LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu les articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 17 juin 2010), que la société des Rivières, propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Chaussures Eram pour y exploiter un commerce de chaussures, maroquinerie et accessoires, a délivré congé à celle-ci par acte du 24 mai 2005, avec offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné ; qu'à défaut d'accord des parties sur le prix du bail renouvelé, la bailleresse a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation de ce prix ;
Attendu que, pour dire qu'il y avait lieu à déplafonnement et fixer le loyer à une certaine somme, l'arrêt retient que, depuis 2001, les facteurs locaux de commercialité ont été grandement favorisés par les facilités de stationnement, gratuit durant 45 minutes, dans cinq parkings à proximité immédiate de la rue Victor Hugo et surtout par le système de gratuité des transports en commun, favorisant de manière indiscutable l'entrée de clients potentiels en centre ville et tout particulièrement les commerces du centre de Châteauroux, que si deux grandes surfaces commerciales du centre ville ont fermé, ces locaux ne sont pas restés vides mais ont été occupés par des enseignes nationales et qu'ainsi il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la modification des facteurs locaux de commercialité présentait un intérêt pour le commerce exploité par la société Chaussures Eram, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 juin 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Bourges ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bourges, autrement composée ;
Condamne la société des Rivières aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société des Rivières à payer à la société Chaussures Eram la somme de 2 500 euros, rejette la demande de la société des Rivières ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils pour la société Chaussures Eram
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé à compter du 21 janvier 2006 à la somme de 58.190 € HT le loyer des locaux donnés à bail par la SCI DES RIVIERES à la société CHAUSSURES ERAM, et d'AVOIR dit que chaque fraction impayée d'échéance de loyer échue depuis cette date porterait intérêt au taux légal à compter de ladite échéance ;
AUX MOTIFS QUE l'expert, qui a estimé qu'il n'y a pas lieu de retenir une évolution notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu un effet positif sur le chiffre d'affaires du commerce considéré et permettant de déplafonner le loyer, a rappelé que les locaux litigieux se trouvaient dans "une situation excellente, tant par l'axe que par la situation au sein de cet axe et que les caractéristiques propres au local "sont tout à fait satisfaisantes sur la surface de vente mais moyennes à médiocres pour le reste, avec ces précisions : "belle longueur de façade, surface de vente importante avec beaucoup d'annexes ; concernant les facteurs locaux de commercialité, le premier juge a estimé à bon droit qu'il ne pouvait être tenu compte des travaux réalisés en août 1996 dans la rue Victor Hugo, soit antérieurement à la période en cause (Janvier 1997 à Janvier 2006), ni de l'aménagement en 2004 et 2099 de ronds-points des places Gambetta et Lafayette faute de preuve qu'ils aient facilité l'accès à ce commerce ; en revanche il est constant que depuis l'arrivée de la nouvelle municipalité en 2001 le stationnement dans l'hypercentre de Châteauroux, dans lequel se trouve la rue Victor Hugo, est gratuit pendant 45 minutes de 9 à 12 heures et de 14 à 16 heures 30 ; qu'en outre la généralisation à la même période de la gratuité des bus sur toute la communauté d'agglomération, Châteauroux étant première ville en France à l'instituer, a facilité de manière indiscutable l'entrée de clients potentiels en centre ville ; lesdits facteurs locaux de commercialité ont été grandement favorisés par ces facilités de stationnement gratuit dans cinq parkings à proximité immédiate de la rue Victor Hugo et surtout par le système de gratuité des transports en commun qui a fait passer le nombre de voyageurs en bus de 1568017 en 1999 à 3873460 en 2007, favorisant tout particulièrement les commerces du centre de Châteauroux ; cette dernière mesure, l'utilisation gratuite des bus dans la communauté d'agglomération castelroussine, facilite manifestement la liaison entre la périphérie de cette ville et son centre ville par rapport à l'autre sens, puisque depuis 2001 la volonté de l'équipe municipale de Châteauroux est de redynamiser le centre ville, le dossier de presse de la ville mentionnait que cette gratuité s'inscrit dans le plan global visant à fluidifier le trafic pour accéder plus facilement a l'hypercentre de l'agglomération et amener en ville le maximum de monde" ; il ne peut donc être affirmé sans preuve que la gratuité des transports en commun profite autant aux enseignes regroupées dans les centres commerciaux périphériques, le procès-verbal de constat dressé le 7 novembre 2007 par Me Philippe X..., huissier associé à Châteauroux n'est pas pertinent en ce qu'il a relevé des commerces fermés dans des voies adjacentes à la rue Victor Hugo non commerçantes ; si deux grandes surfaces commerciales du centre ville ont fermé (Nouvelles Galeries et BABOU), ces locaux ne sont pas restés vides mais ont été occupés par des enseignes nationales (KRYS, Armand THIERRY, BENETTON, SEPHORA) ; ainsi il existe une modification notable des facteurs locaus de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer ; l'expert, qui a relevé que les loyers de référence sont globalement plus élevés que celui de la boutique ERAM, ne retient pas le chiffre moyen mais celui de 85 euros par mètre carré par an, 190 euros pondéré au motif que les locaux sont répartis sur quatre niveaux et que l'état des annexes est moyen à médiocre ; cette diminution aussi importante n'est pas justifiée et il convient de retenir la valeur moyenne de ces références, soit 220 euros HT pondéré ; ainsi la valeur locative au 21 janvier 2006 sera fixée à 58190 euros HT
1° - ALORS D'UNE PART QUE le déplafonnement d'un loyer commercial n'est possible que si la modification notable des facteurs locaux de commercialité a eu un intérêt pour le commerce considéré, pris isolément ; qu'en se bornant à constater que l'entrée dans le centre ville avait été facilitée et que ce centre avait été dynamisé par la gratuité des transports publics, sans montrer en quoi ces mesures avaient profité au commerce exploité par la société CHAUSSURES ERAM, la Cour d'Appel a violé les articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce ;
2°) – ALORS D'AUTRE PART QU' en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si les magasins de certaines enseignes (Krys, Benetton, Armand Thierry, Caroll, etc.) n'avaient pas simplement changé d'emplacement, de sorte que la fermeture des Nouvelles Galeries et du magasin Babou n'avait en réalité pas été compensée, et si la clientèle amenée dans le centre ville par la nouvelle politique des transports n'était pas impécunieuse et donc insusceptible d'avoir un quelconque effet sur l'activité commerciale, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que chaque fraction impayée d'échéance de loyer échue depuis le 21 janvier 2006 porterait intérêt au taux légal à compter de ladite échéance ;
AUX MOTIFS QUE la valeur locative au 21 janvier 2006 sera fixée à 58.190 € HT ;
ALORS QUE les loyers produisent intérêt du jour de la demande ou de la convention ; que l'intérêt ne peut néanmoins porter que sur une somme déterminée et ne peut donc être dû sur les échéances antérieures au jugement fixant le loyer du bail renouvelé que dans la limite de l'ancien loyer ; qu'en faisant porter l'intérêt légal sur la totalité des échéances, la Cour d'Appel a violé les articles 1153 et 1155 du Code Civil.
