LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les premier et second moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant retenu que la preuve que les époux X..., vendeurs de la maison, avaient été informés du projet d'aménagement de Mme Y... n'était pas rapportée, et que ceux-ci lui avaient remis trois documents relatifs à la construction de l'immeuble, dont le permis de construire et la déclaration d'achèvement de travaux mentionnant la surface habitable autorisée de 117 m² et le certificat de conformité comportant la mention erronée d'une surface de 177 m² qui n'était pas leur fait et qui était sans conséquence, la cour d'appel a, sans modifier l'objet du litige et sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision en retenant que l'existence d'un vice caché et d'un dol n'était pas démontrée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à verser aux époux X... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de Mme Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six septembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils pour Mme Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame Corinne Y... de ses demandes, fondées sur des règles gouvernant la garantie du vice caché, en paiement des sommes principales de 186.667 et 30.000 € ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, selon l'acte authentique du 25 août 2006 et l'acte préliminaire de vente sous conditions suspensives signé par les parties le 10 avril 2006, les époux X... ont vendu à Madame Y... non pas un terrain à bâtir mais un terrain bâti ; que ni dans l'un ni dans l'autre de ces actes il n'est fait mention de droits construire encore attachés au terrain bâti vendu par les époux X... ; que le tribunal a justement énoncé que la maison, ses aménagements et la surface habitable tels que mentionnés dans l'acte du 25 août 2006 étaient conformes à la réalité ; que certes, la surface habitable (environ 180 m2) de la maison est, compte tenu des aménagements que les époux X... ont réalisés, largement supérieure à la surface hors oeuvre net (SHON) de 118 mètres carrés autorisée pour ce terrain mais que cette circonstance n'a pas pour conséquence de rendre inhabitables les mètres carrés excédentaires ; que le dépassement de la SHON autorisée n'est pas, en soit, constitutif d'un vice caché ; qu'il n'est pas établi ni que Madame Y... avait informé les époux X... de sa volonté de procéder à des aménagements pour augmenter la surface habitable de la maison, ni que les vendeurs avaient garantie la possibilité d'effectuer ces aménagements ; qu'il est en revanche établi que les époux X... avaient remis à Madame Y... les documents en leur possession et relatif à la construction de la maison, notamment le permis de construire, la déclaration d'achèvement des travaux et le certificat de conformité ; qu'il est constant que ce dernier document est affecté d'une erreur, puisqu'il y est mentionné que la SHON est de 177 mètres carrés cependant qu'elle est portée pour 117 mètres carrés sur le permis de construire et la déclaration d'achèvement des travaux, mais que cette erreur n'est pas le fait des époux X... ; qu'au surplus cette erreur est sans conséquence puisque même dans l'hypothèse où la limite de la SHON aurait été respectée par les époux X... le seul mètre carré de SHON qui serait resté disponible ne permettrait pas à Madame Y... de réaliser les aménagements qu'elle doit avoir voulu faire ; qu'en conséquence, ni le vice caché, ni le dol n'étant démontrés, il y a lieu de confirmer le rejet des prétentions de Madame Y... ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article 1641 du Code civil dispose que «le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus » ; qu'en l'espèce, il ressort du permis de construire accordé le 4 novembre 1999 que la surface hors oeuvre nette autorisée était de 117 m2 et que le permis a été autorisé pour une surface proposée de 118,49 m2 ; qu'il n'est pas contesté que des travaux d'aménagement postérieurs ont été réalisés par les époux X... alors que leurs droits à construire étaient épuisés (entrée, garage et mezzanine) ; que cependant, le descriptif du bien vendu, tant dans le compromis de vente du 10 avril 2006, que dans l'acte notarié du 25 août 2006 mentionnait l'existence de ces aménagements et correspondait à la réalité du bien vendu ; que par conséquent, le bien et la surface habitable annoncée étaient conformes à la réalité même si