LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la location d'un bien entraîne certains frais et impositions, c'est par une appréciation souveraine du préjudice de jouissance incluant les pertes locatives brutes que la cour d'appel a fixé à 100 000 euros l'indemnisation des consorts X... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres moyens du pourvoi principal ni sur le moyen unique du pourvoi incident qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne les consorts X... aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juin deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour les consorts X..., demandeurs au pourvoi principal
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir limité à 100. 000 € la somme que la SCI La Mourguette a été condamnée à verser à Henri X..., Gisèle Z...épouse X... et Sandrine X... en réparation de leur préjudice de jouissance ;
Aux motifs que le premier juge a fixé à la somme de 123. 740 € la réparation de leur préjudice de jouissance en prenant notamment en compte les pertes locatives brutes ; qu'il convient d'observer que la location d'un bien entraîne certains frais et impositions ; que pour en tenir compte, l'évaluation du préjudice de jouissance sera ramenée à la somme forfaitaire de 100. 000 € ; que le jugement sera infirmé à ce titre ;
ALORS QUE le préjudice doit être réparé intégralement ; qu'en fixant le préjudice de jouissance des Consorts X... à une somme forfaitaire, la Cour d'appel a violé l'article 1149 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation du jugement déféré, débouté M. Henri X..., son épouse née Gisèle Z...et Mademoiselle Sandrine X... de leurs demandes au titre de la perte patrimoniale ;
Aux motifs adoptés des premiers juges que le préjudice allégué par les consorts X... tenant à la perte patrimoniale fondée sur l'évolution des prix dans le domaine immobilier n'a aucun lien de causalité direct et immédiat avec les vices cachés ;
Et aux motifs propres que le jugement sera confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande au titre d'un préjudice patrimonial qui résulterait de la perte de l'augmentation de la valeur du bien, préjudice tout à fait virtuel et en tout état de cause sans lien direct avec l'existence de vices cachés ;
ALORS D'UNE PART QUE le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages-intérêts envers l'acheteur, et notamment de ceux destinés à réparer le préjudice, dû à l'évolution des prix dans le secteur considéré, résultant de la perte patrimoniale subie par l'acheteur ; qu'en affirmant le contraire, au motif erroné que ce préjudice est virtuel et sans lien direct avec l'existence de vices cachés, la Cour d'appel a violé l'article 1645 du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE constitue un préjudice certain, dans un contexte d'augmentation des prix du marché immobilier, la perte subie par l'acheteur du fait de la différence entre la valeur actuelle du bien acquis et le prix de vente restitué à la suite de sa résolution pour vices cachés ; qu'en qualifiant ce préjudice de virtuel, pour rejeter la demande d'indemnisation des Consorts X... pour la perte patrimoniale qu'ils ont subie du fait de la résolution de la vente pour vices cachés, la Cour d'appel a violé l'article 1645 du Code civil ;
ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QU'en s'abstenant d'expliquer en quoi ce préjudice ne serait que virtuel, la Cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1645 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation du jugement déféré, débouté M. Henri X..., son épouse née Gisèle Z...et Melle Sandrine X..., de leur demande à l'encontre de Me Y... ;
