 10-18. 657 et R 10-18. 063 ;
Donne acte à Mme X... et à la société Grand Hôtel de Courtoisville du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y... ;
Donne acte à M. Y... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les époux Z... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 24 février 2010) que par acte notarié des 12 et 13 septembre 1985, les époux Z... ont donné à bail à la société des Garages Malouin Griveau des locaux à usage commercial ; que par acte du 31 octobre 1995, rédigé par M. A... avec la participation de M. Y..., notaires, le droit au bail a été cédé à Mme X... avec l'agrément des bailleurs et que par acte du même jour, les mêmes notaires ont reçu le renouvellement du bail au profit de Mme X... à compter du 1er septembre 1994, celle-ci étant autorisée à sous-louer les locaux à la société Grand Hôtel de Courtoisville à usage d'hôtellerie-restauration ; que, par acte du 27 février 2003, les époux Z... ont délivré congé à Mme X... avec offre de renouvellement à compter du 31 août 2003 ; que l'acte de renouvellement, qui devait être reçu par la SCP notariale D... n'a pas été signé ; que, par acte du 7 mai 2004, les bailleurs ont rétracté leur congé en déniant à la locataire le droit au renouvellement, faute d'immatriculation de Mme X... au registre du commerce et des sociétés ; qu'en juillet 2007, Mme X... et la société Grand Hôtel de Courtoisville ont assigné les bailleurs, la SCP D... et M. Y... aux fins d'obtenir à titre principal le renouvellement du bail ou une indemnité d'éviction et subsidiairement la condamnation in solidum des notaires à les indemniser de leur préjudice ;
Sur le premier moyen du pourvoi M 10-18. 657 :
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la déclarer irrecevable à agir contre les bailleurs, alors, selon le moyen, que l'action de Mme X... avait pour objet de voir constater la nullité de la rétractation de l'offre de renouvellement du 7 mai 2004 au motif que cette rétractation se fondait sur l'absence d'immatriculation de Mme X... au registre du commerce et des sociétés alors que les parties avaient en connaissance de cause soumis le bail au statut des baux commerciaux et, dès lors, de voir juger qu'existait un bail renouvelé dans les conditions visées par le congé du 27 février 2003 ; qu'une telle action n'était donc pas soumise au délai de forclusion prévue par l'article L. 145-9 du code de commerce qui ne concerne que la contestation du congé et non celle de l'acte de rétractation du congé, précisément dans le but de voir donner effet à ce dernier ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article L. 145-9 du Code de commerce ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'action de Mme X... tendait à voir reconnaître son droit au renouvellement du bail ou à une indemnité d'éviction et exactement retenu qu'elle était soumise aux dispositions de l'article L. 145-9, alinéa 5, du code de commerce dans sa rédaction alors applicable, et que le point de départ du délai de forclusion ne pouvait être que la rétractation de l'offre de renouvellement soit le 7 mai 2004, la cour d'appel en a déduit à bon droit que l'assignation du 19 juillet 2007, délivrée plus de deux ans après la rétractation, était tardive ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi M 10-18. 657 :
Attendu que Mme X... et la société Grand Hôtel de Courtoisville font grief à l'arrêt d'avoir rejeté leurs demandes formées contre la SCP D..., alors, selon le moyen :
1°/ que le notaire qui rédige un acte comportant, pour les parties intéressées, une incidence quelconque en matière de registre est tenu de procéder aux formalités correspondantes dont le client se trouve alors déchargé ; qu'en statuant ainsi, tout en ayant constaté que l'acte de renouvellement du bail commercial en date du 31 octobre 1995 avait été rédigé par M. A..., et que Mme X... n'était pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés, ce dont il résultait que M. A... n'avait pas procédé aux formalités qui lui incombaient, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, ensemble l'article 27, 2, du décret du 30 mai 1984 relatif au registre du commerce et des sociétés alors applicable ;