certains aménagements avaient été réalisés au-delà des droits à construire autorisés, que l'obligation de délivrance a été respectée ; que la demanderesse invoque le fait que ce dépassement des droits à construire constituerait un vice caché rendant la chose impropre à l'usage qu'elle voulait en faire puisqu'elle envisageait de louer une partie de l'habitation après travaux d'aménagement qui seraient en définitive impossible ; qu'or, elle ne justifie pas au dossier que le dépassement des droits à construire par les vendeurs (entrée et bureau) constitue un vice caché, un défaut qui s'il avait été connu d'elle l'aurait dissuadé d'acheter ou l'aurait amenée à en offrir un prix moindre en fonction de ses projets d'aménagements en vue de locations futures puisque de toute façon les travaux qu'elle projetait, supposaient qu'elle obtienne par ailleurs, l'autorisation de transformation du garage existence (figurant au plan annexé à l'acte de vente du 25 août 2006) ; qu'en outre, il apparaît à la lecture du courrier du maire de la commune des HOUCHES du 19 décembre 2006, que celui-ci a rejeté la demande d'aménagement proposée par Madame Y... pour des raisons de forme, pour des raisons esthétiques et pour ce problème de droits à construire épuisés ; qu'or, ce même courrier laissait entendre que la révision du plan local d'urbanisme permettrait à l'intéressée d'obtenir 40 m2 de droits à construire ; qu'en définitive, cette correspondance ne compromet pas l'aménagement envisagé par Madame Y..., dans la mesure où elle respecte les contraintes imposées par la commune ; que de tous ces éléments, il s'avère qu'il n'est nullement prouvé que le dépassement des droits à construire par Monsieur et Madame X..., lors de la construction de leur maison d'habitation, a constitué un vice caché de la chose au sens de l'article 1641 du Code civil, lors de la vente du bien intervenue le 25 août 2006 ; que les demandes de Madame Y... seront donc rejetées ;
ALORS QUE, D'UNE PART, le vice caché doit être distingué de la non-conformité ; que dès lors, la conformité matérielle de l'immeuble tel que délivré aux indications de surface figurant dans le descriptif contenu dans les documents contractuels ne saurait faire conclure à l'inexistence du vice caché résidant dans l'irrégularité de la construction dont la surface habitable avait été agrandie sans autorisation administrative aucune et au prix d'un dépassement de la surface hors oeuvre nette (SHON) autorisée par le plan d'occupation des sols (POS) ; qu'en considérant au contraire que l'absence de permis de construire et le dépassement de la SHON autorisé n'étaient pas constitutifs, en soi, d'un vice caché, dès lors que la surface matériellement habitable de l'immeuble livré était conforme au contrat, la Cour viole les articles 1604 et 1641 du Code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, pour établir que l'ignorance dans laquelle elle s'était trouvée de l'irrégularité de l'agrandissement de la surface habitable auquel avait procédé les vendeurs, au-delà de la SHON de 118 m2 autorisé, avait déterminé sa décision d'achat, Mme Y... avait expliqué qu'elle entendait, en procédant à cette acquisition, procéder à la transformation de l'immeuble en trois logements indépendants, transformation qui supposait un permis de construire dont la délivrance a été rendue impossible du fait du dépassement de la surface autorisée (cf. les dernières écritures de Madame Y... p.4, v. aussi les mêmes écritures p.7, in fine); qu'en raisonnant comme si Madame Y... avait entendu procéder à des aménagements destinés à augmenter la surface habitable de la maison, telle qu'elle lui avait été délivrée, la Cour dénature les termes du litige, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, EN TOUT ETAT DE CAUSE, en ne recherchant pas si l'attestation que l'agent immobilier avait remise à Madame Y... en vue de l'établissement de son dossier de financement n'établissait pas que celle-ci entendait, en procédant à l'acquisition de l'immeuble des époux X..., se rendre propriétaire d'un bien présentant une surface habitable suffisante pour permettre sa transformation matérielle et juridique entre trois logements indépendants (cf. dernières écritures de Madame Y... p.4 et la pièce n°6 spécialement invoquée, jointe en production) et si la circonstance que la surface habitable de l'immeuble se trouvait juridiquement plafonnée à 118 m2 ne rendait pas juridiquement impossible la réalisation de ce projet, de sorte que la dissimulation de l'irrégularité constatée après la vente avait privé Madame Y... de la possibilité de reconsidérer sa décision d'achat et de se tourner le cas échéant vers un autre bien adapté à son projet immobilier, la Cour n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1641 du Code civil ;
