| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 28 juin 2011, 10-16854

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé qu'il résultait des termes du bail que la SARL avait pris les lieux en leur état pour être conformes à la destination contractuelle prévue pour l'organisation de formations, études, recrutement et secrétariat services sans précision technique particulière et souverainement retenu qu'il n'en résultait nullement que les lieux devaient nécessairement être équipés d'aménagements permettant de recevoir un effectif susceptible de ses conformer aux règles de sécurité applicables pour plus de cinquante personnes, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, a pu en déduire qu'il ne pouvait être reproché à la SCI un défaut de délivrance de locaux pour une utilisation non prévue contractuellement et que le recours par la locataire à l'exception d'inexécution n'était pas justifié ;
Attendu, d'autre part, que le grief fait à l'arrêt d'avoir, dans son dispositif, confirmé le jugement condamnant la SCI au paiement de certaines sommes alors que dans ses motifs il avait dit que la créance de la SCI à l'égard de la SARL serait seulement fixée à ces sommes pour être inscrite au passif de sa procédure collective, dénonce une omission matérielle qui, pouvant être réparée par la procédure prévue à l'article 462 du code de procédure civile, ne donne pas ouverture à cassation ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR constaté la résiliation du bail en cause à compter du 14 mai 2004, date à partir de laquelle le locataire ne disposait plus de titre pour occuper le local commercial en cause, d'AVOIR ordonné l'expulsion de la SARL FORM'ACTION, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et si nécessaire, fixé une astreinte de cinquante euros par jours de retard pour la libération des lieux à compter de l'échéance du délai de deux mois suivant la signification du jugement, d'AVOIR fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme égale au montant du loyer, charges comprises jusqu'à libération des lieux et condamné la SARL FORM'ACTION, Mademoiselle Y... et Monsieur Thierry X... au paiement des sommes correspondantes et d'AVOIR condamné solidairement les mêmes à payer à la société LANCASTEL la somme de 70 169 euros au titre de la créance locative au 31 janvier 2006, les intérêts au taux légal en plus à compter du 13 avril 2004 sur la somme de 11 925 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 19 927,25 euros et à compter du 16 janvier 2006, date des dernières conclusions valant mise en demeure pour le surplus, déduction non comprise des sommes allouées à titre de provision par le juge de la mise en état ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « c'est à bon droit et sur des motifs pertinents que la Cour adopte que, pour constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire le 14 mai 2004 du fait de la non régularisation des causes du commandement du 13 avril 2004 visant ladite clause et ce avec toutes conséquences quant à l'expulsion de la locataire si besoin était et pour condamner la locataire et les cautions déclarées valables au paiement de I'intégralité des loyers dus et à une indemnité d'occupation équivalente audit loyers jusqu'à la libération des lieux loués, le premier juge a considéré :
- qu'il résultait des termes du bail que la société FORM'ACTION, qui avait pris en location les lieux en leur état pour être conformes à la destination contractuelle prévue pour I'organisation de formations, études, recrutement et secrétariat services sans précision technique particulière et sans pouvoir exiger du bailleur la réalisation de travaux ni la réduction du loyer par rapport à cet état et qui avait utilisé les locaux sans remettre en cause les conditions d'utilisation pendant plusieurs années, avait à tort cessé de payer les loyers au motif que la commission départementale de sécurité puis la mairie de Saint Denis l'ayant mis en demeure de mettre en conformité lesdits locaux à l'utilisation faite par elle et notamment à l'accueil de plus de 50 personnes par la création d'une issue de secours et la SCI LANCASTEL ayant refusé de faire les travaux elle avait manqué ainsi à son obligation de délivrance de la chose louée justifiant qu'elle-même n'exécute pas son obligation de payer les loyers, dès lors qu'il ne résultait nullement des termes du bail que les lieux devaient nécessairement être équipés d'aménagements permettant de recevoir un effectif susceptible de se conformer aux règles de sécurité applicables pour plus de 50 personnes,
