LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que par acte du 17 octobre 1996, la commune de Montendre (la commune) a donné en crédit bail à la société Thillet, un immeuble à usage industriel et commercial composé d'un atelier, d'un hall d'exposition et d'un terrain, pour une durée de quinze ans à compter du 1er février 1996 ; que des inondations par pénétrations d'eaux pluviales ayant dégradé le hall d'exposition, la société Thillet a, après expertise, demandé réparation à la commune des préjudices subis ; qu'un jugement du 19 septembre 2008 a rejeté l'exception d'incompétence des juridictions de l'ordre judiciaire soulevée par la commune mais dit que celle-ci pouvait se prévaloir d'une clause du contrat de crédit bail aux termes de laquelle le preneur s'engageait à prendre le bien loué en l'état ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la commune fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué (Poitiers, 16 mars 2010), de déclarer les juridictions judiciaires compétentes ;
Attendu que le moyen, soutenu devant les premiers juges tiré de l'incompétence des juridictions judiciaires, n'ayant pas été invoqué en cause d'appel, est irrecevable ;
Sur le deuxième moyen, pris en ses trois branches, ci-après annexé :
Attendu que la commune fait encore grief à l'arrêt de dire qu'elle avait manqué à son obligation de délivrance envers la société Thillet au titre du contrat de crédit bail immobilier conclu le 17 octobre 1996 ;
Attendu qu'ayant relevé qu'il résultait des rapports d'expertise que le vice affectant l'immeuble concernait sa structure même, la cour d'appel en a justement déduit un manquement du bailleur à son obligation de délivrance dont il était tenu de répondre contractuellement quelles que soient les clauses du bail ; que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la commune fait enfin grief à l'arrêt de la condamner au paiement d'une somme au titre du coût des travaux propres à remédier aux désordres affectant l'immeuble donné à bail, avec intérêts au taux légal ;
Attendu que, contrairement aux allégations du moyen, l'arrêt n'autorise pas, dans son dispositif, la société Thillet à réaliser elle-même des travaux sur la voie publique ; que le moyen manque en fait ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la commune de Montendre aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la commune de Montendre et la condamne à payer à la société Thillet la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juillet mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Haas, avocat aux Conseils pour la commune de Montendre agissant par son maire.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré les juridictions de l'ordre judiciaire compétentes pour statuer sur le litige opposant la société Thillet et la commune de Montendre ;
AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE les litiges concernant la gestion du domaine privé des collectivités locales comme c'est le cas en l'espèce s'agissant de l'immeuble donné en location, relèvent de la compétence des tribunaux judiciaires (Tribunal des Conflits, 24 octobre 1994, pourvoi n° 09-42922) ;
ALORS QUE les dommages causés à un tiers par un ouvrage public relèvent de la compétence de la juridiction administrative ; que les voies publiques et leurs dépendances constituent des ouvrages publics ; qu'en retenant sa compétence pour statuer sur la demande en réparation de la société Thillet après avoir constaté que le dommage allégué trouvait sa source dans les défauts d'une voie publique dépourvue de bordure et d'une système de récolement des eaux pluviales, la cour d'appel a violé la loi des 16-24 août 1790 et la loi du 28 pluviôse an VIII.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que la commune de Montendre a manqué à son obligation de délivrance envers la société Thillet, au titre du contrat de crédit bail immobilier conclu entre les parties par acte du 17 octobre 1996 ;
AUX MOTIFS QUE le contrat de crédit-bail conclu le 17 octobre 1996 comporte une deuxième partie intitulée « conditions du bail » et une troisième partie consacrée à la promesse de vente de l'immeuble applicable à compter du 1er février 2011 ; que la deuxième partie ne comporte aucune clause subrogeant le crédit-preneur dans les droits de la crédit-bailleresse au titre des recours susceptibles d'être exercés à l'encontre la construction au crédit-preneur ; que dès lors, la société Thillet fait exactement valoir qu'en vertu des articles 1719 et 1720 du code civil, lors de la prise d'effet du contrat, la commune de Montendre a été tenue, par la nature de ce dernier et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer à la société Thillet l'immeuble donné à bail en bon état de réparations de toute espèce, de sorte qu'il soit apte à l'usage auquel il est destiné ; qu'en vertu de ces dispositions légales, d'une part, le fait qu'aux termes de l'article 2 § 1° du bail la société Thillet ait pris les lieux loués en l'état où ils se trouvaient au moment de l'entrée en jouissance ne décharge pas la commune de Montendre, bailleresse, de son obligation de délivrance ; que, d'autre part, en raison de cette obligation légale, la bailleresse ne peut s'exonérer de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble, de sorte qu'au regard de l'obligation de délivrance qu'invoque la société Thillet, la commune de Montendre oppose de manière inopérante les dispositions de l'article 2 § 4° du bail en vertu desquelles il incombe à la locataire d'exécuter à ses frais les réparations s'avérant nécessaires par la suite de vices, défauts ou malfaçons dans la construction, qu'ils soient apparents ou cachés ; que la matérialité des inondations ayant affecté, de manière répétée, le hall d'exposition du bâtiment donné à bail n'est pas contestée par la commune de Montendre et est établie par trois procès-verbaux de constats qu'a fait dresser la société Thillet par ministère d'huissier de justice les 10 octobre 2000, 28 