LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel, en se référant aux dispositions de l'article 1256 du code civil pour vérifier l'imputation des paiements réalisés par Mme X..., n'a pas soulevé d'office un moyen ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi principal :
Vu l'article 849 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 18 mars 2009) rendu en matière de référé, que M. et Mme Y... ont, par acte du 1er mai 2001, donné à bail un appartement à M. Z... qui l'a sous loué à Mme X... ; qu'après le décès du locataire en mai 2005, Mme X... est restée dans les lieux ; que les propriétaires ont régularisé la situation en lui consentant un bail par acte du 2 septembre 2005 ; que les bailleurs ont notifié le 14 décembre 2006 à la locataire un commandement de payer certains loyers échus depuis le 1er octobre 2004 ; que Mme X... a soutenu qu'elle avait réglé tous les loyers, à M. Z... de son vivant, puis aux propriétaires par la suite ;
Attendu que pour accueillir la demande à hauteur de 3 311,96 euros, compte tenu des charges exigibles depuis le commandement, l'arrêt retient que si Mme X... ne reste devoir aucune somme pour la période d'exécution du bail qui lui a été consenti le 2 septembre 2005, elle est redevable d'une indemnité d'occupation pour la période antérieure ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a tranché une contestation sérieuse relative à l'existence de l'obligation de Mme X..., a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné Mme X... à régler à M. et Mme Y... la somme de 3 311,96 euros, l'arrêt rendu le 18 mars 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bastia, autrement composée ;
Condamne les époux Y... aux dépens des pourvois ;
Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne les époux Y... à payer à la SCP Bouzidi et Bouhanna la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils pour Mme X....
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUE D'AVOIR condamné l'exposante à payer aux bailleurs la somme de 3311, 96 €, solde du sur l'ensemble des loyers à sa charge arrêtés au 23 mai 2007,
AUX MOTIFS QUE après avoir été sous locataire de l'appartement loué à Monsieur Z... par les époux Y..., Madame X... est devenue locataire après le décès de ce dernier suivant bail signé le 2 septembre 2005 moyennant un loyer mensuel de 436,72 € ; que le 14 décembre 2006, les époux Y... faisaient délivrer à Madame X... un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail portant sur un solde dû de loyers d'un montant de 2 994, 88 € ; qu'il résulte de « l'extrait locataire » du cabinet Y... que Madame X... ne restait devoir aucune somme pour la période du 1er septembre 2005 au 19 décembre 2006, seule susceptible d'être visée par le commandement visant la clause résolutoire insérée dans le bail du 14 septembre 2005 ; que par ailleurs, ce décompte met en évidence les paiements mensuels réguliers des loyers depuis la signature du bail de sorte que, à défaut d'autre imputation démontrée par le propriétaire, ces paiements doivent s'imputer conformément à l'article 1256 du Code civil sur les dettes que Madame X... avait le plus d'intérêt à acquitter, c'est-à-dire celles pour lesquelles le bailleur avait un titre et dont le non règlement pouvait entraîner une résiliation du bail qui venait d'être signé ; qu'il apparaît que les conditions de la résiliation du bail ne sont pas réunies et que le bailleur doit être débouté de sa demande ; qu'en ce qui concerne l'arriéré de loyers Madame X... est restée dans les lieux après le décès du locataire principal et ce sans titre et elle ne justifie pas avoir réglé de loyer à la succession pas plus qu'aux intimés ; qu'elle est donc redevable d'une indemnité d'occupation pour la période précédant le bail qui doit logiquement correspondre au loyer convenu postérieurement entre les parties sans que la clause pénale contractuelle puisse s'appliquer nécessairement sur cette dette ; qu'une provision de 3311, 96 € doit dés lors lui être allouée à ce titre en tenant compte des charges exigibles depuis le commandement ;
ALORS D'UNE PART QUE l'exposante faisait valoir que le montant réclamé par les bailleurs n'était pas fondé dés lors qu'elle était à jour de ses loyers, payés en partie par elle-même et en partie par les services sociaux, lesquels ont comblé par virement direct le retard que l'exposante a pu avoir après le décès de Monsieur Z...; qu'il résulte du décompte produit par le bailleur qu'il réclamait à l'exposante des sommes dues par le précédent locataire, la somme réclamée résultant de l'imputation des paiements opérés par l'exposante sur la dette du précédent locataire ; qu'ayant constaté que pour la période du 1er septembre 2005 au 19 décembre 2006 Madame X... ne restait devoir aucune somme, que le décompte produit par les bailleurs met en évidence les paiements mensuels réguliers des loyers depuis la signature du bail, la Cour d'appel qui fait droit à l'intégralité de la demande des bailleurs au titre de loyers impayés pour la période courant du 1er octobre 2004 au 30 décembre 2006 ainsi qu'il résulte du décompte contenu dans le commandement de payer, en déduisant le seul montant de la clause pénale, sans constater