2°/ que ce faisant, la cour d'appel a en outre violé l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 27, 2 du décret du 30 mai 1984 relatif au registre du commerce et des sociétés alors applicable, dans les rapports entre le notaire qui a rédigé l'acte de renouvellement et le sous-locataire ;
3°/ que, en tous cas, le notaire qui rédige un acte est tenu d'une obligation de conseil à l'égard des parties audit acte et cette obligation de conseil ne disparaît pas pour cela que lesdites parties sont assistées de conseils ; qu'en estimant que le notaire ayant rédigé l'acte de renouvellement du bail commercial en date du 31 octobre 1995 n'était pas à tout le moins tenu de conseiller à Mme X... de procéder à son immatriculation au registre du commerce et des sociétés, pour cela qu'elle était assistée par son propre notaire, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
4°/ que ce faisant, la cour d'appel a en outre violé l'article 1382 du code civil dans les rapports entre le notaire qui a rédigé l'acte de renouvellement et le sous-locataire ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'acte de renouvellement de bail du 31 octobre 1995 avait été rédigé par M. A..., avec la participation de M. Y..., notaires, et que la SCP D..., n'avait été sollicitée que pour établir un projet de renouvellement à la suite du congé délivré en février 2003, que ce projet n'avait pas été signé en raison du fait que Mme X... n'était pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés, la cour d'appel, abstraction faite de motifs surabondants, a pu en déduire qu'aucune faute n'était imputable à cette société ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le premier moyen du pourvoi R 10-18. 063 :
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de le déclarer responsable du préjudice subi par Mme X..., alors, selon le moyen :
1°/ que ne saurait être causale la faute imputée au notaire qui, selon le cours normal des choses et sans la faute de la victime, n'aurait pas provoqué le dommage ; qu'en affirmant, pour retenir la responsabilité du notaire, que l'absence d'inscription au registre du commerce et des sociétés qui lui était imputée avait permis au bailleur de dénier le droit au statut des baux commerciaux de Mme X..., sans rechercher, comme elle y était invitée, si la perte du droit au bail n'avait pas été causée par le caractère tardif de l'action par laquelle Mme X... avait contesté le congé lui déniant le bénéfice de ce statut au motif justifié que lorsque le bail n'est commercial que par l'effet de la volonté des parties, l'absence d'immatriculation du preneur ne le prive pas son droit au renouvellement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
2°/ qu'en toute hypothèse, le notaire ne peut être tenu pour entièrement responsable d'un dommage également provoqué par la faute de la victime ; qu'en déclarant M. Y... entièrement responsable du dommage subi par Mme X... en raison du refus du renouvellement de son bail commercial que lui avait notifié les époux Z... en raison de son absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, bien qu'il résultât de ses propres constatations que la perte de son droit au bail ait été causée et, à tout le moins, provoquée par le caractère tardif de l'action par laquelle elle avait contesté le congé emportant refus, tandis que Mme X... soutenait de façon justifiée que ce congé n'était pas valable, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu que M. Y..., notaire, qui assistait Mme X..., devait s'assurer de l'efficacité des actes que celle-ci souscrivait, notamment de l'effectivité de son inscription au registre du commerce et des sociétés et que pour le cas où cette inscription n'était pas possible, comme le soutenait Mme X..., il devait lui conseiller un autre montage que celui arrêté, la cour d'appel, caractérisant un lien de causalité directe entre la faute du notaire et le préjudice subi par Mme X..., a par ce seul motif, légalement justifié sa décision ;
