LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant exercé un contrôle de la validité du congé en retenant que la fraude du bailleur ne se présumait pas et relevé que M. X..., âgé de plus de 70 ans lors de la délivrance du congé du 28 novembre 2005, ne démontrait pas avoir eu des ressources personnelles annuelles inférieures à une fois et demie le montant du SMIC à la date de notification du congé, la cour d'appel, sans modifier les termes du litige et abstraction faite d'un motif surabondant relatif aux ressources du couple, en a exactement déduit que les époux X... ne pouvaient se prévaloir des dispositions de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour les époux X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR validé le congé délivré le 28 novembre 2005 par la SARL MDB IMMOBILIER à l'égard des époux X... pour le 31 mai 2006, dit que les époux X... devront quitter les lieux et, à défaut d'exécution volontaire, ordonné leur expulsion des lieux loués tant de leur personne et de leurs biens que de tout occupant de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique ainsi que D'AVOIR condamné les époux X... à payer à la SARL MDB IMMOBILIER une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qu'ils auraient payés en cas de maintien du bail et ce à compter du 1er juin 2006 et jusqu'au départ effectif des lieux, cette somme étant variable en fonction des augmentations légales à venir, outre la somme de 2.746,68 euros, en deniers ou quittances, actualisée au mois de mai 2009, correspondant au rappel de l'augmentation annuelle de loyers pour la période de décembre 2002 à mai 2007.
AUX MOTIFS PROPRES QU'en premier lieu et en matière de congé qu'il ne peut être fait référence à l'ordonnance de référé ayant déclaré Bernard X... occupant sans droit ni titre depuis le 1er juin 2000 en validant le congé du 23 février 1999 car cette décision était dépourvue d'autorité de chose jugée au principal et que le bailleur avait renoncé à son bénéfice, au moins implicitement, en faisant délivrer un nouveau congé le 22 novembre 2002 aux époux X..., puis encore le 28 novembre 2005 ; qu'entretemps un protocole d'accord était même intervenu entre le bailleur et ses deux locataires le 31 juillet 2003, le bailleur ayant accepté de considérer comme nul et non avenu le congé du 22 novembre 2002 tout en se réservant d'en délivrer un autre pour la date d'expiration du bail (31 mai 2006) ; que de plus tant les demandes de paiement d'augmentations annuelles de loyers depuis 2000 que la proposition d'offre de vente faite le 28 novembre 2005 à chaque époux démontrent que Bernard X... avait toujours qualité de locataire pour la SARL MDB IMMOBILIER ; mais que si l'époux était effectivement âgé de plus de 70 ans lors de la délivrance du congé du 28 novembre 2005 force est de constater qu'il ne démontre pas davantage qu'en première instance avoir eu des ressources personnelles annuelles inférieures à une fois et demi le montant du SMIC à la date de notification pour pouvoir exciper des dispositions de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 en matière de relogement ; que les quelques éléments produits en vrac ne concernent que des années antérieures ou postérieures à celle du congé et aucun certificat de non imposition correspondant à la date du congé n'est produit contrairement à ce que l'appelant soutient ; que cette carence en preuve est valable également pour l'appelante laquelle soutient subsidiairement que les ressources du couple n'excéderaient pas le plafond légal mais sans justificatif des ressources communes pour 2005 ; que les autres moyens proposés à titre subsidiaire ne sont pas mieux fondés, tout contrôle a priori du congé étant exclu comme déjà indiqué par le Tribunal, hormis le fait qu'en tout état de cause la fraude ne se présume pas ; qu'en conséquence la décision validant le congé à l'égard des époux X... pour le 3 mai 2006 recevra confirmation les conditions de fond, de forme et délais prévues à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 étant remplies ; qu'il en sera par conséquent de même pour les dispositions arrêtées en matière d'expulsion à défaut d'exécution volontaire et de paiement d'indemnité d'occupation due à compter du 1er juin 2006 ; qu'en second lieu, sur l'arriéré locatif, qu'il apparaît d'abord que la SARL MDB IMMOBILIER a été déboutée de sa réclamation tendant au paiement d'une somme de 451,60 euros au titre des TEOM pour 2003 à 2005, faute d'avoir produit d'autre justificatif que son propre décompte, sans le moindre avis officiel des services de recouvrement ; qu'elle porte désormais cette demande à 895,05 euros jusqu'à 2008 comprise mais sans autre forme de preuve, ce qui ne peut déterminer qu'un nouveau rejet ; que les époux X... se bornaient en première instance à reprocher au bailleur d'avoir réclamé en une seule fois le paiement de la réévaluation des loyers, mais il n'existe pas en la matière de présomption de renonciation, la seule limite se rapportant à la prescription quinquennale à la date de l'assignation comme rappelé par le Tribunal ; qu'en outre ils invoquaient un règlement de 2.000 euros et une éventuelle participation du FSL ; qu'il y a lieu de relever que bien qu'étant tenus de fournir la preuve de l'extinction de leur obligation, conformément à l'article 1315 alinéa 2 du Code civil, les débiteurs n'abordent même pas ce chef de demande dans leurs dernières conclusions et ne produisent que la demande de FSL (pour 1.413 euros) antérieures au jugement déféré, et dont les suites sont demeurées inconnues ; que la condamnation prononcée en deniers ou quittances pour la période de décembre 2002 à mai 2007, à hauteur de 2.552,52 euros sera donc actualisée en mai 2009 à 2.746,68 euros ; que la SARL MDB IMMOBILIER réclamait par conclusions du 17 avril 2009 justification de l'assurance habitation pour 2009, que lors de l'audience du 19 mai 2009 il était justifié d'une assurance valable jusqu'au 30 juin 2009, la police AXA étant à échéance annuelle au 30 juin ; qu'en cet état, il n'y a pas lieu à condamnation sous astreinte comme sollicité ; qu'enfin les époux X... supporteront les entiers dépens en raison de leur succombance au principal ; que toutefois l'application de l'article 700 du Code de procédure civile ne se justifie pas en l'espèce.
