LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que les dégradations étaient imputables à la trop faible résistance du revêtement bitumeux et de sa couche de base, que le bailleur ne s'était pas assuré que ce revêtement supporterait dans la durée la circulation intense de véhicules poids-lourds et avait refusé toute réparation, la cour d'appel, qui, sans se déterminer par des motifs alternatifs, en a déduit que la rupture unilatérale du bail par la société preneuse était justifiée a, sans être tenue de procéder à une recherche qui n'était pas demandée, légalement justifié sa décision ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que l'absence de balayage des locaux n'était pas la cause déterminante du dommage, la cour d'appel a pu en déduire qu'il n'y avait pas lieu de dédommager la société bailleresse des dégradations liées à l'altération du revêtement en béton des locaux ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel répondant aux conclusions de la SCI Escaffre, a souverainement retenu que la remise des clefs était intervenue le 8 juin 2005 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Escaffre aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Escaffre à payer à la société Isoplas la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mai deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils pour la société Escaffre.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
La société Escaffre fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de ses demandes tendant à la condamnation de la société Isoplas à lui payer la somme de 37.753,53 euros au titre des travaux de réparation de la voie d'accès.
AUX MOTIFS QUE s'agissant des voies d'accès, les dégradations sont imputables à la trop faible résistance du revêtement bitumineux (enduit superficiel trois couches) et de sa couche de base, sachant qu'en outre, le profil de la voie d'accès ne créait aucun drainage des eaux de pluie se déversant sur toute la zone, défaut accru par la pente de l'accès depuis la RN 20 ; que ce type de chaussée ne convient pas à la circulation de véhicules de plus de 3,5 tonnes et il existe une faute de conception du maître d'ouvrage ou de l'entreprise qui a réalisé les travaux ; que l'expert indique expressément en page 14 de son rapport que le preneur ne pouvait connaître la faiblesse du revêtement de la voie d'accès lors de la signature du contrat ; qu'en revanche, le bailleur ne pouvait ignorer quel type d'activité exerçait la société Isoplas et quel type de véhicules de transport celle-ci allait utiliser pour répondre à la destination développée dans le bail ; que c'est donc à lui qu'il appartenait, en application de l'article 1719 du code civil, de délivrer des locaux permettant d'user de ce droit au bail dans des conditions satisfaisantes de jouissance, conformément à l'affectation prévue, en particulier de s'assurer que le revêtement de la voie d'accès à l'entrepôt supporterait dans la durée la circulation intense de véhicules poids-lourds, nécessairement incluse dans l'objet du bail ; que le problème réside donc bien dans l'inadéquation du site à son usage à raison d'un vice caché dont le preneur ne peut être tenu pour responsable et qui l'a contraint de quitter les lieux prématurément.
ALORS QUE le bailleur est exonéré de la garantie des vices cachés lorsque le vice résulte d'un cas de force majeure, et qu'il en est ainsi notamment en cas de faute commise dans la conception de l'ouvrage par l'entrepreneur ; que dès lors, en se bornant à relever, pour retenir que la société Escaffre était tenue à la garantie des vices cachés, que les dégradations affectant la voie d'accès des lieux donnés à bail résultaient d'un vice caché dont le bailleur devait être tenu pour responsable, tout en constatant que ce défaut avait été lui-même causé par une faute de conception du maître de l'ouvrage ou de l'entreprise qui avait réalisé les travaux, sans avoir exclu que le défaut de conception ait effectivement résulté de l'entreprise, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1721 du code civil.
ET ALORS, en toute hypothèse, qu'en statuant comme elle l'a fait, sans déterminer à qui, du maître de l'ouvrage ou de l'entreprise, incombait la faute de conception à laquelle elle a imputé la dégradation de la voirie, la Cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs alternatifs sur une question qu'elle avait à trancher, a donc violé l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
La société Escaffre fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de ses demandes tendant à la condamnation de la société Isoplas au paiement de la somme de 17.854,60 euros au titre des travaux de réparation du revêtement intérieur.
AUX MOTIFS QUE s'agissant du revêtement en béton du local, l'expert conclut que la cause et l'origine des désordres sont avant tout une mauvaise conception du revêtement qui aurait nécessité, lors de son exécution et compte-tenu de sa future utilisation, un traitement anti-usure ; que l'expert indique d'emblée que «le revêtement béton n'est pas dégradé» mais qu'il s'agit d'une « chape de béton finement talochée» dont « la surface connaît une usure normale liée aux nombreuses manoeuvres de véhicules lourds» ; qu'il précise que les « parkings souterrains connaîtraient les mêmes usures si leurs surfaces de circulation n'étaient pas revêtues de peinture à base de résine» ; que l'absence vraisemblable de balayage des locaux qui, selon l'expert aurait aggravé cette usure en raison d'un phénomène d'abrasion provoquée « par la poussière et les apports extérieurs de pierres et sables collés aux pneumatiques des véhicules » n'est donc pas la cause déterminante du dommage qui est dû, aux termes mêmes de son rapport, à l'absence de surfaçage de la dalle béton ; qu'il n'y a donc pas lieu de dédommager la SCI Escaffre, même partiellement des dommages liés à la dégradation de la voie d'accès et à l'altération du revêtement en béton des locaux.