Mais sur le second moyen du pourvoi R 10-18. 063 :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que pour déclarer M. Y... responsable du préjudice subi par la société Grand Hôtel de Courtoisville, l'arrêt retient que M. Y... devait prévoir la signature du sous-bail dans les conditions légales ou contractuelles ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que l'acte de renouvellement du bail du 31 octobre 1995 stipulait que les bailleurs autorisaient Mme X... à sous-louer en tout ou en partie les locaux à la société Grand Hôtel de Courtoisville, en précisant que toute sous-location devrait être réalisée par acte authentique auquel le bailleur serait appelé, sans rechercher si M. Y... avait été sollicité en vue de l'établissement du contrat de sous-location à la société Grand Hôtel de Courtoisville, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le troisième moyen du pourvoi M 10-18. 657 qui ne serait pas de nature à permettre l'admission de ce pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit M. Y... responsable du préjudice subi par la société Grand Hôtel de Courtoisville, l'arrêt rendu le 24 février 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;
Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six octobre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits au pourvoi R 10-18. 063 par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de M. Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit Monsieur Gabriel Y... responsable du préjudice subi par Madame X... et d'AVOIR ordonné une expertise avant dire droit sur le préjudice ;
AUX MOTIFS QUE l'action de Madame X... tend à voir reconnaître son droit au renouvellement du bail ou à une indemnité d'éviction ; elle est donc soumise aux dispositions de l'article 145-9 du code de commerce dans sa rédaction alors applicable aux termes desquelles le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander une indemnité d'éviction, doit à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ; que la rétractation de l'offre de nouvellement pour dénégation du statut des baux commerciaux n'est pas soumise au formalisme du congé sans offre de renouvellement ni indemnité d'éviction ; le congé délivré le 27 février 2003 rappelle les termes de l'alinéa 5 de l'article L. 145-9 du code de commerce et est donc régulier ; le point de départ du délai de forclusion ne peut être que la rétractation de l'offre de renouvellement soit le 7 mai 2004 ; l'assignation du 19 juillet 2007 délivrée plus de deux ans après la rétractation est tardive ; la suppression de la sanction de la forclusion par la loi n° 53-960 du 4 août 2008 dite de modernisation de l'économie ne saurait avoir pour effet de faire revivre un délai déjà expiré au moment de son entrée en vigueur ; le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a dit irrecevable l'action de Mme X... en renouvellement du bail ; la société Grand hôtel de Courtoisville demandait en première instance que les notaires soient condamnés à lui payer une somme équivalente à l'indemnité d'éviction à laquelle elle aurait pu prétendre en qualité de sous-locataire ; sa demande à l'encontre des propriétaires en vue de se voir reconnaître le droit direct au renouvellement est cependant recevable par application de l'article 564 du code de procédure civile comme tendant à voir rejeter la demande des bailleurs à fin d'expulsion de Mme X... et de tous occupants de son chef ; aux termes de l'article L. 145-31 du code de commerce en cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte ; l'acte du 31 octobre 1995 autorise Mme X... à sous-louer à la société Grand hôtel de Courtoisville les locaux objet du bail ; il ne dispense cependant pas la preneuse de l'obligation du concours du bailleur puisqu'il précise que toute cession ou sous-location devra être réalisée par acte authentique auquel le bailleur sera appelé et dont une copie exécutoire lui sera remise sans frais pour lui ; faute de respect de cette formalité, la société Grand hôtel de Courtoisville n'est pas recevable à faire valoir son droit direct au renouvellement envers le propriétaire ; qu'il appartient aux époux Z... de demander la liquidation de l'astreinte au juge de l'exécution compétent ; le préjudice de Mme X... tient à l'absence d'inscription au registre du commerce et des sociétés qui a permis au bailleur de lui dénier le droit au statut et celui de la société Grand hôtel de Courtoisville à l'absence de rédaction d'un acte de sous-location dans les formes prévues au bail qui lui interdit de faire valoir son droit direct au renouvellement ; Mme X... était assistée de son notaire conseil tant lors de la négociation que lors de la signature du renouvellement du bail ; la SCP D... n'avait pas à lui donner de conseil particulier ; le bail s'étant renouvelé le 