LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1641 du code civil ;
Attendu que pour débouter Mme X... de son action estimatoire relative à l'achat de l'immeuble des époux Y..., l'arrêt retient que la présence d'amiante sur les murs et le plafond de la partie ancienne de leur immeuble constituait un vice caché, mais que ce vice ne rendait pas l'immeuble impropre à sa destination en l'absence de projet de travaux d'envergure de la part de Mme X... et qu'aucun élément ne permettait de retenir que les époux Y... en étaient informés, l'exercice de la profession de pompier par M. Y... remontant à plus de cinquante ans auparavant, à une époque où les problèmes dus à la présence d'amiante dans les matériaux de construction n'étaient pas d'actualité ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à exclure que la chose vendue ait été impropre à l'usage auquel elle était destinée et que les vendeurs aient pu avoir connaissance des vices constatés, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 avril 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers, autrement composée ;
Condamne les époux Y... et la société Augry EPS aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... et la société Augry EPS à payer à Mme X..., divorcée Z..., la somme de 2 500 euros ; rejette les demandes des époux Y... et de la société Augry EPS ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juillet deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par Me Copper-Royer, avocat aux Conseils, pour Mme X..., divorcée Z....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Madame Z... de son action estimatoire et de celle tendant à voir les époux Y... condamnés à lui verser des dommages-intérêts.
AUX MOTIFS QUE « 1) Sur la demande de Madame Z... contre les époux Y... :
(… qu') en premier lieu (…) il ressort du diagnostic amiante étendu, établi le 3 décembre 2002 par la société AUGRY EPS à la demande de l'agence immobilière pour le compte des époux Y..., que la couverture du garage, en fibro-ciment, comporte la présence de fibres d'amiante de type Chrysotile, les matériaux étant en bon état de conservation, non isolés.
Qu'il n'a été constaté aucun autre élément susceptible de contenir de l'amiante.
(…) que, sans avoir à effectuer un démontage ou une démolition partielle, l'expert judiciaire a cependant constaté, dans la partie ancienne de l'habitation, la présence de plaques de fibro-ciment sur les murs et le plafond, ces plaques d'amiante étant soit doublées avec un complexe plaque de plâtre avec laine minérale isolante, en ce qui concerne les murs, soit revêtues de couches de peinture ou de plaques de bois contre-plaqué.
(…) qu'au moment de la signature du compromis, Madame Z... n'a pas pu avoir connaissance de ces éléments.
Qu'il est indifférent que par la suite, son ancien mari, Monsieur X..., dont elle est divorcée et qui n'est pas partie à l'acte de vente, ait effectué certains travaux sur l'immeuble, étant précisé qu'il n'est pas établi que Monsieur X... l'ait informée de la présence de plaques de fibro-ciment.
(… que) par ailleurs, (…) il est inopérant de soutenir que le vendeur aurait nécessairement été informé de la présence d'amiante et du risque encouru au motif qu'il aurait été sapeur pompier professionnel.
Qu'il ressort en effet des pièces communiquées que celui-ci, âgé de 74 ans et qui a exercé la profession de commerçant pendant toute sa vie active, n'a été pompier que pendant son service militaire, à la suite d'un engagement de trois ans au régiment des sapeurs pompiers de Paris, de l'âge de 18 ans à celui de 21 ans, à une époque où les problèmes soulevés par la présence de l'amiante dans les matériaux de construction n'étaient pas d'actualité.
Qu'aucun élément ne permet d'établir que les époux Y... auraient été informés de la présence d'amiante sur les murs et le plafond de la partie ancienne de leur immeuble d'habitation.
(…) que cette présence d'amiante, non décelée par la société AUGRY EPS, constitue bien un vice caché pour les vendeurs comme pour l'acquéreur.
(…. qu') en deuxième lieu (…), sans procéder à des travaux destructifs, l'expert a constaté la présence de traces d'amiante sur les murs et le plafond, alors même que les plaques n'étaient pas visibles au simple regard ou au toucher.
