LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte aux époux X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le syndicat mixte de gestion du canal d'Orléans ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 17 mai 2010), que, par acte du 13 juillet 2004, les époux X... ont acquis un ensemble immobilier voisin d'un fonds ZT 17 appartenant à l'Etat français ;
Sur le premier moyen :
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes tendant à voir condamner l'Etat à supprimer ou enlever la fosse septique et ses raccordements ainsi que les canalisations d'eau, de téléphone et d'électricité dépendant de son fonds ZT 17 et se trouvant sur le leur, l'ouverture en rez-de-chaussée avec volets à deux battants et celle du 1er étage existant sur le Sud-Est du bâtiment édifié sur ce fonds ainsi que les débords de sa construction sur leur propriété, alors, selon le moyen :
1°/ qu'une servitude ne peut conférer le droit d'empiéter sur la propriété d'autrui ; qu'en rejetant la demande des époux X..., tendant à la suppression et à l'enlèvement des aménagements de l'immeuble voisin qui empiètent sur leur fonds, au motif que ces empiétements ont été reconnus par le vendeur comme étant des servitudes et qu'elles leur sont opposables, la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil, ensemble l'article 637 de ce code ;
2°/ qu'en toute hypothèse, le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis des conventions qui lui sont soumises ; que l'acte du 13 juillet 2004, portant vente à M. et Mme X... de la parcelle ZT N 18 comporte en page 6 et 7 une clause intitulée "servitudes" dans laquelle il est stipulé qu' "Il (l'acquéreur) profitera des servitudes actives et supportera celles passives conventionnelles ou légales, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, pouvant grever l'immeuble vendu, le tout à ses risques et périls, sans recours contre le vendeur et sans que la présente clause puisse donner à qui que ce soit plus de droits qu'il n'en aurait en vertu des titres réguliers non prescrits ou de la loi. Observation étant faite que : actuellement il n'existe pas de réseau d'assainissement public desservant la propriété vendue. La maison est reliée à une fosse septique prolongée par un tuyau dans le terrain vendu. Il résulte des documents annexés, à un permis de construire délivré par M. le préfet du Loiret le 27 avril 1978 sous le n° 45/78/29121 au profit de l'Office national des forêts qu'un wc existe dans le bâtiment jouxtant la propriété vendue et édifié sur la parcelle cadastrée section ZT n° 17, ce wc relié à une fosse septique située sous le préau vendu. Le vendeur ignore si l'épandage existe et sa consistance. La canalisation d'eau potable de la propriété cadastrée section ZT n° 17 passe par endroits sur la propriété vendue et par endroits sur la parcelle ZT n° 17. Concernant le bâtiment édifié sur la parcelle cadastrée section ZT n° 17, jouxtant la propriété vendue : le toit déborde et surplombe le préau et le terrain vendu ; les gouttières de ce bâtiment surplombent le préau et le terrain vendu ; la fenêtre du bâtiment, en pignon, débat et surplombe sur l'immeuble vendu ; la fenêtre du même bâtiment à l'étage, en pignon, surplombe l'immeuble vendu. Déclaration du vendeur : le vendeur déclare qu'il n'a créé, ni laissé créer aucune servitude sur l'immeuble vendu, et qu'à sa connaissance il n'en existe pas d'autres que celles pouvant résulter de la situation des lieux, de la loi ou de l'urbanisme" ; qu'il résulte de ces termes clairs et précis que cette clause ne peut donner à qui que ce soit plus de droits qu'il n'en aurait en vertu de titres réguliers, que le vendeur n'a créé ni laissé créer aucune servitude sur l'immeuble vendu, de sorte que cette clause n'est créatrice d'aucun droit pour quiconque, et que ce n'est expressément qu'à titre d' "observation" qu'ont été mentionnés, outre le fait que l'immeuble vendu n'est pas desservi par un réseau d'assainissement public et est relié à une fosse septique, l'existence d'une fosse septique et de canalisations desservant la propriété voisine, ainsi que l'existence de débords, débats et surplombs de celle-ci sur la propriété vendue ; qu'en retenant que la description d'empiétements dans le titre de propriété des époux X... ne constituent pas des "observations" mais que, figurant dans un paragraphe intitulé "servitudes", leur vendeur a clairement indiqué constituer de telles servitudes au profit du fonds voisin et les rendre