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur le congé et l'expulsion, si monsieur X... justifie être âgé de plus de 70 ans, il ne démontre pas avoir des ressources annuelles inférieures à une fois et demi le montant annuel du SMIC de sorte qu'il ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 15 III de la loi du 6/07/1989 concernant les locataires âgés aux ressources faibles ; qu'il apparaît que le congé aux fins de vente a été donné dans les conditions de forme et de délais prévues à l'article 15 de la loi du 6/07/1989, et il doit être validé ; que le bien fondé du motif donné pour le congé ne peut être examiné qu'a posteriori ; qu'il pourra toutefois être alloué des dommages et intérêts aux époux X... si l'appartement n'est pas mis en vente ; qu'il convient par ailleurs d'ordonner le paiement par monsieur et madame X... d'une indemnité mensuelle d'occupation qui sera égale au montant du loyer et des charges qu'ils auraient payé en cas de maintien du bail, à compter du 1er/06/2006 et jusqu'au départ effectif des lieux ; que, sur l'arriéré locatif, monsieur et madame X... doivent être condamnés au paiement de la somme de 2.552,52 € correspondant au rappel de l'augmentation annuelle de loyers réclamée par lettre du 21/06/2006, pour la période de décembre 2002 à mai 2007 non couverte par la prescription quinquennale à la date de l'assignation ; que cette somme sera due en deniers ou quittances pour tenir compte des règlements déjà effectués par les défendeurs ou le FSL sollicité à ce titre ainsi qu'attesté par madame Z..., assistante sociale ; que la SARL MDB IMMOBILIER ne produit aucun justificatif au soutien de sa demande en paiement de la somme de 451,60 € réclamée au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et doit par conséquent en être déboutée ; qu'enfin, les époux X... ont produit en cours de procédure la quittance d'assurance au titre de l'assurance souscrite contre les risques locatifs pour l'année 2007, de sorte que la demande de communication de cette pièce est devenue sans objet.
1°) ALORS QUE pour l'application des dispositions de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, la période à prendre en considération pour le calcul des ressources annuelles est la dernière année civile écoulée précédant celle au cours de laquelle le congé a été notifié ; qu'en l'espèce, le congé pour vendre ayant été délivré à monsieur X..., âgé de plus de 70 ans, ainsi qu'à son épouse, le 28 novembre 2005, la période à prendre en considération pour le calcul des ressources annuelles était donc l'année 2004 au titre de laquelle, Monsieur X... et son épouse n'étaient pas imposables, ce dont ils justifiaient (Cf. prod. n°3) ; qu'en validant le congé délivré le 28 novembre 2005 par la SARL MDB IMMOBILIER à l'égard des époux X... pour le 31 mai 2006 faute de justifier de leurs ressources annuelles à la date du congé, mai seulement pour les années antérieures, la Cour d'appel a violé l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989.
2°) ALORS QU'en tout état de cause, dans ses conclusions d'appel non contestées sur ce point, Monsieur X... « justifie par la production de son certificat de non imposition correspondant à la date du congé que ses ressources sont inférieures au plafond prévu par la loi » (v. conclusions d'appel p.3, § 1) ; que ce justificatif était annoncé en pièce 3 du bordereau de communication de pièces ; qu'en affirmant que les éléments produits en vrac par les époux X... ne concernaient que des années antérieures ou postérieures à celle du congé, la Cour d'appel a violé l'article 4 du Code de procédure civile.
3°) ALORS QUE pour le calcul des ressources du locataire âgé de plus de 70 ans, les ressources de chacun des époux co-locataires doivent être appréciées séparément ; qu'en retenant, pour valider le congé délivré aux époux X... le 28 novembre 2005, que madame X... ne justifiait pas des ressources « communes » pour 2005, la Cour d'appel a violé derechef l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989.
4°) ALORS QU'il appartient au juge, saisi sur le fondement des dispositions de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, de contrôler, en cas de contestation, le bien fondé du motif du congé délivré aux fins de vente par le bailleur au locataire âgé de plus de 70 ans ; qu'en l'espèce, dans leurs écritures d'appel (p.4), les époux X... avaient fait valoir que la volonté de la société MDB IMMOBILIER de vendre le logement invoqué dans le congé n'était pas sincère, le bailleur ne justifiant pas qu'il aurait réellement mis l'immeuble en vente au prix proposé depuis plus de 10 ans ; qu'en relevant, pour refuser d'examiner le bien fondé du motif invoqué dans le congé délivré aux époux X... par la société MDB IMMOBILIER et tiré d'une prétendue vente du bien loué, que tout contrôle a priori du congé est exclu, celui-ci ne pouvant qu'être examiné a posteriori, la Cour d'appel a derechef violé l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989.