- que par contre la locataire qui ne pouvait ignorer ces dispositions par rapport à I'exercice de son activité commerciale devait s'assurer des conditions de mise à disposition de locaux lui permettant de répondre à ces prescriptions,
- qu'il ne pouvait donc être reproché à la SCI LANCASTEL un défaut de délivrance de locaux pour une utilisation non prévue contractuellement et qu'ainsi le recours par la locataire à l'exception d'inexécution n'était pas justifié alors qu'au surplus il n'était pas établi I'impossibilité d'utiliser les locaux, possibilité résultant des explications de la locataire elle-même qui avait proposé de faire reprendre les lieux par une association,
- qu'il était incontestable et incontesté que la société FORM'ACTION avait cessé de payer les loyers dus à compter d'octobre 2003, loyer dont il convient de préciser qu'ils étaient dus dès lors dans leur intégralité,
- que s'agissant des cautionnements les dispositions légales afférentes au cautionnement en matière de bail d'habitation n'étaient pas applicables aux baux commerciaux, que Monsieur Thierry X... et Mlle Y... parties au contrat s'étaient clairement engagés à garantir la dette de la société FORM'ACTION au profit de la SCI LANCASTEL et que le fait que la lettre d'engagement signée le 28 avril 1995 fasse mention de la STIB représentant la SCI ne saurait avoir pour conséquence de limiter leur garantie à l'égard du seul mandataire, que par ailleurs I'examen de leur engagement ne laissait aucun doute sur la portée de celui ci concernant pendant la durée du bail y compris les périodes de reconduction, les loyers mais également des charges et les indemnités d'occupation susceptibles d'être dues et qu'au regard des dispositions des articles 2011 du Code civil il n'existait aucun motif sérieux pour écarter la validité des engagements de Monsieur Thierry X... et Mlle Y.... Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 14 mai 2004, date à partir de laquelle la société FORM'ACTION ne disposait plus de titre pour occuper les locaux, a ordonné I'expulsion de la locataire ainsi que de tous occupants de son chef sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de deux mois de la signification de la décision, a fixé I'indemnité d'occupation mensuelle à une somme égale au montant du loyer charges comprises jusqu'à libération des lieux et a condamné solidairement les défendeurs au paiement des sommes correspondantes, a condamné solidairement la société FORM'ACTION, Monsieur Thierry X... et Mlle Y... à payer à la SCI LANCASTEL la somme de 70.169 € au titre de la créance locative au 31 janvier 2006 outre les intérêts au taux légal sur la somme de 11 .925 € à compter du 13 avril 2004, sur la somme de 19.927,25 € à compter de l'assignation et à compter du 16 janvier 2006 sur le surplus, déduction non faite des sommes allouées à titre de provision, sauf à ce que la créance de la SCI LANCASTEL à l'égard de la société FORM'ACTION soit seulement fixée aux sommes ci dessus retenues pour être inscrite au passif de sa procédure collective (…) L'équité commande la confirmation du jugement qui condamné in solidum la société Form'action, Monsieur Thierry X... et Mlle Y... à payer à la SCI LANCASTEL la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles de première instance et la condamnation de la société FORM'ACTION représentée par Me BADAT et de Monsieur Thierry X... » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU' « aux termes des dispositions de I'article 1134 du Code Civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Le bail commercial en cause stipule que la SARL FORM'ACTION déclare avoir visité les lieux, les avoir trouver exactement conformes à la destination contractuelle prévue pour l'organisation de formations, études, recrutement et secrétariat service, sans précision technique particulière, et les avoir pris dans l'état où ils se trouvaient au moment de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur la réalisation de travaux, ni réduction de loyers par rapport à cet état. Il est également prévu qu'en contrepartie de la réalisation de travaux de rénovation de l'intérieur des locaux et de la mise en conformité de l'alimentation électrique à la charge de la société locataire, les loyers afférents aux mois de mai et juin 1995 n'étaient pas dus. Par ailleurs, conformément aux obligations qui pèsent sur le locataire, telles que prévues à l'article 1128 du Code Civil, celui-ci doit payer le loyer aux termes convenus, le défaut de paiement d'une échéance étant susceptible d'entraîner contractuellement la résiliation