opposable à l'acquéreur, la cour d'appel a méconnu les termes clairs et précis de cette clause et a violé l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que l'acte du 13 juillet 2004 mentionnait au chapitre des servitudes l'existence de la fosse septique, de la canalisation d'eau potable, des débords du toit, des gouttières et des fenêtres ouvrant sur le fonds créées au rez-de-chaussée et à l'étage, la cour d'appel, qui a retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes de l'acte des époux X... rendait nécessaire, que le vendeur avait indiqué constituer de telles servitudes au profit du fonds voisin et les rendre opposables à l'acquéreur, a rejeté à bon droit les demandes de suppression des aménagements du fonds dominant situés sur le fonds servant ou en surplomb de ce fonds ainsi que la demande de suppression de l'ouverture avec volets à deux battants située en rez-de-chaussée et de celle située au premier étage sur le pignon Sud-Est du bâtiment ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté qu'il n'était pas allégué que le projecteur dépassait sur la propriété des époux X..., la cour d'appel a rejeté à bon droit la demande tendant à sa suppression ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais, sur le deuxième moyen :
Vu l'article 1315 du code civil ;
Attendu que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; que celui qui se prétend libéré doit justifier le fait qui a produit l'extinction de l'obligation ;
Attendu que, pour rejeter la demande des époux X... tendant à la suppression des fenêtres ouvrantes dépendant du bâtiment se trouvant sur le fonds voisin et donnant sur le préau dépendant de leur propriété, l'arrêt, qui relève que l'immeuble de l'Etat français et le fonds vendu aux époux X... étaient, avant le 21 mars 1968, propriété de l'Etat français, retient que les époux X... ne démontrent pas que les ouvertures ont été, comme ils l'affirment, percées en 1978, qu'il ne soutiennent pas que des travaux ont été réalisés sur le bâtiment appartenant à l'Etat français entre 1968 et 1978 et que la création de ces trois ouvertures avant la division du fonds constitue une servitude par destination du père de famille qui doit être supportée par les époux X... ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartenait à l'Etat français d'apporter la preuve de l'existence des ouvertures lors de la division du fonds, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et, sur le troisième moyen :
Vu les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour débouter les époux X... de leur demande de paiement de dommages-intérêts, l'arrêt retient qu'ils ne font état d'aucun préjudice ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, dans leurs conclusions d'appel, ils invoquaient un préjudice résultant de l'effondrement de la fosse septique dépendant du fonds voisin se trouvant sur leur propriété les empêchant d'utiliser leur préau pour stationner leurs véhicules et polluant leur sol, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute les époux X... de leurs demandes de suppression des trois fenêtres dépendant du bâtiment donnant sur leur préau et de paiement de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 17 mai 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans, autrement composée ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour les époux X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté M. et Mme X... de leurs demandes tendant à voir condamner l'Etat Français à supprimer ou enlever la fosse septique et ses raccordements ainsi que les canalisations d'eau, de téléphone et d'électricité dépendant du fonds ZT n° 17 et se trouvant sur le fonds n° 18, l'ouverture en rez-de-chaussée avec volets à deux battants et celle au 1er étage sur le pignon Sud-Est du bâtiment sis ZT n° 17, ainsi que les débords de charpentes, finitions, toiture, gouttières, descentes de gouttières et projecteur de la construction ZT n° 17 côté Sud-Est et Sud-Ouest, sur la propriété ZT n° 18, et de les avoir déboutés de leur demande de réparation de leur préjudice ;
