LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1139 du code civil, ensemble l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 22 septembre 2009, rectifié le 25 février 2010), que par acte du 1er août 2006, Mme X... a donné à bail à M. et Mme Y... un local d'habitation dont elle détenait l'usufruit ; qu'après son décès en juin 2007, M. et Mme Z..., nus-propriétaires devenus propriétaires du bien, ont, par acte du 23 octobre 2007 visant la clause résolutoire du bail, notifié aux locataires un commandement de payer des loyers ; que M. et Mme Y..., affirmant que le prix du bail n'était pas de 550 euros, comme le soutenaient les propriétaires, mais de 300 euros, ont assigné ces derniers devant le tribunal d'instance pour voir prononcer l'annulation du commandement ;
Attendu que pour faire droit à cette demande, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que la mention au bail d'un prix de 550 euros a été raturée et remplacée par l'indication du prix de 300 euros en contrepartie de l'engagement des preneurs de réaliser des travaux de remise en état et que le commandement se réfère à un prix du bail erroné ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant et qu'elle avait constaté que les locataires, qui ne réglaient plus aucun loyer lorsque le commandement leur avait été notifié le 23 octobre 2007, n'avaient satisfait à aucune des causes de ce commandement avant des versements effectués en février, mars et avril 2009, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 septembre 2009 rectifié le 25 février 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes, autrement composée ;
Condamne les époux Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer aux époux Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mai deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour les époux Z...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué, tel que rectifié par l'arrêt du 25 février 2010, d'avoir annulé le commandement de payer signifié le 23 octobre 2007 aux époux Y..., d'avoir condamné les époux Y... à payer un solde locatif de 600 euros et d'avoir rejeté la demande des époux Z... tendant à ce que la résolution de plein droit du bail soit constatée et que l'expulsion des occupants soit ordonnée ;
AUX MOTIFS QUE les époux Z..., en charge de la preuve à double titre en qualité d'appelants principaux et d'ayants droit du bailleur arguant d'un loyer mensuel initial de 550 euros, ne produisent pas d'éléments dirimants au soutien de leurs prétentions ; que les appelants font certes valoir que le premier juge se serait mépris en considérant qu'ils produisaient " dans leur propre dossier " un bail identique à celui produit par les locataires alors qu'en réalité ils n'auraient jamais été en possession de l'exemplaire du bailleur, ne disposant que de celui remis par les locataires ; que pour autant et bien qu'ayant la charge de la preuve force est de constater qu'ils en sont réduits à indiquer qu'ils auraient réclamé sans succès au notaire chargé de la succession de feue veuve X..., en son vivant usufruitière et bailleresse, l'exemplaire de contrat normalement destiné au bailleur ; qu'à cet égard il n'apparaît pas inopportun de relever qu'il n'est aucunement justifié des démarches alléguées auprès dudit notaire, pas plus d'ailleurs que de la réponse faite par celui-ci en août 2007 voire de quelconques relances depuis ; que les appelants entendent tirer argument de la date de signature du bail, intervenue le 1er août 2006 en période d'hospitalisation de veuve X..., les locataires ayant ensuite selon eux abusé de sa vulnérabilité liée à son âge et de sa santé déficiente pour modifier à leur convenance le loyer alors qu'ils étaient déjà dispensés de dépôt de garantie et de charges ; que néanmoins ils ne contestent ni l'existence, ni la validité d'un bail, non qualifié de lésionnaire, non argué de nullité, mais auquel le commandement du 23 octobre 2007 visant la clause résolutoire se réfère même expressément ; qu'il convient de rappeler à ce stade que la fraude ne se présume pas ; qu'il appartenait aux appelants de démontrer que, contrairement à ce qu'a jugé le Tribunal d'Instance, le commandement de payer visant la clause résolutoire correspondait à la réalité et n'était pas fondé sur un loyer erroné de 550 euros par mois, et ce autrement que par voie de suspicion à l'encontre du loyer retenu ; que force est de constater qu'aucune plainte pour faux et usage n'a été déposée ; qu'ils ne peuvent valablement faire grief au premier juge de s'être déterminé sur un document qui ne serait qu'une copie modifiée non certifiée conforme à l'original, alors qu'ayant eux-mêmes pris l'initiative de faire délivrer le commandement entrepris il leur appartenait de produire un original de référence, ce qu'ils ne font pas davantage en cause d'appel ; que les appelants contestent l'importance des travaux effectués par les locataires, qu'ils qualifient de menus travaux de réfection, mais sans fournir d'éléments de comparaison utiles et en admettant même qu'aucun état des lieux ne semble avoir été établi ; que pour ces motifs et ceux non contraires du premier juge la décision déférée n'encourt pas réformation en cet état ; qu'il convient néanmoins de relever que la demande en paiement de loyer (à l'exclusion de charges locatives exclues au titre des conditions particulières) demeure soumise à la Cour, en toute hypothèse, mais ne peut être examinée que sur la base d'un loyer mensuel de 300 euros dont les locataires demeuraient redevables ; qu'ainsi (et hors indexation qu'il appartient aux parties notamment au bailleur d'appliquer) les comptes locatifs à partir de juin 2007 déterminent un solde débiteur arrêté en mai 2009 à 600 euros, déduction faite des versements effectués en février, mars et avril 2009 (6. 