1er septembre 1994 au profit du précédent preneur régulièrement inscrit au registre du commerce et des sociétés, elle n'avait pas à se préoccuper de l'inscription de Madame X..., celle-ci n'important qu'au moment du congé ou de la fin du bail ; que rien ne peut être reproché à la SCP D... ; Me Y... qui assistait Mme X... devait s'assurer de l'efficacité des actes que celle-ci souscrivait, notamment de l'effectivité de son inscription au registre du commerce et des sociétés ; pour le cas où celle-ci n'était pas possible comme le soutient Mme X..., il devait conseiller un autre montage que celui qui a été arrêté ; il devait de même prévoir la signature du sous-bail dans les conditions légales contractuelles ; qu'il a ainsi commis une faute contractuelle envers sa cliente et une faute extracontractuelle envers la société Grand hôtel de Courtoisville ;
1° ALORS QUE ne saurait être causale la faute imputée au notaire qui, selon le cours normal des choses et sans la faute de la victime, n'aurait pas provoqué le dommage ; qu'en affirmant, pour retenir la responsabilité du notaire, que l'absence d'inscription au registre du commerce et des sociétés qui lui était imputée avait permis au bailleur de dénier le droit au statut des baux commerciaux de Madame X..., sans rechercher comme elle y était invitée si la perte du droit au bail n'avait pas été causée par le caractère tardif de l'action par laquelle Madame X... avait contesté le congé lui déniant le bénéfice de ce statut au motif justifié que lorsque le bail n'est commercial que par l'effet de la volonté des parties, l'absence d'immatriculation du preneur ne le prive pas son droit au renouvellement, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
2° ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire ne peut être tenu pour entièrement responsable d'un dommage également provoqué par la faute de la victime ; qu'en déclarant Monsieur Y... entièrement responsable du dommage subi par Madame X... en raison du refus du renouvellement de son bail commercial que lui avait notifié les époux Z... en raison de son absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, bien qu'il résultât de ses propres constatations que la perte de son droit au bail ait été causée et, à tout le moins, provoquée par le caractère tardif de l'action par laquelle elle avait contesté le congé emportant refus, tandis que Madame X... soutenait de façon justifiée que ce congé n'était pas valable, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit Monsieur Y... responsable du préjudice de la société GRAND HOTEL DE COURTOISVILLE et d'AVOIR ordonné une expertise,
AUX MOTIFS QUE l'action de Madame X... tend à voir reconnaître son droit au renouvellement du bail ou à une indemnité d'éviction ; elle est donc soumise aux dispositions de l'article 145-9 du code de commerce dans sa rédaction alors applicable aux termes desquelles le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander une indemnité d'éviction, doit à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ; que la rétractation de l'offre de nouvellement pour dénégation du statut des baux commerciaux n'est pas soumise au formalisme du congé sans offre de renouvellement ni indemnité d'éviction ; le congé délivré le 27 février 2003 rappelle les termes de l'alinéa 5 de l'article L. 145-9 du code de commerce et est donc régulier ; le point de départ du délai de forclusion ne peut être que la rétractation de l'offre de renouvellement soit le 7 mai 2004 ; l'assignation du 19 juillet 2007 délivrée plus de deux ans après la rétractation est tardive ; la suppression de la sanction de la forclusion par la loi n° 53-960 du 4 août 2008 dite de modernisation de l'économie ne saurait avoir pour effet de faire revivre un délai déjà expiré au moment de son entrée en vigueur ; le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a dit irrecevable l'action de Mme X... en renouvellement du bail ; la société Grand hôtel de Courtoisville demandait en première instance que les notaires soient condamnés à lui payer une somme équivalente à l'indemnité d'éviction à laquelle elle aurait pu prétendre en qualité de sous-locataire ; sa demande à l'encontre des propriétaires en vue de se voir reconnaître le droit direct au renouvellement est cependant recevable par application de l'article 564 du code de