Aux motifs que devant la Cour, les consorts X... font état d'un nouveau vice, dit administratif, consistant en la découverte de ce que le bien serait affecté d'une servitude d'alignement ; que ce vice sera immédiatement écarté dans la mesure où les documents versés aux débats par les intimés n'établissent nullement l'existence d'une telle servitude au jour de la vente, étant ajouté que Pierre Y..., notaire, produit un courrier du Maire de la Commune de Paradou en date du 5 novembre 2009 dans lequel il est indiqué que le bien en cause ne fait pas l'objet d'un alignement (arrêt, p. 5) … ; que comme il a été vu supra, il n'est nullement établi que la propriété était au jour de la vente frappée d'une servitude d'alignement et il est certain qu'elle ne l'est pas à l'heure actuelle ; que par ailleurs, il apparaît qu'aucun des autres griefs formulés contre le notaire n'est en lien direct avec l'existence des vices cachés à l'origine de la résolution de la vente ;
ALORS D'UNE PART QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que les consorts X... avaient produit aux débats une lettre du Conseil général du 19 juillet 2007 leur indiquant que dans les documents du POS antérieurs au PLU approuvé en 2006, la RD 78E, qui longe le terrain appartenant aux consorts X..., présentait une emprise future de 12 mètres ; que le POS de la commune du Paradou a été approuvé le 28 juin 1982, sa révision totale approuvée le 30 avril 1992 et a été modifié en dernier lieu le 10 août 2000, soit antérieurement à l'achat par les Consorts X... de l'immeuble litigieux ; qu'un certificat d'urbanisme délivré le 10 mai 2004 au propriétaire des parcelles contiguës aux leurs le long de cette route départementale indiquait que le terrain est concerné par le plan d'alignement « voir DRT/ Arles sur CD 78E », le maire de la commune du Paradou ayant précisé que cet alignement concernait la voirie départementale ; qu'en jugeant, pour les débouter de leur action en responsabilité contre le notaire, que l'existence d'une servitude d'alignement au jour de la vente n'est pas établie, sans s'expliquer ni analyser, même sommaire, ces documents, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention européenne des Droits de l'Homme ;
ALORS D'AUTRE PART QU'en se fondant sur un courrier du Maire de la Commune selon lequel le bien en cause ne ferait pas l'objet d'un alignement, pour statuer comme elle l'a fait, sans s'expliquer sur les documents produits par les consorts X..., et notamment sur la lettre du Conseil régional qui établit que la servitude d'utilité publique relative à la Route départementale, relevant de la seule compétence du Conseil régional, et portant sur la réserve d'une emprise de 12 mètres de large avait été non seulement maintenue, mais étendue lors de l'élaboration du PLU approuvé en 2006, la cour d'appel a derechef violé l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention européenne des Droits de l'Homme.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir d'avoir, par confirmation du jugement déféré, débouté M. Henri X..., son épouse née Gisèle Z...et Melle Sandrine X..., de leur demande à l'encontre de la société Agence les Alpilles exerçant sous l'enseigne Century 21 ;
Aux motifs que Henri X..., Gisèle Z...épouse X... et Sandrine X... recherchent la responsabilité de l'agent immobilier sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du Code civil, en faisant valoir qu'il a présenté le bien comme « un mas entièrement rénové », sans rechercher, comme il aurait dû le faire, la réalité des travaux effectués, et sollicitent en conséquence sa condamnation solidaire au paiement des sommes mises à la charge de la SCI Mourguette ; qu'il est parfaitement établi que les vendeurs ont fait procéder, entre 1999 et 2001, à divers travaux, à hauteur de la somme de 111. 590 €, sous le contrôle d'un architecte ; que si l'expertise a révélé que ces travaux étaient insuffisants et laissaient subsister plusieurs vices cachés, il n'en reste pas moins que l'agent immobilier, qui n'est pas un technicien du bâtiment, a pu de ce fait employer le terme de « mas rénové » pour présenter le bien sans que cela constitue une faute caractérisée ;