Que l'expert, opérant à l'aide d'un poinçon dans une zone non gênante sur le plan esthétique, a pu tester la résistance et la « sonorité de ces plaques, lui permettant ainsi de déterminer s'il s'agissait de plaques de plâtre ou d'un matériau plus dur.
Que par ailleurs, une trappe en verre donnant sur le couloir et formant un puits de lumière, permettait l'accès aux combles, dont l'examen n'a pas davantage été pratiqué par la société AUGRY EPS.
(….) que la Société AUGRY EPS, qui n'a pas effectué les mêmes diligences, a donc exécuté ses obligations avec négligence, ce qui est de nature à engager sa responsabilité.
Mais (… qu') en troisième lieu (…) en application de l'article 1641 du Code civil, l'acheteur ne peut exercer l'action résolutoire ou l'action estimatoire que dans la mesure où les défauts cachés de la chose vendue la rendent impropre à l'usage auquel on la destine.
(…) qu'en l'espèce, l'expert a constaté que les plaques de fibro-ciment, mises en place à une époque indéterminée dans ce bâtiment ancien, étaient composées d'éléments non friables et non dégradés.
Qu'elles étaient soit revêtues d'un complexe de plâtre et de laine minérale isolante, soit d'un enduit décoratif plâtreux d'environ 3 mm d'épaisseur, soit de plaques de bois contreplaqué, soit encore revêtues de plusieurs couches de peinture.
Que l'application de ces divers revêtements les rendaient inaccessibles.
(…) qu'il n'est pas établi que ces plaques aient engendré un risque sanitaire effectif, dès lors qu'il n'a été constaté aucun empoussièrement de la maison par des fibres d'amiante ni aucune dégradation de ce matériau, en parfait état de conservation.
Qu'il en résulte que les défauts cachés de la chose vendue ne la rendent pas impropre à son usage ou à sa destination.
(….) qu'il n'est pas davantage établi que Madame Z... ait formé le projet de procéder une destruction de l'ensemble de la construction, ni à des travaux de grande envergure dépassant le stade du simple bricolage.
(…) que l'expert en conclut que l'enlèvement de ces éléments constituant la structure du bâtiment n'est nullement justifié sur le plan réglementaire.
(…) que la cour fait sienne cette conclusion.
Que les travaux de désamiantage et de reconstruction de ce bâtiment ancien ne s'imposent donc pas, contrairement à ce qu'a décidé le premier juge dont le jugement sera infirmé » (arrêt attaqué p. 3 à 5) ;
ALORS, D'UNE PART, QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que la présence d'amiante dans un immeuble d'habitation, non révélée à l'acquéreur et l'obligeant à prendre des mesures très contraignantes et onéreuses tant pour un simple bricolage que pour des travaux d'envergure, constitue un vice rendant l'immeuble impropre à l'usage auquel on le destine ; qu'en considérant dès lors que la présence avérée d'amiante dans la maison vendue ne la rendait pas impropre à son usage ou à sa destination au motif inopérant de l'absence de risque sanitaire effectif (arrêt attaqué p. 5, § 3), la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et suivants du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'en considérant de même que la présence avérée d'amiante dans la maison d'habitation et non révélée à l'acquéreur, ne la rendait pas impropre à son usage ou à sa destination, faute d'un projet de « travaux de grande envergure « dépassant le stade du simple bricolage » (arrêt attaqué p. 5, § 5), la Cour d'Appel s'est derechef fondée sur un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles 1641 et suivants du Code civil ;
ALORS, ENFIN, QUE le vendeur connaissant les vices de la chose, est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous dommages et intérêts envers l'acheteur ; que pour considérer qu'aucun élément ne permettait d'établir que les époux Y... auraient été informés du vice entachant l'immeuble par eux vendu à Madame Z..., la Cour d'Appel s'est bornée à se référer à la seule qualité d'ancien sapeur-pompier professionnel de Monsieur Y... pour refuser d'en induire une quelconque connaissance en matière d'amiante (arrêt attaqué p. 4, § 4 et 5) ; qu'en statuant ainsi sans avoir nul égard aux importants travaux de percement pratiqués par les époux Y... au cours desquels ils avaient nécessairement été informés de la présence d'amiante ainsi que l'avait lui-même relevé l'expert judiciaire, la Cour d'Appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles 1641 et suivants du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Madame Z... de sa demande en dommages-intérêts à l'égard de la Société AUGRY EPS.