procédure civile comme tendant à voir rejeter la demande des bailleurs à fin d'expulsion de Mme X... et de tous occupants de son chef ; aux termes de l'article L. 145-31 du code de commerce en cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte ; l'acte du 31 octobre 1995 autorise Mme X... à sous-louer à la société Grand hôtel de Courtoisville les locaux objet du bail ; il ne dispense cependant pas la preneuse de l'obligation du concours du bailleur puisqu'il précise que toute cession ou sous-location devra être réalisée par acte authentique auquel le bailleur sera appelé et dont une copie exécutoire lui sera remise sans frais pour lui ; faute de respect de cette formalité, la société Grand hôtel de Courtoisville n'est pas recevable à faire valoir son droit direct au renouvellement envers le propriétaire ; qu'il appartient aux époux Z... de demander la liquidation de l'astreinte au juge de l'exécution compétent ; le préjudice de Mme X... tient à l'absence d'inscription au registre du commerce et des sociétés qui a permis au bailleur de lui dénier le droit au statut et celui de la société Grand hôtel de Courtoisville à l'absence de rédaction d'un acte de sous-location dans les formes prévues au bail qui lui interdit de faire valoir son droit direct au renouvellement ; Mme X... était assistée de son notaire conseil tant lors de la négociation que lors de la signature du renouvellement du bail ; la SCP D... n'avait pas à lui donner de conseil particulier ; le bail s'étant renouvelé le 1er septembre 1994 au profit du précédent preneur régulièrement inscrit au registre du commerce et des sociétés, elle n'avait pas à se préoccuper de l'inscription de Madame X..., celle-ci n'important qu'au moment du congé ou de la fin du bail ; que rien ne peut être reproché à la SCP D... ; Me Y... qui assistait Mme X... devait s'assurer de l'efficacité des actes que celle-ci souscrivait, notamment de l'effectivité de son inscription au registre du commerce et des sociétés ; pour le cas où celle-ci n'était pas possible comme le soutient Mme X..., il devait conseiller un autre montage que celui qui a été arrêté ; il devait de même prévoir la signature du sous-bail dans les conditions légales contractuelles ; qu'il a ainsi commis une faute contractuelle envers sa cliente et une faute extracontractuelle envers la société Grand hôtel de Courtoisville ;
1° ALORS QUE le juge doit préciser le fondement de sa décision ; qu'en affirmant pour retenir la responsabilité de Monsieur Y... à l'égard de la société GRAND HOTEL DE COURTOISVILLE qu'il « devait de même prévoir la signature du sous-bail dans les conditions légales contractuelles », sans préciser si elle reprochait au notaire de ne pas avoir instrumenté le contrat de sous-location ou si elle lui reprochait à faute de ne pas avoir attiré l'attention des parties au contrat de bail principal sur les conditions de validité du contrat de sous-location, la Cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a violé l'article 12 du Code de procédure civile ;
2° ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire n'est pas tenu à un devoir de conseil circonstancié concernant les actes hypothétiques que les parties pourraient réaliser sans son concours après son intervention ; qu'en affirmant que Monsieur Y... avait commis une faute en ne prévoyant pas la signature du sous bail dans les conditions légales et contractuelles (arrêt p. 7 § 2) cependant qu'elle constatait que l'acte du 31 octobre 1995 prévoyait que « toute sous-location devra it être réalisée par acte authentique auquel le bailleur sera it appelé » (arrêt p. 5 § 3 et § 4), la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et ainsi violé l'article 1382 du Code civil ;
3° ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire n'est pas tenu de s'assurer de l'efficacité des actes réalisés sans son concours ; qu'en affirmant pour engager la responsabilité de Monsieur Y... qu'il était tenu de « prévoir la signature du sous-bail dans les conditions légales et contractuelles » (arrêt p. 7 § 2) sans rechercher, comme elle y était invitée si le notaire avait été sollicité par les parties en vue de l'établissement d'un contrat de sous-location, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