ALORS D'UNE PART QUE chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ; qu'en requérant une faute « caractérisée » de l'agent immobilier, cependant qu'une négligence ou une imprudence suffisait à engager sa responsabilité, la cour d'appel a violé les articles 1382 et 1383 du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QU'engage la responsabilité de l'agent immobilier le fait, pour celui-ci, de présenter à la vente un bien comme « entièrement rénové » sans avoir préalablement vérifié la consistance des travaux réalisés ; que dans leurs conclusions d'appel, les consorts X... faisaient valoir que l'agent immobilier avait agi avec légèreté en leur présentant comme entièrement rénové le mas litigieux sans avoir vérifié l'étendue des travaux réalisés, ce qui lui aurait permis d'avoir connaissance de la facture de l'entreprise de couverture qui avait émis des réserves sur l'état de la structure du toit et l'absence de garantie dans le temps des travaux réalisés ; qu'en statuant comme elle l'a fait, au motif inopérant que l'agent immobilier n'est pas un technicien du bâtiment, la cour d'appel a violé les articles 1382 et 1383 du Code civil. Moyen produit par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux Conseils pour la SCI La Mourguette, les consorts B...et M. C..., demandeurs au pourvoi incident
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé sur le fondement des vices cachés la résolution de la vente de l'immeuble sis au PARADOU ..., intervenue selon acte notarié du 31 octobre 2001 entre la SCI LA MOURGUETTE et M. Henri X..., son épouse Mme Gisèle Z...et Melle Sandrine X... publiée et enregistrée à la conservation des hypothèques de TARASCON le 13 décembre 2001 et d'avoir condamné la SCI LA MOURGUETTE, d'une part, à leur payer au titre de la restitution du prix la somme de 678. 398, 13 € avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2001, d'autre part, la somme de 58. 108, 25 € au titre des frais occasionnés pour la vente, celle de 100. 000 € au titre de la privation de jouissance et des pertes de loyers, celle de 8. 753 € au titre des frais de maintenance et des mesures conservatoires, puis celle de 9. 541 € au titre du remboursement des taxes foncières et d'habitation,
AUX MOTIFS QUE sur la clause de non garantie, la SCI LA MOURGUETTE et ses associés font valoir que contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, ils ne peuvent être considérés comme des vendeurs professionnels et qu'en conséquence, la clause de garantie contenue dans le contrat de vente doit sortir à plein effet ce qui a pour conséquence de rendre irrecevable la demande des consorts D...; qu'il appartient aux acquéreurs d'établir la qualité de vendeurs professionnels de la SCI LA MOURGUETTE ; que le seul fait que ceux-ci aient acquis le mas en cause sous forme d'une SCI en vue de racheter une autre propriété le jour même de sa vente qu'ils ont eu l'intention de revendre quelques années plus tard, ne saurait suffire à les qualifier de vendeurs professionnels ; que dans ces conditions, la clause de garantie ne peut être écartée sauf les acquéreurs à établir que la SCI LA MOURGUETTE et ses associés avaient parfaitement connaissance au jour de la vente des vices cachés allégués ; que sur les vices cachés devant la cour, les consorts X... font état d'un nouveau vice, dit administratif, consistant en la découverte de ce que le bien serait affecté d'une servitude d'alignement ; que ce vice sera immédiatement écarté dans la mesure où les documents versés aux débats par les intimés n'établissent nullement l'existence d'une telle servitude au jour de la vente, étant ajouté que Pierre Y..., notaire, produit un courrier du Maire de la Commune de PARADOU en date du 5 novembre 2009 dans lequel il est indiqué que le bien en cause ne fait pas l'objet d'un alignement ; que par ailleurs, les intimés entendent se prévaloir de vices " dits techniques ", déjà examinés par le premier juge et retenus au titre des vices cachés-les désordres affectant la toiture,- les désordres affectant, la façade,- les désordres affectant les menuiseries ; que sur les désordres affectant la toiture l'expert a pu constater l'existence d'infiltrations d'eau par la toiture se localisant tout à la fois en rez-de-chaussée de l'habitation (pignon Est) et en de nombreux endroits du premier étage (dans deux chambres, dans le salon, dans la salle de bain...) qui à terme, provoquent des dégradations de la charpente, elle-même très vétuste, avec de façon ponctuelle, la