AUX MOTIFS QUE « 2) Sur la demande de Madame Z... contre la Société AUGRY
(…) que si la Société AUGRY EPS a manifestement fait preuve de légèreté et de négligence dans l'accomplissement de sa mission et a ainsi commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l'encontre de Madame Z..., cette dernière ne justifie pas d'un préjudice indemnisable, dès lors qu'il ressort des estimations produites par la Société AUGRY EPS que l'immeuble de Madame Z..., acheté 244. 00 €, présenterait aujourd'hui une valeur se situant entre 310. 000 et 350. 000 €, même avec la précision que l'immeuble comporterait des matériaux amiantes.
Qu'en tout état de cause, Madame Z... ne pourrait demander que l'indemnisation d'une perte de chance de vendre l'immeuble plus facilement, demande qu'elle ne forme pas dans ses écritures.
Que Madame Z... sera donc déboutée de ses demandes en dommages et intérêts formées contre la société AUGRY EPS » (arrêt attaqué p. 5).
ALORS, D'UNE PART, QUE tout préjudice résultant de la dépréciation d'un bien existant est par nature indemnisable ; que l'on ne saurait se dispenser de l'indemniser en se fondant sur les seules preuves émanant de celui à qui on en demande réparation ; qu'après avoir elle-même retenu la légèreté et la négligence de la Société AUGRY EPS, constitutive d'« une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l'encontre de Madame Z... », la Cour d'Appel a cependant considéré que Madame Z... « ne justifie pas d'un préjudice indemnisable dès lors qu'il ressort des estimations produites par la Société AUGRY EPS, que l'immeuble de Madame Z..., acheté 244. 00 €, présenterait aujourd'hui une valeur se situant entre 310. 000 et 350. 000 €, même avec la précision que l'immeuble comporterait des matériaux amiantés » (arrêt attaqué p. 5, § 9) ; qu'en déboutant ainsi l'acquéreur de toute demande de dommages-intérêts à l'encontre du diagnostiqueur en se fondant sur les seules preuves émanant de ce dernier, la Cour d'Appel a violé les dispositions des articles 1315 et 1382 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'aux termes de ses conclusions récapitulatives d'appel (p. 6, § 4, 5, 6 et 8), Madame Z... avait précisément fait valoir que la présence d'amiante dans la maison litigieuse rendrait plus difficile sa revente dès lors qu'« il est constant que l'immeuble dont s'est porté acquéreur (Madame Z...) connaît une dépréciation notable de sa valeur (….) se pose également la question de la revente du bien : (….) il serait bien difficile de vendre la maison en l'état à un acheteur des plus profanes » ; que l'expert judiciaire avait lui-même relevé, dans son rapport, en p. 19 et 20, « Il nous a été clairement exprimé le fait que lors d'une revente éventuelle de cet immeuble, un acquéreur potentiel pourrait demander une minoration du prix par fait de la présence d'amiante » ; qu'en déboutant dès lors Madame Z... de toutes ses demandes de dommages-intérêts à l'encontre de la Société AUGRY EPS, aux motifs que l'exposante n'aurait pas demandé dans ses écritures « l'indemnisation d'une perte de chance de vendre l'immeuble plus facilement » (arrêt attaqué p. 5, § antépénultième), la Cour d'Appel a dénaturé les termes de ses écritures en violation des dispositions des articles 4 et 5 du Code de procédure civile.
