LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu à bon droit que la société bailleresse, qui invoquait la transformation de bail précaire en bail commercial à la suite d'un maintien dans les lieux du preneur à l'issue du bail, devait rapporter la preuve de ce maintien dans les lieux et, par une appréciation souveraine des éléments produits au débats, qu'il n'était pas démontré que le preneur soit resté en possession des lieux à l'expiration du bail précaire, la cour d'appel, qui en a déduit que l'article L. 145-5 du code de commerce ne trouvait pas à s'appliquer, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Northshore aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils, pour la société Northshore
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la société Northshore à verser à la société Cyrus la somme de 5.044,54 euros, avec intérêts au taux légal à compter du septembre 2000 et capitalisation de ces intérêts à compter du 31 juillet 2008 et D'AVOIR débouté la société Northshore de ses demandes reconventionnelles tendant à voir constater l'existence, à compter du 1er avril 2000, d'un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux et à voir condamner la société Cyrus à lui verser la somme de 295.084,90 à titre des loyers impayés ;
AUX MOTIFS QUE la société Northshore soutient qu'en l'absence de remise des clés et en raison du maintien du preneur dans les lieux, le bail précaire est devenu un bail commercial dans les conditions de l'article L. 145-5 du code de commerce à compter du 1er avril 2000 ; qu'elle fait valoir l'absence de dénonciation du bail avant la fin du mois de février 2000, le paiement du loyer du mois d'avril 2000 et les termes du courrier du 2 mai 2000, signalant que le local était libre depuis le 30 avril 2000, soutenant que la charge de la preuve de la libération des lieux pèse sur celui qui l'invoque ; que la société Cyrus oppose les dispositions du bail, prévoyant la possibilité de le dénoncer avant son terme, avec un préavis d'un mois et non de donner congé à son expiration ; qu'elle soutient que la date de libération des lieux, portée dans son courrier comme le 30 avril 2000, est une erreur matérielle, comme le démontre la réclamation concomitante du loyer indûment versé, erreur rectifiée dans sa lettre du 24 mai 2000 et que le paiement du loyer d'avril résulte d'un virement bancaire automatique ; qu'elle ajoute que les clés ne lui ont jamais été remises et que la charge de la preuve de son maintien dans les lieux pèse sur la bailleresse ; que l'acte en date du 23 avril 1999 exclut expressément l'application des statuts des baux commerciaux ; que le préavis d'un mois stipulé en son article 2 se rapporte à la possibilité d'une libre dénonciation, et non un congé en fin de bail ; que l'absence de congé ne peut donc être reprochée à la société A3tech ; que la société Northshore soutient la transformation de bail précaire en bail commercial à la suite d'un maintien dans les lieux du preneur à l'issue du bail ; qu'il lui appartient dès lors d'en rapporter la preuve ; qu'à défaut d'élément formel sur ce point contesté, et notamment d'un constat d'huissier établissant l'occupation des locaux, le maintien dans les lieux de la société Cyrus n'est pas établi au seul vu de son courrier du 2 mai 2000 tout à la fois réclamant le remboursement du loyer du mois d'avril versé par erreur et rappelant que le bail est venu à son terme le 30 avril ; que cet erreur matérielle est rectifiée dans les correspondances ultérieures ; que le défaut de remise des clés, invoqué par la société Northshore, est dépourvu de pertinence, en l'absence de production de l'état des lieux initial, contenant la remise des clés au preneur ; qu'il ne résulte pas de ces éléments que le preneur soit resté en possession des lieux à l'expiration du bail précaire et que l'article L. 145-5 du code de commerce ne trouve pas à s'appliquer ;
ALORS, 1°), QU'en application de l'article L. 145-5, alinéas 1er et 2, du code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger au statut des baux commerciaux, à la condition que la durée totale de bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans ; que, si à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession des lieux, il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux ; que ce texte qui n'opère aucune distinction entre le bailleur et le preneur impose à la partie qui souhaite échapper au mécanisme prévu par l'alinéa 2 de manifester, avant la date contractuelle d'expiration du bail, fût-elle de rigueur, sa volonté de ne pas poursuivre la relation contractuelle, la charge de la preuve de cette manifestation de volonté lui incombant ; qu'en écartant l'application de ces dispositions légales cependant qu'il résultait de ses constatations que la société Cyrus n'avait pas manifesté avant le terme du bail, soit le 31 mars 2000, sa volonté de ne pas se maintenir dans les lieux, mais seulement par une lettre du 2 mai 2000, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article L. 145-5 du code de commerce ;
ALORS, 2°), QU'en énonçant qu'il appartenait à la société Northshore, qui revendiquait l'existence d'un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, de rapporter la preuve que la locataire s'était maintenue dans les lieux quand il incombait à cette dernière de démontrer qu'avant l'expiration du bail, elle avait manifesté sa volonté de ne pas voir se poursuivre la relation contractuelle et qu'elle avait libéré les lieux à la date du 31 mars 2000, date d'expiration du bail, la cour d'appel a violé les articles 1315 du code civil et L. 145-5 du code de commerce.