possibilité d'effondrement (local cuve à fuel) ; qu'après des investigations minutieuses dont une mise en eau, il attribue leur cause au caractère vétuste de la toiture qui n'a fait l'objet que de reprises très partielles (remplacement de tuiles, colmatages, rapiéçages) ; qu'il est parfaitement établi que la vétusté de la toiture, voire de la charpente, préexistait à la vente et que les vendeurs en ont eu parfaitement connaissance, car ayant fait procéder à une réfection partielle de la toiture par l'entreprise SAUTEL cornant 1999 qui a expressément indiqué dans sa facture " notre intervention étant limitée à la recherche de fuites et au remplacement des tuiles cassées ou à leur colmatage sans toucher à la structure proprement dite, nous ne pouvons de ce fait donner une garantie dans le temps " ; qu'enfin, l'expert est formel sur le fait que si les acquéreurs ont pu constater l'état ancien de la couverture, ils n'ont pu connaître et apprécier son état de vétusté ; que sur les désordres affectant la façade l'expert a pu également constater l'existence de fissures en façade (au Sud, au Nord et à l'Est) dans la maçonnerie existante, d'une épaisseur de 5/ 10ème à 2 mm, qui entament des infiltrations d'eau à l'intérieur des murs de façade pendant les périodes de pluies et qui ont pour origine des mouvements et tassements différentiels du bâtiment ancien ; qu'il est certain que de telles infiltrations généralisées et infiltrantes compromettent son habitabilité ; qu'il est établi qu'à la demande de Madame B..., ces façades ont été traitées courant 2001, soit peu de temps avant la vente, par un badigeon au lait de chaux ayant pu masquer pendant quelques mois leur état fissuré ; que de ce traitement, on peut tout à la fois déduire le caractère caché de ces vices et leur parfaite connaissance par les vendeurs avant la vente ; que sur les désordres affectant les menuiseries l'expert a encore relevé l'état dégradé des menuiseries et des volets, atteints de pourrissement par endroits et qui présentent des défauts d'étanchéité ; qu'il a précisé que l'état détérioré de ces menuiseries avait été dissimulé par des peinture fraîchement réalisées avant l'acquisition du mas par les consorts X... alors même qu'il aurait été nécessaire de procéder à leur remplacement ce qui permet de caractériser le caractère caché de ces vices et leur parfaite connaissance par les vendeurs ; que de l'examen de ces trois types de désordres tel que résultant des conclusions précises de l'expert, il ressort à l'évidence que l'immeuble était atteint de plusieurs vices le rendant impropre à sa destination ou en diminuant tellement son usage que les acheteurs ne l'auraient pas acquis ou en auraient donné un bien moindre prix s'ils les avaient connus ; que s'agissant de la réparation du préjudice subi par les Consorts X..., comme il a été vu supra, les vendeurs étaient parfaitement informés des vices affectant l'immeuble vendu qu'ils se sont efforcés de dissimuler avec une mauvaise foi caractérisée ; qu'ils sont donc redevables du préjudice subi par Henri X..., Gisèle Z...épouse X... et Sandrine X... du fait de cette acquisition ; qu'il apparaît que c'est à juste titre que le premier juge leur a alloué-la somme de 58. 108, 25 euros au titre des frais occasionnés parla vente,- celle de 8. 753 euros au titre des frais de maintenance et de mesures conservatoires,- et celle de 9. 541 euros au titre du remboursement des taxes foncières et d'habitation ; que le premier juge a fixé à la somme de 123. 740 euros la réparation de leur préjudice de jouissance en prenant notamment en compte les pertes locatives brutes ; qu'il convient d'observer que la location d'un bien entraîne certains frais et impositions ; que pour en tenir compte, l'évaluation du préjudice de jouissance sera ramenée à la somme forfaitaire de 100. 000 euros ; que le jugement sera infirmé à ce titre,
