LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 682 et 684 du code civil ;
Attendu que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ; que si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes ; que, toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 6 octobre 2009), que, par acte authentique du 4 août 2000, les époux X... ont acquis auprès des consorts Y... une propriété qui faisait partie d'un ensemble immobilier plus important divisé par les consorts Y... ; qu'à l'occasion de la revente de la propriété des époux X..., les consorts Y... ayant refusé de signer un projet constitutif d'une servitude de passage sur la parcelle B 3855 leur appartenant, les époux X... les ont assignés aux fins d'obtenir la régularisation de l'acte de constitution de la servitude de passage et, subsidiairement, la constatation de l'état d'enclave et la constitution d'une servitude de passage sur la parcelle B 3855 ; que s'étant opposés à ces demandes, les consorts Y... ont subsidiairement demandé l'allocation d'une indemnité sur le fondement de l'article 682 du code civil ;
Attendu que pour débouter les consorts Y... de cette demande, l'arrêt retient que la servitude légale de passage résultant de la division d'un fonds n'ouvrait pas droit à l'indemnité prévue par l'article 682 du code civil ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté l'absence de servitude conventionnelle de passage et l'état d'enclave du fonds des époux X..., la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. et Mme Y... de l'indemnité prévue par l'article 682 du code civil, l'arrêt rendu le 6 octobre 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers, autrement composée ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X..., ensemble, à payer à M. et Mme Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils pour les consorts Y...
Les consorts Y... font grief à l'arrêt attaqué de les avoir déboutés de leur demande d'indemnité fondée sur l'article 682 du code civil ;
AUX MOTIFS QUE la servitude légale de passage résultant de la division d'un fonds n'ouvrant pas droit à l'indemnité prévue par l'article 682 du code civil, les appelants seront déboutés de cette demande ;
ALORS QUE la servitude de passage qui met fin à un état d'enclave résultant de la division d'un fonds par suite d'une vente ouvre droit à une indemnité sauf à ce que la convention de partage du fonds original ait intégré l'existence de la servitude dans le prix de vente ou à ce que le propriétaire du fonds servant ait renoncé à percevoir une indemnité ; qu'en affirmant néanmoins, pour débouter les consorts Y... de leur demande d'indemnité, que la servitude de passage résultant de la division d'un fonds n'ouvrait pas droit à l'indemnité prévue par l'article 682 du code civil, la cour d'appel a violé les dispositions de ce texte ensemble celles de l'article 684 du même code.