Aux motifs propres que l'acte d'acquisition des époux X... en date du 13 juillet 2004 comporte en page 7, dans le paragraphe intitulé « servitudes » les mentions suivantes : « Il résulte des documents annexés, à un permis de construire délivré par Monsieur le Préfet du Loiret le 27 avril 1978 sous le numéro 45/78/29121 au profit de l'Office National des Forêts qu'un wc existe dans le bâtiment jouxtant la propriété vendue et édifié sur la parcelle cadastrée section ZT n° 17, ce wc relié à une fosse septique située sous le préau vendu. La canalisation d'eau potable de la propriété cadastrée section ZT n° 17 passe par endroits sur la propriété vendue et par endroits sur la parcelle ZT n° 17. Concernant le bâtiment édifié sur la parcelle cadastrée section ZT n° 17, jouxtant la propriété vendue : le toit déborde et surplombe le préau et le terrain vendu, les gouttières de ce bâtiment surplombent le préau et le terrain vendu, la fenêtre du bâtiment, en pignon, débat et surplombe sur l'immeuble vendu, la fenêtre du même bâtiment à l'étage, en pignon, surplombe l'immeuble vendu » ; qu'aux termes des articles 690 et 691 du Code civil, les servitudes peuvent s'acquérir par titre émanant du fonds servant ; que M. et Mme X... ne peuvent sérieusement soutenir que la description d'empiétements dans leur titre de propriété ne constitue que des « observations » alors qu'en les faisant expressément figurer dans un paragraphe intitulé « Servitudes », leur vendeur a clairement indiqué constituer de telles servitudes au profit du fonds voisin et les rendre opposables à l'acquéreur ; que la formule habituelle que le vendeur n'a lui-même pas laissé se constituer de servitudes au profit d'un fonds étranger à la vente, qui suit l'énumération des empiétements reconnus par ce même vendeur comme étant des servitudes, ne vaut à l'évidence que pour les servitudes non précédemment rappelées ; … que les fenêtres ouvrant sur le fonds Cornet ainsi créées au rez-de-chaussée et à l'étage sont mentionnées dans leur titre de propriété comme étant des ouvertures qui surplombent leur fonds, le vendeur ayant ainsi reconnu tant l'existence d'une servitude de vue que celle résultant d'un débord ;
Et aux motifs adoptés des premiers juges que l'acte de vente du 13/07/04 mentionne en page 7 au chapitre « servitudes » l'existence de la fosse septique, de la canalisation d'eau potable, des débords du toit, des gouttières, des fenêtres en pignon ; que ces références incluses dans l'acte émanant du propriétaire du fonds servant, l'ONF, apparaissent de nature à valoir titre au sens des articles 690 et 691 du Code civil, et à être opposables aux époux X..., dans la mesure où ils étaient parties à cet acte ;
ALORS D'UNE PART QU'une servitude ne peut conférer le droit d'empiéter sur la propriété d'autrui ; qu'en rejetant la demande des époux X..., tendant à la suppression et à l'enlèvement des aménagements de l'immeuble voisin qui empiètent sur leur fonds, au motif que ces empiétements ont été reconnus par le vendeur comme étant des servitudes et qu'elles leur sont opposables, la cour d'appel a violé l'article 544 du Code civil, ensemble l'article 637 de ce Code ;
ALORS D'AUTRE PART et en toute hypothèse QUE le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis des conventions qui lui sont soumises ; que l'acte du 13 juillet 2004, portant vente à M. et Mme X... de la parcelle ZT N° 18 comporte en page 6 et 7 une clause intitulée « servitudes » dans laquelle il est stipulé qu'« Il (l'acquéreur) profitera des servitudes actives et supportera celles passives conventionnelles ou légales, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, pouvant grever l'immeuble vendu, le tout à ses risques et périls, sans recours contre le vendeur et sans que la présente clause puisse donner à qui que ce soit plus de droits qu'il n'en aurait en vertu des titres réguliers non prescrits ou de la loi. Observation étant faite que : actuellement il n'existe pas de réseau d'assainissement public desservant la propriété vendue. La maison est reliée à une fosse septique prolongée par un tuyau dans le terrain vendu. Il résulte des documents annexés, à un permis de construire délivré par Monsieur le Préfet du Loiret le 27 avril 1978 sous le numéro 45/78/29121 au profit de l'Office National des Forêts qu'un wc existe dans le bâtiment jouxtant la propriété vendue et édifié sur la parcelle cadastrée section ZT n° 17, ce wc relié à une fosse septique située sous le préau vendu. Le vendeur ignore si l'épandage existe et sa consistance. La canalisation d'eau potable de la propriété cadastrée section ZT n° 17 passe par endroits sur la propriété vendue et par endroits sur la parcelle ZT n° 17.Concernant le bâtiment édifié sur la parcelle cadastrée section ZT n° 17, jouxtant la propriété vendue : le toit déborde et surplombe le préau et le terrain vendu ; les gouttières de