LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que la parcelle revendiquée par M. X... n'avait fait l'objet d'aucune inscription ou dépôt à la conservation des hypothèques et que celui-ci ne rapportait la preuve d'aucune réquisition en ce sens, le tribunal supérieur d'appel, qui a retenu que l'acte de vente à M. et Mme X... du 17 novembre 2002 ne constituait pas un titre de propriété définitif et inattaquable, seul faisant foi le titre foncier, en a déduit à bon droit que l'action de M. X... était irrecevable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, d'une part, que M. X... ne pouvait, en sa qualité d'agent immobilier, ignorer la vanité des actions engagées et avait persisté dans l'erreur en interjetant appel d'une décision clairement motivée et qui était loin de lui être défavorable, d'autre part, que les multiples plaintes et revendications tracassières auxquelles la SCI Jack-Immo avait dû faire face étaient à l'origine du désistement de deux de ses acquéreurs potentiels et que le budget du projet initial qu'elle avait repris avait considérablement augmenté, le tribunal supérieur d'appel, qui a pu en déduire que M. X... avait commis une faute à l'origine du préjudice subi par la SCI Jack-Immo et a alloué à celle-ci une somme dont il a souverainement évalué le montant, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société Jack-Immo la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze octobre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur et Madame X... de leur demande tendant à voir condamner la SCI JACK-IMMO à retirer sous astreinte du paiement d'une somme de 50 € par jour de retard la chaîne installée à l'entrée de leur propriété et, infirmant le jugement entrepris, d'AVOIR déclaré irrecevable la demande de constatation de la qualité de propriétaire des consorts X... d'une parcelle de 1658 m² à la pointe d'IRONI, commune de DEMBENI.
AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « Monsieur X..., seul appelant, soulève devant la cour le moyen tiré de la prescription acquisitive abrégée pour faire échec aux effets du titre foncier dont se prévaut la société JACK-IMMO ; que la SCI objecte qu'il s'agit d'une demande nouvelle des époux X... et, qu'en outre, le fondement juridique avancé est également irrecevable, l'article 2265 du code civil n'étant pas applicable lors de la prétendue acquisition faite par ces derniers ; qu'il y a lieu de relever que l'article 2489 du Code civil article 2284 ancien, issu de l'ordonnance n°2002-1476 du 19 décembre 2002, a réglé les conditions d'application de ce code sur le territoire de Mayotte, dont l'entrée en vigueur a été fixée le 1er juin 2004 ; qu'à la date du sous seing privé litigieux dont les époux X... se targuent au soutien de l'usucapion qu'ils revendiquent, l'article 2265 invoqué n'était pas encore entré en application dans la Collectivité Départementale de Mayotte ; que faute d'effectivité du droit prétendu au moment de sa revendication, Monsieur X... ne peut prétendre à la reconnaissance d'un droit positif en sa faveur ; d'où il suit que le moyen n'est pas fondé et que sa demande est irrecevable ; que concernant la pertinence du rejet de la demande de Monsieur X..., ce dernier n'oppose aucun moyen sérieux de nature à faire échec à la motivation du premier juge dont il convient pour l'essentiel d'adopter les motifs pertinents étant relevé que l'article 118 du décret du 04 février 1911 modifié édicte que seul fait foi le titre foncier ; qu'à cet égard la SCI JACKIMMO produit le dernier duplicata du titre foncier de la propriété pointe d'Ironi n°2107-DO, lequel est définitif et inattaquable ; que cependant aux termes de l'alinéa dernier de l'article susvisé, toute action tendant à la revendication d'un droit réel non révélé en cours de procédure, est irrecevable ; qu'il convient donc d'émender le jugement attaqué en substituant au déboutement de Monsieur X... l'irrecevabilité de sa demande » ;
ALORS d'une part QUE les consorts X..., qui reconnaissaient pleinement et expressément que la SCI JACK-IMMO avait acquis des époux Y... une parcelle de terre de 82 ares et de 92 centiares (conclusions, p.3§2) sise POINTE D'IRONI, rappelaient qu'ainsi que les titres fonciers en attestaient, la superficie initiale de la propriété de la POINTE D'IRONI était de 99 ares et 50 centiares, et que c'était sur la parcelle de terre non acquise par la SCI JACKIMMO, et non attribuée à cette dernière par les titres fonciers, qu'ils avaient acquis le terrain litigieux des mêmes consorts Y... par acte sous seing privé du 17 novembre 2002 authentifié par la commune de MAMOUDZOU MAYOTTE le 20 novembre suivant ; qu'en jugeant que le titre foncier produit par la SCI JACK-IMMO rendrait irrecevable la demande de Monsieur X... sur la partie de la POINTE D'IRONI non attribuée par ledit titre à la SCI JACKIMMO, la Cour d'appel a statué par un motif inopérant, violant par fausse application l'article 118 du décret du 4 février 1911 ;
