LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte aux époux X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 13 avril 2010) que la société Uffi Immobilier, aux droits de laquelle se trouve la société Occimmo, exerçant sous l'enseigne Urbania Montpelllier, syndic, a fait procéder aux travaux de dévoiement des descentes des eaux pluviales en provenance des toitures de l'immeuble afin de les canaliser dans un réseau séparé par le remplacement du tuyau qui descendait verticalement depuis le plafond jusqu'au sol sur la terrasse du lot des époux X..., copropriétaires, par un tuyau horizontal suspendu et circulant le long du linteau de la chambre de celle-ci pour aller rejoindre un autre tuyau horizontal préexistant ; qu'une assemblée générale des copropriétaires du 25 novembre 2006 a, dans une résolution 19, approuvé les travaux ; que les époux X... ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du domaine du Golf (le syndicat des copropriétaires) ainsi que la société Uffi Immobilier en rétablissement des lieux en leur état antérieur, en annulation de la résolution 19 de l'assemblée générale du 25 novembre 2006 et en réparation de leur trouble de jouissance ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 37 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu que, lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale ;
Attendu que, pour débouter les époux X... de leur demande, l'arrêt retient que le syndic a fait statuer sur les travaux par une assemblée générale qui a voté de manière régulière les travaux ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que les travaux avaient été exécutés entre le 17 et le 21 janvier 2005 et que l'assemblée générale ayant ratifié les travaux s'était tenue le 25 novembre 2006, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS : et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième et le troisième moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute les époux X... de leur demande de suppression des tuyaux nouvellement installés et en ce qu'il les condamne à payer une somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires du Domaine du Golf, ainsi qu'une somme de 1 500 euros à la société Occimmo, l'arrêt rendu le 13 avril 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du Domaine du Golf et la société Occimmo aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires du Domaine du Golf et de la société Occimmo et les condamne à payer aux époux X... la somme globale de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt septembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils pour les époux X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR écarté l'action en responsabilité que M. et Mme X... avait formée contre le syndicat des copropriétaires ‘ ‘ Le domaine du Golf''et son syndic afin d'être indemnisé du préjudice qu'ils avaient éprouvé dans la jouissance de leur lot ;
AUX MOTIFS QU'en ce qui concerne la demande des époux X... de voir dire parties privatives la loggia attenant à leur appartement au regard de la description de leurs lots n° 198 faite dans leur acte d'achat et du règlement de copropriété, la cour rappellera qu'il résulte expressément des dispositions de l'article trois intitulé usage des parties communes que les terrains sont des parties communes à usage privatif ; que la cour dira aussi que le terme employé pour désigner cet élément-loggia, balcon ou terrasse-importe peu dans la mesure où il n'existe aucune ambiguïté sur la désignation par ces trois termes de la même entité matérielle ; que de plus, il résulte des dispositions de l'article 9 du règlement copropriété que sont considérés comme charges communes les frais d'entretien et de réparation des balcons ; que la cour dira en conséquence que la loggia jouxtant l'appartement des époux X... est une partie commune et non pas une partie privative ; que les époux X... seront donc déboutés de ce chef de demande et la décision entreprise confirmé de ce chef ; qu'en ce qui concerne les travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires, la cour constate que le tuyau qui descendait verticalement sur la terrasse de puis le plafond jusqu'au sol a été remplacé par un tuyau horizontal suspendu circulant le long du linteau de la chambre pour aller rejoindre un autre tuyau horizontal préexistant ; que ce tuyau correspond exactement au système de dévoiement des descentes d'eaux pluviales en provenance des toitures à fin de les canaliser dans un réseau extérieur pour les rejeter dans les espaces verts de la copropriété sans qu'elle soit canalisée par le réseau cheminant en sous-sol préconisé par l'expert dommage ouvrage pour éviter la mise en charge du réseau d'évacuation d'eaux pluviales du bâtiment et des infiltrations et refoulement sur les terrasses à usage privatif des logements du rez de chaussée ; que la cour rappellera que ces travaux ont été préconisés à la suite de 38 sinistre par infiltration des eaux pluviales dans le cadre de la copropriété ; que ces travaux ont mis fin aux désordres ; qu'en droit un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution de travaux régulièrement décidés à l'assemblée générale si les circonstances l'exigent ;