du contrat de location. En outre, la jurisprudence considère qu'il ne peut en principe se prévaloir de l'inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers, sauf à démontrer I'impossibilité totale d'utiliser les locaux (Cass civ 1ère 10 juin 1963 : GP 1963, 2, 441, Civ 3e 11 oct 1978 D 79-IR-54, Civ 3e 31 oct 1978 Bull Civ III n° 329), 22 févr. 1994 Loyers et copr. 94 n° 181, et Civ 3 e 18 mars 1992 JCP 92 IV 1472). Il n'est pas contesté que les lieux ont été utilisés pendant plusieurs années sans que la locataire n'ait remis en cause les conditions d'utilisation des lieux, et que ce n'est qu'à partir de l'année 2000 au cours de laquelle la Commission départementale de sécurité a relevé que l'utilisation des lieux était en contradiction avec les règles administratives applicables aux locaux recevant du public et qu'un arrêté municipal a été pris par le maire de St Denis le 8 décembre 2000 a mis la locataire en demeure de produire les documents de conformité par rapport au nombre de personnes accueillies dans les lieux que la SARL FORM'ACTION a saisi la bailleresse de la difficulté rencontrée par différents courriers, avant d'interrompre le paiement des loyers. Or, il ne résulte nullement du bail en cause que les lieux devaient nécessairement être équipés d'aménagements permettant de recevoir un effectif susceptible de se confirmer aux règles de sécurité applicables pour plus de 50 personnes. Par contre, la société locataire, quine pouvait ignorer ces dispositions par rapport à l'exercice de son activité commerciale, devait s'assurer des conditions de mise à disposition des locaux qui permettraient de répondre à ces prescriptions. Il ne peut donc être reproché à la SCI LANCASTEL un défaut de délivrance de locaux pour une utilisation non expressément prévue contractuellement. En outre, les éléments relevés dans le rapport de la Commission départementale de sécurité produit aux débats, par ailleurs non daté et non signé, concernant le non respect des règles de construction sont en l'espèce insuffisants dans le cadre du présent litige pour remettre en cause la validité du bail dont la nullité n'est nullement invoquée, alors que la société FORM'ACTION a continué à exploiter son activité en infraction aux règles de sécurité, jusqu'au moment où elle s'est engagée à ne plus recevoir un nombre de personnes excédant l'effectif légalement autorisé. Il ressort de ce qui précède qu'au regard du bail, c'est de manière abusive que la locataire invoque un non respect de l'obligation de délivrance des lieux par la bailleresse, aucune obligation contractuelle spécifique n'ayant été mise à la charge de cette dernière pour I'exercice de I'activité commerciale par la SARL FORM'ACTION. (…) Par conséquent, le recours de la part de la locataire à l'exception d'inexécution de son obligation de payer les loyers n'est justifiée par aucun élément sérieux, ni par les obligations contractuelles prévues au bail, alors qu'il n'a jamais été établi l'impossibilité d'utiliser les lieux à partir de la prise de possession jusqu'au transfert de l'activité dans d'autres locaux. Cette possibilité d'utilisation des locaux résulte d'ailleurs des explications de la société défenderesse qui a proposé au bailleur de faire reprendre les lieux par une association chargée de gérer un établissement médico-social comme I'atteste la lettre de l'association Frédéric LEVAVASSEUR. La SARL FORM'ACTION ne conteste pas avoir interrompu le paiement des loyers depuis octobre 2003 sans motif sérieux. L'état des inscriptions établi par le greffe du tribunal mixte de commerce du tribunal de grande instance de St Denis produit aux débats ne mentionne aucun créancier inscrit pour le commerce en cause. Le commandement de payer du 13 avril 2004 rappelant les termes de la clause résolutoire insérée au bail étant resté sans effet dans le délai d'un mois prévu par l'article L 145-41 du Code de Commerce concernant les baux commerciaux, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 14 mai 2004, date à partir de laquelle la locataire ne dispose plus de titre pour occuper le local commercial en cause . A supposer que les lieux soient toujours mis à disposition de la locataire, malgré le transfert de son activité dans d'autres lieux, compte tenu de ce précède, il convient à toutes fins utiles d'ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef. Les circonstances de la cause justifient de fixer une astreinte d'un montant de 50 euros par jour de retard à compter de l'échéance du délai de deux mois suivant la signification de la présente ordonnance.