ALORS d'autre part QUE les consorts X... ont assigné la SCI JACK-IMMO en se prévalant dès l'origine de leur droit de propriété sur le terrain litigieux ; qu'en jugeant leur action irrecevable au motif que « toute action tendant à la revendication d'un droit réel non révélé en cours de procédure est irrecevable » (arrêt, p.7§1), la Cour d'appel a violé l'article 118 du décret du 4 février 1911.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur Joseph X... à payer à la SCI JACK-IMMO la somme de 90.000 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice né de l'abus de droit d'ester en justice ;
AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « la SCI JACK-IMMO fait grief au Tribunal d'avoir rejeté la demande indemnitaire présentée sur le fondement de l'abus de droit, au seul motif qu'elle n'aurait pas apporté la preuve que le projet touristique immobilier aurait échoué en raison de la procédure engagée par le demandeur ; mais qu'il résulte des éléments de la cause que la société appelante avait finalisé un projet immobilier touristique hôtelier, pointe d'IRONI BE, qui n'a pu voir le jour en raison des actions de toutes natures engagées par Monsieur X... pour se voir reconnaître des droits dont il ne pouvait pas ignorer la vanité à raison de sa profession d'agent immobilier ; qu'une telle demande était forcément vouée à l'échec dans la mesure où sa recevabilité était clairement exclue par les textes applicables ; que cette persistance dans l'erreur est constitutive, en l'espèce, de la mauvaise foi du demandeur dont l'aveuglement l'a conduit, en outre, à interjeter appel d'une décision clairement motivée et qui était loin de lui être défavorable ; que cet acharnement processif signe une action entreprise avec témérité et dont la légèreté blâmable constitue de sa part un abus de droit dont il doit réparation à la SCI JACK-IMMO ; qu'en effet un tel abus, constitutif d'une conduite fautive à l'encontre de cette dernière, est à l'origine, avec le retard accumulé dans l'avancement de son projet, du désistement des deux acquéreurs potentiels qu'en désespoir de cause elle avait trouvés (pièce 23) ; que ce désistement procède directement des multiples plaintes et revendications tracassières auxquelles la SCI JACK-IMMO a dû faire face pour se défendre ; qu'ayant finalement décidé de vendre, puis, dans l'impossibilité d'y procéder, repris la poursuite du projet initial, celui-ci a vu son budget d'origine augmenter considérablement sous l'effet conjugué de la majoration de l'indice du BTP et des nouvelles contraintes environnementales apparues depuis l'origine ; qu'en l'état des éléments suffisants d'appréciation dont elle dispose (dossier de demande de financement, pièce 28 ; des différents devis, pièce 30 ; du dossier d'étude d'impact et de demande de permis de construire, pièces 31 et 34 ; de consultation des entreprises et de rendus des offres, pièce 35 ; ensemble cinq factures dont une acquittée pour un montant de 13.350 € du 18 décembre 2001, pièce 29 ; l'estimation du surcoût des travaux arrêtée au 20 avril 2005 par le cabinet d'architecture JV03 SARL) la Cour fixe à 90.000 € le préjudice total subi par la SCI JACK-IMMO ; qu'il convient donc de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire reconventionnelle de cette dernière société et qu'il échet de condamner Monsieur X... à lui payer, pour l'ensemble de son préjudice, la somme globale de 90.000 euros à titre de dommages-intérêts » ;
ALORS d'une part QUE pour condamner Monsieur X... pour procédure abusive, la Cour d'appel a jugé que celui-ci avait initié des procédures destinées à faire consacrer ses droits sur le terrain litigieux, dont il aurait pu se convaincre lui-même, en sa qualité d'agent immobilier, qu'elles étaient vouées à l'échec ; qu'en statuant ainsi, sans caractériser la faute de Monsieur X... dont il n'a jamais été contesté qu'il a acquis des consorts Y... la parcelle revendiquée pour le prix, réglé par lui, de 7.622,45 €, par acte sous seing privé du 17 novembre 2002 authentifié par la Commune de MAMOUDZOU-MAYOTTE le 20 novembre suivant, la Cour d'appel a violé l'article 32-1 du Code de procédure civile, ensemble l'article 1382 du Code civil ;
ALORS d'autre part QU'en jugeant que l'action exercée par Monsieur X... aurait causé un préjudice à la société JACK-IMMO en retardant l'accomplissement de son projet immobilier sur son terrain sis POINTE D'IRONI, sans tenir compte du fait qu'à aucun moment Monsieur X... n'avait émis la moindre contestation sur les droits de la société JACK-IMMO sur les 82 ares et 92 centiares dont elle était propriétaire ni du fait que c'était la société JACKIMMO qui avait empêché les consorts X... d'accéder à leur terrain et non l'inverse, et donc sans expliquer comment le comportement de Monsieur X... aurait effectivement pu affecter le projet de la société JACKIMMO, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil, ensemble l'article 32-1 du Code de procédure civile.