ce bâtiment surplombent le préau et le terrain vendu ; la fenêtre du bâtiment, en pignon, débat et surplombe sur l'immeuble vendu ; la fenêtre du même bâtiment à l'étage, en pignon, surplombe l'immeuble vendu. Déclaration du vendeur : le vendeur déclare qu'il n'a créé, ni laissé créer aucune servitude sur l'immeuble vendu, et qu'à sa connaissance il n'en existe pas d'autres que celles pouvant résulter de la situation des lieux, de la loi ou de l'urbanisme » ; qu'il résulte de ces termes clairs et précis que cette clause ne peut donner à qui que ce soit plus de droits qu'il n'en aurait en vertu de titres réguliers, que le vendeur n'a créé ni laissé créer aucune servitude sur l'immeuble vendu, de sorte que cette clause n'est créatrice d'aucun droit pour quiconque, et que ce n'est expressément qu'à titre d' « observation » qu'ont été mentionnés, outre le fait que l'immeuble vendu n'est pas desservi par un réseau d'assainissement public et est reliée à une fosse septique, l'existence d'une fosse septique et de canalisations desservant la propriété voisine, ainsi que l'existence de débords, débats et surplombs de celle-ci sur la propriété vendue ; qu'en retenant que la description d'empiétements dans le titre de propriété des époux X... ne constituent pas des « observations » mais que, figurant dans un paragraphe intitulé « servitudes », leur vendeur a clairement indiqué constituer de telles servitudes au profit du fonds voisin et les rendre opposable à l'acquéreur, la cour d'appel a méconnu les termes clairs et précis de cette clause et a violé l'article 1134 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande de M. et Mme X... tendant à la suppression des trois petites fenêtres ouvrantes dépendant du bâtiment se trouvant sur le fonds ZT n° 17 et donnant directement sur le préau dépendant de la propriété ZT n° 18 ;
Aux motifs propres que si les trois petites fenêtres sous l'appentis ne sont pas mentionnées dans les servitudes conventionnelles, les époux X... ne produisent aucune pièce démontrant que ces ouvertures ont été, comme ils l'affirment, percées en 1978, et ne soutiennent pas que des travaux ont été réalisés sur le bâtiment appartenant à l'intimé entre 1968 et 1978 ; que tant cet immeuble que le fonds aujourd'hui vendu à M. et Mme X... étaient, avant le 21 mars 1968, propriétés de l'Etat, et que la création de ces trois ouvertures avant la division du fonds constitue bien une servitude de père de famille qui doit être supportée par les époux X... ;
Et aux motifs adoptés des premiers juges que les époux X... n'apportent pas la preuve qu'elles ne préexistaient pas aux travaux d'aménagement en bureaux objet du permis de construire accordé à l'ONF le 27 avril 1978 ;
ALORS QUE la preuve de l'existence, contestée, d'une servitude incombe au propriétaire du fonds dominant ; qu'en retenant l'existence d'une servitude de père de famille au titre des trois ouvertures donnant dans l'appentis appartenant aux époux X..., faute pour ces derniers de rapporter la preuve qu'elles ne préexistaient pas aux travaux d'aménagement réalisés sur le bâtiment en 1978, quand c'était à l'Etat français, propriétaire du fonds prétendument dominant de rapporter la preuve qu'il avait pratiqué ces ouvertures avant de diviser son fonds, la cour d'appel a renversé la charge de la preuve de la servitude litigieuse et a violé l'article 1315 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme X... de leur demande tendant au paiement de dommages-intérêts ;
Aux motifs que les époux X... ne faisant état d'aucun préjudice, seront également déboutés de leur demande tendant au paiement de dommages-intérêts ;
ALORS QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige, tels qu'ils résultent des conclusions respectives des parties ; que dans leurs conclusions d'appel (p. 8 et s.), M. et Mme X... ont invoqué le préjudice qu'ils subissent du fait des empiétements du bâtiment voisin sur leur fonds, mais également celui qui est résulté de l'effondrement de la fosse septique située dans le sol de leur préau et qui dessert le wc situé dans ce bâtiment voisin, de sorte qu'ils ne peuvent plus utiliser leur préau pour stationner leurs véhicules et que son sol est pollué par les effluents du wc voisin ; qu'en les déboutant de leur demande de dommages-intérêts, au motif qu'ils ne font état d'aucun préjudice, la cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel des époux X... et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile.