que les les époux X... ne pouvaient pas faire obstacle à l'exécution des travaux préconisés par voie experte à remédier aux problèmes d'infiltration et de refoulement des eaux pluviales ; qu'ils seront déboutés de ce chef de demande ; que les époux X... contestent aussi le caractère d'urgence affairent des travaux au regard de l'ancienneté des infractions et l'exécution de travaux sur plusieurs années ; que les époux X... ont dénoncé les infiltrations importantes de leur terrasse ; que c'est sur la base de leur photographie que l'expert de l'assureur s'est fondé pour déterminer l'origine du dommage ; que les travaux réalisés selon la préconisation de l'expert Z... étaient les seuls de nature à remédier aux désordres constatés ; que d'ailleurs le problème d'infiltration causée par les eaux pluviales a été résolu ; que les époux X... indiquent que seuls des travaux de réparation ou de réfections sont possibles en vertu de l'article 9 de la loi de 1965 ; que les travaux exécutés étaient les seuls de nature à assurer la conservation de l'immeuble et qu'il y avait urgence à les effectuer compte tenu de l'absence d'efficacité des travaux faits précédemment ; que les travaux ont été effectués entre le 17 janvier 2005 et le 21 janvier 2005 alors que le rapport Z... a été déposé le 19 octobre 2004 et que le syndic devait nécessairement contacter des entreprises pour faire effectuer les travaux préconisés ; qu'il n'existe aucun retard dans les diligences du syndic ; que c'est à bon droit que le syndic avait effectué ses travaux comme il en avait la possibilité juridique en application de l'article 18, alinéa 2, de la loi de 1965 ; qu'il n'y a pas lieu d'ordonner la remise en état des lieux ; que les époux X... font encore soutenir que le syndic devait avertir les copropriétaires de l'existence de l'action introduite par eux ; qu'au contraire, le syndic a saisi l'assemblée générale des copropriétaires d'une demande de régularisation de la décision de faire effectuer les travaux dont le coût a été assuré par l'assurance et d'autorisation de prise en charge par la copropriété des frais afférents à la procédure lancée par les époux X... à l'encontre de M. Y... ; qu'il demande à la cour de procéder à l'annulation de ces deux résolutions ; qu'ils ajoutent que le syndicat omis d'informer les copropriétaires qu'il avait entrepris de son chef les travaux d'installation des conduits d'évacuation des eaux pluviales dans leur loggia réputée partie privative ; que les époux X... font soutenir que la copropriété ne peut imposer un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou à leurs modalités de jouissance ; que cette argumentation des époques X... est sans aucune portée juridique dans la mesure où leur terrasse n'est pas une partie privative mais bien une partie commune ; que chacun des copropriétaires a reçu copie du rapport d'expertise préconisant les travaux effectués ; que la question posée dans l'ordre du jour est parfaitement claire et précise ; que cette question rappelle que le rapport d'expertise est joint à cette convocation ; que ces travaux étaient faits sans frais pour la copropriété puisque pris en charge par l'assurance dans le cadre de l'assurance décennale ; que donc le syndic n'avait pas joindre d'autres documents que celui technique précité ; que les travaux accomplis par le syndic en faveur de la résolution des problèmes d'infiltration des eaux pluviales étaient parfaitement réguliers et conformes à l'ensemble de la copropriété ; que le syndic n'a donc pas engagé sa responsabilité personnelle dans le cadre de l'accomplissement des travaux ; que l'attitude du syndic à titre personnel n'est pas fautive ; que les époux X... ne peuvent arguer du paiement de leur quote-part des travaux alors même qu'il s'agit de travaux effectués dans le cadre de la garantie décennale et donc prise en charge par l'assurance ; que le syndic avait régulièrement fait statuer sur les travaux par une assemblée générale qui a voté de manière régulière ces travaux ; qu'enfin ces travaux ont été effectués dans un laps de temps très court à compter du dépôt du rapport d'expertise finale justifiant l'urgence et permettant de mettre fin aux malfaçons initiales ; qu'en ce qui concerne la demande faite au titre du préjudice de jouissance au titre d'un préjudice phonique et esthétique, la cour constate que les époux X... se sont refusés à toutes propositions de mise en place de cache ou de gaine qui seraient venues solutionner à la fois le problème phonique et celui esthétique en raison de la mise en place de nouveaux tuyaux ; que la cour rappellera aussi que précédemment il existait déjà des tuyaux de descente des eaux pluviales sur la terrasse des époux X... et que ceux-ci ne sont jamais plaints ni du caractère inesthétique de ces tuyaux, ni du désagrément phonique causé par la descente des eaux pluviales ; que la cour rappellera qu'en droit, le copropriétaire qui entend obtenir l'allocation de dommages et intérêts par suite de travaux effectués dans son lot doit justifier d'un préjudice grave de jouissance ; que la cour rappellera qu'il s'agit en l'espèce de la modification du système de descente des eaux pluviales préexistant ; que, contrairement à ce que prétendu par les époux X..., le problème phonique n'est pas un problème constant puisque, par essence, il s'agit de problèmes causés par les pluies qui ne sont pas quotidiennes ; que ce problème peut être traité par la pose d'une isolation phonique refusée par les époux X... ; que, par ailleurs, en ce qui concerne le problème esthétique, les époux X... ont aussi refusé la pose d'une gaine qui serait venue solutionner ce problème ; qu'en conséquence, la cour déboutera les époux X... de ce chef de demande et infirmera la décision de ce chef ;