Sur I' indemnité d'occupation :
Aucun motif ne s'oppose à la fixation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges applicables pour les périodes considérées à partir de la résiliation du bail jusqu'à la libération totale des lieux.
Sur la dette locative :
Tenant au montant des loyers dus pour la période de référence, ou des indemnités d'occupation postérieures à la résiliation du bail, les éléments d'information produits aux débats permettent de fixer la dette locative à la somme de 70.169 euros au 31 janvier 2006. Il y a lieu d'y ajouter les intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2004 sur la somme de 11.925 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 79.927,25 euros et à compter du 16 janvier 2006, date des dernières conclusions valant mise en demeure pour le surplus.
Sur les engagements de caution :
Contrairement aux explications des défendeurs, les règles du cautionnement applicables au bail commercial en cause ne sauraient faire référence aux dispositions prévues par la loi du 21 juillet 1994 qui a modifié les modalités de l'établissement de la caution en matière de baux d'habitation uniquement régis par la loi du 6 juillet 1989, ces dispositions n'étant évidemment pas applicables aux baux commerciaux. Par ailleurs, les explications et pièces produites par la demanderesse font apparaître que Mlle Y... et M. Thierry X..., qui sont parties au contrat de bail commercial du 4 mai 1995 se sont engagés dans ce document à garantir la dette locative de la SARL FORM'ACTION au profit de la SCI LANCASTEL représentée par la SARL STIB. Ces défendeurs sont par conséquent mal fondés à soutenir que leur engagement n'existerait qu'à l'égard de la société mandataire de la bailleresse. Le fait que la lettre d'engagement qu'ils ont signée le 28 avril 1995 ne fasse mention que de la SARL STIB et non la SCI LANCASTEL ne saurait par conséquent limiter leur garantie à l'égard du seul mandataire qui, selon le bail commercial susvisé mentionnait clairement son intervention pour le compte de la bailleresse. En outre, I'examen de I'engagement de caution susvisé ne laisse aucun doute sur sa portée concernant pendant la durée du contrat de bail, y compris les périodes de reconduction, non seulement le loyer mensuel de 12.000 F, mais également les charges et les indemnités d'occupation susceptibles d'êtres dues en case de rupture du contrat. Au regard des dispositions des articles 2011 et suivants du code civil concernant le cautionnement, il n'existe donc aucun motif sérieux pour écarter la validité des engagements de Mlle Y... et M. Thierry X... en faveur de la SCI LANCASTEL dans le cadre du bail commercial en cause. En conséquence, ces derniers doivent garantir la SARL FORM'ACTION du paiement des sommes susvisées » ;
1. ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'à ce titre, il appartient au bailleur de s'assurer que la chose louée peut être affectée à l'usage prévu au bail ; que l'arrêt attaqué a constaté, d'une part, que la destination contractuelle des lieux loués était l'organisation de formations, études, recrutement et secrétariat services, d'autre part, que la commission départementale puis la mairie de Saint-Denis, par arrêté du 8 décembre 2000, avaient mis en demeure la société preneuse de procéder à la création d'une issue de secours pour mettre les lieux loués en conformité avec l'utilisation qui en était faite par la locataire, nécessitant notamment l'accueil de plus de cinquante personnes ; que pour faire droit aux demandes du bailleur en résiliation du bail et condamnation du preneur et des cautions au paiement de l'intégralité des loyers dus ainsi qu'à une indemnité d'occupation, la Cour d'appel a retenu qu'il ne résultait pas du bail que les lieux devaient être équipés d'aménagements permettant de recevoir un effectif susceptible de se conformer aux règles de sécurité applicables pour plus de cinquante personnes, et qu'il appartenait au locataire de s'assurer des conditions de mise à disposition des locaux lui permettant de répondre à ces prescriptions ; qu'en statuant ainsi, quand il revenait au contraire au bailleur, sans qu'il soit besoin d'un stipulation particulière, de s'assurer que la chose louée pouvait être affectée à l'usage prévu au bail, qui visait « l'organisation de formations, études, recrutement et secrétairait services » et incluait donc la réception du public, la Cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du Code civil ;
