LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 27 octobre 2009), que les sociétés Tout pour le logement et Tout pour l'habitat ont vendu à la société Forville concept plusieurs lots à usage commercial dans un groupe d'immeubles à Cannes, une partie du prix étant payable par échéances mensuelles entre le 30 septembre 2006 et le 31 mai 2007 ; que les venderesses s'étaient engagées à réaliser des travaux de mise aux normes au plus tard le 30 septembre 2006 pour certains et le 31 octobre 2006 pour d'autres, et à en justifier par la présentation des attestations de l'APAVE et de l'approbation écrite des services de sécurité ; que des échéances étant demeurées impayées, les sociétés Tout pour le logement et Tout pour l'habitat ont fait délivrer à la société Forville concept deux commandements de payer en date du 5 janvier 2007 et du 12 mars 2007, visant la clause résolutoire ; qu'elles l'ont assignée le 2 mai 2007 en résolution de la vente ; que la société Forville concept, qui, le 13 avril 2007, avait saisi le tribunal d'une demande de nullité des commandements et de suspension de leurs effets, s'est prévalue de la mauvaise foi des venderesses dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt relève que la société Forville ne verse aucun document antérieur à son assignation délivrée le 13 avril 2007 qui établirait qu'elle ait mis en demeure les sociétés Tout pour le logement et Tout pour l'habitat de réaliser les travaux auxquels elles s'étaient engagées ou qu'elle leur ait opposé le non-respect de leurs obligations contractuelles ; que cette abstention ne peut que démontrer le peu de cas qu'elle attachait à la réalisation rapide des travaux dont il est justifié par ailleurs, par un rapport préliminaire de l'APAVE du 16 avril 2007 et un constat de Me X..., huissier de justice, du 19 avril 2007, qu'ils étaient pratiquement tous terminés au 19 avril 2007 ; que dans ces conditions elle est particulièrement mal fondée à se prévaloir de la mauvaise foi des appelantes ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la bonne ou mauvaise foi des venderesses devait être recherchée dans leur comportement au jour de la délivrance des commandements de payer en date des 5 janvier et 12 mars 2007, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare recevables les demandes formées par la société Forville concept à l'encontre des sociétés Tout pour le logement et Tout pour l'habitat, en ce qu'il déboute la société Forville concept de sa demande aux fins de voir constater la nullité des commandements de payer délivrés le 12 mars 2007 et de sa demande en suspension des effets de ces commandements, l'arrêt rendu le 27 octobre 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne les sociétés Tout pour le logement et Tout pour l'Habitat aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les sociétés Tout pour le logement et Tout pour l'Habitat à payer la somme de 2 500 euros à la société Forville concept ;
Rejette la demande des sociétés Tout pour le logement et Tout pour l'habitat ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux juin deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils pour la société Forville concept
Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé la résolution des ventes consenties par la SARL POUR LE LOGEMENT et la SARL TOUT POUR L'HABITAT aux torts et griefs exclusifs de la SARL FORVILLE,
AUX MOTIFS QUE la SARL FORVILLE affirme que les clauses résolutoires ont été mises en oeuvre de mauvaise foi par les venderesses alors même qu'elles n'avaient pas respecté leurs obligations contractuelles au titre de la réalisation des travaux de mise aux normes et que dès lors, il appartient à la juridiction d'en limiter les effets ; qu'il convient d'objecter que la SARL FORVILLE ne verse aux débats aucun document antérieur à son assignation délivrée le 13 avril 2006, soit postérieurement au délai d'un mois visé dans les commandements de payer du 12 mars 2007 et très postérieurement à celui visé dans ceux du 5 janvier précédent, qui établirait qu'elle a mis en demeure la SARL POUR LE LOGEMENT et la SARL TOUT POUR L'HABITAT de réaliser les travaux auxquels elles s'étaient engagées ou qu'elle leur ait opposé le non-respect de leurs obligations contractuelles alors même qu'aux termes du contrat de vente, elle disposait de plusieurs moyens visant à les y contraindre (déduction d'une indemnité de 500 € par jour sur le montant du prix restant du, exécution de ceux-ci à leurs frais en en imputant leur coût sur celui-ci) ; qu'il est pour le moins étonnant de constater que mise en demeure à deux reprises de régulariser sa situation sur le plan financier, elle n'a pas jugé utile de soulever ce moyen dans le délai qui lui était imparti ; que cette abstention ne peut que démontrer le peu de cas qu'elle attachait à la réalisation rapide des travaux dont il est justifié par ailleurs qu'ils étaient pratiquement tous terminés au 19 avril 2007 (cf. rapport préliminaire de l'APAVE du 16 avril 2007 et constat de Maître X..., huissiers de justice du 19 avril 2007) ; que dans ces conditions, elle est particulièrement mal fondée à se prévaloir de la mauvaise foi des appelantes comme unique moyen pour contester le jeu de la clause résolutoire ; que dès lors, il apparaît qu'en l'état des commandements de payer délivrés par la SARL POUR LE LOGEMENT et la SARL TOUT POUR L'HABITAT, respectivement les 5 janvier et 12 mars 2007 visant tous deux la clause résolutoire prévue au contrat, dont la régularité n'est pas contestée, il y a lieu de prononcer la résolution des ventes consenties par la SARL POUR LE LOGEMENT et la SARL TOUT POUR L'HABITAT selon acte authentique séparé en date du 3 août 2007, aux torts et griefs exclusifs de la SARL FORVILLE pour nonpaiement du solde du prix (arrêt p. 5) ;
ALORS QUE D'UNE PART les juges du fond ne peuvent constater l'acquisition d'une clause résolutoire en retenant le manquement du débiteur à ses obligations sans rechercher, comme ils y sont invités, si ladite clause avait été mise en oeuvre de bonne foi ; qu'en l'espèce, la société FORVILLE invoquait la mauvaise foi des sociétés venderesses non seulement au regard des travaux qui n'étaient pas achevés mais également et surtout au regard des autorisations que les venderesses s'étaient engagées à obtenir pour permettre l'exploitation commerciale des lieux, autorisations qui n'étaient pas délivrées au jour de la délivrance des commandements de payer visant la clause résolutoire ; que pour écarter la mauvaise foi des venderesses, la Cour d'appel s'est bornée à retenir que les travaux étaient «pratiquement» achevés sans s'expliquer sur l'absence de délivrance des autorisations d'exploiter, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, l'exposante invoquait pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire l'exception d'inexécution tirée de la non délivrance des attestations de l'APAVE et de la commission de sécurité qui seules permettaient l'exploitation des lieux ; qu'en déclarant acquise la clause résolutoire sans répondre à ce moyen déterminant des conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile,
ALORS QU'EN OUTRE, la société FORVILLE avait soutenu qu'au moment de la signification des commandements de payer visant la clause résolutoire des 5 janvier et 12 mars 2007, les travaux, qui devaient être terminés au plus tard le 31 octobre 2006, n'étaient pas achevés, ce qui établissait la mauvaise foi des sociétés venderesses ; qu'en estimant, pour écarter la mauvaise foi des venderesses, qu'il résultait du rapport préliminaire de l'APAVE du 16 avril 2007 et du constat d'huissier du 19 avril 2007, documents tous deux postérieurs aux commandements, que les travaux étaient « pratiquement» terminés à cette date, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs inopérants et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QU'ENFIN, la renonciation à un droit ne se présume pas ; que le défendeur ne saurait être considéré comme ayant renoncé à invoquer la mauvaise foi du demandeur au seul motif qu'il n'a pas invoqué plus tôt les manquements contractuels établissant cette mauvaise foi ; qu'en estimant que la société FORVILLE était mal fondée à se prévaloir de la mauvaise foi des venderesses pour contester le jeu de la clause résolutoire dès lors qu'elle n'avait pas jugé utile d'invoquer le moyen tiré du défaut de réalisation des travaux dans le délai imparti pour contester les commandements de payer visant la clause résolutoire, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs inopérants et a violé l'article 455 du code de procédure civile.
Le second moyen de cassation, subsidiaire, fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir décidé que la somme de 705.775 euros d'ores et déjà réglée par la SARL FORVILLE à chacune des venderesses leur restera acquise au titre de la clause pénale,
AUX MOTIFS QUE en l'état de la clause pénale contenue dans chacun des actes de vente, aux termes de laquelle, en cas d'exercice de l'action résolutoire, les sommes déjà réglées au vendeur lui demeureront acquises à concurrence de 800 000 €, une somme de 705 775 € d'ores et déjà réglée par la SARL FORVILLE restera acquise à chacune des deux venderesses, étant précisé que celles-ci ne justifient pas d'un préjudice supplémentaire qui justifierait l'allocation de dommages et intérêts tels que sollicités (arrêt p. 5 § 7) ;
ALORS QUE toute sanction, fût-elle prévue contractuellement, doit être nécessaire et proportionnée au manquement sanctionné ; qu'en appliquant la clause pénale insérée dans les actes de vente permettant aux venderesses, même en cas de résolution des ventes et de restitution des immeubles, de conserver le montant des sommes réglées à hauteur de 800.000 €, sans justifier qu'elle constituait une sanction nécessaire et proportionnée, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 1152 du Code civil.