Moyens produits au pourvoi M 10-18. 657 par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour Mme X... et la société Grand Hôtel de Courtoisville et du Casino.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, confirmatif de ce chef, D'AVOIR déclaré un preneur (Madame Marie-Hélène B..., épouse X...), irrecevable à agir contre son bailleur (les époux Marcel Z... et Solange C...) aux fins de voir reconnaitre son droit au renouvellement d'un bail soumis au statut des baux commerciaux, dit que le preneur était sans droit ni titre depuis le 31 août 2003, qu'il devrait quitter les lieux sous astreinte et fixé une indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'action de Madame X... tend à voir reconnaitre son droit au renouvellement du bail ou à une indemnité d'éviction ; qu'elle est donc soumise aux dispositions de l'article 145-9 alinéa 5 du code de commerce dans sa rédaction alors applicable aux termes desquelles le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs Pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ; que la rétractation de l'offre de renouvellement pour dénégation du statut des baux commerciaux n'est pas soumise au formalisme du congé sans offre de renouvellement ni indemnité d'éviction ; que le congé délivré le 27 février 2003 rappelle les termes de l'alinéa 5 de l'article L. 145-9 du code de commerce et est donc régulier ; que le point de départ du délai de forclusion ne peut être que la rétractation de l'offre de renouvellement soit le 7 mai 2004 ; que l'assignation du 19 juillet 2007 délivrée plus de deux ans après la rétractation est tardive ; que la suppression de la sanction de la forclusion par la loi du n° 53-960 du 4 août 2008 dite de modernisation de l'économie ne saurait avoir pour effet de faire revivre un délai déjà expiré au moment de son entrée en vigueur ; que le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a dit irrecevable l'action de Madame X... en renouvellement du bail ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'aux termes de l'alinéa 5 de l'article L 145-9 du Code du commerce, le congé doit indiquer à peine de nullité que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans a compter de la date pour laquelle le congé a été donné ; qu'il en résulte que la forclusion ne concerne que l'absence de contestation des motifs du refus de renouvellement du bail ou l'absence de demande de paiement d'une indemnité d'éviction, de sorte que le congé ne doit comporter aucune offre en ce sens ; que ce n'est pas le cas en l'espèce si l'on considère l'acte extrajudiciaire du 27 février 2003 ; que toutefois, le congé par lequel il a été notifié s'est trouvé modifié dans son caractère du fait du retrait de l'offre de renouvellement pour absence d'immatriculation de la locataire au registre du commerce et des sociétés ; que dès lors que l'acte de rétractation n'est pas soumis au formalisme du congé, il importe peu que celui signifié par huissier le 7 mai 2004 n'ait pas rappelé les dispositions de l'article L. 145-9 alinéa 5 du Code du commerce clairement mentionnées dans le congé du 27 février 2003 auquel il était référence avec cette réserve que « le renouvellement du bail n'a plus lieu d'être » ; qu'il n'existe aucune irrégularité ; que le délai préfixe de deux ans prévu par le texte susvisé a couru à compter de la date pour lequel il a été donné, soit le 31 août 2003 ; que c'est après son expiration que le tribunal a été saisi aux fins de contestation du refus de renouvellement du bail ; que par suite, la forclusion est acquise et l'action irrecevable ;
ALORS QUE l'action de Madame X... avait pour objet de voir constater la nullité de la rétractation de l'offre de renouvellement du 7 mai 2004 au motif que cette rétractation se fondait sur l'absence d'immatriculation de Madame X... au registre du commerce et des sociétés alors que les parties avaient en connaissance de cause soumis le bail au statut des baux commerciaux et, dès lors, de voir juger qu'existait un bail renouvelé dans les conditions visées par le congé du 27 février 2003 ; qu'une telle action n'était donc pas soumise au délai de forclusion prévue par l'article L. 145-9 du Code de commerce qui ne concerne que la contestation du congé et non celle de l'acte de rétractation du congé, précisément dans le but de voir donner effet à ce dernier ; qu'en statuant ainsi, la Cour a violé l'article L. 145-9 du Code de commerce.