LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que le loyer d'origine était notablement minoré par comparaison avec les loyers pratiqués à l'époque, qu'au moment de sa fixation, la société ACAL, qui, exploitant un garage, venait de perdre la concession de la marque Peugeot et avait vainement recherché une autre concession, se trouvait confrontée à une situation proche de la cessation d'activité et n'avait pour interlocuteur que la société Peugeot et le candidat à la reprise de la concession que celle-ci retiendrait, et que c'était donc en position défavorable à une négociation de prix qu'elle avait été amenée à accepter un loyer représentant environ la moitié de la valeur locative retenue par l'expert, la cour d'appel, qui a relevé que la cause justifiant le rabais de loyer avait disparu, a pu en déduire que le loyer du bail renouvelé devait être déplafonné en raison de la modification des obligations respectives des parties tenant aux modalités de fixation du prix originaire du bail à renouveler ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Picard autos 33 aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Picard autos 33 à payer la somme de 2 500 euros à la société ACAL ; rejette la demande de la société Picard autos 33 ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par de la SCP Defrenois et Levis, avocat de la société Picard autos 33
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé le loyer du bail renouvelé entre les sociétés ACAL et Picard Autos 33 à la somme annuelle de 155.000 euros hors taxes à compter du 18 avril 2006, et condamné en conséquence cette dernière à payer à la société ACAL les intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2006, avec anatocisme concernant les intérêts dus depuis plus d'un an, sur la différence entre le loyer réglé et le loyer fixé ;
AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QU'il résulte des pièces versées aux débats que la SARL ACAL, propriétaire des locaux à usage de garage et qui les exploitait commercialement dans le cadre d'une concession Peugeot depuis de nombreuses années, a vu cette concession résiliée par la société Peugeot le 7 mars 1996, à effet au 31 mars 1997 ; que durant cette période, le gérant de la SARL ACAL a cherché, en vain, une concession auprès d'autres constructeurs automobiles ; que par courrier du 27 juin 1996, la société Peugeot s'était proposée de communiquer à la SARL ACAL les coordonnées de candidats potentiels qui viendraient à se faire connaître ; que des négociations ont ainsi eu lieu pour la vente du fonds de commerce et la conclusion d'un bail commercial entre la SARL ACAL et M. François X..., qui a obtenu la concession Peugeot, alors que la SARL ACAL se trouvait en position de faiblesse dans la négociation puisqu'elle n'avait trouvé aucun autre repreneur ; que ces circonstances de fait ont eu pour conséquence la fixation d'un prix du fonds de commerce de 2.300.000 francs (alors que la SARL ACAL en demandait initialement 4.000.000 francs) ; que concernant le loyer négocié à 420.000 francs, à première vue, ce montant constitue un moyen terme entre la proposition de la SARL ACAL (650.000 francs) et celle du preneur (300.000 francs), cependant, la SARL ACAL rapporte la preuve suffisante de sa minoration notable par comparaison avec les loyers pratiqués à l'époque ; qu'en effet, M. Michel Y..., expert foncier, fixait en septembre 1996 le loyer à 618.000 francs HT ; que par ailleurs, une fois appliquée l'indexation au loyer convenu initialement par les parties, cela aboutirait à fixer, pour le renouvellement du bail en avril 2006, un loyer annuel de 79.445,18 euros HT soit presque la moitié de la valeur locative estimée par l'expert à 155.000 euros HT, cette distorsion ne pouvant s'expliquer par aucun autre élément que les conditions de fait dans lesquelles le bail a été initialement négocié ; que ce rabais de loyer, consenti dans les circonstances particulières décrites ci-dessus, pour la durée du bail désormais expiré, ne doit pas se répercuter sur la nouvelle évaluation, la cause justifiant cette réduction ayant à ce jour disparu ; que dans ces conditions, il y a lieu de dire que par application de l'article L. 145-34 du code de commerce, en raison d'une modification notable des obligations respectives des parties, il sera fait exception au plafonnement du loyer et que la valeur de celui-ci sera arrêtée au montant fixé par l'expert de 155.000 euros HT à compter du 18 avril 2006 ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QU'en