2. ALORS QUE la clause selon laquelle le preneur prend les lieux dans l'état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de les maintenir, en cours du bail, en état de servir à l'usage auquel ils sont destinés ; qu'en l'espèce, à supposer que, pour faire droit aux demandes du bailleur, la Cour d'appel se soit fondée sur la circonstance que le bail commercial en cause stipulait que la société FORM'ACTION avait trouvé les lieux conformes à la destination contractuelle prévue, et les avait pris dans l'état où ils se trouvaient au moment de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur la réalisation de travaux, ni réduction de loyers par rapport à cet état, cependant qu'une telle clause ne déchargeait pas le bailleur de son obligation de délivrance, la Cour d'appel aurait violé les articles 1719 et 1720 du Code civil ;
3. ALORS QUE le bailleur ne peut, en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s'exonérer de l'obligation de procéder aux travaux nécessaires qui affectent la structure de l'immeuble ; qu'il n'était pas contesté que les travaux prescrits par les autorités administratives portaient sur la structure même de l'immeuble (cf. conclusions récapitulatives de la société LANCASTEL, p. 8, antépénultième alinéa) ; qu'en faisant droit aux demandes du bailleur, au prétexte qu'il ne résultait pas du bail que les lieux devaient être équipés d'aménagements conformes aux règles de sécurité applicables pour plus de cinquante personnes, quand la création de l'issue de secours prescrite affectait la structure de l'immeuble, de sorte qu'elle relevait de l'obligation de délivrance du bailleur dont celui-ci ne pouvait s'exonérer, la Cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du Code civil ;
4. ALORS QUE dans ses conclusions récapitulatives (p. 6, alinéa 4), Monsieur X... soutenait que le bailleur, par une lettre de son mandataire en date du 27 février 2001 qu'il produisait aux débats, avait pris l'engagement de réaliser les travaux demandés par la commission de sécurité, pour en déduire que le bailleur aurait dû se conformer à cet engagement contractuel ; qu'en délaissant ce moyen péremptoire, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
5. ALORS QUE l'impossibilité même partielle d'exercer dans les lieux loués l'activité prévue au bail est susceptible de justifier la réduction à due concurrence du loyer ou, après expiration du bail, de l'indemnité d'occupation ; qu'en l'espèce, en déboutant la société preneuse de sa demande en réduction des loyers et indemnité d'occupation pour la période au cours de laquelle elle n'avait pu jouir intégralement des lieux loués, au prétexte que n'était pas établie l'impossibilité d'utiliser les locaux, après avoir constaté que la commission départementale puis la mairie de Saint-Denis l'avait mise en demeure de mettre les lieux loués en conformité à l'utilisation qui en était faite par elle et notamment à l'accueil de plus de cinquante personnes par la création d'une issue de secours, et qu'elle avait dû s'engager à ne plus recevoir un nombre de personnes excédant l'effectif légalement autorisé, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé les articles 1147, 1719 et 1720 du Code civil.
6. ALORS subsidiairement QUE l'instance suspendue par l'effet du jugement d'ouverture du redressement judiciaire ne peut être reprise qu'en vue de la constatation de la créance et de la fixation de son montant à l'exclusion de la condamnation du débiteur ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué a affirmé que la créance de la SCI LANCASTEL à l'égard de la société FORM'ACTION devait seulement être fixée aux sommes retenues pour être inscrites au passif de la procédure collective dont cette dernière faisait l'objet ; qu'en confirmant néanmoins dans son dispositif le jugement déféré en ce qu'il avait condamné solidairement la société FORM'ACTION, Mademoiselle Y... et Monsieur X... à payer à la SCI LANCASTEL la somme de 70 169 euros au titre de cette créance, outre les intérêts au taux légal, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé les articles L. 622-22, L. 631-14 et L. 641-3 du Code de commerce.