LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que l'estimation de l'expert judiciaire correspondant à une valeur locative comprenant les loyers périodiques et des loyers avec décapitalisation du pas-de-porte sur neuf ans, était seule susceptible d'approcher une valeur du marché en incluant cependant dans les prix pratiqués dans le voisinage le coût locatif d'un nouvel exploitant à la date de référence, la cour d'appel a souverainement fixé la valeur locative en adoptant le mode de calcul qui lui est apparu le meilleur ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société MM2 aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société MM2 à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société MM2 ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze octobre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils pour la société MM2
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé le montant annuel du loyer du bail renouvelé à compter du 29 novembre 2002, pour les locaux sis 18 rue d'Antibes à Cannes, à la somme de 175. 508 €, hors taxes et hors charges ;
AUX MOTIFS QUE pour fixer la valeur locative, il y a lieu de se référer à des prix pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents, eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles 23-1 à 23-4 du décret du 30 septembre 1953 ; que dans le choix des éléments de comparaison, il y a lieu de prendre en considération des loyers initiaux de marché et renouvelés amiablement ainsi que des loyers judiciairement fixés ;
que par ailleurs, il est utile de tenir compte, y compris pour procéder au renouvellement d'un loyer, consenti initialement sans pas de porte, de l'intégration aux loyers périodiques sans pas de porte, par l'opération dite de décapitalisation sur 9 ans, des droits d'entrée versés aux bailleur et des droits de cession versés au cédant du droit au bail, le montant d'un loyer pouvant varier considérablement, selon notamment que la location a été conclue ou non avec un pas de porte, et ce dans la mesure où, ces loyers avec capitalisation sont des références pertinentes, eu égard aux éléments mentionnés aux articles 23-1 et 23-4 du décret de 1953 ; qu'en l'espèce, l'expert judiciaire s'est attaché à fournir deux estimations, l'une correspondant à un loyer périodique simple, l'autre à une valeur locative comprenant des loyers périodiques et des loyers avec décapitalisation du pas de porte sur 9 ans ; que le choix de la cour se portera sur cette deuxième estimation, seule susceptible d'approcher une valeur de marché, en incluant cependant dans les prix pratiqués dans le voisinage, le coût locatif d'un nouvel exploitant à la date de référence ; que c'est, à juste titre, que l'expert amiable A... affirmait dans son rapport du 7 septembre 2006, que « refuser la décapitalisation revient à dénier au bailleur le bénéfice de l'évolution économique du secteur, alors même que par l'emplacement, il fournit l'essentiel du chiffre d'affaires du preneur et partant le droit au bail qu'il est susceptible de demander au cessionnaire » ; que l'expert judiciaire n'était pas éloigné de cette opinion dans sa réponse aux dires de Me Y... du 16 février 2005, en page 47 du rapport ; qu'enfin, tenir compte de la décapitalisation permet encore une fois de rapprocher la valeur locative de celle du marché, pour des locaux équivalents, sachant qu'à la date de référence du 29 septembre 2002, comme Sylvie Z... l'a souligné, les nouvelles locations se négociaient à des prix, sans cesse croissants, dans la rue d'Antibes, artère à forte commercialité ;
1/ ALORS QUE le montant des loyers des baux à renouveler doit correspondre à la valeur locative ; qu'à défaut d'accord, celle-ci est déterminée notamment d'après les obligations respectives des parties et les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que du point de vue des obligations des parties, il est tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé ; que du point de vue des prix couramment pratiqués dans le voisinage, les références sont corrigées à raison des différences pouvant exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation ; qu'aucune de ces dispositions ne prévoit la prise en compte, dans le calcul de la valeur locative, de la décapitalisation du prix de cession du droit au bail versé à l'origine par le nouveau locataire au locataire précédent ; qu'en décidant qu'il devait être tenu compte, dans le choix des éléments de comparaison servant à fixer la valeur locative, de l'intégration aux loyers périodiques sans pas de porte, des droits de cession versés au cédant du droit au bail, par l'opération de décapitalisation sur 9 ans, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33, R. 145-7 et R. 145-8 du code de commerce ;
2/ ALORS QUE, en toute hypothèse, le louage d'ouvrage est un contrat par lequel l'une des parties s'engage à faire quelque chose pour l'autre, moyennant un prix convenu entre elles ; que le loyer, et par conséquent les prix pratiqués permettant la détermination du loyer de renouvellement est nécessairement le prix convenu entre le bailleur et le preneur, excluant la prise en compte de la décapitalisation du prix de cession du droit au bail versé à l'origine par le nouveau locataire au locataire précédent ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 1710 du Code civil.