mai 2001 et 18 juin 2007 ; que l'expert judiciaire Jarty a énoncé (rapport p. 11) que « la cause des inondations est la suivante :- le bâtiment est implanté plus bas que la route d'où un ravinement sur la parcelle lors de fortes pluies vers le hall d'exposition,- les ravinements provoquent des coulées d'eau sablonneuses et boueuses qui, par ruissellement, obturent le caniveau à grille devant le hall d'exposition et l'atelier, le caniveau alors inefficace entraîne un débordement qui inonde le bâtiment. Sans travaux de voirie, ce caniveau sera toujours inefficace. – il ne s'agit donc pas, pour la SAS Thillet, d'un simple problème d'entretien, mais d'un problème récurrent dû au site, à la mauvaise implantation de la construction et à l'altimétrie du bâtiment par rapport au fil d'eau de la chaussée. (...) Un nettoyage permanent du caniveau à grille, en l'état de la chaussée, n'empêchera pas de prochaines inondations » ; que le diagnostic de l'expert judiciaire concernant l'implantation altimétriquement défectueuse du bâtiment corrobore celui fait antérieurement par l'expert X... missionné par la SMACL, assureur dommages-ouvrage de la commune de Montendre, lequel avait explicité comme suit la cause des inondations dans son rapport clos le 12 juin 2001 : « le CCTP et les plans ont été réalisés supposant un terrain plat. L'adaptation au site, compte tenu d'une pente Est-Ouest, a été faite sur le chantier sans tenir compte de l'état des lieux, en particulier :- suppression des chaussées sur l'emprise de la parcelles, mais surtout absence de voirie constituée sur le domaine public (voie du lotissement ne comportant pas de bordures et de système de récolement des eaux pluviales) » ; qu'il résulte des avis expertaux concordants qui précèdent que le bâtiment donné à bail à la société Thillet est atteint d'un vice afférent à son implantation altimétrique, affectant par nature sa structure ; que s'agissant d'un vice de conception, il est préexistant à la prise d'effet du bail, et caractérise dès lors un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, dont elle doit répondre envers sa locataire la société Thillet sans pouvoir s'en exonérer sur le fondement de quelconques clauses du bail ;
ALORS, 1°), QUE le défaut de la chose louée qui la rend impropre à l'usage auquel elle est destinée constitue un vice caché et non un manquement à l'obligation de délivrance ; qu'en estimant que la commune de Montendre avait manqué à son obligation de délivrance, tout en relevant que le bâtiment donné à bail à la société Thillet était atteint d'un vice tenant à son implantation altimétrique, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les articles 1719 et 1720 du code civil ;
ALORS, 2°), QUE le bailleur n'est pas tenu de garantir le locataire contre les vices extérieur à la chose louée ; qu'en considérant que le bailleur devait répondre des défauts de conception de la voirie publique située sur la parcelle voisine au bien loué, la cour d'appel a violé l'article 1721 du code civil ;
ALORS, 3°), QUE l'obligation de garantie n'est pas d'ordre public et il peut y être dérogé par voie contractuelle ; qu'en considérant qu'un vice de conception caractérisait un manquement de la bailleresse à ses obligations dont elle devait répondre envers sa locataire « sans pouvoir s'en exonérer sur le fondement de quelconques clauses du bail », la cour d'appel a violé les dispositions des articles 1721 et 1134 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la commune de Montendre à payer à la société Thillet la somme de 50. 005 euros de dommages-intérêts au titre du coût des travaux propres à remédier aux désordres affectant l'immeuble donné à bail, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2006 ;
AUX MOTIFS QUE l'expert judiciaire Jarty a décrit les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres et en a évalué le coût à la somme de 50. 005 euros hors taxes, en entérinant un devis réalisé le 28 février 2006 par une entreprise de travaux publics (rapport page 20 § 05 et annexe 83 du rapport d'expertise) ; que les préconisations expertales et le coût des travaux ne sont pas critiqués par la commune de Montendre ; qu'en vertu de l'article 1144 du code civil, le créancier peut, en cas d'inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débiteur ; que celui-ci peut être condamné à faire l'avance des sommes nécessaires à cette exécution ; qu'il n'est pas contesté par la commune de Montendre n'a pas fait réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire ; que la société Thillet est fondée à les réaliser elle-même et à réclamer à la commune de Montendre, débitrice de l'obligation de délivrance méconnue, l'avance des frais afférents ; que, par ailleurs, la société Thillet a produit une attestation de son assureur, la Mutuelle de Poitiers, dont il résulte qu'elle n'a perçu aucune indemnité d'assurance au titre d'un dégât des eaux, pour inondation des locaux litigieux, suite à orages ou fortes pluies ; que la demande de la société Thillet ne doit être accueillie qu'à concurrence du coût hors taxes des travaux, celle-ci ayant vocation à récupérer la TVA ; que compte tenu de l'ancienneté du chiffrage des travaux (devis en date du 28 février 2006), le point de départ des intérêts au taux légal sera fixé au jour de l'assignation introductive de l'instance au fond, valant mise en demeure, délivrée à la commune de Montendre (26 juin 2006), en application de l'article 1153-1, alinéa 2 in fine du code civil ;
ALORS QUE l'autorité judiciaire ne saurait, sans s'immiscer dans les opérations administratives et empiéter ainsi sur la compétence du juge administratif, prescrire aucune mesure de nature à porter atteinte, sous quelque forme que ce soit, à l'intégrité ou au fonctionnement d'un ouvrage public ; qu'en autorisant la société Thillet à réaliser elle même des travaux sur la voie publique, la cour d'appel, excédant ses pouvoirs, a violé les loi des 16-24 août 1790 et du 28 pluviôse an VIII.