ET ALORS ENFIN QUE, en ne recherchant pas si nonobstant la remise à Madame Y..., lors de la vente, du permis de construire et de la déclaration d'achèvement des travaux, l'erreur affectant la mention de la surface hors oeuvre nette (SHON) dans le certificat de conformité n'avait pu légitimement la convaincre que le bien qu'elle acquérait présentait une surface habitable conforme aux prescriptions administratives, de sorte que le vice devait être regardé comme constitutif d'un vice caché et non point apparent, la Cour prive de nouveau sa décision au regard de l'article 1641 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame Corinne Y... de sa demande subsidiaire tendant à la condamnation des époux X..., sur le fondement du dol, au paiement d'une somme de 212.00 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE selon l'acte authentique du 25 août 2006 et l'acte préliminaire de vente sous conditions suspensives signé par les parties le 10 avril 2006, les époux X... ont vendu à Madame Y... non pas un terrain à bâtir mais un terrain bâti ; que ni dans l'un ni dans l'autre de ces actes il n'est fait mention de droits construire encore attachés au terrain bâti vendu par les époux X... ; que le tribunal a justement énoncé que la maison, ses aménagements et la surface habitable tels que mentionnés dans l'acte du 25 août 2006 étaient conformes à la réalité ; que certes, la surface habitable (environ 180 m2) de la maison est, compte tenu des aménagements que les époux X... ont réalisés, largement supérieure à la surface hors oeuvre net (SHON) de 118 mètres carrés autorisée pour ce terrain mais que cette circonstance n'a pas pour conséquence de rendre inhabitables les mètres carrés excédentaires ; que le dépassement de la SHON autorisée n'est pas, en soit, constitutif d'un vice caché ; qu'il n'est pas établi ni que Madame Y... avait informé les époux X... de sa volonté de procéder à des aménagements pour augmenter la surface habitable de la maison, ni que les vendeurs avaient garantie la possibilité d'effectuer ces aménagements ; qu'il est en revanche établi que les époux X... avaient remis à Madame Y... les documents en leur possession et relatif à la construction de la maison, notamment le permis de construire, la déclaration d'achèvement des travaux et le certificat de conformité ; qu'il est constant que ce dernier document est affecté d'une erreur, puisqu'il y est mentionné que la SHON est de 177 mètres carrés alors qu'elle est portée pour 117 mètres carrés sur le permis de construire et la déclaration d'achèvement des travaux, mais que cette erreur n'est pas le fait des époux X... ; qu'au surplus cette erreur est sans conséquence puisque même dans l'hypothèse où la limite de la SHON aurait été respectée par les époux X... le seul mètre carré de SHON qui serait resté disponible ne permettrait pas à Madame Y... de réaliser les aménagements qu'elle doit avoir voulu faire ; qu'en conséquence, ni le vice caché, ni le dol n'étant démontrés, il y a lieu de confirmer le rejet des prétentions de Madame Y... ;
ALORS QUE la victime de manoeuvres ou d'une réticence dolosives est en droit d'obtenir réparation du préjudice moral et matériel qui en est résulté ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que les époux X... avaient illégalement augmenté la surface habitable de leur maison au-delà de la SHON de 118 m2 autorisée par les règles d'urbanisme pour ensuite revendre ce bien comme présentant une surface habitable d'environ 180 m2 ; qu'en ne recherchant pas si la non-révélation de l'irrégularité de l'extension de la surface habitable ainsi réalisée, jointe à la fourniture de la vente d'un certificat de conformité mentionnant une SHON autorisée supérieure à la réalité, n'était pas destinée à induire l'acquéreur en erreur sur la conformité de la construction à la réglementation et à l'inciter à accepter le paiement d'un prix nettement supérieur à celui qui aurait été celui de l'immeuble si le dépassement de la SHON autorisée avait été révélée, la Cour n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1116 et 1382 du Code civil, violés.