ALORS QUE le preneur est responsable des dégradations de la chose louée qui résultent d'un défaut d'entretien ; que dès lors, en se fondant, pour débouter la société Escaffre de ses demandes tendant à la condamnation de la société Isoplas au paiement des travaux de reprise des dégradations affectant le revêtement intérieur des locaux donnés à bail, sur la circonstance que la cause des désordres était de façon déterminante, une mauvaise conception du revêtement, tout en constatant que l'absence de balayage des locaux avait aggravé cette usure en raison d'un phénomène d'abrasion, ce dont il résultait que les dommages avaient été causés partiellement, même si ce n'est de façon déterminante, par la société locataire, l'obligeant alors, au moins partiellement, à réparation, la cour d'appel a violé ensemble les articles 1147 et 1732 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
La société Escaffre fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la remise des clés avait eu lieu le 8 juin 2005 et d'avoir condamné la société Isoplas à ne lui verser que la somme de 3379 euros représentant les loyers dus pour la période du 1er avril 2005 au 8 juin 2005.
AUX MOTIFS QU'au vu des pièces versées au débat, la société Isoplas a remis un jeu de clés le 2 septembre 2004 à maître X..., huissier de justice qu'il avait mandaté pour dresser un était des lieux, mais ce dernier n'a pas remis ce jeu de clés au bailleur ; que la société Isoplas produit la copie d'un fax et d'une lettre simple qu'elle a adressés le 17 mai 2005 à maître X..., demandant à celui-ci de transmettre les clés par envoi recommandé à l'avocat de la SCI Escaffre, maître Y... ; que dans une lettre officielle du 8 juin 2005, ce dernier indique au conseil de la société Isoplas, maître Z..., qu'il vient de recevoir de la part de l'huissier les clés du local, et qu'il « informe l'expert judiciaire de cette remise de clés qui ne constitue pas pour sa cliente la reconnaissance de la cessation de la location » ; qu'il ressort avec certitude de ce courrier officiel du 8 juin 2005 que le preneur a effectivement remis les clés des lieux loués à la société Escaffre le 8 juin 2005, de sorte qu'à partir de cette date, quelles que soient les réserves d'usage formulées par le conseil de cette société, la location avait cessé ; que l'expert judiciaire a d'ailleur également constaté que lors de la réunion du 22 juin 2005, les clés lui ont été remises par maître Y..., à qui la société Isoplas les avait transmises ; qu'il importe peu que, par la suite, les clés remises au bailleur par la société Isoplas aient été confiées par le conseil de la société Escaffre à l'expert judiciaire et que l'expert les ait restituées en juillet 2005 à monsieur A..., représentant de la société Isoplas, qui a quitté cette société sans que les clés soient rendues à qui de droit ; qu'est également sans emport le fait que la société Isoplas a «attendu le 7 septembre 2007 pour faire procéder au changement de serrures», ce qui a « permis la restitution des clés », dès lors que, juridiquement, la remise des clés n'a lieu qu'une seule fois ; qu'en effet la société Isoplas ne s'est livrée à aucune manoeuvre pour reprendre les clés, elle n'a jamais réinvesti les lieux et dès lors, c'était bien à la société Escaffre, rentrée en possession du bien loué depuis le 8 juin 2005, de se préoccuper de récupérer, à l'issue de l'expertise, les clés des locaux lui appartenant et qui étaient dépourvus de tout occupant légitime ou illégitime.
ALORS QUE la restitution des locaux donnés à bail n'a lieu qu'au moment où le propriétaire est en mesure de reprendre possession des lieux c'est-à-dire lorsque ceux-ci sont libérés et que toutes les clés qui ont été remises au locataire lui ont été rendues ; que dès lors, en retenant que les locaux donnés à bail avaient été restitués à la société Escaffre le 8 juin 2005 par la remise d'un trousseau de clés à son représentant sans répondre au moyen faisant valoir que, suivant l'état des lieux d'entrée contractuel, deux jeux de clés complets ayant été remis au locataire lors de son entrée dans les lieux, la restitution des locaux impliquait que la société preneuse restituât l'intégralité des clés qui lui avaient été remises, et que faute d'y avoir satisfait, le bailleur n'avait pas été en mesure de reprendre possession des lieux à la date du 8 juin 2005 mais seulement le 7 septembre 2007, date de l'état des lieux de sortie, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