1. ALORS QUE l'article 3 du règlement de copropriété impose seulement aux copropriétaires de maintenir en parfait état d'entretien les terrasses dont ils ont la jouissance exclusive tandis que son article 9 met à leur charge, les frais d'entretien, de réparation et de reconstructions des balcons, appuis de balcons ou balustrades, même s'ils sont regardés comme des parties privatives en raison de leur affectation à l'usage des propriétaires déterminés ; qu'en retenant, pour décider que la loggia de M. et Mme X... était une partie commune, que le règlement de copropriété classait indifféremment dans les parties communes, les loggias, balcons ou terrasses qui recouvrent la même réalité, bien que ces trois termes n'étaient pas synonymes, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du règlement de copropriété ; qu'ainsi, elle a violé l'article 1134 du Code civil ;
2. ALORS QU'en affirmant que le syndic était fondé à procéder de sa propre initiative aux travaux qui étaient justifiés par l'urgence dès lors qu'ils étaient nécessaire à la conservation de l'immeuble, au lieu de rechercher s'ils étaient nécessaire à la sauvegarde de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 18, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;
3. ALORS QUE dans l'hypothèse où le syndic fait procéder, en cas d'urgence, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'article 37 du décret du 27 mars 1967 lui impose d'en informer les copropriétaires et de convoquer immédiatement une assemblée générale ; que M. et Mme X... ont rappelé à cet égard qu'ils n'avaient pas été prévenus de l'exécution des travaux par le syndic qui avait donc commis une faute à leur égard et que ce dernier avait convoqué une assemblée générale deux ans plus tard (conclusions, p. 35) ; qu'à défaut d'avoir recherché si le syndic avait satisfait à cette double obligation d'information et de convocation immédiate d'une assemblée générale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions précitées ;
4. ALORS QU'il n'est pas au pouvoir du syndic de décider souverainement d'un mode d'exécution de travaux impliquant accès à des parties privatives sans solliciter l'autorisation du propriétaire du lot dans lequel ces parties sont comprises ; qu'en décidant que le syndic était fondé à procéder à des travaux sur une partie commune dès lors qu'ils étaient justifiés par l'urgence, au lieu de rechercher si leur exécution n'impliquait pas de passer par les parties privatives dépendant du lot de M. et Mme X... de sorte que le syndic aurait dû solliciter leur accord au préalable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 4 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
5. ALORS QUE le syndicat des copropriétaires qui est responsable du dommage causé à un copropriétaire, ne peut pas lui imposer une réparation en nature plutôt qu'une réparation par équivalent ; qu'en retenant, pour débouter M. et Mme X... de leur demande en réparation des différents préjudices qu'ils avaient éprouvés en raison des travaux effectués dans leurs lots, qu'ils s'étaient opposés à la pose d'une isolation phonique ou d'un gaine qui aurait permis de mettre un terme aux nuisances phoniques comme de résoudre les problèmes esthétiques, quand ils n'étaient pas tenus d'accepter la réparation en nature qui leur était proposée, la cour d'appel a violé l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné M. et Mme X... à payer au syndicat des copropriétaires ‘ ‘ Le domaine du Golf''des dommages et intérêts de 1 000 € ;
AUX MOTIFS QUE les époux X... seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts au regard du caractère abusif de la procédure qui a durablement perturbé le fonctionnement de la copropriété ;
ALORS QU'une action en justice ne peut, sauf circonstances particulières, qu'il appartient alors au juge de spécifier, constituer un abus de droit lorsque sa légitimité a été reconnue par la juridiction du premier degré ; qu'en se bornant à affirmer que l'action des époux X... est abusive, après avoir infirmé le jugement entrepris qui leur avait alloué des dommages et intérêts, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné M. et Mme X... à payer au syndic, la société OCIMMO, des dommages et intérêts de 1 500 € ;
AUX MOTIFS QUE la cour fera aussi droit à la demande de dommages et intérêts présentées par la société OCIMMO constatant que les époux X... ont volontairement recherché la responsabilité personnelle du syndic alors même qu'il était démontré que les travaux étaient effectués régulièrement ; qu'ils ont relevé appel de la décision du 1er juge et continuaient dans leur action contre le syndic ; que ce faisant, ils ont contraint celui-ci à exposer des dépenses qui ne seront pas compensées par la seule allocation de frais irrépétibles ;
ALORS QUE l'abus du droit d'agir en justice suppose que soit caractérisée une intention de nuire ou, à tout le moins, une faute grossière équipollente au dol ; qu'en se bornant à affirmer que les époux X... avaient volontairement recherché la responsabilité personnelle du syndic et qu'ils avaient relevé appel de la décision du 1er juge, sans caractériser l'intention de nuire des consorts X... ou encore une faute grossière équipollente au dol ayant fait dégénérer en abus leur droit d'agir en justice, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