ce qui concerne l'appréciation faite par le juge des obligations respectives des parties et des modalités selon lesquelles le prix du loyer a été originairement fixé, les critiques de l'appelante de dénaturation des conventions des parties ou de déductions tirées de conjectures ne sont pas recevables ; que les circonstances de fait sont constantes qui, en se replaçant au moment de la fixation du montant du loyer initial, conduisent à constater que la SARL ACAL qui venait de perdre la concession de la marque Peugeot et qui avait vainement recherché une autre concession de marque automobile sur la place, se trouvant ainsi confrontée à une situation proche de la cessation d'activité, n'avait pour interlocuteur que la société Peugeot et le candidat à la reprise de la concession que celle-ci retiendrait ; que c'est donc bien sinon en position de faiblesse ou de consentement vicié, ce qui n'est pas prétendu, mais en position pour le moins défavorable à une négociation de prix qu'elle a été amenée à traiter avec M. François X... aux droits duquel se trouve l'appelante, et à accepter un loyer annuel de 420.000 francs de même qu'elle acceptait de lui vendre le fonds de commerce pour 2.300.000 francs, rabattant ainsi ses demandes, respectivement, de 230.000 francs et 1.700.000 francs ; que dès lors que les deux contrats étaient nécessairement conclus ensemble dans le cadre de la reprise de l'activité de concessionnaire Peugeot la notion de « package » utilisée par l'expert M. Z... peut se concevoir impliquant l'idée d'une négociation globale ; que la clause dite de limitation de chalandise figurant dans l'acte de vente du fonds de commerce prévoyant que la SA François X... devait proposer à la SARL ACAL un contrat d'agent pour l'exploitation de son établissement secondaire de Pineuilh ou la clause du bail prévoyait une servitude de passage pour l'accès par le bailleur à un appartement de gardien et à la chaudière ne peuvent suffire à expliquer de telles réductions de prix de même que la subsistance d'un portique d'affichage publicitaire de la SARL ACAL sur le parking ; qu'outre la référence à une évaluation de la valeur locative faite à l'époque par l'expert M. Y... à 618.000 francs, ressortant certes d'une attestation établie le 13 septembre 2005 non étayée par des éléments de comparaison mais complétée par un courrier de cet expert du 3 décembre 2007 mentionnant ces éléments de comparaison, il reste non contestable que le montant du loyer fixé alors représente, après indexation, un loyer annuel en avril 2006 date d'effet du renouvellement du bail de 79.445,18 euros HT à comparer à la valeur locative retenue par l'expert M. Z... de 155.000 euros HT, par ailleurs non contestée ; que la situation spécifique ayant donné lieu à une fixation de prix dans des circonstances particulières ne peut logiquement et légitimement continuer de produire ses effets lors du renouvellement du bail ;
1/ ALORS QUE dans le cas prévu au dernier alinéa de l'article R. 145-8 du code de commerce, le prix du bail renouvelé ne peut excéder celui résultant de l'application du coefficient légal au loyer d'origine du bail à renouveler que dans l'hypothèse où les modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé le justifient ; que tel n'est pas le cas lorsque le loyer initial est le résultat d'une négociation entre commerçants dans le cadre d'une reprise d'activité impliquant la conclusion concomitante d'une cession de fonds de commerce et d'un bail commercial ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir expressément relevé que le loyer du bail à renouveler résultait d'une « négociation de prix » « dans le cadre de la reprise de l'activité de concessionnaire Peugeot », la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce ;
2/ ALORS QU'en statuant comme elle l'a fait, quand le bail commercial du 18 avril 1997 ne faisait état d'aucune modalité particulière de fixation du loyer initial, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble les articles L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce ;
3/ ALORS QUE le prix du bail renouvelé ne peut excéder celui résultant de l'application du coefficient légal au loyer d'origine du bail à renouveler que dans l'hypothèse où celui-ci a été fixé à l'origine à un prix anormalement bas ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans constater que le loyer originaire aurait été fixé à un prix anormalement bas, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce.