ALORS, D'UNE PART, QUE l'usure d'un bien immobilier ancien par l'effet du temps et donc de phénomènes en partie extérieurs se distingue du vice caché au sens de l'article 1641 du code civil lequel se rapporte à un vice inhérent à la chose ; que la vente d'un mas centenaire non rénové implique l'existence d'une certaine vétusté que l'acquéreur du tel bien est censé avoir acceptée ; qu'en retenant, concernant la toiture, que si les acquéreurs avaient pu constater l'état ancien de la couverture, ils n'avaient pu connaître son état de vétusté et notamment l'existence des infiltrations, cependant que s'agissant d'un Mas plus que centenaire qui lors de la vente n'avait pas été rénové les acquéreurs pouvaient se convaincre à sa seule vue de son mauvais état ou de son usure importante qui rendait prévisible pour tout acheteur normalement avisé la nécessité de procéder à des de telles réparations, la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil,
ALORS, D'AUTRE PART, QUE la clause de non garantie stipulée par un non professionnel n'est écartée que s'il est démontré qu'il avait connaissance des vices ; que celle-ci ne peut s'entendre, s'agissant d'une maison très ancienne non rénovée, de la seule connaissance qu'avait le vendeur de la nécessité de procéder à diverses réparations ; qu'en écartant la clause de non garantie prévue entre les parties, aux motifs concernant les désordres affectant la toiture, que celle-ci était vétuste et que les vendeurs en auraient eu connaissance compte tenu de la facture établie par l'entreprise SAUTEL en 1999 aux termes de laquelle son intervention était limitée à la recherche des fuites et au remplacement des tuiles cassées sans toucher à la structure proprement dite, ce qui était de nature à démontrer que la SCI LA MOURGUETTE avait fait procéder aux réparations nécessaires mais non qu'elle avait connaissance d'un vice au sens de l'article 1641 affectant la toiture, la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1643 du code civil,
ALORS ENCORE QUE le juge est tenu de répondre au moyen des conclusions des parties ; qu'en omettant de répondre moyen des conclusions de la SCI LA MOURGUETTE et des autres exposants faisant valoir un défaut chronique d'entretien au moins pendant une année entière des gouttières n'ayant jamais été dégagées des feuilles l'encombrant susceptible d'être la cause des infiltrations, cause que l'expert avait négligé d'examiner, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile, ALORS, DE PLUS, QU'il appartient à l'acquéreur, compte tenu de l'ancienneté de l'immeuble non rénové, de procéder ou de faire procéder aux vérifications élémentaires qui lui permettent d'être renseigné sur l'état exact de ce bien ; qu'en relevant que les fissures auraient été recouvertes par un badigeon au lait de chaux qui aurait pu masquer pendant quelques mois leur état fissuré sans rechercher si, s'agissant de la vente d'un mas plus que centenaire, la présence de fissures dont l'acquéreur pouvait se convaincre compte tenu du simple badigeon dont elles étaient recouvertes qui était tout à fait apparent et du fait que les acquéreurs savaient que le bâtiment nécessitait une rénovation, le vice dont elle relevait l'existence suffisait à rendre le bien impropre à l'usage auquel l'acquéreur pouvait sérieusement s'attendre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des l'article 1641 du code civil,
ALORS ENCORE QU'en présence d'un vice apparent, l'acquéreur ne peut invoquer l'action rédhibitoire ; qu'en estimant que les vendeurs avaient connaissance des désordres relatifs aux menuiseries aux motifs que leur état de détérioration aurait été dissimulé par des peintures fraîchement réalisées avant l'acquisition par les Consorts X..., cependant que les menuiseries n'avaient pas été recouvertes par une peinture mais seulement cérusées et ainsi que l'expert puis les premiers juges et les appelants l'avaient relevé, l'état ancien de ces menuiseries était malgré tout apparent, la cour d'appel a violé l'article 1642 du code civil,
ALORS ENFIN QUE la réparation intégrale du préjudice s'opère sans perte et sans profit pour la victime ; qu'en fixant de manière forfaitaire à 100. 000 € le préjudice de jouissance des Consorts X..., sans s'assurer de la réalité du préjudice invoqué par les Consorts X..., la cour d'appel a violé l'article 1149 du code civil.
