LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que la cour d'appel, qui, pour l'évaluation du préjudice de jouissance dont la société Hôtel Volnay demandait réparation, a pris en compte, parmi d'autres éléments d'appréciation, la démarche réalisée par cette dernière auprès du maire de la commune pour s'opposer aux travaux de réhabilitation des immeubles voisins dont l'état de délabrement était à l'origine du préjudice, n'a pas retenu que cette démarche était la cause exclusive de ce préjudice ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que les consorts X..., propriétaires des locaux donnés à bail à la société Hôtel Volnay, étaient également propriétaires des immeubles voisins, la cour d'appel a pu retenirque le défaut d'entretien de ces immeubles était à l'origine du préjudice de jouissance allégué par la locataire qui se trouvait ainsi privée des avantages qu'elle tenait du bail ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à la société Hôtel Volnay la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept septembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils pour les consorts X....
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné Mme Marie-Louise Y..., veuve X..., Mme Blanca Z..., veuve X..., et M. Michaël X... à exécuter les travaux préconisés par l'expert A... en page 6 de son rapport, à l'exception de la verrière centrale, dans les 6 mois du présent arrêt, sous peine d'une astreinte de 150 euros par jour pendant 4 mois, et de les avoir condamnés à payer à la société Hôtel Volnay une somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Aux motifs que « la société Hôtel Volnay se plaint de troubles de jouissance qui ont pour origine le fonds voisin appartenant à ses bailleurs, les consorts X..., en raison notamment de l'état de vétusté et de délabrement, voire d'insalubrité de la cour arrière de l'hôtel et des bâtiments situés au Nord et à l'Ouest de cette cour ; que le fait que les troubles allégués proviennent d'un fonds voisin de celui loué par la SARL Hôtel Volnay ne fait pas obstacle à l'application de l'article 1719 du code civil dès lors que ce fonds voisin appartient au bailleur et que tous les troubles de jouissance causés par ce bailleur engagent sa responsabilité contractuelle ; que par suite, le bailleur n'étant pas considéré comme un tiers, le moyen tiré de la clause d'exonération est infondé, l'article 1725 étant inapplicable (…) ; que l'expert A... a indiqué, s'agissant de la vue donnant sur al cour arrière de l'hôtel et les bâtiments adjacents appartenant aux consorts X... que : la vue Nord côté cour donne essentiellement sur un bâtiment d'un étage, anciennement occupé par l'enseigne Hertz. Ce bâtiment est très vétuste, sale délabré et laissé à l'abandon. Les verrières murales sont brisées et les fientes de pigeons le souillent ; les vues plongeantes, au Nord, révèlent une verrière dont trois panneaux sont détruits (…) ; la vue Ouest s'ouvre sur une verrière protégée par des châssis grillagés et rouillés et sur laquelle se trouvent des détritus ; en arrière plan de cette verrière Ouest se trouve un autre bâtiment, appartenant également aux consorts X..., dans un état tout aussi délabré (…) ; que s'agissant des travaux à entreprendre pour mettre fin au préjudice subi par la SARL Volnay, ils seraient, selon l'expert : le nettoyage préalable des locaux puis pour le bâtiment Nord, un ravalement de façade, la réparation des fenêtres et volets ainsi que l'intégralité des verrières murales ; des travaux identiques de remise en état pour le bâtiment Ouest, à l'exception des verrières murales qui n'existent pas sur cette construction ; que l'expert a précisé que, en ce qui concerne la verrière centrale, les dégradations ont été commises par un client de l'hôtel Volnay et que par conséquent, la réparation des châssis n'incombe pas aux consorts X..., pas plus que le nettoyage des détritus jetés par les clients de l'hôtel ; que s'agissant du préjudice, l'expert a retenu une surévaluation manifeste du prix des chambres litigieuses ; l'insatisfaction des tour-opérateurs concernant ces chambres obligeant le gérant à réserver ses plus belles chambres à un tarif préférentiel de sorte qu'il ne lui reste à la location pour la clientèle individuelle que les chambres dévalorisées dont il doit revoir les prix à la baisse ; une lettre adressée par l'hôtel au Maire de Nice s'opposant à des travaux concernant une modification du garage supportant la verrière incriminée ; qu'il résulte des constatations de l'expert, non sérieusement critiquées, que doivent être mis à la charge du bailleur les travaux de remise en état tels que précisés ci-dessus ; qu'en ce qui concerne l'évaluation du préjudice subi par la société Volnay dont l'expert a indiqué qu'il lui était difficile de l'évaluer, il convient d'observer d'une part que la société Volnay ne s'est plainte de ce trouble de jouissance qu'en 2002 ; d'autre part que courant 1997, la société Hôtel Volnay s'est expressément opposée à la demande de permis de réhabilitation des bâtiments incriminés, par la société Hertz ; que par un jugement du 6 mai 2004, confirmé par un arrêt de cette cour du 22 février 2007, le tribunal de grande instance de Nice a tenu compte de la "configuration et de l'environnement défavorable des chambres sur cour" pour pratiquer un abattement de 10 % ; que compte tenu de l'ensemble de ces circonstances, la cour évalue à la somme de 15 000 euros l'indemnité due à la société Hôtel Volnay au titre du préjudice subi » ;
Alors que 1°) le preneur ne peut se plaindre d'un trouble de jouissance dont il est à l'origine ; qu'après avoir constaté que la société Hôtel Volnay s'était expressément opposée aux travaux de réhabilitation entrepris par les bailleurs et leur locataire, la société Hertz, sur l'immeuble voisin, la cour d'appel ne pouvait condamner les consorts X... à effectuer les travaux de réhabilitation et à indemniser le trouble de jouissance résultant pour le preneur de la vétusté de ce même immeuble sans violer l'article 1719 du Code civil ;
Alors que 2°) le bailleur n'engage sa responsabilité contractuelle en raison du trouble de jouissance subi par le preneur que si ce trouble provient du même immeuble que celui loué et non pour tous les troubles susceptibles d'être causés par les immeubles avoisinants, même si ces derniers lui appartiennent ; que la cour d'appel ne pouvait déclarer les consorts X... responsables contractuellement du trouble de jouissance causé par un immeuble voisin de celui donné à bail à la société Hôtel Volnay sans violer l'article 1719 du Code civil.