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté un preneur (Madame Marie-Hélène B..., épouse X...), et un sous-locataire (la société GRAND HOTEL DE COURTOISVILLE) de leur demande indemnitaire à l'encontre du notaire rédacteur du bail (la SCP D...) ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le préjudice de Madame X... tient à l'absence d'inscription au registre du commerce et des sociétés qui a permis aux bailleurs de lui dénier le droit au statut et celui de la société GRAND HOTEL DE COURTOISVILLE à l'absence de rédaction d'un acte de sous-location dans les formes prévues au bail qui lui interdit à de faire valoir son droit direct au renouvellement ; que Madame X... était assistée de son notaire conseil tant lors de la négociation que lors de la signature du renouvellement du bail ; que dès lors, la SCP D... n'avait pas à lui donner de conseil particulier ; que, le bail s'étant renouvelé le 1er septembre 1994 au profit du précédent preneur régulièrement inscrit au registre du commerce et des sociétés, elle n'avait pas à se préoccuper de l'inscription de Madame X..., celle-ci n'important qu'au moment du congé ou de la fin du bail ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE les droits de la locataire se sont éteints par l'effet de la forclusion qui est de son fait ; que les notaires ne peuvent donc qu'être mis hors de cause ;
1°) ALORS QUE le notaire qui rédige un acte comportant, pour les parties intéressées, une incidence quelconque en matière de registre est tenu de procéder aux formalités correspondantes dont le client se trouve alors déchargé ; qu'en statuant ainsi, tout en ayant constaté que l'acte de renouvellement du bail commercial en date du 31 octobre 1995 avait été rédigé par Maître A..., et que Madame X... n'était pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés, ce dont il résultait que Maître A... n'avait pas procédé aux formalités qui lui incombaient, la Cour a violé l'article 1147 du Code civil, ensemble l'article 27, 2, du décret du 30 mai 1984 relatif au registre du commerce et des sociétés alors applicable ;
2°) ALORS QUE ce faisant, la Cour a en outre violé l'article 1382 du Code civil, ensemble l'article 27, 2 du décret du 30 mai 1984 relatif au registre du commerce et des sociétés alors applicable, dans les rapports entre le notaire qui a rédigé l'acte de renouvellement et le sous-locataire ;
3°) ALORS, en tous cas, QUE le notaire qui rédige un acte est tenu d'une obligation de conseil à l'égard des parties audit acte et cette obligation de conseil ne disparaît pas pour cela que lesdites parties sont assistées de conseils ; qu'en estimant que le notaire ayant rédigé l'acte de renouvellement du bail commercial en date du 31 octobre 1995 n'était pas à tout le moins tenu de conseiller à Madame X... de procéder à son immatriculation au registre du commerce et des sociétés, pour cela qu'elle était assistée par son propre notaire, la Cour a violé l'article 1147 du Code civil ;
4°) ALORS QUE ce faisant, la Cour a en outre violé l'article 1382 du Code civil dans les rapports entre le notaire qui a rédigé l'acte de renouvellement et le sous-locataire.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué DE NE PAS AVOIR ACCUEILLI un sous-locataire (la société GRAND HOTEL DE COURTOISVILLE) en sa demande de renouvellement de son bail dirigée directement contre le bailleur (les époux Z...) ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'acte du 31 octobre 1995 autorise Madame X... à sous-louer à la société GRAND HOTEL DE COURTOISVILLE les locaux objet du bail ; qu'il ne dispense cependant pas la preneuse de l'obligation du concours du bailleur puisqu'il précise que toute cession ou sous-location devra être réalisée par acte authentique auquel le bailleur sera appelé et dont une copie exécutoire lui sera remise sans frais pour lui ; que faute de respect de cette formalité, la société GRAND HOTEL DE COURTOISVILLE n'est pas recevable à faire valoir son droit direct au renouvellement envers le propriétaire ;
ALORS QUE la sous location est opposable au propriétaire s'il l'a agréée tacitement ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était invitée, si le propriétaire n'avait pas agréé tacitement le sous-locataire en l'espèce, la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-32 du Code de commerce.
