LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article 1755 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 4 mai 2010) que, par acte du 28 février 2007, M. Dung X..., titulaire d'un bail commercial à usage de pharmacie, a assigné sa bailleresse en paiement de travaux de réfection des locaux loués ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le bailleur a rempli son obligation de délivrance lors de la conclusion du bail en mettant à la disposition du preneur des locaux en état de servir à l'usage auquel ils étaient destinés, que le bail stipule que le bailleur n'est tenu que des grosses réparations définies à l'article 606 du code civil et que les désordres relatifs à l'installation électrique , au chauffage, à la plomberie, au plancher, à l'escalier de la cave aux plafonds et aux étagères de stockage ne relevaient pas de l'obligation des grosses réparations à la charge du bailleur ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, alors qu'elle n'avait pas relevé de clause expresse du bail mettant à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté, si les réparations invoquées n'étaient pas, au moins pour partie, occasionnées par la vétusté, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. Dung X... de sa demande en paiement de travaux, l'arrêt rendu le 4 mai 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;
Condamne la société MCGB aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société MCGB à payer à M. Dung X... la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils pour M. Dung X....
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté un locataire (M. X..., l'exposant) de l'intégralité de sa demande tendant à voir condamner la bailleresse (la société MCGB) au paiement de travaux de réfection ;
AUX MOTIFS QUE, en application des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur était obligé de délivrer au preneur la chose louée et de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle avait été louée ; que la clause selon laquelle le preneur prenait les lieux dans l'état où ils se trouvaient ne déchargeait pas le bailleur de son obligation de délivrance ; que cependant il pouvait être dérogé par des conventions particulières aux dispositions de l'article 1720 qui mettait à la charge du bailleur toutes les réparations autres que locatives ; que par ailleurs, le bailleur était tenu de supporter le coût des travaux nécessaires pour mettre les locaux en conformité avec les normes exigées par la réglementation en vigueur, sauf stipulation contraire du bail ; qu'en l'espèce, le bail prévoyait que le locataire prenait les lieux loués dans leur état actuel et que, par dérogation à l'article 1720 du code civil, il ne pourrait exiger du bailleur aucune réparation, soit à son entrée en jouissance, soit pendant toute la durée du bail, gardant pour son compte toutes celles à faire, sauf celles qui dites «grosses réparations» étaient définies par l'article 606 du code civil ; qu'il stipulait également que les travaux immobiliers qui seraient exigés par l'autorité publique seraient exécutés aux frais du preneur ; que s'agissant de l'obligation de délivrance, M. X... était subrogé dans les droits de Mme Y... dont il avait acquis le fonds de commerce en 1999, que cette dernière avait pris possession des locaux le 24 juin 1991 et avait pu y exercer l'activité d'officine de pharmacie durant huit ans ; que si l'expertise avait mis en évidence la vétusté des locaux, le bailleur avait néanmoins rempli son obligation de délivrance lors de la conclusion du bail en mettant à la disposition du preneur des locaux en état de servir à l'usage auquel ils étaient destinés ; que si la désignation des équipements des locaux portés dans le bail ne mentionnait pas de système de chauffage, seules des cheminées étant indiquées, le local était néanmoins équipé de radiateurs électriques ; que l'inventaire du matériel joint à l'acte de cession du fonds établi entre Mme Y... et M. X... mentionnait trois radiateurs électriques, quatre appareils thermo-diffuseurs (chauffage) et une climatisation ; que, s'agissant de l'obligation d'entretien, il résultait des stipulations rappelées précédemment que le bailleur n'était tenu que des grosses réparations définies à l'article 606 du code civil ; que, par une analyse exacte des constatations de l'expert judiciaire, le premier juge avait considéré à juste titre que les désordres relatifs à l'installation électrique, au chauffage, à la plomberie, au plancher, à l'escalier de la cave, aux plafonds et aux étagères de stockage ne relevaient pas de l'obligation des grosses réparations à la charge du bailleur, et que les travaux de réfection ordonnés par l'autorité administrative à la suite d'une inspection de la pharmacie devaient être réalisés aux frais du preneur (arrêt attaqué, p. 3, in fine et p. 4, 1er à 4ème attendus) ;
ALORS QUE, d'une part, les réparations locatives occasionnées par la vétusté des locaux sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire, laquelle ne résulte pas d'une clause mettant à la charge du preneur des réparations de toute nature ; qu'en l'espèce, le bail ne contenait aucune stipulation mettant expressément à la charge du preneur les réparations locatives dues à la vétusté des locaux, pourtant mise en évidence par l'expert judiciaire, ainsi que l'a relevé l'arrêt attaqué ; qu'en se bornant néanmoins à énoncer que les désordres litigieux ne relevaient pas de l'obligation de grosses réparations mise contractuellement à la charge du bailleur, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si, au moins pour partie, lesdits désordres constituaient des réparations locatives occasionnées par la vétusté des locaux, incombant à ce titre au bailleur, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1755 du code civil ;
ALORS QUE, d'autre part, le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance des locaux loués, obligation à laquelle il manque dès lors que ceux-ci sont dépourvus des accessoires indispensables à leur utilisation, notamment d'une installation complète de chauffage ; qu'en l'espèce, il résultait des pièces du dossier et de la procédure que, hormis quelques appareils électriques de chauffage d'appoint, les locaux loués étaient dépourvus de toute installation de chauffage ; qu'en retenant cependant que le bailleur avait rempli son obligation de délivrance, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil.