000 euros, 300 euros, 300 euros) ; qu'il sera donc ajouté au jugement en ce sens ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il peut être constaté que le bail en date du 1er août 2006 signé entre les époux Y... et Madame X... comportait initialement un loyer fixé à la somme de 550 euros qui a été raturé par les seuls locataires pour être ramené à la somme de 300 euros ; que les locataires expliquent cette situation par le fait qu'ils s'étaient engagés, en contrepartie de la diminution du loyer, à effectuer des travaux de rénovation ; que les époux Z..., quant à eux, contestent cette explication et réclament les loyers fixés à la somme mensuelle initialement prévue de 550 euros ; qu'il convient de noter qu'au soutien de leur explication, les époux Z... soutiennent que les locataires ont seuls, modifié le montant du loyer ; que cette diminution à 300 euros ne leur est donc pas opposable ; mais, dans leur propre dossier, ils produisent le contrat de bail qui est le même que celui produit par les locataires, ce qui exclut le fait que ces derniers aient pu de leur seule initiative, diminuer le loyer ; que les locataires précisent que cette diminution de loyer se justifiait par leur engagement d'effectuer à leur frais de nombreux travaux de rénovation de l'appartement ; qu'ils fournissent à l'appui de leur affirmation de nombreuses factures de fournitures de matériaux, des photos de l'appartement lors de leur entrée dans les lieux, démontrant que ce dernier était en très mauvais état et enfin un constat d'huissier en date du 29 février 2008, précisant que l'appartement des époux Y... est propre, parfaitement entretenu et a fait l'objet de nombreux travaux de rénovation ; que, par ailleurs, si les époux Y... avaient, de leur propre chef diminué le loyer de 550 euros à 300 euros, Madame X... n'aurait pas manqué de leur réclamer la différence et de leur intenter une action en justice aux fins de se voir rembourser les sommes qui lui auraient été dues ; que tel n'a pas été le cas ; qu'il résulte de l'ensemble de ces explications que la mise en demeure délivrée par les époux Z... ne correspond pas à la réalité, étant basée sur un loyer erroné et doit en conséquence être annulée ;
ALORS D'UNE PART QU'il appartient au preneur qui entend se prévaloir d'une modification du montant du loyer initialement prévu dans le bail de prouver que cette modification a été acceptée par le bailleur ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que le contrat de bail comportait initialement un loyer fixé à la somme de 550 euros qui a été raturé par les seuls locataires pour être ramené à la somme de 300 euros ; qu'en mettant à la charge des époux Z..., bailleurs, la preuve que le loyer était fixé à 550 euros là où il appartenait aux preneurs d'établir que la diminution de ce loyer à la somme de 300 € avait été acceptée par le bailleur, la Cour d'appel a violé l'article 1315 du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE la preuve de l'acceptation par les parties d'une modification du montant du loyer stipulé à l'origine par écrit doit ellemême résulter d'un écrit ; qu'en relevant qu'il résultait de la circonstance que les locataires ont réalisé des travaux de rénovation et que Madame X... a encaissé sans protester des loyers de 300 euros la preuve d'un accord entre les parties, non écrit, quant à une diminution du montant du loyer en contrepartie de la réalisation de travaux de rénovation, la Cour d'appel a violé l'article 1341 du Code civil ;
ALORS EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE le consentement tacite du bailleur à la diminution du montant du loyer ne peut résulter que d'actes manifestant de manière non équivoque sa volonté ; qu'en retenant que le consentement de Madame X..., alors âgée de 83 ans, à la modification du montant du loyer résultait de ce que l'intéressée ne s'était pas opposée aux surcharges apportées par les preneurs sur le contrat de bail dont elle aurait été détentrice et qu'elle n'a pas réclamé le paiement de la différence ni intenté une action en justice aux fins de se voir rembourser les sommes qui lui auraient été dues, la Cour d'appel a violé l'article 1101 et 1108 du Code civil ;
ALORS SUBSIDIAIREMENT QU'il résulte des écritures des preneurs qu'il y a eu modification du montant du loyer acceptée par la bailleresse (conclusions, p. 3 et 4) ; qu'en retenant qu'il n'est pas établi que le loyer ait été (selon le motif purement hypothétique) fixé initialement 550 € avant de faire l'objet de la modification litigieuse, là où le litige portait sur le consentement de la bailleresse à une modification du montant du loyer au cours d'exécution du contrat, la Cour d'appel a dénaturé les termes du litige et a violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
ALORS ENFIN QU'un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que les preneurs restaient débiteurs en février 2009 à hauteur de 6. 000 euros, soit 20 mois de loyers à 300 €, et que le commandement de payer était ainsi resté infructueux jusqu'à cette date quel que soit le montant exact du loyer ; qu'en annulant le commandement de payer pour la seule raison que ce dernier mentionnait un loyer de 550 € au lieu de 300 € au lieu de réduire le montant de la dette exigible et de constater, au regard du caractère infructueux du commandement, l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, la Cour d'appel a violé les articles 1139 du Code civil et 24 de la loi du 6 juillet 1989.