comme elle y était invitée que le bailleur prouvait sa créance sur l'ancien locataire et que cette créance était due par l'exposante, a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS D'AUTRE PART QUE l'exposante faisait valoir que le montant réclamé par les bailleurs n'était pas fondé dés lors qu'elle était à jour de ses loyers, payés en partie par elle-même et en partie par les services sociaux, lesquels ont comblé par virement direct le retard que l'exposante a pu avoir après le décès de Monsieur Z...; qu'il résulte du décompte produit par le bailleur qu'il réclamait à l'exposante des sommes dues par le précédent locataire, la somme réclamée résultant de l'imputation des paiements opérés par l'exposante sur la dette du précédent locataire ; qu'ayant constaté que pour la période du 1er septembre 2005 au 19 décembre 2006 Madame X... ne restait devoir aucune somme, que le décompte produit par les bailleurs met en évidence les paiements mensuels réguliers des loyers depuis la signature du bail, la Cour d'appel qui fait droit à l'intégralité de la demande des bailleurs au titre de loyers impayés pour la période courant du 1er octobre 2004 au 30 décembre 2006 ainsi qu'il résulte du commandement de payer, en déduisant le seul montant de la clause pénale, motif pris que l'exposante est restée dans les lieux après le décès de Monsieur Z..., qu'elle ne justifie pas avoir payé de loyer à la succession ou au bailleur, qu'elle est donc redevable d'une indemnité d'occupation pour la période précédant le bail, sans préciser à quel titre l'exposante était tenue de payer l'arriéré de loyer laissé impayé selon les allégations du bailleur, par le précédent locataire, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1753 du Code civil ;
ALORS DE TROISIEME PART QU' en décidant de condamner l'exposante à payer une provision égale à la somme réclamée par le bailleur au titre de l'arriéré de loyers depuis le mois d'octobre 2004, soit antérieurement au décès du locataire principal, en tenant compte des charges exigibles depuis la délivrance du commandement de payer, après avoir relevé que l'exposante n'avait aucune dette de loyer depuis la conclusion du contrat mais qu'elle avait occupé les locaux depuis le décès du locataire principal, sans relever les éléments de preuve établissant que les charges exigibles depuis le commandement de payer n'avaient pas été payées en même temps que le loyer, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS ENFIN QUE lorsque l'obligation est sérieusement contestable le juge des référés ne peut allouer de provision ; que l'exposante faisait valoir que le montant réclamé par les bailleurs n'était pas fondé dés lors qu'elle était à jour de ses loyers, payés en partie par elle-même et en partie par les services sociaux, lesquels ont comblé par virement direct le retard que l'exposante a pu avoir après le décès de Monsieur Z... ; qu'ayant constaté que pour la période du 1er septembre 2005 au 19 décembre 2006 Madame X... ne restait devoir aucune somme, que le décompte produit par les bailleurs met en évidence les paiements mensuels réguliers des loyers depuis la signature du bail, la Cour d'appel qui fait droit à l'intégralité de la demande des bailleurs au titre de loyers impayés pour la période courant du 1er octobre 2004 au 30 décembre 2006 ainsi qu'il résulte du commandement de payer, en déduisant le seul montant de la clause pénale, motif pris que l'exposante est restée dans les lieux après le décès de Monsieur Z..., qu'elle ne justifie pas avoir payé de loyer à la succession ou au bailleur, qu'elle est donc redevable d'une indemnité d'occupation pour la période précédant le bail, outre les charges exigibles depuis le commandement, ce dont il s'évinçait que l'obligation était à tout le moins en partie sérieusement contestable, la Cour d'appel a violé l'article 849 du Code de procédure civile.
Moyen produit au pourvoi incident par Me Balat, avocat aux Conseils pour les époux Y....
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les époux Y... de leur demande tendant à voir constater la résiliation du bail conclu avec Mme X... ;
AUX MOTIFS QU' il résulte de « l'extrait de locataire » du cabinet Y... que Mme X... ne restait devoir aucune somme pour la période du 1er septembre 2005 au 19 décembre 2006, seule susceptible d'être visée par le commandement visant la clause résolutoire insérée dans le bail du 14 septembre 2005 ; que par ailleurs, ce décompte met en évidence les paiements mensuels réguliers des loyers depuis la signature du bail de sorte qu'à défaut d'autre imputation démontrée par le propriétaire, ces paiements doivent s'imputer conformément à l'article 1256 du code civil sur les dettes que Mme X... avait pour elle le plus d'intérêt à acquitter, c'est-à-dire celles pour lesquelles le bailleur possédait un titre et dont le règlement pouvait entraîner une résiliation du bail qui venait d'être signé ;
ALORS QU'en soulevant d'office et sans avoir invité les parties à présenter leurs observations, un moyen tiré des règles de l'imputation des paiements et de l'article 1256 du code civil, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction et violé l'article 16 du code de procédure civile.
